עצות טרם רכישת דירה מקבלן

[Shaike.Zam]

לפני 7 דקות, Jack457 כתב:

 

לא קראתי את כל השירשור, אבל:

 

כמובן, כאן הסיכון. 

תשאל את עצמך: אם הקבלן משלם את הריבית+המצדה, למה שאתה תיקח את ההלוואה? שהוא יקח. 

אתה לוקח את ההלוואה, מתוך הנחה שהקבלן יבנה ותהיה דירה והכל טוב. 

אבל אין לך שום שליטה במצב מרגע שחתמת. אם הקבלן לא מצליח, מלחמה, אין עובדים, פושט רגל, בורח מהארץ -- אתה עדיין צריך להחזיר את ההלוואה לבנק. לא הוא!

על סכום שאתה משלם לקבלן מראש, הוא חייב לפי חוק להוציא ערבות בנקאית על שמך בדיוק למקרה כזה. אבל כאן נשמע שאתה לא משלם לו אלא "לוקח הלוואה". 

לכן רוכב הלילה כותב שתבדוק שאותו דבר חל כאן, שאם כל העסק נופל החזר ההלוואה לא נופל עליך בלי גיבוי.

אם אין הגנה כזו, לא הייתי נכנס לעסקה כזו. אאכ אתה יכול לבטח את ההלוואה הזו באופן עצמאי.

כל סכום שאתה משלם מראש צריך להיות מובטח. 

כדאי גם לברר פרטים על הקבלן, מה בנה בעבר וכמה הוא אמין. אבל זה תמיד נכון. 

 

 

תודה רבה.

זה קבלן שבנה כמה פרויקטים פה באזור בר"ג/גבעתיים/ת"א ותמיד יש לו 6-7 פרויקטים בבנייה - במונחים של גודל הוא נקרא יזמצ'יק (ממש לא מתקרב לגדולים שבשוק).

 

אז בעצם עבור כל שובר שאני מנפיק לו מהמלווה פרויקט, היזם חייב להמציא ערובה עבור הסכום של השובר ששולם לא?

[Jack457]

לפני 18 שעות, Shaike.Zam כתב:

בדוק איזו "הנחה" תקבל אם תשלם תמורת הדירה ממקורותיך. זו הריבית על הבלון.

עכשיו לך לבנק ובדוק תנאי הלוואה בנקאית באותו סכום ולמשך אותה תקופה. חשב את הריבית על הלוואה כזו.

בחר בהלוואה בזולה יותר בסכום אבסולוטי.

לא...

ההלוואה אולי זולה ואולי לא אבל שוב, השאלה היא יותר איך אתה מוגן מול הבנק במקרה שהפרויקט קורס. 

 

[YaronNahum]

לפני 4 דקות, Shaike.Zam כתב:

 

תודה רבה.

זה קבלן שבנה כמה פרויקטים פה באזור בר"ג/גבעתיים/ת"א ותמיד יש לו 6-7 פרויקטים בבנייה - במונחים של גודל הוא נקרא יזמצ'יק (ממש לא מתקרב לגדולים שבשוק).

 

אז בעצם עבור כל שובר שאני מנפיק לו מהמלווה פרויקט, היזם חייב להמציא ערובה עבור הסכום של השובר ששולם לא?

 

כן , יש את חוק המכר (דירות)

https://www.nevo.co.il/law_html/law00/72490.htm
בחוק קבועים הרבה דברים ביחסים בין יזם לבין רוכש. 

אחד מהם זה בטוחה של התשלומים שהרוכש מבצע 

 

האפשרות הפופולרית היא ערבות בנקאית (או מוצר דומה) על הסכום שהקבלן משלם.

אם אני זוכר נכון (ומאוד יכול להיות שאני טועה) עבר תיקון שאפשר לקבל ערבות על הסכום ללא מע"מ 

מוזמן לנבור בקישור שהעלתי 

 

[pasat04]

לפני 4 שעות, Night Driver כתב:

אם היזם פושט רגל אתה יכול לפרוע את הערבויות ולקבל את כספך בחזרה בלי לאבד אגורה.

בפועל, אתה משלם ליזם, כולל מע"מ.

החזר סכום הערבות אינו כולל את המע"מ.

את המע"מ אתה דורש בנפרד מרשות המס.

(נכון ללפני שנתיים. לא יודע אם משהו השתנה מאז)

[Night Driver]

הנקודה היא שהכסף ששילמת מובטח.

 

ברור שתחטוף נזקים כמו עללות ההון, להישאר בלי דירה אחרי שמכרת את שלך, עורכי דין, תיווך וכו'.

[Shaike.Zam]

דיברתי עם היזם. מי שנותן את הערבות להכל זה איילון, הגורם המלווה. טען שבלי זה לא היה ניתן לקבל הלוואת בלון

[sperial]

נראה שבמקרה המדובר איילון נותנת ביטוח לסכום ששולם, שזו חלופה לערבות בנקאית.

אגב, בדירות שקניתי מקבלן בנוסף לערבות הבנקאית נרשמה הערת אזהרה בטאבו לטובתי.

[Shaike.Zam]

להבנתי תרשם הערה עם חתימת החוזה (ותשלום 20 אחוז).

[Shaike.Zam]

לפני 4 שעות, Jack457 כתב:

 

לא קראתי את כל השירשור, אבל:

 

כמובן, כאן הסיכון. 

תשאל את עצמך: אם הקבלן משלם את הריבית+המצדה, למה שאתה תיקח את ההלוואה? שהוא יקח. 

אתה לוקח את ההלוואה, מתוך הנחה שהקבלן יבנה ותהיה דירה והכל טוב. 

אבל אין לך שום שליטה במצב מרגע שחתמת. אם הקבלן לא מצליח, מלחמה, אין עובדים, פושט רגל, בורח מהארץ -- אתה עדיין צריך להחזיר את ההלוואה לבנק. לא הוא!

על סכום שאתה משלם לקבלן מראש, הוא חייב לפי חוק להוציא ערבות בנקאית על שמך בדיוק למקרה כזה. אבל כאן נשמע שאתה לא משלם לו אלא "לוקח הלוואה". 

לכן רוכב הלילה כותב שתבדוק שאותו דבר חל כאן, שאם כל העסק נופל החזר ההלוואה לא נופל עליך בלי גיבוי.

אם אין הגנה כזו, לא הייתי נכנס לעסקה כזו. אאכ אתה יכול לבטח את ההלוואה הזו באופן עצמאי.

כל סכום שאתה משלם מראש צריך להיות מובטח. 

כדאי גם לברר פרטים על הקבלן, מה בנה בעבר וכמה הוא אמין. אבל זה תמיד נכון. 

 

 

אז בהנחה שלהלוואה יש ערבות (דרך הגורם המלווה - איילון) מהו הסיכון אם כן?

[DareDevil]

בתאריך 12.2.2025 בשעה 16:39, Shaike.Zam כתב:

תיכננתי להתחיל עוד חודשיים את השיפוץ, אממה קפץ לי פרויקט חדש בשכונה, עם מחיר נחמד ותנאים מאוד נחמדים, לפני שאלך על זה (וכמובן לפני שאתייעץ על זה עם עו"ד), רציתי לדעת אם משהו מוזר פה מבעלי הניסיון פה:

 

הגעת לפרוייקט אורגני דרך מודעות שראית פיזית או טיקטוקרים/יוטיוברים ?

[KipodYam]

שים לב שאיילון זאת חברת ביטוח. זה לא בנק. הממונה עליהם בממשלה זה המפקח על הביטוח.

כאשר הממונה על הבנקים זה המפקח על הבנקים.

יתכן שהם כחברת ביטוח עושים משהו שבנק לא יכול, כי יש עליהם רגולציה שונה !!

השאלה אם הרגולציה הוגדרה עבור ענייני הבנייה והאם היא מתייחסת ספציפית לגורם המלווה בלא תלות האם הוא חברת ביטוח או בנק.

אז אולי אין פה ערבות בנקאית של בנק אלא הלוואה מבוטחת עי חברת ביטוח. מה תנאי הביטוח והביטחון??

כמה שאתה חושב שבנקים זה יצור מגעיל, חברות ביטוח זה עוד יותר.

[Shaike.Zam]

לפני 3 שעות, DareDevil כתב:

הגעת לפרוייקט אורגני דרך מודעות שראית פיזית או טיקטוקרים/יוטיוברים ?

מודעה פיזית באתר הבניה (ליד הבית שלי)

 

 

[DareDevil]

אין לי כל כך מה להוסיף חוץ מהקטע עם הלוואת בלון קצת מלחיצה אותי כי אולי בסוף זה יתפוצץ לך בפנים כי כל סיבה אפשרית שיכולה לקרות אבל זה אני והחרדות..

[Shaike.Zam]

נשמע שצריך עו''ד כריש שייבדוק את זה בשבע עיניים 

[garicho]

לפני כשעה, Shaike.Zam כתב:

נשמע שצריך עו''ד כריש שייבדוק את זה בשבע עיניים 

תשמע, למרות כל מה שכתוב פה, אני מאמין שיהיה בסדר, ויכול להיות שמדובר באחלה קניה. דירה חדשה בבניין חדש בשכונה ותיקה (מה שאומר שכל התשתיות כבר שם), אתה הגעת אליהם ולא הם אליך. האתר בנייה כבר פעיל. איילון זה חברת ביטוח גדולה. היזם כבר בנה ובונה לא מעט (נכון, לא בנייני ענק של 100 דיירים כל אחד) ונראה שהוא מסיים עבודות בהצלחה. 

 

מה שנשאר לך זה להביא עורך דין שמבין בזה לעבור על החוזה ולוודא שיש לך את כל ההגנות שאמורות להיות. בהצלחה!

עריכה אחרונה ב-14 לפברואר, 2025 על ידי garicho