פרישה ממשא ומתן באי תום לב? יש פה מומחים למשפטים?

[סולל הדרך]

אני מחפש ביד 2 פיאט 500C
עולה מודעה תחת 500C 
נוסע לראות מסתבר שזאת 500 רגילה
אז זה חוסר תם לב? זה טמטום של  בנאדם שלא יודע מה זה 500C וזה סיפור לגמרי אמיתי ועדיין ביד 2 יש מלא 500 רגילות תחת הקטגוריה של 500C

אתה חושב שאנשים תמיד יודעים את ההבדל בין חדדר לחצי חדר? יש דלת אז זה חדר!
חדרים אפשר בקלות למדוד עם בלטות, אם החדר נראה לו קטן, אז בטח בשלב הראשוני הייתי מודד אותו ומיד מבין שזה לא חדר כהגדרתו.
ע"פ נראה שהוא ראה את הדירה והיא התאימה לצרכיו בלי קשר להגדרה המשפטית של חדר או חצי חדר.
אבל אם הוא מחפש תירוץ למה הוא ויתר על הדירה הזאת... אפשר לנסות (לי זה נשמע מצוץ מהאצבע)
אם המוכר יחליט לתבוע, בכל מקרה אין לו מה לעשות כרגע, נכון?
אז יפנה לבעל מקצוע ליעוץ משפטי.
כמו שכתבו לא פעם, לתבוע אפשר על הכל, הבעיה זה לזכות.
בינתיים קנה דירה טובה יותר, שיהנה ממנה, סיכוי טוב שהכל יהיה בסדר (זאת דעתי האישית והלא מקצועית)
 

עריכה אחרונה ב-19 לאוקטובר, 2025 על ידי סולל הדרך

[SlowRide]

כמו שאתה כותב, בן אדם רגיל רואה שיש דלת ומבחינתו זה חדר. קל לעבוד על אנשים, זה לא אומר שזה בסדר. כמו שהמוכר עלול לטעון שהמכר שלי פעל באי תום לב ופוצץ עסקה כי הוא מצא משהו יותר טוב, המכר שלי יכול להגיד לא נכון, הוא פוצץ את העסקה כי הוא גילה שהדירה לא נחשבת 4 חדרים כמו בפרסומת, לא?

אמנם זה לשחק בקקי אבל הוא התחיל...

עריכה אחרונה ב-19 לאוקטובר, 2025 על ידי SlowRide

[סולל הדרך]

ולדעתי זכותו לפוצץ את העסקה בלי להסביר.

זה לגיטימי לנהל משא ומתן עם כמה ספקים, לקבל הצעות מחיר, לשפר תנאי תשלום ואז לבחור רק באחד מהם.

אני עושה את זה כל הזמן. ככה עושים עסקים אז מה זה שונה מהמקרה הזה?

עד שלא חתמו כל צד רשאי להתחרט.

אם למוכר היה כ"כ חשוב לסגור היה יכול לבוא לקראת הקונה בתנאי התשלום.

 

[SlowRide]

מסכים איתך לחלוטין. 

[פינדר]

לפני שעתיים, סולל הדרך כתב:

לפני הרבה שנים למדתי משפטים

כאמור אני לא למדתי משפטים, אז בהחלט יש מצב שאני טועה ואתה צודק.

 

לפני שעתיים, סולל הדרך כתב:

יסביר לי כבודו למה הוא חושב שזה לא נכון?

לענ״ד ניסחת את דבריך בצורה כוללת מדי. זאת אומרת, ברור שלא כל החלפת טיוטות חייבת להיגמר בחוזה חתום, אבל להגיד שכל עוד אין חוזה חתום אין שום מניעה לחרטה, זה לא מדויק. אני לא רוצה להתחיל לזרוק פה קישורים לפסקי דין, כי זה לא המקצוע שלי, אבל היו מקרים שבהם השופט השתכנע שאחד הצדדים הכשיל את המו״מ בחוסר תום לב ופסק פיצויים.

[Be roo]

לפני 7 שעות, SlowRide כתב:

אבל מה? עורך הדין שלו הזהיר אותו שהוא עלול להיות חשוף לתביעה על מה שכתוב בכותרת.

מה המשמעות של דבר כזה? האם זה באמת "אי תום לב"? האם למוכרים יש באמת עילה לתביעה? האם אסור לאדם לשנות את דעתו לפני חתימה על הסכם? הרי מדובר על מיליונים פה, זה לא שהוא קונה פה רכב ב15 אלף שקל...

המכר ישמח לשמוע את דעתכם.

 

לא הבנתי. איש מקצוע, שהוא משלם לו כסף, מזהיר אותו מפני תביעה, והוא מעדיף את דעתם של אנשים שהוא לא מכיר, רובם חסרי השכלה משפטית, וכולם לא בקיאים בפרטי המקרה?

 

או שהשאלה היא עקרונית? להבין למה יש לזה סיכוי? כי גם על זה עדיף שיענה איש מקצוע, אבל OFF THE TOP OF MY HEAD, משא ומתן על דירה פרטית לא דומה למקרים אחרים שניסו לתת פה כדוגמה. לרוב האנשים, קנית דירה זו העסקה הכי גדולה שיבצעו, בסדרי גודל על פני כל רכישה אחרת, עם מחוייבות לעשרות שנים קדימה, וצורך בתזמון של קניה ורכישה עדינים כדי לא להשאר ללא מגורים בין לבין.

 

לפיכך זו עסקה עם מאפיינים מיוחדים ולהשוות אותו לעסקאות אחרות זה לא רלוונטי. חוסר תום לב יכול לגרום לאדם (לקונה ולמוכר) להשאר קירח מכאן ומכאן אחרי שדחה אופציות אחרות, מה שעלול לגרום לו להפסדים כבדים בשל הצורך לקחת עסקה אחרת בלחץ זמן, ובעיות לוגיסטיות לשגרת החיים שלו ושל משפחתו.

 

לכן, אם אחד הצדדים מתנהל בחוסר תום לב, בהחלט יתכן שהוא יאלץ לפצות את הצד השני.

 

השאלה היא מה יכול להחשב כחוסר תום לב. מן הסתם יש מקרים שיהיו ברורים, כמו הסתרת פגם ידוע, או אם מישהו מראש נכנס למשא ומתן בלי כוונה להגיע להסכמה. אבל כפי שניתן לראות מהפסיקות, רוב המקרים מדברים על פרישה "ללא סיבה מוצדקת". מהי סיבה מוצדקת? תלוי בנסיבות.

 

פה למשל יש פסק דין נגד מוכרים שפוצצו עסקה כי קיבלו הצעה טובה יותר, בלי שנתנו לרוכשים הזדמנות להשוות אותה. כלומר, מותר לאדם לחפש עסקה טובה יותר, אבל תום לב שימנע הוצאות ועוגמת נפש מהצד השני הוא חיוני:

https://www.psakdin.co.il/Document/ביטלו-מכירת-בית-“על-סף-החתימה”-ויפצו-בענק

 

בקישור הבא אין פרטים אבל מוזכרת שם פרשיה ממשא ומתן "ללא הצדקה". וגם יש פה דוגמה של פסק דין שחייב מוכרים למכור את דירתם למרות שלא נחתם חוזה בפועל.

https://yancu-law.co.il/חוסר-תום-לב-במשא-ומתן-פסיקה-תקדימית-עו/.

 

כאן יש מקרה נוסף, גם הוא ללא חוזה חתום, עם פיצוי על ההוצאות שנגרמו למוכרים:

https://www.din.co.il/articles/1203/B-4427/

 

 

אין לי מושג האם המקרה של פות"ש נחשב לסיבה מוצדקת, האם העובדה שלא קיבל הסכמה לפריסת התשלומים מהווה סיבה מוצדקת.

 

יתכן שאין לו ממש דרך להגן על עצמו ב-100% והוא יצטרך להחליט האם לוותר על הדירה השניה או לקחת סיכון בתביעה. לנסות לגרום לצד השני לפוצץ את המשא ומתן זו ההגדרה של חוסר תום לב. הוא יכול להציב אולטימטום לפריסה שביקש ולקוות שיסרבו, אבל הוא לוקח סיכון שיסכימו.

 

לסיכום, פות"ש, אמור למכר שלך לסמוך על איש המקצוע שלו ולבקש ממנו ייעוץ כיצד לפעול. יכול להיות שאין דרך להגן על עצמו מתביעה באופן מוחלט.

עריכה אחרונה ב-19 לאוקטובר, 2025 על ידי Be roo

[SlowRide]

למכר שלי יש עורך דין, אבל הוא הודיע למתווך של העסקה שהוא מוותר לפני שהתייעץ איתו. העו"ד שלו אמר לו מה שכבר כתבו פה, שלתבוע תמיד אפשר, לזכות במשפט לא תמיד אפשר, ושאם הוא היה במקומם הוא לא היה ממליץ ללקוחות שלו לתבוע אבל כל אחד והעניינים שלו.

השאלה שלי, ביחס להשתלשלות האירועים שתיארתי, אם באמת יש בהתנהלות שלו חוסר תום לב ולמוכרים יש סיכוי משמעותי לתבוע ולזכות.

פריסת התשלומים זה אמנם הגורם העיקרי שדחף אותו לחפש אלטרנטיבות ולנסיגה שלו מהעסקה, למרות שגם תוסיפי על זה את עניין השמאות (הפרש משמעותי של עשרות אלפי שקלים), ובנוסף גם נזכרתי שהם גם לא הסכימו להתפשר איתו על מועד המסירה.

הרבה דברים קטנים שמייצרים ביחד אנטי גדול.

בתכלס כשחושבים על זה, חוץ ממחיר הדירה הכללי לא היתה בניהם הסכמה על שום דבר...

[avizaz]

כשמכרנו דירה העו"ד (שלימים הפך לעו"ד היחיד שלי לכל דבר), שראה את גיסתי מבואסת ולא רוצה למכור את הדירה שאל אותה אם היא רוצה למכור או שהיא רוצה שהוא יפוצץ את העסקה.

לא הבנתי למה הוא אמר לפוצץ עסקה ולא פשוט לא לחתום וזהו, אז הוא הסביר שיש חשיפה משפטית ממה שאני זוכר דומה למה שטענת.

אז הדבר קיים מסתבר, ושוכרים את שירותו במיוחד בשביל להפיל עסקאות שהתקדמו ורוצים לסגת מהן.

 

מן הסתם מדובר בחוזים של נכסים לא סטנדרטים ויותר בפן העסקי, אבל כמובן שלא אוכל להגיד לך מעבר לכך כי אני גם לא מבין בזה.

 

דרך אגב, עבורה ספציפית - היא צדקה שלא רצתה למכור, אבל הכסף שימש אותנו לרכוש דירה אז נשארנו צמודים ל"מדד הנדלן", היא מצידה - מכיוון שהיא גם לא השקיעה את הכסף בבורסה \ נדלן, די הפסידה את חלקו באינלציה ועליית מחירי הדיור מאז.

[יובל .מ.]

לפני 9 שעות, סולל הדרך כתב:

ולדעתי זכותו לפוצץ את העסקה בלי להסביר.

זה לגיטימי לנהל משא ומתן עם כמה ספקים, לקבל הצעות מחיר, לשפר תנאי תשלום ואז לבחור רק באחד מהם.

אני עושה את זה כל הזמן. ככה עושים עסקים אז מה זה שונה מהמקרה הזה?

עד שלא חתמו כל צד רשאי להתחרט.

אם למוכר היה כ"כ חשוב לסגור היה יכול לבוא לקראת הקונה בתנאי התשלום.

 

בעל עסק זה לא אדם פרטי.

יש הבדל בין הדעה שלנו למה שחושב שופט.

[סולל הדרך]

לא זוכר הפרדה כזו בחוק החוזים

כן, צריך לנהל משא ומתן בתם לב

ועדיין לאחר חוסר הסכמות בפריסת התשלומים וחוסר המענה של המוכר בפרק זמן סביר לא מעידה על חוסר תם לב בפרישה מהמשא ומתן.

נכון, בסופו של יום מדובר בפרשנות של שופט וגם לא שמענו את עמדת הצד השני.

לדעתי ע"פ יש פה יותר איום מקייס אמיתי.

בכל מקרה, את הנעשה אין להשיב ואין כרגע מה לעשות מלבד להמתין ולראות אם המוכר יחליט לתבוע את הקונה.

[ישה]

החבר "ויתר " בשני פרמטרים חשובים כדי להתקדם לעיסקה.

 

הסכים למחיר למרות שמחזיק בשמאות נמוכה יותר . פער של כמה עשרות אלפי ש"ח זניח ולא ישמש לו להגנה

 

פער בתיאור המכר רשם 4 חדרים ולמעשה מדובר ב 3.5 חדרים . גם לא ישמש לו להגנה.

 

המחלוקת האמיתית להתקפלות שלו מן העיסקה היא אי הסכמה על לוח התשלומים ומועד המסירה . שני אלמנטים חשובים שבגינם ניתן להתקפל מן העיסקה. אבל צריך להביע אותם ברחל בתך הקטנה שאם הם לא מתקבלים אזי אין עיסקה מה שאני מבין לא נעשה כאן ולכן יש לחפש דרך כיצד העו"ד של החבר ינסה לסובב את הגלגל אחורה  ומציג זאת ברחל בתך הקטנה..

 

אם השוק היה של מוכרים הסיכוי לתביעה היה אפסי . כיוון שהשוק עכשיו הוא של קונים המוכר המאוכזב עלול לתבוע ואפילו להראות נזק אם ימכור את הדירה למישהו אחר במחיר נמוך יותר ממה שהוסכם עם החבר 

[mrmiki1234]

היה פסק דין לאחרונה של קונים ששיגעו את המוכרים ואחרי 15 טיוטות חוזה פרשו מהעסקה. בית המשפט חייב אותם. לא נשמע שזה קרוב לרף הזה. לצערי לא מצאתי את פסק הדין המקורי 

[SlowRide]

 

לפני 11 דקות, ישה כתב:

הסכים למחיר למרות שמחזיק בשמאות נמוכה יותר . פער של כמה עשרות אלפי ש"ח זניח ולא ישמש לו להגנה

הפער נושק ל100 אלף שקל. זניח, תלוי עבור מי. מדובר באדם שכיר עם הכנסה ממוצעת.

לפני 13 דקות, ישה כתב:

פער בתיאור המכר רשם 4 חדרים ולמעשה מדובר ב 3.5 חדרים . גם לא ישמש לו להגנה

לדעתי, אחת הסיבות שהשמאי העריך את הדירה כזה נמוך זה בגלל שחדר אחד הוא לא באמת חדר, אבל לא יודע.

לפני 15 דקות, ישה כתב:

המחלוקת האמיתית להתקפלות שלו מן העיסקה היא אי הסכמה על לוח התשלומים ומועד המסירה . שני אלמנטים חשובים שבגינם ניתן להתקפל מן העיסקה. אבל צריך להביע אותם ברחל בתך הקטנה שאם הם לא מתקבלים אזי אין עיסקה

ממה שהבנתי, עורך הדין שלו ציין את זה במפורש לעורך דין של המוכרים כשהודיע לו על פרישה מהמו"מ. השאלה כמה זה תופס, כי הבחור הודיע למתווך לפני זה בשיחת טלפון, לא בכתב.

לפני 17 דקות, ישה כתב:

כיוון שהשוק עכשיו הוא של קונים המוכר המאוכזב עלול לתבוע ואפילו להראות נזק אם ימכור את הדירה למישהו אחר במחיר נמוך יותר

העניין שהמוכר יכל למכור את הדירה מעל מחיר השוק אם לא היה מתקטנן פעמיים על לוחות תשלומים ומועד מסירה. כנראה אם זה יגיע לבית משפט, זה מה שיצטרך המכר להוכיח.

[Haim_gds]

לפני 17 שעות, SlowRide כתב:

אבל מה? עורך הדין שלו הזהיר אותו שהוא עלול להיות חשוף לתביעה על מה שכתוב בכותרת.

לא עו"ד (אולם קניתי/מכרתי דירה מספר פעמים בחיים) אך מהבנתי ומהניסוח זה נשמע לי כאיום ריק. מצב משפטי זה אכן קיים אולם עליו להיות מפורש ע"י השופט (להבדיל לדוגמה מחוזה בכתב בו הסעיפים מוסכמים ע"י שני הצדדים). 

לפני 17 שעות, SlowRide כתב:

ואז, ממש במקרה, הוא מצא בית טוב יותר מכל הבחינות ולאחר בירור קצר החליט להודיע על פרישתו מהמו"מ, ולהתקדם עם המציאה החדשה.

לטעמי, אם ניתן להוכיח כי המציאה התבצעה זמן קצר לפני הודעת הפרישה מהמו"מ יהיה ניתן לטעון לתום לב.

 

בכל מקרה, לכל מי שלא מכיר את מערכת המשפט האזרחי בישראל, לא נראה לי כי לתובע תהיה תוחלת כלשהי מהתביעה עקב הזמן המאוד ארוך בו מתבצעים המשפטים וזאת ללא הוספת הדחיות המוכנסות מטעם ההגנה (לימוד חומר, זימון עדים ומחלות שונות ומשונות של הנתבע...) ונטיית השופטים ללחוץ לפשרה. 

 

באופן אישי, אם הייתי נתבע בתביעה שכזו הייתי מציין לתובע שגם אם בדרך נס יזכה במשפט אז רוב הסיכויים הם כי התשלום ילקח מהעיזבון שלי😄

עריכה אחרונה ב-20 לאוקטובר, 2025 על ידי Haim_gds
ניסוח

[יובל .מ.]

לפני שעתיים, סולל הדרך כתב:

לא זוכר הפרדה כזו בחוק החוזים

כן, צריך לנהל משא ומתן בתם לב

ועדיין לאחר חוסר הסכמות בפריסת התשלומים וחוסר המענה של המוכר בפרק זמן סביר לא מעידה על חוסר תם לב בפרישה מהמשא ומתן.

נכון, בסופו של יום מדובר בפרשנות של שופט וגם לא שמענו את עמדת הצד השני.

לדעתי ע"פ יש פה יותר איום מקייס אמיתי.

בכל מקרה, את הנעשה אין להשיב ואין כרגע מה לעשות מלבד להמתין ולראות אם המוכר יחליט לתבוע את הקונה.

חכם לא נכנס לצרות שפיקח יודע לצאת מהן.

אף אחד לא חושב שחבר של סלואי הוא נוכל הטינדר, רק מציעים לו להקשיב לעורך דין שלו ולהיזהר מתביעה.

בהנחה שהוא לא תובע/נתבע סדרתי, כנראה להתחיל להתעסק עם משפט זה לא מה שמתאים לו כרגע, אחרת לא היה שואל על זה.