מה היתרון במחיר למשתכן חוץ ממחיר?

[sorvall]

שלום לכולם.

 

זכיתי במחיר למשתכן. הפרוייקט נמצא כבר בהליכי בנייה מתקדמים בעיר גדרה.

נותרו בעיקר דירות 5 חדרים.

בדקתי מחירי מכירה באיזור באתר מדלן. נראה שהפער בין מחיר למשתכן לבין מכירה בשוק החופשי באותו איזור, ואפילו מאותו קבלן עומד על כ 8% - 9% לכל היותר. לא רק בדירות 5 חדרים אלא גם בדירות 3 ו 4 חדרים.

 

בקיצור, מה הסיבה ללכת על רכישת דירה במסלול זה חוץ ממחיר הרכישה?

הדירה מיועדת בשלב זה של החיים להשקעה. בעתיד נרצה לגור בה.

 

תודה.

[Eily]

לא נשמע פער אטרקטיבי במיוחד, מה גם שיש הגבלה למספר שנים במכירת הדירה (מה שיביא גם לירידת מחירים או היצע מוגדל פתאומי כעבור 5 שנים מאכלוס הפרויקט).

 

היית קונה את הדירה הזאת בשוק הפתוח במחיר הזה?

 

בכמה שמאי מעריך דירות מקבילות לצורך משכנתא?

(כאן טמון סוג של יתרון)

[Nakamichi]

היתרון של מחיר למשתכן זה מחיר. זהו.

 

לא יודע כמה זה 9% בדירה. זה יכול להגיע גם למעלה מ-150 אלף שקל בקלות.

יש לא מעט מכרזים שההפרש הוא 300+ לדירות 3 חדרים.

 

אז כן. זה העניין.

[- XM -]

היתרון של התוכנית הוא המחיר, והקלות היחסית של השגת המימון כי הבנק מעריך את הדירה לפי שווי שוק,

 

לגבי הבדיקה שעשית במדלן אני לא בטוח שהיא אפקטיבית במקרה שלך,

אני ממליץ לך ליצור קשר עם 2-3 מתווכים מהאיזור ולשמוע מהם על המחיר,

 

ועכשיו החבר של ישה יסביר-

למרות שמדלן הוא אתר מצויין, במקרה שלך אם אתה כותב שנותרו רק דירות 5 חדרים זה אומר שכל הדירות הקטנות והמבוקשות נמכרו, במחיר זול שהוא מחיר למשתכן,

מדלן משקלל מחיר ממוצע של איזור ע''פ כל העיסקאות שנעשו בו כולל מחיר למשתכן,

מה שאומר שיתכן ומכירות הפרוייקט הזה בעצמו הורידו את הממוצע, של מחיר השוק באיזור,

אבל זה רק הוריד את הממוצע, לא את המחיר.

[arco1]

אבל מדלן מציג מחיר נפרד לדירות עם כמות חדרים שונה.

 

לעניין השירשור, אני לא נרשם לפרוייקטים עם פחות מ-30% הנחה על פי מדלן. בשלב ההרשמה לא בדקת את ההפרש? 9% בכלל לא אטרקטיבי, כי בשוק החופשי כמעט בטוח תקבל מפרט עדיף. לי העניין של המפרט ממש לא מפריע, גם אם יהיה אחד לאחד על פי מפרט של משרד השיכון, עדיין זה משמעותית עדיף על דירה שכורה בה אני מתגורר כרגע. אבל ההפרש מול שוק החופשי חייב להיות גדול. גם למקרה של ירידת מחירים אפשרית בעקבות הריבית שתעלה כנראה בשנים הקרובות.

עריכה אחרונה ב-4 לאוקטובר, 2018 על ידי arco1

[BarryG]

נשמע מוזר העניין של ה- 9%. כשאתה בודק את רמת המחירים במדלן תסנן לפי יד2 בלבד, אחרת זה באמת כולל דירות של מחיר למשתכן ויכול להוריד את הממוצע משמעותית. אתה גם יכול להתסכל על טבלאות העיסקאות האחרונות ולראות אם יש הבדלים במחיר למ"ר.

[Eily]

עוד עצה רלוונטית:

הכנס לקבוצה של זוכי הפרוייקט, אני חושב שלכל פרויקט יש קבוצה שלמלווה אותו בפייסבוק. אם מדובר בהגרלת המשך, חפש את הקבוצה בפייסבוק לפי מספר ההגרלה המקורי.

 

צריכים להיות שם כמה עשרות חפרנים שעברו על אותם שיקולים שבפניהם אתה ניצב כרגע, והחליטו כן לרכוש לבסוף.

אולי אתה מפספס משהו, ואולי סתם תעשה חמוץ לכמה עשרות אנשים, אבל תינצל מקנייה לא כדאית.

 

אגב, מדד תשומות הבניה עלול להקפיץ את מחיר הדירה עד גמר התשלום בעוד 3-4%, מה שלא בהכרח תואם למה שעשוי לקרות בשוק הפתוח.

[sorvall]

מדובר על פער של כ 100k שח לדירת 5 חדרים.

אני מתייחס לדירות באותו מטראז', מס' חדרים ואיזור בעיר. אפילו של אותו קבלן.

[Shaike.Zam]

1. אל תזלזל ב - 9 אחוז (בטוח שזה לא יותר?).

2. שווי המשכנתא לפי ערך השוק (לטוב ולרע כמובן).

[fatboy1340]

משום מה נשכח העניין של מפרט בדירות מחיר למשתכן, שלרוב זול יותר ממפרט של דירה "רגילה" באותו פרוייקט

[arco1]

למה נשכח, כתבתי על זה.

[BarryG]

לא רואה היגיון ללכת על זה בהפרש של 100 אלף...

[Nakamichi]

אלה אם כן אין לך עוד 100 אלף שקל

[BarryG]

אם לא היה לי את ה- 100 אלף שקל האלה הייתי מחכה שיהיה לי.

[קאררה]

בלי לזלזל ברמת ההכנסה שלך, לעשות 100 אלף ש"ח לוקח הרבה זמן. בזמן הזה יכולה להתקיים עליית מחירים נוספת. יכולה להתקיים גם ירידה אבל לנוכח מצב השוק כרגע נראה שעלייה יותר סבירה.

 

אם לא היה לי את ה- 100 אלף שקל האלה הייתי מחכה שיהיה לי.