בנין חדש-שאלת קומות ועלויות.

[michaelbe6]

קח מצב היפותטי.

2 חברים קונים דירה להשקעה באותה בניין, האחד משלם 1,000,000 קונה בקומה 4, השני משלם 1,050,000 קונה בקומה 2.

עושים פינוי בינוי ולאחר מכן מוכרים, זה ששילם 1M עכשיו מקבל 1,500,000, זה ששילם 1.05M עכשיו מקבל 1,450,000

 

אז זה ששילם יותר ועכשיו מקבל פחות, זה צרות עין על זה ששילם פחות וקיבל יותר ?

 

לדעתי זאת צרות עין לשמה.

תנאי הפתיחה השתנו , לרגע הקניה היה מצב אחד, לרגע המכירה היה מצב שונה.

בשורה תחתונה ערך הדירה של הבחור "המפסיד" עלה ב400000, אז בוא תסביר לי איך הוא מפסיד מכל העניין?

אני אענה לך,שאתה מסתכל על השני, תמיד תמצא למה אתה מפסיד וזאת בדיוק הסיבה למה המון פרוייקטים לא מתקדמים לשום מקום, מספיק חוכמולוגים שחושבים שהם יוצאים מופסדים מול השכנים שלהם , לא מסתכלים על מה הם מקבלים בתמורה.

עריכה אחרונה ב-4 לפברואר, 2019 על ידי michaelbe6

[Nemesis]

michaelbe6

 

אני חוזר על השאלה שלי:

לשם דוגמא, אתה וכמה אנשים קניתם במשותף כרטיס לוטו, והכרטיס זכה. חלק מהאנשים שילמו פחות על הכרטיס וחלק יותר. מה הסיבה בגללה מי ששילם פחות עבור ההשתתפות בכרטיס יקבל חלק גדול יותר בפרס לצורך הדוגמא?

[michaelbe6]

זאת לא דוגמה זהה בכלל, אם היית מדבר על מספר אנשים שקנו את אותה דירה, אתה צודק.

שאתה קונה דירה,אתה אמור לשקלל את כלל היתרונות והחסרונות.

מי שקונה דירה להשקעה בקומה 4, באזור שיש בו היתכנות לפינוי בינוי, לוקח בחשבון שיש סיכוי שלא יקרה שם כלום ומראש משלם סכום נמוך יותר בגלל הקומה הגבוהה וחוסר המעלית.

למה אתה לא מדבר על זה ששניהם משכירים את הדירה במחירים שונים לאורך הזמן שהם מחכים לפינוי בינוי? ביננתיים זה מקומה רביעית מקבל כנראה סכום נמוך יותר כל חודש, זה לא מפריע לך?

שאדם רוכש דירה , להשקעה או מגורים הוא עושה את השיקולים שלו, אם מסיבה כלשהיא, הדירה מושבחת, כל אחד ומזלו הוא, אין שום סיבה להסתכל על השכן או על היזם או על הקבלן או כל אחד אחר,על מה הוא מכניס לכיסו, תסתכל על מה אתה מרוויח והאם זה משתלם לך ביחס למה שהשקעת.

אני עדיין באותה דעה שרשמתי קודם.

צרות עין.

[Nemesis]

אני עומד איתן בדעתי, והדוגמא שנתת מחזקת את הדברים.

זה שקנה את הדירה בקומה רביעית עשה את השיקולים שלו. הוא מטפס במדרגות כל יום, סובל מנזילות מהגג לעיתים, ואם הוא משכיר אותה יקבל שכר דירה מופחת לעומת דירה דומה בקומה ראשונה. כל הדוגמאות מחזקות את החלוקה השונה בהכנסות ובהנאה מהנכס כי הנכס בעל שווי נמוך יותר כתוצאה מהמאפיינים שלו.

 

ברגע שהבניין "זוכה בלוטו" ומגיע מישהו שמחלק נניח 2 מיליון ש"ח בין בעלי הדירות, ואם הדירות בעלות אותו שטח החלוקה צריכה להיות שווה.

[phpclub]

לדעתי זאת צרות עין לשמה.

תנאי הפתיחה השתנו , לרגע הקניה היה מצב אחד, לרגע המכירה היה מצב שונה.

בשורה תחתונה ערך הדירה של הבחור "המפסיד" עלה ב400000, אז בוא תסביר לי איך הוא מפסיד מכל העניין?

אני אענה לך,שאתה מסתכל על השני, תמיד תמצא למה אתה מפסיד וזאת בדיוק הסיבה למה המון פרוייקטים לא מתקדמים לשום מקום, מספיק חוכמולוגים שחושבים שהם יוצאים מופסדים מול השכנים שלהם , לא מסתכלים על מה הם מקבלים בתמורה.

 

אני לא נכנס כרגע לסוגייה של פרויקט נתקע או לא נתקע, אם הייתי עומד בפני הסוגיה הנ"ל ייתכן והייתי מקבל את אותה החלטה.

אך הוגן זה לא.

רגע הקניה ורגע המכירה הוא זהה עבור שניהם, זה לא הוגן, בשום דרך, שאחד השקיע יותר וקיבל פחות והשני השקיע פחות וקיבל יותר.

אין כאן צרות עין, זה לא שכל אחד קנה בבניין אחר ואז אחד מסתכל על השני "איזה מנייאק הוא הרוויח יותר ממני", הם קנו באותו בניין דירה ביחס מסוים, הגיוני וקביל שהיחס ישמר, ולא יתהפך.

 

לשאלתך, הבחור "המפסיד" -להלן פות"ש, צריך **להוסיף** כסף כדי לעלות בקומה, בעוד במצב תקין הוא לא היה צריך "להפסיד" כסף.

אז נכון, הוא לא הפסיד בית חדש, אבל הוא הולך להפסיד כמה אלפי שקלים עבור שדרוג שהיה מגיע לו מלכתחילה.

[michaelbe6]

שניכם קצת מתבלבלים כי מחיר קניה ומחיר מכירה הוא אינדוידואלי ולא לפי מחירון דימיוני שהמצאתם.

אין קשר בין כמה שווה דירה לפני או אחרי תמא ובטח אין קשר ליזם או לקבלן.

קבלן או יזם עושה את החישובים שלו בשביל לדעת אם משתלם לו הפרוייקט ולפי זה מציע את אותם הטבות לכלל הדיירים.

לכמה עלה ערך הדירה בגלל אותם הטבות, אין שום קשר אליו והוא לא צריך לפצות אף אחד בעבור זה .

[Fitch]

לפני כשנה כשהתעניינתי בפרוייקט אצל קבלן בפ"ת בבניין רב קומות כל קומה עלתה 15 אלף.

 

רק בקריות גונבים וגובים 50K על כל קומה?!

[phpclub]

אין קשר לקבלן או ליזם, אין גם קשר למחיר שונה לכל דירה בהתאם למצבה.

יש כאן הגיון פשוט, אם הדירה שלי היום שווה יותר (גם אם ב 1 שקל בלבד) מהדירה של השכן 2 קומות מעלי, בגלל ששם צריך לעלות עוד 2 קומות,

אין שום סיבה שמצבי יורע ביחס אליו, והוא יקבל השתדרגות על חשבוני. זה לא שהשכן מקבל יותר מהקבלן, הוא מקבל יותר על חשבוני.

לא הקבלן צריך לפצות אותי, אלא הוגנות של השכן צריכה לשמור על יחס הוגן, להבין שדירתו שווה פחות, ודירתי שווה יותר, גם אם בשקל אחד בלבד, הערך הדמיוני לא משנה כאן, אלא מיקום הדירה בקומות.

[Ron Poh]

נניח מצב שבו הדירה בקומה 2 מוזנחת, מאז שהבניין נבנה לפני 40 שנה לא שינו בה דבר.

מאידך הדירה בקומה 4 שופצה כליל לפני חצי שנה, הוחלף הריצוף, הוחלפה הצנרת מים, שודרגה רשת החשמל, תריסים חשמל בכל החדרים, הוחלפו ארונות המטבח למילה אחרונה וכהנה כהנה תוספות ושדרוגים.

במצב הזה מי אמור לקבל פיצוי נוסף?

[A_lex]

העלת טענה מעניינת... נראה לי שהכי הוגן היה לקחת שמאי (יחיד) שיתן הערכת שווי לכל הדירות ואז לחלק באופן שווה את ההטבה (ע"י תמריץ מזומן או רמת גימור או כל משחק אחר שיקבע עם הקבלן).

אולי אם כל הנושא היה מוסדר בחוק זה גם אשכרה היה עובד.

בפועל, אני מסכים עם PHP - זה לא הוגן אך לא הייתי תוקע תמ"א על זה. מנסה לשפר עמדות לפני החתימה? כנראה שכן.

 

למען הסר ספק, לא אני ולא אף אחד מבני משפחתי לא עמדו ולא יעמדו בפני דילמה כזו (גרים בבניינים חדשים יחסית). אני לא ניגש עם מטען לסוגיה. זה פשוט ההגיון שלי.

[nitch]

אולי אם כל הנושא היה מוסדר בחוק זה גם אשכרה היה עובד.

אני מתקשה לראות למה צריך חוק שיתערב בחישובי תועלת של אנשים פרטיים לגבי הרכוש הפרטי שלהם.

[Ziv]

מה שבטוח זה שאני שמח שאני לא שכן של חלק מהמגיבים, בבניין שעומד בפני פרויקט תמ"א.

 

באזור המדובר - תוספת של חניה, חדר, מעלית ומרפסת יכולה בקלות להעלות את ערך הדירה במיליון ש"ח. אתם מתווכחים פה על Peanuts.

 

וכמו שכתבו פה לפני, אין מחיר אחד לדירה. המחיר גם תלוי בכל כך הרבה פרמטרים שלהגיד "אבל השכן שלי קיבל קומה גבוהה יותר" זה כל כך לא רלוונטי.

 

ולצורך ההשוואה עם כרטיס הלוטו - ההשוואה הנכונה היתה - האם היית מוכן לזרוק את הכרטיס אם לא היית מקבל את מה שרצית?

 

כי זה מה שקורה למי שמתעקש שהדירה שלו שווה יותר מזו של השכן (וניתנו פה דוגמאות טובות, לא הכל בחיים זה קומה).

 

 

 

Sent from my ZTE B2017G using Tapatalk

[phpclub]

נניח מצב שבו הדירה בקומה 2 מוזנחת, מאז שהבניין נבנה לפני 40 שנה לא שינו בה דבר.

מאידך הדירה בקומה 4 שופצה כליל לפני חצי שנה, הוחלף הריצוף, הוחלפה הצנרת מים, שודרגה רשת החשמל, תריסים חשמל בכל החדרים, הוחלפו ארונות המטבח למילה אחרונה וכהנה כהנה תוספות ושדרוגים.

במצב הזה מי אמור לקבל פיצוי נוסף?

 

אין כאן "פיצוי נוסף", יש חלוקה הוגנת, ואין רלוונטיות לערך הדירה בגלל מצבה.

 

אתם מתעקשים להכנס לתוצאה של אי התגמשות, לא מדובר בזה.

מדובר על הוגנות. אם השכן כנגד בקומה 4 לא מבין שערך דירתו פחות מערך דירה בקומה 2 ולכן הוא צריך לקבל קומה נמוכה יותר לאחר התמא, הוא מנייאק ורוצה לנצל את כוחו, ואז השאלה היא האם הדייר בקומה 2 מוכן לתקוע מסמרים בגלל שהדייר מקומה 4 תוקע לו מסמרים, ייתכן ואני הייתי אכן ממשיך עם התמא ומקבל את רוע הגזרה.

 

לצורך העניין, ניתן להגיד שהדייר מקומה 4 הוא צר העין שרוצה לשדרג את מעמדו על חשבון הדייר מקומה 2 ורוצה ללכת על חוזה שהוא אינו הוגן לכולם.

להגיד שזה צרות עין מצד הדייר בקומה 2, אתם לא בכיוון.

[phpclub]

מה שבטוח זה שאני שמח שאני לא שכן של חלק מהמגיבים, בבניין שעומד בפני פרויקט תמ"א.

 

Sent from my ZTE B2017G using Tapatalk

 

אתה הדייר בקומה 4, האם היית מסכים להסכם שבו אתה מקבל דירה בקומה 2, ואני הדייר בקומה 2 מקבל דירה בקומה 4 ?

[Ron Poh]

אין כאן "פיצוי נוסף", יש חלוקה הוגנת, ואין רלוונטיות לערך הדירה בגלל מצבה.

 

אתם מתעקשים להכנס לתוצאה של אי התגמשות, לא מדובר בזה.

מדובר על הוגנות. אם השכן כנגד בקומה 4 לא מבין שערך דירתו פחות מערך דירה בקומה 2 ולכן הוא צריך לקבל קומה נמוכה יותר לאחר התמא, הוא מנייאק ורוצה לנצל את כוחו, ואז השאלה היא האם הדייר בקומה 2 מוכן לתקוע מסמרים בגלל שהדייר מקומה 4 תוקע לו מסמרים, ייתכן ואני הייתי אכן ממשיך עם התמא ומקבל את רוע הגזרה.

 

לצורך העניין, ניתן להגיד שהדייר מקומה 4 הוא צר העין שרוצה לשדרג את מעמדו על חשבון הדייר מקומה 2 ורוצה ללכת על חוזה שהוא אינו הוגן לכולם.

להגיד שזה צרות עין מצד הדייר בקומה 2, אתם לא בכיוון.

אז לטענתך כן צריך להתחשב בקומה אבל לא צריך להתחשב במצב הדירה.

מה בכלל קשור הדייר מקומה 4 לעניין, מרגיש דייר קומה 2 מקופח שיבוא בטענות לקבלן.

כאמור בהודעה קודמת שכתבתי, על דברים כאלה נופלים פרויקטים, כל דייר חושב שמגיע לו יותר מסיבה כזאת או אחרת, בסופו של דבר כולם מפסידים.

צריך להגיד תודה על מה שמקבלים מבחינת עדיף ציפור אחד ביד משניים על העץ.