עצות טרם רכישת דירה מקבלן

[Shaike.Zam]

לפני 22 דקות, om2 כתב:

מי אמר שתצליח למכור את הדירה שלך במחיר שאתה רוצה? אם לקבלן קשה למכור. כנראה קשה בכללי.

בגלל זה אני נותן לעצמי שנה למכור.

שום דבר לא בטוח, אבל אני מאמין שקשה יותר למכור דירה חדשה 5 חד מאשר 4 חד יד 2. יותר יקר.

[- XM -]

זה לא בהכרח נכון, ואתה הדוגמא לכך.

המימון ”מושך” אותך, אתה לא יכול לתת את התנאים האלה לרוכש יד 2.

עריכה אחרונה ב-12 בפברואר על ידי - XM -

[Shaike.Zam]

נכון

אז אני נשאר אם העניין שיש לי שנה וחצי, שנה למכור אותה 

[Step]

אם זה לא סוד, כמה הקבלן מבקש על דירת 5 חדרים? ובאיזה איזור זה בר״ג?

אני שוקל לקנות דירה באיזור

עריכה אחרונה ב-12 בפברואר על ידי Step

[Night Driver]

לפני 3 שעות, Shaike.Zam כתב:

מה הכוונה?

אתה לוקח כביכול הלוואת בלון שהקבלן משלם את כל ההוצאות שלה. מבחינתך כאילו לא שילמת כלום אבל אתה כבר חייב לבנק את הכסף.

 

מבחינת הקבלן אין בזה שום היגיון פרט לביטחונות שאתה מעמיד תמורת הכסף. הרי הוא בכל מקרה נושא בעלות המימון.

 

עכשיו בוא נגיד שהוא פושט רגל או שיש עיכובים. ההתחייבות על החזר ההלוואה במועד היא שלך ולא שלו ואת הבנק לא מעניינים ההסכמים שלכם. אתה זה שיבואו אליו לפרוע את ההלוואה וכדאי מאוד שיהיו לך ביטחונות לכסף בדמות ערבות בנקאית.

[sperial]

גם לא מדוייק. בעצם אתה מעביר את ההתחייבות שלך מהקבלן לבנק. ויתכן שיש כאן ריבית סמויה שאינך יודע מהי. לכן חשוב לוודא קיום הגנות לפי חוק המכר, לנסות לגלות מה הריבית האמיתית, ועוד דבר חשוב - כיצד נטילת ההלוואה הזו תשפיע על המשכנתא שתרצה לקחת לצורך השלמת הרכישה, שכן זו מושפעת מהתחייבויות קיימות.

 

לגבי מכירת הדירה הקיימת - אין לנו מושג איזה ביקוש יש לדירות מהסוג שלה באיזור שלה ובאיזה רמות מחיר, אבל לא לשכוח שיש דירות שנמכרות תוך יום במחיר חצוף ויש דירות ששוכבות בשוק שנה ויותר ובסוף נמכרות במחיר נמוך משמעותית מהמצופה.

[יבגניפ]

כל סכום כסף שאתה נותן על הדירה, לא משנה מאיפה, אמור ללכת לבנק המלווה של הפרויקט, והוא זה שערב לקבלן והצלחת הפרויקט (אם הקבלן פושט את הרגל אתה עדיין תתקע, ועד כמה שאני זוכר הבנק יכול להחליט אם לחפש לו מחליף או משהו כזה - שווה לבדוק).

[Night Driver]

לפני 48 דקות, sperial כתב:

גם לא מדוייק. בעצם אתה מעביר את ההתחייבות שלך מהקבלן לבנק. ויתכן שיש כאן ריבית סמויה שאינך יודע מהי.

הריבית פחות מעניינת כי היא מגולמת במחיר שהוחלט ונמצא מתאים. נושא הביטחונות כן כי למעשה חוץ מאובליגו הקבלן לא מקבל כאן כלום. באותה המידה במקום לשלם עמלה על הערבות ואת הריבית על ההלוואה היה יכול לדחות את התשלום.

לפני 7 דקות, יבגניפ כתב:

ועד כמה שאני זוכר הבנק יכול להחליט אם לחפש לו מחליף או משהו כזה

זה תלוי כבר בחוזה בינו לבין הבנק ובינך לבינו. כדי שהבנק יוכל להיכנס לנעליו זה צריך להופיע מפורשות גם בחוזה המכר.

[Shaike.Zam]

לפני 11 שעות, Night Driver כתב:

אתה לוקח כביכול הלוואת בלון שהקבלן משלם את כל ההוצאות שלה. מבחינתך כאילו לא שילמת כלום אבל אתה כבר חייב לבנק את הכסף.

 

מבחינת הקבלן אין בזה שום היגיון פרט לביטחונות שאתה מעמיד תמורת הכסף. הרי הוא בכל מקרה נושא בעלות המימון.

 

עכשיו בוא נגיד שהוא פושט רגל או שיש עיכובים. ההתחייבות על החזר ההלוואה במועד היא שלך ולא שלו ואת הבנק לא מעניינים ההסכמים שלכם. אתה זה שיבואו אליו לפרוע את ההלוואה וכדאי מאוד שיהיו לך ביטחונות לכסף בדמות ערבות בנקאית.

 

ביטחונות לכסף בדמות ערבות בנקאית - אפשר להביא לדוגמא?

לפני 3 שעות, יבגניפ כתב:

כל סכום כסף שאתה נותן על הדירה, לא משנה מאיפה, אמור ללכת לבנק המלווה של הפרויקט, והוא זה שערב לקבלן והצלחת הפרויקט (אם הקבלן פושט את הרגל אתה עדיין תתקע, ועד כמה שאני זוכר הבנק יכול להחליט אם לחפש לו מחליף או משהו כזה - שווה לבדוק).

נכון, ההלוואה הולכת למלווה הפרויקט (חברת איילון) ואני משלם לקבלן במדרגות עם שוברים של איילון.

[Night Driver]

אם יש ערבות בנקאית אז הכל בסדר.

 

קח בחשבון שבפרוייקטים כאלה הקבלן הוא לא בהכרח היזם אז תתייעץ עם עו"ד שמתמחה בפרוייקטים כאלה.

[Shaike.Zam]

במקרה הזה הקבלן הוא גם היזם, אבל ברור שלפני כל חתימה אני מתייעץ עם עו"ד.

 

ביטחונות לכסף בדמות ערבות בנקאית - זה בעצם הגורם המלווה (איילון)?

[Night Driver]

לפני 6 דקות, Shaike.Zam כתב:

 

 

ביטחונות לכסף בדמות ערבות בנקאית - זה בעצם הגורם המלווה (איילון)?

אם איילון נותנים לך ערבות בנקאית על הכסף אז זה בסדר גמור.

את הערבות אתה צריך לקבל כשאתה המוטב וזה שנתת לאיילון את הכסף (או אישרת להם לתת בשמך כסף לקבלן) לא מבטיח אותך בכלום. פשוט הם יבואו אליך לקחת את הכסף שלהם.

[Shaike.Zam]

אווקי, אז אפשר בבקשה להסביר מה הכוונה ב

ציטוט

אם איילון נותנים לך ערבות בנקאית על הכסף אז זה בסדר גמור.
 

או דוגמא לזה?

איך זה בא לידי ביטוי, סליחה על השאלות של ה NOOB.

עריכה אחרונה ב-13 בפברואר על ידי Shaike.Zam

[Night Driver]

קודם כל שאל חופשי.

אם הם אלה שמוציאים לך ערבות בנקאית אז אין בעיה. אותך לא מעניין אם הערבות היא מטעם הקבלן או מטעם איילון העיקר שתהיה ערבות בנקאית שאתה המוטב.

[Shaike.Zam]

ציטוט

עיקר שתהיה ערבות בנקאית שאתה המוטב

 

מה זה אומר?

היזם אמר לי שהכל במסגרת חוק המכר.

אבל שוב, מה זה אומר בעצם?