התלבטות לגבי לקיחת משכנתא בפרויקט "מחיר למשתכן"

[om2]

https://www.kolzchut.org.il/he/קבלת_משכנתא_לזכאים

 

ובלי שום קשר,

ממליץ בחום להתחיל ללמוד את נושא המשכנתאות.

כנס לאתר "משכנתאמן" וקרא את כולו.

זה עדיין לא מספיק. אבל יתן לך בסיס טוב

 

[sjerby]

אני זכיתי במחיר למשתכן והדירה כבר בשלבי בניה, על הנייר מדובר במתנה שכבר עכשיו ע"פ הערכת שמאי, מדובר ברווח יפה מאוד.

במקרה שלך הייתי לוקח יעוץ כלכלי מקצועי כפי שציין OM2, בנוסף בוחן אופציה שמישהו מהמשפחה יכנס איתך ויעזור עם הון עצמי בתמורה לאחוזי רווח בסוף וכולם יצאו מורווחים, בהנחה ואתה מתחייב למכור את הדירה בהזדמנות הראשונה.

[Abergel]

לפני 19 שעות, אליהו שבת כתב:

מעורה בפרוייקט ומכיר טוב מאוד מקרוב, תתאבד עליו!

דירה זהה היום נמכרת אצל אותו קבלן ב2,150,000 כך שהרווח פשוט ענק ובלתי ניתן לשחזור.

 

 

אתה טוען ש-2.15, בחור אחר פה טוען ש-2.6, מחיר ריאלי זה יותר 1.7-1.85 לפי 20 אלף למ"ר.

המחיר שהוא ישלם על הבית כולל הריביות זה 2.16, תוך כדי איבוד הפנסיה שלו ואולי אפילו של אשתו (לא כתב אם זאת פנסיה אחת או 2).

ידעתי שיש אנשים מטורפים בישראל, אבל לא ידעתי עד איזה רמה.

חלום שלי שמחר יחליטו להעלות את הריבית ב1-3 אחוז ולראות את כל מי שמינף את עצמו למוות בוכה ומאשים את המדינה כשהוא חי ברחוב.

[אליהו שבת]

לפני 11 דקות, Abergel כתב:

אתה טוען ש-2.15, בחור אחר פה טוען ש-2.6, מחיר ריאלי זה יותר 1.7-1.85 לפי 20 אלף למ"ר.

המחיר שהוא ישלם על הבית כולל הריביות זה 2.16, תוך כדי איבוד הפנסיה שלו ואולי אפילו של אשתו (לא כתב אם זאת פנסיה אחת או 2).

ידעתי שיש אנשים מטורפים בישראל, אבל לא ידעתי עד איזה רמה.

חלום שלי שמחר יחליטו להעלות את הריבית ב1-3 אחוז ולראות את כל מי שמינף את עצמו למוות בוכה ומאשים את המדינה כשהוא חי ברחוב.

א. אין דירות פחות מ99 מטר בפרוייקט כמדומני, מחיר ממוצע למטר לפי 300 עסקאות אחרונות היה 20,900 כך שמחיר הדירה לא פחות מ2,100,000 (לכל דירה חניה לרוב מקורה, לעיתים 2 חניות מקורות ומחסן מוצמד לדירה).

 

ב. לאור ההכנסות הלא ברורות של פות"ש אני לוקח את ההמלצה שלי ספציפית לגביו וחושב שעבורו זה הרפתקה מסוכנת ביותר.

 

ג. עליית הריבית לא תקרה בטווח של שנים ספורות וגם אם תקרה לא תשפיע מהותית על עסקה לזמן קצוב בדמות עסקה זאת.

 

מי שמינף את עצמו במחשבה תחילה במקומות הנכונים ימכור עם רווח נאה ביותר, שוק הדיור רותח, מאוד.

עריכה אחרונה ב-5 לאוגוסט, 2021 על ידי אליהו שבת

[Abergel]

לפני 17 דקות, אליהו שבת כתב:

א. אין דירות פחות מ99 מטר בפרוייקט כמדומני, מחיר ממוצע למטר לפי 300 עסקאות אחרונות היה 20,900 כך שמחיר הדירה לא פחות מ2,100,000 (לכל דירה חניה לרוב מקורה, לעיתים 2 חניות מקורות ומחסן מוצמד לדירה).

 

ב. לאור ההכנסות הלא ברורות של פות"ש אני לוקח את ההמלצה שלי ספציפית לגביו וחושב שעבורו זה הרפתקה מסוכנת ביותר.

 

ג. עליית הריבית לא תקרה בטווח של שנים ספורות וגם אם תקרה לא תשפיע מהותית על עסקה לזמן קצוב בדמות עסקה זאת.

 

מי שמינף את עצמו במחשבה תחילה במקומות הנכונים ימכור עם רווח נאה ביותר, שוק הדיור רותח, מאוד.

 

יש דירה אחת של 83 מ"ר.

בכל מקרה בוא נגיד והוא מקבל באמת מתנה של חצי מיליון שקל (מתנה מצויינת, הלוואי על כל אחד).

אבל ויש אבל גדול, אין לו את התנאים הראשוניים כדי לקבל את המתנה, כספי הפנסיה לא צריכים בכלל להלקח בחשבון כחלק מההון העצמי שלך.

לגבי סעיף ג אי אפשר לדעת אנחנו בשוק במצב אי ודאות ובועה מטורפת, אי אפשר לדעת איך הממשלה הנוכחית תתנהג, בארהב כבר הודיעו שהריבית תעלה עד 2024 ב1-2 אחוז וכנראה שפה ילכו בדרכם.

[ברווז]

ואף אחד לא נגע עדיין בנקודה אפשרית נוספת: הקבלן המבצע עשוי לפשוט רגל באמצע הבנייה. גם חברות בנייה גדולות נפלו בשנים האחרונות, והרוכשים נשארו עם כלום ביד ולא מעט חובות וההליכים המשפטיים לוקחים הרבה מאד שנים. 

זו נקודה נוספת להכניס לשיקלול כשחושבים לרכוש דירה שקיימת רק על הנייר. 

 

מעבר לזה,

יצא לי פעם לעבוד כעצמאי על בית של מישהו שעשה אקזיט לא רע, ובנה לעצמו את בית חלומותיו. היה תקציב מסודר, היה גיבוי פיננסי, הייתה תכנית, הכל היה מתוכנן לא רע בכלל. 

ההוצאות הנוספות, העיזים וההתקלות שהוא קיבל לאורך הפרוייקט גרמו לו להגיד לי ש"יש מצב טוב שברגע שהדירה תהיה גמורה אצטרך למכור אותה בגלל כל העיזים האלו".

[avargel]

ברווז, לא רלוונטי

 

1. אתה לא משלם לקבלן. אתה משלם בשוברים לבנק המלווה והוא משחרר לקבלן לפי קצב התקדמות הבניה עפ"י תיעוד של שמאי / מהנדס מטעם הבנק. הקבלן נפל? יש כסף בקופה להמשיך מאותה נקודה בדיוק.

כל מה שאתה שומע על קבלנים שנפלו והרוכשים איבדו את כספם זה קבוצות רכישה.

 

2. אין שום דבר דומה בין "בנה ביתך" של אדם פרטי שזה לא המקצוע שלו לבין קבלן מסודר וותיק.

[MiniMiz3r]

לפני 28 דקות, avargel כתב:

1. אתה לא משלם לקבלן. אתה משלם בשוברים לבנק המלווה והוא משחרר לקבלן לפי קצב התקדמות הבניה עפ"י תיעוד של שמאי / מהנדס מטעם הבנק. הקבלן נפל? יש כסף בקופה להמשיך מאותה נקודה בדיוק.

כל מה שאתה שומע על קבלנים שנפלו והרוכשים איבדו את כספם זה קבוצות רכישה.

 

הבעיה היא לא שהוא יאבד את הכסף, אלא שמסירת הדירה תתעכב משמעותית (אולי אפילו שנים), ובזמן הזה הוא יצטרך להמשיך לשלם את המשכנתא.

 

אם הדירה עולה 1.6 ומחיר השוק שלה הוא 2.1, מדובר ברווח ברוטו של חצי מיליון ש"ח. אם מתחילים להסתכל על הנטו - כלומר אחרי מדד תשומות הבניה ועלויות המימון (שללא ספק יהיו גבוהות מאוד), ומשקללים את העובדה שכשכל הדירות האלו יוצעו פתאום למכירה בשוק החופשי בעוד חמש שנים זה עלול להשפיע לרעה על המחיר שלהן - אני חושב שמגיעים למספר נמוך משמעותית, אולי 300 אלף. אישית לא הייתי לוקח סיכון כזה, יש יותר מדי דברים שיכולים להשתמש בדרך ואפס יכולת להתמודד עם בלת"מים.

[avargel]

הרווח הוא ביחס לאלטרנטיבה 

 

 

ובאלטרנטיבה, אין מדדים? אין עלויות מימון?

יש ויש!

ולא רק שיש, אלא על סכומים גבוהים בהרבה.

 

 

הפער מול דירה כזאת בנויה הוא קרוב למיליון ש"ח 

 

אני לא מכיר ברכס דירת 100 מטר בנויה במחיר של 2.15

אמרו שיש בפרוייקט המדובר, לא בדקתי

וגם אם כן

זה עדיין פער עצום שמצדיק התאבדות

לעניות דעתי

[MiniMiz3r]

לפני 24 דקות, avargel כתב:

ובאלטרנטיבה, אין מדדים? אין עלויות מימון?

יש ויש!

ולא רק שיש, אלא על סכומים גבוהים בהרבה.

 

 

אם האלטרנטיבה היא להשקיע את הכסף בשוק ההון (או אפילו להשאיר אותו בקרן הפנסיה...) אז לא, אין מדדים ואין עלויות מימון. 

 

[avargel]

איזה כסף?

פה הוא משקיע 200 שלו + 600 של המדינה

עריכה אחרונה ב-5 לאוגוסט, 2021 על ידי avargel

[yaniv572]

לפני 9 שעות, אליעזר כתב:

משתף עוד נתונים חסרים:

• נשוי + חמשה
• אשה כרגע לא עובדת (חל"ד מוארך), אבל יש לה במה לעבוד אם תרצה וזה יהיה נחוץ
• קהש"ת - אין. נמשכו לטובת כמה קניות חשובות
• הכנסות - לא אפרט סכומים, אך כן אשתף שאני עובד ב"ה, ובלי למצות אופציה של שעות נוספות, יכול לסיים חודש עם יתרה של 2000 שח לפחות.
  (נכון, לא שמרתי את כל ה 2000 האלו, או יותר נכון שמרתי והוצאתי כשהיה צריך, אבל הם קיימים)
• האם חסרים עוד פרטים?

 

אני אתן לך כמה נתונים על קצה המזלג:

1. אם הקבלן יסכים לקבל את כל הכסף מההתחלה, ותיקח את כל המשכנתא עם גרייס תתחילו לשלם מיד בערך 3500 שקלים, זה עוד בלי קשר להלוואה הנוספת להון העצמי שלכם.

2. אם הוא לא מסכים, מעבר להלוואה הנוספת להון  העצמי, אתם יכולים למצוא את עצמכם בקלות עם תוספת של 30-40 אלף למדד תשומות הבניה, כסף שתצטרכו להביא לבד.

3. גם אם הכל מסתדר, רשמת שהתשלום על הדירה תהיה כ 7000 שקלים ל 10 שנים הראשונות ושכירות של 5-6 אלף. כמה תוכלו להסתדר עם כמה חודשים שהבית ללא שוכרים? 

 

ניראה שמבחינה כלכלית, זה לא שאתם מותחים את קצה גבול היכולת שלכם, אלא שזה מעל היכולת שלכם.

אני באמת חושב שאתם צריכים ללמוד את העסקה טוב טוב, מכל הכיוונים, ולהבין יתרונות וחסרונות. ניראה שאתם לא בקיאים בנושא כלל ולפני הרפתקאה כזו כדאי שתבינו לאן אתם נכנסים.

לדעתי ללא הגדלת ההכנסה המשותפת שלכם בכמה אלפים טובים - זו התאבדות כלכלית.

[MiniMiz3r]

לפני כשעה, avargel כתב:

איזה כסף?

פה הוא משקיע 200 שלו + 600 של המדינה

 

טעות. הוא משקיע 200 שלו ועוד 1.35 מיליון שהבנק אולי יסכים להלוות לו בריבית מטורפת. משכנתא צריך להחזיר, אתה יודע, זה לא כסף חינם מהשמיים.

[אליהו שבת]

סעיף ב שרשמתי משום מה נמחק, לאור הנתונים הכלכליים של פות"ש אני אכן ממליץ לו לא לבצע עבורו את העסקה המדוברת.

[om2]

משהו נוסף שאף אחד לא הזכיר.

במחיר למשתכן סדר בחירת הדירות היא לפי סדר הזכיה 

אם אתם לא בטופ הרשימה,

יש סיכוי סביר ביותר שהדירות הזולות יבחרו בהתחלה.

להגיע לרגע בחירת הדירה הכי מוכנים שישמה אפשר ומה לא

 ולדעת גם שם להגיד זהו, זה גבוה מדי.

 

כי לחתום על חוזה די זה פשוט.

לעמוד בו זה האתגר.