שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[natco]

יש למשפחתי דירה להשקעה בטהון. מושכרת כבר  קרוב ל-20 שנה. 

אף פעם לא היה לנו הייטקיסט. או אמא (3 חדרים)

היתה לנו תקופה ארוכה רופאה.

 

מבי"ח שיבא...

 

 

[yuvalganim]

לפני 12 שעות, avargel כתב:

אתה חייב ללמוד להפריד בין משאלות לב לבין נתונים. בין דעות אישיות לבין עובדות.

 

 

 

אני חושב שאתה צריך להפנות את הדבר הזה לעצמך לא אליי, כי גם תקשורת המיינסטרים כבר מדווחת ושינתה טון לחלוטין.

הירידות כבר כאן (אומר מידיעה).

הלמ"ס הוא גוף שלוקח לו חצי שנה לבטא את מה שקורה בחוץ בגלל שהוא גוף איסוף נתונים ומטבעם של נתונים לוקח זמן לאסוף אותם (ואני שם בצד את האינטרס שם כרגע).

 

עכשיו אם נפנה להיגיון - אין עולם שבו מחיר הכסף עולה ב- 400% והשוק ממשיך כרגיל, לא קיים דבר כזה ולא יהיה דבר כזה, כלכלית והיגיונית זה פשוט לא ייתכן.

שוק הנדלן (כמו גם עולם הסטארט אפים אגב) חי מזה שהריבית הייתה נמוכה ולא היו אפיקי השקעה טובים, עכשיו המציאות השתנתה ושני השווקים האלה חווים שינויים טקטוניים.

בעוד שבוע הריבית בישראל שוב תעלה כנראה ב-0.75% וריבית הפריים כבר תזנק לכמעט 5%. מה לדעתך זה יעשה לשוק הנדלן?

אם התשובה היא "כלום" אז אני מחזיר אותך למשפט שאתה הפנית אליי בהתחלה.

[maxcher]

מזכיר שהנתונים מתפרסמים באיחור של כחודשיים

[yuvalganim]

הלמ"ס מעדכן נתונים בדיעבד עד 3 פעמים אחורה (לכל תקופת דיווח).

וגם עסקה שנסגרת היום היא עסקה שנסגרה בפועל (מחיר) לפני חודשיים, כי רק משא ומתן + סגירת משכנתא לוקח 5-6 שבועות.

לכן בלמ"ס יש דיווח מאוחר של לפחות 4 חודשים.

כלומר, הדיווח שנראה מחר של הלמ"ס ישקף באופן חלקי את חודש יולי (שבו הריביות עלו רק קצת)

[avargel]

לפני 12 דקות, yuvalganim כתב:

 

אני חושב שאתה צריך להפנות את הדבר הזה לעצמך לא אליי, כי גם תקשורת המיינסטרים כבר מדווחת ושינתה טון לחלוטין.

 

אני לא צריך להפנות לעצמי שום דבר, כי מאז ומעולם לא טענתי *בוודאות* לא שיירד ולא שיעלה ולא שכלום ושום דבר.

 

רק שבתי וביקשתי להראות נתונים ולא לנהל דיון ברמת השיחה עם נהג מונית שיודע לנווט אוגדה בלבנון וחבל שלא נתנו לו את המפתחות.

 

האם ישנן ירידות בהיקף העסקאות? בהחלט כן

האם צפויות ירידות מחירים? אני לא נביא, אבל מסתבר שכן

האם יש נתונים מסודרים אודות הירידות שכבר היו? אני לא מצאתי. והכתבה הנ"ל היא חתיכת בדיחה כי היא לא מציגה שום דבר (והטיב לתאר ממני @natco)

האם אתה צווח ככרוכיא מעל כל במה כבר 5 או 7 שנים אני כבר לא זוכר, "עוד רגע המחירים מתרסקים"? בהחלט כן

 

ולגופו של עניין

לענ"ד מסתבר שנראה קפאון מסויים, מבצעים כאלה ואחרים, או ירידות מינוריות - בכל אופן רק עד לגובה העליה המטורפת של קרוב ל20% רק בשנה האחרונה

אני לא מצליח לראות ירידות משמעותיות באזורי ביקוש אפילו לאו דוקא בפופיק של תל אביב. אפילו בית שמש או רחובות או ראשון לציון או פתח תקווה, אני די חשוף לנתונים של כמה וכמה עסקאות במקומות שהזכרתי מקרובים וחברים שנעזרים בי, וממש לא ראיתי ירידות. אבל זה רק אני, אני לא איזה כתב כלכלי מפואר של טמקא

 

אני כל פעם שואל את עצמי לכיזה רדידות הם יכולים להגיע עם כותרות פומפוזיות והבנה כה דלה של מספרים, וכל פעם מופתע מחדש

[yuvalganim]

כל מה שכתבת על התקשורת - מסכים בהחלט.

לגביי - אני מחזיק בדעה שיש כאן בועה החל משנת 2019 בערך ועל כן החלטתי לשבת על הגדר (החלטה שהתבררה כנכונה מאוד כי התמזל מזלי לזכות במחיר למשתכן בתקופת הביניים).

ככל שהזמן עובר דעתי רק מתחזקת, אם עד לפני שנתיים עוד היה לי אינטרס, היום כבר אין לי אינטרס (כאמור מחזיק בנכס), אני עדיין חושב שהמחירים הולכים לרדת חזק מאוד (הרבה יותר מהגישה השמרנית שלך), אבל אני מניח שכל ניחוש הוא נכון.

אני חוזר על אימרתי כי אין היתכנות כלכלית לרכישת נכס במחירים הנוכחיים וברמות הריביות הנוכחיות, זה מתכון בטוח לאסון עבור משפחות צעירות.

[SlowRide]

מה קרה ב2019? לפני זה לא היו עליות?

למה זה בועה רק מ2019?

 

[יבגניפ]

לפני 6 דקות, yuvalganim כתב:

אני מחזיק בדעה שיש כאן בועה החל משנת 2019 בערך ועל כן החלטתי לשבת על הגדר (החלטה שהתבררה כנכונה מאוד כי התמזל מזלי לזכות במחיר למשתכן בתקופת הביניים).

ככל שהזמן עובר דעתי רק מתחזקת, אם עד לפני שנתיים עוד היה לי אינטרס, היום כבר אין לי אינטרס (כאמור מחזיק בנכס), אני עדיין חושב שהמחירים הולכים לרדת חזק מאוד (הרבה יותר מהגישה השמרנית שלך), אבל אני מניח שכל ניחוש הוא נכון.

אני לא ככ עוקב אחרי מה שקורה בכל הארץ. באזורים שאני כן עוקב אחריהם (רמת גן - גבעתיים), בערך גם מאז אמצע 2019, המחירים עלו בסדרי גודל של 10-12,000 למטר. בחלק מהמקומות גם יותר. אתה חושב שתהייה נפילה ברמה כזו? אני לא חי את תחום הנדלן, אבל חושב שלפחות באיזורי הביקוש במרכז ההיצע כל כך דל יחסית, שהסיכוי לירידה בחזרה למחירים של לפני 4 שנים לא גבוה מדי.

[farkash7]

לפני 10 דקות, yuvalganim כתב:

אני מחזיק בדעה שיש כאן בועה החל משנת 2019

לא כי לפני... מ-2019 המחירים עלו בכמה? 30%? מה בדיוק הופך את נקודת הזמן הזו למיוחדת?
יש כאן "בועה" המון זמן. יותר נכון לומר תמחור של תנאי השוק. כמו שאמרת ריבית נמוכה תימחרה מחדש את השוק.
ריבית גבוהה תגרום לשוק שוב לתמחר את עצמו מחדש, האם זה יוביל לירידת מחירים כלל ארצית? קטונתי לדעת. ההיצע יקטן, מספר העסקאות יקטן קבלנים/יזמים אולי יפלו בחלקם. נראה איך כל השינויים הללו יתמחרו את השוק.
עדיין לא שמעתי על עסקאות באזורי ביקוש (בין גדרה לחדרה) שהצביעו על ירידה במחירים, אבל אנחנו רק בהתחלה.

[yuvalganim]

2019 כי זאת השנה שהתחתנתי והתחלתי להתעניין ברצינות בנדלן לרכישה.

אני לא איש נדלן, אבל אני כן איש של מספרים.

בכל המודלים שבניתי לא מצאתי כדאיות כלכלית לרכישת דירה למגורים בעיר שבה אני מתגורר (אשדוד).

לקחתי את השכר שלנו (שהוא גבוה יחסית לממוצע), את עלות המימון וכו' אל מול המחיר והאלטרנטיבות למגורים בשכירות ולאט לאט בניתי את המסקנות שלי.

אני שמרן מטבעי ולא הייתי מוכן לקחת משכנתאות הזויות רק כדי להגיד שיש לי בית (במבחן התוצאה עם קצת מזל גם צדקתי, אבל עזוב אותי).

 

אם בתנאי השוק של אז יכלתי לרכוש אבל לא רציתי, בתנאי השוק של היום, אם אקח את יובל של 2019 בשוק של היום, אז אין לי אפילו יכולת לקנות דירה במחירים ובעלויות המימון.

דירה 4 חדרים פשוטה בבניין ישן בעיר מוכת טילים כמו אשדוד עולה במינימום 1.8 היום.

זוג צריך להביא 500 אלף שקל מהבית כדי לקחת משכנתא של 1.3 שמשקפת החזר ריאלי של 7,000 שקל לחודש. אני לא מכיר הרבה זוגות שיכולים לעמוד בזה (זה אשדוד לא תל אביב כן?)

רק מי שיש לו ילדים שצריכים עכשיו לקנות דירה או שהם צריכים לקנות דירה בעצמם, יכולים להבין את גודל האבסורד שהשוק נמצא בו.

אז או שהשוק יתקן חזק, או שאנחנו נהפוך למדינת עולם 3 כמו פנמה שם יש מגדלי יוקרה עם פבלות מתחת.

[פינדר]

לענ״ד מי שהכי יפגעו הם משפרי דיור שקנו דירה ועכשיו חייבים למכור את הדירה הנוכחית.

שם יהיה הלחץ האמיתי למכור והירידה בהיקף העסקאות תאלץ אותם להתפשר ולהשאר עם משכנתא גבוהה יותר מהתכנון.

[BeBest]

לפני שעתיים, MZN כתב:

מה נפלתם על הבן אדם? ציטט כתבה, את הנתונים האלה פרסמו גם בפריים טים בטלוויזיה, עכשיו על כל כותרת צריך להביא מקורות ותחקירי תזה?

הנה מה שהוצג בטלוויזיה, והנה התחקיר של הכלכלנית הראשית, תלונות אליה בבקשה - 
נציין כי בחישוב זה לא נכללות ההכנסות משכ"ד, אלא ההפרש הריאלי בין מחיר המכירה למחיר הרכישה בניכוי הוצאות המותרות בניכוי כגון מס רכישה

https://www.gov.il/BlobFolder/dynamiccollectorresultitem/periodic-review-real-estate-2022-q2/he/weekly_economic_review_periodic-review-real-estate-2022-q2.pdf

 

רוב המגיבים כאן מדברים מפוזיציה.

אם הכתבה היתה הפוכה אף אחד לא היה דורש מאותו משתמש מקור לנתונים.

[יובל .מ.]

לפני 3 שעות, natco כתב:

בקליקבייט לכתבה ובכותרת הראשית זה "קריסה בשוק הנדל"ן". 

רק בשביל הקטע, ממליץ ללחוץ על הקישוריות לכתבות המשך שבתוך הכתבה הראשית.

יש שם כמה פנינים.

 

ובינתיים בת"א עוד פנים מכוערות למשבר הדיור:

שההורים שלהם יביאו לי את הדירה אני אסתדר עם ירקות באמפם.

[natco]

לפני 25 דקות, BeBest כתב:

אם הכתבה היתה הפוכה אף אחד לא היה דורש מאותו משתמש מקור לנתונים.

ולזה יש לך ביסוס, או שאתה סתם משמיץ, כמו ישראלי טוב?

במה ההודעה שלך מקדמת את הדיון כאן?

 

אני מוכן לנהל ויכוח עם כל אחד (למרות שאני "מדבר מפוזיציה", שאגב, כל אחד מדבר מפוזיציה. כך נוצר ויכוח פורה).

אבל ויכוח צריך להיות מבוסס על עובדות ונתונים. 

כשאני טוען טענה אני יכול לגבות אותה בנתונים מבוססים ובדוקים.(לך אחורה בשרשור להודעות קודמות שלי ותווכח).

 

אני אישית השכלתי פה בדיון הזה מהרבה טענות מבוססות של משתמשים אינטילגנטייםמ"הצד שכנגד" (ויש כאן מלא כאלה, אחרת כבר מזמן הייתי מוריד עוקב מהשרשור) .

 

כשמוכיחים אותי בנתונים אני יודע גם לאכול את הכובע שלי. (בדרך כלל להודות בטעות, לפעמים סתם לשתוק ולהעלם בין השיחים)

כשסתם מכוונים לי פגיעות אישיות לחלק הנמוך של הגוף - אני פשוט מאגנר את המשתמש. 

 

להביא איזו כתבת קליקבייט בשקל וחצי לא תורם כלום לויכוח. סתם מישהו שקרא משהו על הבוקר וחשב שזה מתאים לכאן.

אתה יכול לפחות לומר מי הכותב של ה"מאמר" ההוא?

 

[BeBest]

אתה מוזמן לעבור על ההודעות שלי פה ולראות שכולן מגובות בנתונים.

הדברים שלי לא היו מכוונים אלייך ספציפית אלא להרבה משתמשים פה שנראה שגם אם יהיה כתוב באותיות קידוש לבנות "מחיר הנדלן יורד" הם יגידו לך שהוא עולה.

זה כבר לא דיון אלא להתווכח עם קיר, אולי יש כאלה שאוהבים, אני פחות בעניין.