עצות טרם רכישת דירה מקבלן

[Shaike.Zam]

פתחתי לפני זמן מה את השרשור הנ"ל 

 

תיכננתי להתחיל עוד חודשיים את השיפוץ, אממה קפץ לי פרויקט חדש בשכונה, עם מחיר נחמד ותנאים מאוד נחמדים, לפני שאלך על זה (וכמובן לפני שאתייעץ על זה עם עו"ד), רציתי לדעת אם משהו מוזר פה מבעלי הניסיון פה:

 

הבנייה התחילה, כרגע יש שם אתר בניה בהתחלה (זה תמ"א 38 הריסה ובנייה).

הם בהתחלה, צפי סיום אמצע 27.

 

תנאי התשלום שהוצעו לי הם:

עשרים אחוז בחתימת חוזה.

50 אחוז ע"ס הלוואת בלון מלא מבנק X לטובת החברת ביטוח שמלווה את הפרויקט (איילון), כאשר אמכור את הדירה שלי בכניסה לדירה החדשה, אצטרך להחזיר את ההלוואת בלון.

                 הריבית וההצמדה על ההלוואת בלון על היזם, אני לא משלם שקל מלבד סכום ההלוואה.

20 אחוז נוספים 3 חודשים לפני כניסה לדירה.

10 אחוז אחרונים בכניסה לדירה.

שום דבר לא צמוד למדד תשומות הבנייה.

 

סה"כ נשמע תנאים טובים, מה פיספסתי פה? שמעתי על הלוואת בלון אבל הקטע עם הריבית וההצמדה על היזם טרם שמעתי.

 

[SlowRide]

נשמע עקרונית אחלה, השאלה איך זה בא לידי ביטוי שאתה משלם רק את סכום ההלוואה ולא את הריביות של הבלון.

עריכה אחרונה ב-12 בפברואר על ידי SlowRide

[Shaike.Zam]

מה הכוונה?

[- XM -]

הקאץ’ שאולי/כנראה יש פה הוא כזה -

מחיר דירה באיזור הוא x, הקבלן מתמחר את הדירה  ב x + עלויות המימון של הבלון.

כך שאתה בסוף משלם הכל אך זה צבוע אחרת.

עריכה אחרונה ב-12 בפברואר על ידי - XM -

[sperial]

יש או אין קאץ'? הכל תלוי במספרים. אתה צריך לבדוק את לוח הסילוקין של ההלוואה של הקבלן, ולהשוות להלוואה בנקאית שתיקח בעצמך, לראות מה הסכום הכולל שתשלם בהתאם ליכולת הפירעון שלך.

[YaronNahum]

מאוד פופולרי היום , היזם רוצה למכור, 
ועליית הריבית מקשה על לקיחת משכנתא היום. 

ולכן במקום שתשלם את הכסף לסירוגין במהלך התקופה , אתה פותח הלוואה שהקבלן מושך ממנה לפי הצורך, 

ומגלם לך את תשלומי הריבית וההצמדה

 

בסוף התקופה תפרע את ההלוואה מהון עצמי / הלוואה אחרת 

יש גם מקרים של 90/10 כאשר בחתימה משלמים רק 10% 

 

 

הקאץ הוא שאם יגיע המועד ואין לך כסף , תהיה בבעיה רצינית. 

 

לחלופין , אם יש לך את הכסף , אתה יכול להתמקח עם הקבלן לקבל הנחה במחיר הדירה תמורת לוח סילוקין "ישן" 

 

[Shaike.Zam]

ההלוואה (וגם חלק מהתשלום בסוף התקופה) הוא כנגד הדירה שהיום ברשותי, אני מאמין שאצליח למכור אותה במשך שנה (הכניסה עוד שנתיים וקצת)

 

החשש הוא אם לא אצליח במשך שנה (למרות שזו דירת 4 חדרים עם מעלית וחניה בר"ג) או שהמחירים ייתרסקו (מה שלא סביר, אבל אי אפשר לדעת)

 

המחיר של הדירה שהקבלן מציג הוא נמוך אפילו מהמינימום של יד 2 ידעת (ובכמה מאות אלפים של פרויקטים אחרים דומים בסביבה)

[Night Driver]

הלוואת הבלון היא על שמך. תבדוק שאתה מקבל ערבות בנקאית על הסכום.

 

 

[Shaike.Zam]

מה הכוונה?

לפני 27 דקות, sperial כתב:

יש או אין קאץ'? הכל תלוי במספרים. אתה צריך לבדוק את לוח הסילוקין של ההלוואה של הקבלן, ולהשוות להלוואה בנקאית שתיקח בעצמך, לראות מה הסכום הכולל שתשלם בהתאם ליכולת הפירעון שלך.

 תסביר בבקשה, למה אכפת לי מההלוואה של הקבלן? ההלוואת בלון היא ללא הצמדה וללא ריבית, זה על הקבלן.

[פינדר]

לפני 3 שעות, Shaike.Zam כתב:

הקטע עם הריבית וההצמדה על היזם טרם שמעתי.

זו ירידת המחירים הלא רשמית, שמדברים עליה.

 במקום להוריד את מחיר המחירון של הדירה, הקבלן נותן מימון על חשבונו. מצד שני אם הסכום הזה היה יורד ממחיר העסקה, היית משלם פחות מס רכישה.

[Shaike.Zam]

לפני 25 דקות, Night Driver כתב:

הלוואת הבלון היא על שמך. תבדוק שאתה מקבל ערבות בנקאית על הסכום.

 

 

מה הכוונה?

[sperial]

אתה יודע איפה יש גבינה חינם.

בדוק איזו "הנחה" תקבל אם תשלם תמורת הדירה ממקורותיך. זו הריבית על הבלון.

עכשיו לך לבנק ובדוק תנאי הלוואה בנקאית באותו סכום ולמשך אותה תקופה. חשב את הריבית על הלוואה כזו.

בחר בהלוואה בזולה יותר בסכום אבסולוטי.

והנקודה של נהג הלילה חשובה מאוד. ההלואה הזו היא בעצם מקדמה שאתה משלם על חשבון הדירה. אתה צריך לקבל עליה בטוחות לפי חוק המכר - ערבות בנקאית וכו'.

[DareDevil]

מה הם תנאי הלוואת בלון שהקבלן מציע?

[Shaike.Zam]

לפני 31 דקות, DareDevil כתב:

מה הם תנאי הלוואת בלון שהקבלן מציע?

שערך המשכנתא שיש על הנכס הקיים נמוך מ50 אחוז

 

לפני 35 דקות, sperial כתב:

אתה יודע איפה יש גבינה חינם.

בדוק איזו "הנחה" תקבל אם תשלם תמורת הדירה ממקורותיך. זו הריבית על הבלון.

עכשיו לך לבנק ובדוק תנאי הלוואה בנקאית באותו סכום ולמשך אותה תקופה. חשב את הריבית על הלוואה כזו.

בחר בהלוואה בזולה יותר בסכום אבסולוטי.

והנקודה של נהג הלילה חשובה מאוד. ההלואה הזו היא בעצם מקדמה שאתה משלם על חשבון הדירה. אתה צריך לקבל עליה בטוחות לפי חוק המכר - ערבות בנקאית וכו'.

נקודה טובה מאוד

ערבות בנקאית למה? לדוגמא אם הקבלן פושט רגל, מה קורה להלוואה?

 

אם אני מבין נכון, ההלוואה של היזם מגובה בחוק המכר ומשולמת ישירות מהבנק המלווה למלווה הפרויקט (איילון) ומשולם במדרגות ליזם ע"ב שוברים של מלווה הפרויקט

עריכה אחרונה ב-12 בפברואר על ידי Shaike.Zam

[om2]

לפני שעה, Shaike.Zam כתב:

ההלוואה (וגם חלק מהתשלום בסוף התקופה) הוא כנגד הדירה שהיום ברשותי, אני מאמין שאצליח למכור אותה במשך שנה (הכניסה עוד שנתיים וקצת)

 

החשש הוא אם לא אצליח במשך שנה (למרות שזו דירת 4 חדרים עם מעלית וחניה בר"ג) או שהמחירים ייתרסקו (מה שלא סביר, אבל אי אפשר לדעת)

 

המחיר של הדירה שהקבלן מציג הוא נמוך אפילו מהמינימום של יד 2 ידעת (ובכמה מאות אלפים של פרויקטים אחרים דומים בסביבה)

מי אמר שתצליח למכור את הדירה שלך במחיר שאתה רוצה? אם לקבלן קשה למכור. כנראה קשה בכללי.