עצות טרם רכישת דירה מקבלן

[Night Driver]

ב 99.9% מהמקרים הכל עובר בסדר אבל כשאתה נופל ב 0.1% אז נדפקת ב 100%.

 

אף אחד לא אומר לא ללכת על זה אלא לקחת עו"ד שמבין בעיסקאות מהסוג הזה.

 

חייבים לבדוק זכויות, הסכם עם בעלי הדירות הקודמים, ביטחונות ועוד דברים שאין לנו מושג בהם.

[pasat04]

יש לי עו"ד אלוף בנדל"ן, מייצג את המשפחה המורחבת בעסקאות.

המשרד ברמת גן, ברחוב רש"י.

אם תרצה פרטים, תחזור אלי בפרטי.

[Shaike.Zam]

לפני שעתיים, garicho כתב:

תשמע, למרות כל מה שכתוב פה, אני מאמין שיהיה בסדר, ויכול להיות שמדובר באחלה קניה. דירה חדשה בבניין חדש בשכונה ותיקה (מה שאומר שכל התשתיות כבר שם), אתה הגעת אליהם ולא הם אליך. האתר בנייה כבר פעיל. איילון זה חברת ביטוח גדולה. היזם כבר בנה ובונה לא מעט (נכון, לא בנייני ענק של 100 דיירים כל אחד) ונראה שהוא מסיים עבודות בהצלחה. 

 

מה שנשאר לך זה להביא עורך דין שמבין בזה לעבור על החוזה ולוודא שיש לך את כל ההגנות שאמורות להיות. בהצלחה!

תודה רבה כל הגלולת הרגעה

[sperial]

אלה חמשת הבטוחות לפי חוק המכר. אז נראה שבנק נותן ערבות בנקאית וחברת ביטוח נותנת פוליסת ביטוח. לא הגיוני?

[Shaike.Zam]

לפני 42 דקות, sperial כתב:

אלה חמשת הבטוחות לפי חוק המכר. אז נראה שבנק נותן ערבות בנקאית וחברת ביטוח נותנת פוליסת ביטוח. לא הגיוני?

תודה רבה, אז בעצם אני אמור לקבל את החמשת הבטוחות ישר עם תשלום המקדמה במעמד החוזה (20 חוז מערך הדירה)?

[Shaike.Zam]

עכשיו ראיתי משהו שם

רוכש דירה חדשה מקבלן שמשלם מעל 7% ממחיר הדירה זכאי שהכספים ששילם יובטחו על-ידי הקבלן באחת הדרכים שצוינו

 

כנראה שמספיקה בטוחה אחת מתוך החמש

[sperial]

לפני כשעה, Shaike.Zam כתב:

תודה רבה, אז בעצם אני אמור לקבל את החמשת הבטוחות ישר עם תשלום המקדמה במעמד החוזה (20 חוז מערך הדירה)?

אחת או יותר.

שים לב שיש בטוחות מקבילות, לא תקבל כפילות.

[Shaike.Zam]

אז לפי חוק המכר, אני יכול לקבל הערת אזהרה אבל שום ערבות בנקאית, בניגוד למה שדיברנו פה. נכון?

[sperial]

הערת אזהרה מבטיחה את הזכויות שלך בדירה.. בעיקר שלא יהיה אפשר למכור אותה שוב או לשעבד אותה מעבר לכתוב בחוזה המכר.

 

לפחות בשני המקרים בהם רכשתי דירה מקבלן קיבלתי גם הערת אזהרה וגם ערבות בנקאית.

[Shaike.Zam]

נראה שהחוק מאפשר לדוגמא רק הערת אזהרה, אבל אם אין ערבות בנקאים או ביטוח לכסף, זה הרבה יותר מסוכן.

[Night Driver]

אתה חייב עו"ד טוב שיבדוק איך הכסף שלך מובטח בעסקה הזו.

[פינדר]

זה בסדר גמור לשאול שאלות בפורום, אבל אתה עכשיו בשלב שאתה מתחפר יותר מדי.

כמו שכתבו לך, כנראה שזו עסקה סבבה לגמרי, אבל את כל הפרטים וההגנות המשפטיות צריך לסגור עורך דין מנוסה עם המלצות שיש לו ניסיון בתחום הנדל״ן ועדיף גם נסיון ספציפי עם דירות תמא.

מהשרשור הזה אתה אמור בעיקר לצאת עם השאלות לעורך הדין. לא עם התשובות.

[GTאי]

בתאריך 12.2.2025 בשעה 16:39, Shaike.Zam כתב:

0 אחוז ע"ס הלוואת בלון מלא מבנק X לטובת החברת ביטוח שמלווה את הפרויקט (איילון), כאשר אמכור את הדירה שלי בכניסה לדירה החדשה, אצטרך להחזיר את ההלוואת בלון.

                 הריבית וההצמדה על ההלוואת בלון על היזם, אני לא משלם שקל מלבד סכום ההלוואה.

מודה שלא קראתי את כל השרשור.

נניח ואתה מדבר על שנתיים והמחיר הדירה הוא 3 מיליון ש"ח, החזר הריביות על הלוואה של 1.5  מיליון בתנאים של היום זה משהו כמו 150,000 ש"ח.

 

1. מה קורה אם הקבלן פושט רגל? אם ההלוואה רשומה עליך ממילא אתה צריך לפרוע את הכל לבנק. אתה יכול לעמוד בתוספת העלות?

2. ה- 150,000 האלו צריכים להשתקף איפשהו ביחס לדירות סמוכות - מפרט פחות טוב, גודל קטן יותר וכו'. אין מתנות חינם.

 

 

[Shaike.Zam]

לגבי 1, כל סכום שמשולם לקבלן יש מאחוריו ערבות בנקאית.

לגבי 2 אני מאמין שאלו ההנחות במחירי הפריסייל שמשקף ירידות במחיר

[GTאי]

לא בטוח שהבנת את כוונתי.

 

בשנת 2025 לקחת הלוואה על סך 1,500,000 ושילמת לקבלן - על זה אתה אכן מקבל ערבות.

בשנת 2027 אתה צריך להחזיר 1,500,000 שהם הקרן של ההלוואה + 150,000 שהם הריבית. אם לא יהיה קבלן שיכול לשלם (פשיטת רגל) אתה צריך להחזיר למלווה 1,650,000 ש"ח ולא רק 1,500,000 ואז אתה מממן מכיסך עוד 150,000 שלא תכננת.

 

זה לא אומר שזו לא עסקה טובה, רק צריך להבין את הסיכונים שיש בה. אם סכום של 150,000 ש"ח לא יפיל אותך והקבלן חזק - אני הייתי הולך על זה אחרי שאני מבין את הסיכון.