האם אפשר לחייב דייר, להשתתף בתביעה נגד תוכנית בניה?

[Ron Poh]

אצלנו היה מקרה דומה.

התנגדות לתוכנית בנייה גרנדיוזית, ממש ממול למתחם המגורים שלנו.

כולם מתנגדים, אבל כשמתארגנת קבוצה (ע"י באמת אנשים יקרים חרוצים ועמלים), הולכת לכל המפגשים עם העירייה, רשויות ומה לא -

וכשמבקשים לאסוף 100 ש"ח להתנגדות (להביא מומחה, שניים - בנושאי תנועה למשל, או בנושא אחר) - כדי לחזק את ההגנה וההתנגדות שלנו (ושלפחות נצא עם נזק מינימלי, פחות קומות, הסדרי חנייה וכו') - רק אז אתה מגלה כמה אנשים הם חארות ולא רוצים לשלם (כך זה היה אצלנו לפחות). אני לא מדבר על מי שאולי לא יכל לשלם מסיבה כלשהי (אנחנו אישית, השתתפנו בסכום עבור אחד הדיירים שבשל מצב רפואי, "אין לו ראש לזה"- אני מניח שהיה מתנגד לתוכנית הבנייה, כך שלא נוצר עיוות כלשהו).

איני יודע אם יכולים לחייב מישהו להשתתף בתביעה / הגנה נגד תוכנית בניה.

אבל מה שאני כמעט בטוח - שאותו דייר גם עושה בעיות עם תשלומי הוועד והוצאות אחרות של הבניין (והוא בטח אינו חבר וועד...). בדרך כלל - מניח שהדברים יהיו קשורים איכשהו.

(אני רק מחכה, שאותו דייר שלא שילם, יפתח את הפה - אדאג להבהיר לו אישית את הטעות שעשה).

אחרי הכל - זה לא "שולמן ישלם" - זה דבר שצריך לדאוג לטפל בו במועד, ועם בעלי המקצוע הנכונים (לפחות - למזער נזקים, כי העיריות והרשויות גדולים עלינו האזרחים הקטנים, וביחד עם היזמים - כל מה שמעניין אותם זה כסף).

אני משלם מיסי ועד במועד וגם כשיש איסוף חריג אני משלם ללא בעיות.

 

אך הועד הוא אינטרסנט, כשנכנסו לבניין אני זה שדאגתי לבדי להעביר את הבניין מחברת גז מוכרת/גדולה/ידועה ויקרה לחברה אחרת זולה, כל זאת ללא סיוע של הועד (להם יש כיריים חשמליים) ואף ללא עזרה בלסתור פרופגנדה שקרית שהעלתה חברת הגז הוותיקה.

 

עכשיו לועד יש אינטרנס מובהק למנוע את התהליך בגלל שהוא זה שיבנו לו בניין מול המרפסת, לשם כך הוא אף מציג דברים לא מדוייקים כמו שכתב בהודעות לדיירים שבונים חמישה בניינים וכאמור בונים רק שלושה, או שהציג תרשים שממנו נראה כאילו בונים "מפלצת" של בניין על ידנו.

 

חסרים לא מעט נתונים שמסבכים את התשובה.

 

אני ממליץ לך בחום שלא להיגרר אחרי שיגעונות של עורכי דין.

 

כאחד שמכיר את זה מקרוב מאוד, גם תהיה חוות דעת לפגיעה ממשית בנכס, הסיכוי לקבל פיצוי, נמוך עד אפסי ולא שווה את הטרחה.

 

קח כדוגמא את אליקים רובינשטיין, השופט המוערך, שטען לפגיעה של כחצי מיליון ש"ח בנכס באחד הרחובות הטובים בירושלים (רחוב הטייסים). בסוף הוא קיבל בקושי 10,000 ש"ח וזאת לאחר השקעת סכום נכבד בתביעה.

 

ככל הידוע לי, אצלו היתה פגיעה אנושה בנוף ובאור השמש.

תודה

אני אישית לא חושב על פיצוי וגם אני לא חושב שמגיע לי.

 

אני גם לא חושב שהפגיעה היא כזאת שלא צפויה בעיר, מי שקונה דירה בבניין שעל ידו יש מגרשים ריקים, מה בדיוק הוא חושב שיהיה שם?

שהמגרשים ישארו ריקים לנצח?

לכן אני לא מעוניין להכנס לתביעה וערעור שמי יודע מה יהיה בסופו וכמה הוא יעלה לאורך התהליך. הסכום שכרגע מבקשים מכל הדיירים כולל בבניינים באיזור עובר את ה 70,000 ש"ח, סכום שנשמע לי הזוי ולא ברור לאיזה מערכה מתכוננים.

אישית לא אוהב להלחם בתחנות רוח ובקרבות אבודים.

 

הבניין היחידי שבאמת בה בהפתעה זה הבניין של ה 25 קומות שנבנה מעל מרכז מסחרי קיים, אך יש לי רושם שאם נבדוק בתכנונים ואישורים ישנים נגלה שהאישור קיים כבר עשרות שנים.

[פינדר]

ואיך אתה יודע שזה בגלל ההתנגדות של דיירי הרחוב בדיוק?

קראתי את הפרוטוקול של הדיון בועדה.

[sperial]

1. עורכי דין ויועצים הם עניין יקר. בכלל לא מובטח ש-70,000 ש"ח יספיקו.

2. אינך יכול לדעת מה התב"ע בלי לבדוק במחלקת ההנדסה.

3. שינויי תב"ע יכולים להיות קיצוניים.

4. הפגיעה בך לא חייבת להיות רק נופית. לדוגמא, חשוב על עומס תנועה שיצריך אותך להקדים את יציאך לעבודה כל בוקר ב-15 דקות.

אני לא טוען שעליך להצטרף להתנגדות, אבל בהחלט לבדוק את העניין לעומק.

[NirLevi]

 

תודה

אני אישית לא חושב על פיצוי וגם אני לא חושב שמגיע לי.

 

אני גם לא חושב שהפגיעה היא כזאת שלא צפויה בעיר, מי שקונה דירה בבניין שעל ידו יש מגרשים ריקים, מה בדיוק הוא חושב שיהיה שם?

שהמגרשים ישארו ריקים לנצח?

לכן אני לא מעוניין להכנס לתביעה וערעור שמי יודע מה יהיה בסופו וכמה הוא יעלה לאורך התהליך. הסכום שכרגע מבקשים מכל הדיירים כולל בבניינים באיזור עובר את ה 70,000 ש"ח, סכום שנשמע לי הזוי ולא ברור לאיזה מערכה מתכוננים.

אישית לא אוהב להלחם בתחנות רוח ובקרבות אבודים.

 

הבניין היחידי שבאמת בה בהפתעה זה הבניין של ה 25 קומות שנבנה מעל מרכז מסחרי קיים, אך יש לי רושם שאם נבדוק בתכנונים ואישורים ישנים נגלה שהאישור קיים כבר עשרות שנים.

 

קפוץ למחלקת ההנדסה ובדוק את התכניות שחלות בסמוך אליך, מתי הן אושרו והאם יש בקשות להיתר להקלות בתוספת קומות וכו'.

 

מי שגר בעיר צריך להבין שהוא לא גר בכפר מבודד באמצע האלפים הצרפתיים ובנייה והתרחבות תהיה, כי כרגע, אין ברירה.

 

המגמה היום היא לאשר בנייה והתרחבות עירונית גם באזורים שפעם לא היו מעלים על הדעת לבנות, כך שלדעתי ההתנגדות תהיה אפקטיבית רק לכיס של עו"ד.

[sperial]

ניר - הזכרתי קודם "שינויים קיצוניים" בתב"ע. הייתי על הנייד והתקשיתי להרחיב.

 

מכל מקום - אני מדבר על שטח שהיה אמור להבנות לגבה 3 קומות. הקבלנים הנכונים הפעילו את כוחם, והגובה צמח ל-30 קומות. ואת השצ"פ הזיזו למרחק קילומטר, עכשיו הוא משרת שכונה אחרת. הדיירים שרכשו דירות באיזור 15-20 שנה קודם סובלים כעת מעומס תנועה ובמיוחד משינויים במשטר הרוחות והמיקרו-אקלים.

 

וד"א - תסתכל על ההיסטוריה של "מורדות לינקולן" בחיפה. כבר ירדו מ-3000 ל-700 יח"ד, ועוד היד נטויה. להגיד שלהתנגדויות אין ערך זו הטיה מובהקת לצד בעלי ההון. אז נכון שמדובר בתב"ע ולא בהקלות למגרש בודד, אבל ההתנגדויות עשו את שלהן.

עריכה אחרונה ב-3 לאוקטובר, 2017 על ידי sperial

[Fitch]

"מורדות לינקולן" בחיפה.

 

אגב, נראה לי חיפה היא אלופת הארץ בהתנגדויות.

ספריאל, אתה מכיר את מורדות לינקולן/רמת אשכול/גבעת העיזים/רמת גוראל (ברמת השקעה וכו)?

[sperial]

אני גר ברמת אשכול. שכונה נפלאה, אולם עד כמה שאני יודע אין כאן בניה חדשה.

עד כמה שאני יודע מורדות לינקולן הם משהו עתידי שחלק נכבד ממנו עדיין בדיונים. למרות שהגבעה נשקפת מחלונות ביתי אלי לא לגמרי מעורה במתרחש בועדות התכנון.

אין לי מושג מה הסטטוס של גבעת העיזים\רמת גוראל (זה אותו דבר). גם האזור הזה בתכנון כבר כמה עשורים.

[איתמר]

לא עשיתי שום מישמש ושום אפרסק. כשמדובר בשלושה בניינים, זו בקשה להקלה ולא תב"ע חדשה. הבקשה להקלה מוגשת לוועדה מקומית, ולא למחוזית. זה המרצוע שלי, ובדיוק בתחום ההתמחות שלי. אני מבקש ממך לכתוב בפחות זלזול.

 

לא הייתה לי שום כוונה לפגוע בך.

להבנתי פותח השרשור מדבר על תכנית חדשה (תב"ע) שאושרה להפקדה וכעת התושבים מעוניינים להתנגד לה. תהליך ההתנגדות הזה נעשה בפני ועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית.

 

זה לא אותו השלב שאתה דיברת עליו שזו התנגדות לבקשה להקלה שהגיש היזם, שלב הרבה יותר מאוחר בחייה של תכנית ונדון בפני ועדת התכנון המקומית, לא המחוזית.

[איתמר]

חסרים לא מעט נתונים שמסבכים את התשובה.

 

אני ממליץ לך בחום שלא להיגרר אחרי שיגעונות של עורכי דין.

 

כאחד שמכיר את זה מקרוב מאוד, גם תהיה חוות דעת לפגיעה ממשית בנכס, הסיכוי לקבל פיצוי, נמוך עד אפסי ולא שווה את הטרחה.

 

 

נכון מאוד. המדיניות של מוסדות התכנון (ובראשם מינהל התכנון) הוא לצופף את הערים ולייעל את השימוש בקרקע, זאת מתוך הבנה ש:

א. נגמרו לישראל עתודות הקרקע לפיתוח באזורי הביקוש.

ב. יש עדיפות וחשיבות לפתח ולצופף את הערים הקיימות (במסגרת תמ"א 38, התחדשות עירונית ובנייה במגרשים ריקים) במקום להתפזר במרחב, מה שהופך את העיר ללא יעילה ורומסת את מעט הטבע שעוד נותר כאן.

 

שתי הנחות העבודה האלה מייצרות בנייה מאוד מאסיבית, במיוחד באזורי הביקוש והיכן שערך הקרקע גבוה. טענות של פגיעה בערך הנכס, חסימת אוויר ואור, מטרדי רעש, עומסי תנועה - כולם נדחים בשיטתיות על ידי מוסדות התכנון.

 

עורכי דין מבטיחים הרים וגבעות ובפועל לא מביאים תוצאות כי גם הם, חריפים וטובים ככל שיהיו, לא יכולים להתמודד מול מוסדות התכנון ברובם המכריע של המקרים.

[NirLevi]

וד"א - תסתכל על ההיסטוריה של "מורדות לינקולן" בחיפה. כבר ירדו מ-3000 ל-700 יח"ד, ועוד היד נטויה. להגיד שלהתנגדויות אין ערך זו הטיה מובהקת לצד בעלי ההון. אז נכון שמדובר בתב"ע ולא בהקלות למגרש בודד, אבל ההתנגדויות עשו את שלהן.

לא ראיתי את ההחלטה לירידה במס' יח"ד בלינקולן ואשמח לקישור.

 

נניח שאתה צודק. מה יצא מזה? 2,300 משפחות נדפקו.

 

אתה לא יכול לבכות שמחירי הדיור טסים למעלה ושאין כסף לרכוש לילדים דירה, ומצד שני אתה מסנדל כל אופציה לתוספת יח"ד.

 

כרגע יש צורך לאומי לבנות. כל התנגדות וכל מכשול שתציב, יגיע כמו בומרנג בעתיד לדור הצעיר.

 

לגבי ההתנגדויות, ניסיוני הוא שונה ואין מקרה בודד מעיד על הכלל.

[sperial]

ניר - אתה מסתכל על זה מצד אחד, אבל למטבע יש צד שני. אם התוכנית תאושר בצורתה המקורית יפגעו מאות או אלפי משפחות אחרות.

 

סתם דוגמא - הנגישות לגבעה הזו בעייתית - מצד אחד זה דרך סמטאות אחוזה (סביב בית חולים כרמל), בצד השני מפרויד כאשר המחלף המתוכנן בכניסה לשכונה בוטל, וכבר היום התנועה בכביש זה עומדת מספר שעות ביום.

[NirLevi]

ניר - אתה מסתכל על זה מצד אחד, אבל למטבע יש צד שני. אם התוכנית תאושר בצורתה המקורית יפגעו מאות או אלפי משפחות אחרות.

 

סתם דוגמא - הנגישות לגבעה הזו בעייתית - מצד אחד זה דרך סמטאות אחוזה (סביב בית חולים כרמל), בצד השני מפרויד כאשר המחלף המתוכנן בכניסה לשכונה בוטל, וכבר היום התנועה בכביש זה עומדת מספר שעות ביום.

לא קראתי את נספחי התנועה ואת התסקיר לתנועה המוצעת והקיימת בתב"ע, כך שלטעון תשובה חד משמעית, אין לי.

 

מניסיוני וכמו שנכתב בקומה שמעלי, גם מתכניות שאני באופן אישי ליוויתי, ועדות התכנון דחו את העניין הזה על הסף.

 

מדובר במצב חירום לאומי.

 

למרר ליזמים את החיים ולתקוע להם אצבע בעין על כל תכנית, עוד יגרום לנזק בל יתואר שבספק אם יהיה אפשר לתקן אותו בעתיד.

[ישה]

אני רק שאלה ניר

 

נניח שכל מה שכתבת אמת ויציב

 

אישור של הוועדה יותנה בכך שחלק מן הדירות ייועדו לזוגות צעירים חסרי מנוח סליחה חסרי דיור במחיר מסובסד, חלקו גם על ידי הקטנה של היטל השבחה

 

ככה ייצאו כולם מרוצים

[natco]

בדיוק לכוון הזה הלכו עם שבס-כחלון.

תוספת של 30% יח"ד ו20% שטח עיקרי.

התנאי? חצי מהדירות יהיו 75 מ"ר (יענו, כ3 חדרים) והיתרה יהיו עד 120 מ"ר (יענו 4 חדרים).

כדי לעודד בניית דירות כנ"ל, שנעלמו כמעט מהתמהילים במשרדי המכירות.

לדעתי, זו הוראת שעה מצויינת. יצירת תמהיל מגוון באותו פרויקט הוא נכון מבחינה אורבנית, וימנע מהפיכת שכונות שלמות (כאלו שנבנו ל"זוגות צעירים") להפוך לסלאמס.

[NirLevi]

אני רק שאלה ניר

 

נניח שכל מה שכתבת אמת ויציב

 

אישור של הוועדה יותנה בכך שחלק מן הדירות ייועדו לזוגות צעירים חסרי מנוח סליחה חסרי דיור במחיר מסובסד, חלקו גם על ידי הקטנה של היטל השבחה

 

ככה ייצאו כולם מרוצים

לא הבנתי האם אתה שואל או עונה. נכתבה בקומה שמעלי תשובה נהדרת לתהייה שלך.

 

העניין של היטל ההשבחה הוא לא רלוונטי ואם רוצים לתקן או להקל בהיטל זה רק בכנסת.