השקעות - דירה בחו"ל ואו רעיונות אחרים

[oryo]

גילוי נאות: משקיע נדל״ן בעצמי, ומספק שירותים בתחום

 

לשיטתי, יש ספקטרום להשקעות נדל״ן - בצד אחד תשואה תזרימית ("cash flow"), בצד השני תשואת מינוף (עליית ערך ״appreciation״), וכמובן שיש כל מיני דברים באמצע.

לפני שנכנסים להשקעה - כל השקעה אגב (לא רק נדל״ן), חשוב להבין ולהגדיר מטרות. מתי אתה צריך את הכסף נזיל? מה טווח הזמן להשקעה? כמה אתה עמיד לתנודתיות? עם כמה ריסק אתה מרגיש בנוח? (וכו׳ וכו׳).

עם המטרות האלו יהיה אפשר לשקול כל מיני סוגי השקעות, ולראות מה מתאים.

בפרט עבור נדל״ן, זה חשוב בשביל להבין איזה סוג נכס (ואזור גאוגרפי) יתאים לך. נכס שמתאים לפורטפוליו של פלוני לאו דווקא יתאים לפורטפוליו שלך(!).

 

מעבר לכל עניין ההשקעות, חשוב להבין עוד משהו - נדל״ן זו השקעה שלא מתאימה לכל אחד מלכתחילה, אבל נדל״ן ב-remote זה עם ריסק גדול עוד יותר. זה מאוד קל למכור חתולים בשק, ובפרט אני כבר שמעתי על אסטרטגיה של מאעכרים ישראלים מסוימים: הסוכן מוכר לך נכס, מנהל אותו נחמד עם השוכר הראשון, אח״כ מכניס שוכר זבל ומתחיל ל״עייף״ את המשקיע, בסוף המשקיע רק רוצה לצאת והוא מוכר את הנכס בהפסד - הסוכן קונה את הנכס במחיר נמוך ממחיר השוק ומנרמל אותו חזרה. גועל נפש, אבל זה קורה, ולכן חשוב מאוד להכנס לתחום רק עם מישהו בו יש אמון גבוה מאוד מאוד, שזה דבר לא קל בכלל.

 

אני לא יודע מה כל הפורטפוליו שלך, אבל אם $300k הם כלל החסכונות, ואם אתה לא מתכנן לעבור לארה״ב בעצמך בעתיד, אז תוודא טוב טוב שההשקעה מתאימה לצרכים הפרטניים שלך. בהצלחה.

[nepet]

לאחרונה גם אני חשבתי על הנושא וחפרתי המון בכל מיני מקומות . זו דעתי :

היכן שאין אדמות מנהל אלא קרקע פרטית מחירי הדירות לא יירדו . בעיר בה אני גר , פתח תקווה ובפרט בשכונה שלי אין אדמות מדינה . מחירי הדירות רק עולים כי מי שרוצה לגור בגוש דן מוצא פה כל מה שצריך . חינוך מעולה , תחבורה ציבורית נגישה , גם רכבת גם אוטובוסים על ציר זבוטינסקי לכל מרכזי התעסוקה , גם רכבת קלה , יש מרכזי רפואה בילינסון והשרון , אזורי הייטק ומשרדים , קניון גדול , אזורי בילוי בצד המערבי של העיר , בקיצור כל מה שיש בתל אביב גבעתיים ראשון רמת גן , אבל בין 15 ל 40 אחוז פחות .

הקבלנים רבים על כל פיסת קרקע פנויה והמחיר כל הזמן מטפס בצורה שאין לתאר . המדינה לא עושה פה מחיר למשתכן ואין מה שיעצור את העליות.

למה הקדמתי ? כי זה מה שאני מכיר .

אני מתמקד בחיפוש אחרי נכס בעיר , וככל שאני חופר יותר אני מגלה דברים שלא הייתי מודע להם . למשל , דירות פח בשכונה חלשה שלפני שנתיים לא היו יורקים לאיזור מסוג זה , נמכרות ב 1.3 מיליון , קומה 4 בלי מעלית .

כל זה למה, כי זו סמטה שקטה 3 דק הליכה מהרכבת הקלה העתידית .

מול השכונה הזו , שכונה יותר חזקה עם מגדלים . פעם אף אחד לא היה מתקרב למגדל עם 20 קומות בגלל הצפיפות , בשכונה הזו דירת 6 חדרים עלתה פעם 1.6 מיליון , כשאתה אחד מתוך 80 דיירים . היום בגלל הרכבת הקלה 2.5 מיליון. מחיר שהוא טיפה פחות מהשכונה הכי יקרה בעיר . פעם ההפרש היה 30 אחוז בין השכונות והיום הצטמצם ל 15 אחוז .

מה שאני בא לומר אחרי כל המגילה הזו , שאני מציע לך להתמקד באיזור שאתה מכיר . קל מאד לעבוד על אנשים .

אני חושב שכדאי לך להסתפק בתשואה של 2.7 אחוז שזה פחות או יותר מה שמקבלים בגוש דן על דירות סבירות . קנה לך נכס ליד מקום המגורים שלך . כשאתה רואה דירות אל תתבייש לשאול שאלות , אם מתווך א הראה לך דירה א ומתווך ב הראה לך דירה ב , שאל את מתווך א מה רע באיזור של דירה ב , לא תאמין כמה מידע תקבל .

תזכור גם שאם כל שוק הנדלן ימשיך לעלות יש לך נכס שעולה יחד עם השוק .

נניח שתקנה דירה חדשה ב 1.7 מליון ועוד שנה קבלן יבנה לידך דירה דומה ויתמחר ב 1.78 מליון , אז גם מחיר הנכס שלך עולה .

 

צריך לזכור ש 2.7 אחוז תשואה זה נטו. אין מיסים על השכרת דירה עד לגובה של 5000 שח בערך.

מימון לדירה הוא 70 אחוז מגובה הנכס .

אם אתה קונה דירה להשקעה בסכום של 1.8 למשל , אתה יכול לקבל מימון של 1.2 .

אתה מוציא מהכיס 600k והיתר לוקח מהבנק .

השוכר יחזיר לך חלק גדול מהמשכנתא ועוד כ-1500 שח תצטרך להוציא כל חודש כדי לעמוד בתשלומים .

אם יש לך הון עצמי של 1 מיליון , זה משאיר לך עודף של 400k בבנק ותחליט מה לעשו איתם .

אתה יכול להמשיך להשקיע אותם בני"ע או לקחת פחות כסף מהבנק .

 

בהנחה שאתה גר בדירה משלך ויש ילדים , אתה יכול לשקול לקנות דירת 3 חדרים באיזור טוב , ואז כשהילדים יעזבו את הבית לעבור לגור בה עם האישה ולמכור את הדירה הנוכחית שלכם . בכסף שתקבל מהדירה שבבעלותך עכשיו כנראה שתוכל לקנות 2 דירות קטנות להשקעה עם קצת עזרה מהבנק . יש עוד אפשרויות אבל זה כבר נהיה מתיש לקרוא כל כך הרבה מלל.

 

שיהיה בהצלחה .

[m3x7r3m3]

תנאי משכנתא הם נכון להיום (בלי להכניס מחיר למשתכן לעניין) - 75% לדירה ראשונה, 70% למשפר דיור (קונה ומוכר, נשאר עם דירה אחת), 50% לדירה שנייה ומעלה.

 

לדירה של 1.8 מיליון צריך 900 אלף ביד

[Nemesis]

לאחרונה גם אני חשבתי על הנושא וחפרתי המון בכל מיני מקומות . זו דעתי :

היכן שאין אדמות מנהל אלא קרקע פרטית מחירי הדירות לא יירדו . בעיר בה אני גר , פתח תקווה ובפרט בשכונה שלי אין אדמות מדינה . מחירי הדירות רק עולים כי מי שרוצה לגור בגוש דן מוצא פה כל מה שצריך . חינוך מעולה , תחבורה ציבורית נגישה , גם רכבת גם אוטובוסים על ציר זבוטינסקי לכל מרכזי התעסוקה , גם רכבת קלה , יש מרכזי רפואה בילינסון והשרון , אזורי הייטק ומשרדים , קניון גדול , אזורי בילוי בצד המערבי של העיר , בקיצור כל מה שיש בתל אביב גבעתיים ראשון רמת גן , אבל בין 15 ל 40 אחוז פחות .

הקבלנים רבים על כל פיסת קרקע פנויה והמחיר כל הזמן מטפס בצורה שאין לתאר . המדינה לא עושה פה מחיר למשתכן ואין מה שיעצור את העליות.

למה הקדמתי ? כי זה מה שאני מכיר .

אני מתמקד בחיפוש אחרי נכס בעיר , וככל שאני חופר יותר אני מגלה דברים שלא הייתי מודע להם . למשל , דירות פח בשכונה חלשה שלפני שנתיים לא היו יורקים לאיזור מסוג זה , נמכרות ב 1.3 מיליון , קומה 4 בלי מעלית .

כל זה למה, כי זו סמטה שקטה 3 דק הליכה מהרכבת הקלה העתידית .

מול השכונה הזו , שכונה יותר חזקה עם מגדלים . פעם אף אחד לא היה מתקרב למגדל עם 20 קומות בגלל הצפיפות , בשכונה הזו דירת 6 חדרים עלתה פעם 1.6 מיליון , כשאתה אחד מתוך 80 דיירים . היום בגלל הרכבת הקלה 2.5 מיליון. מחיר שהוא טיפה פחות מהשכונה הכי יקרה בעיר . פעם ההפרש היה 30 אחוז בין השכונות והיום הצטמצם ל 15 אחוז .

מה שאני בא לומר אחרי כל המגילה הזו , שאני מציע לך להתמקד באיזור שאתה מכיר . קל מאד לעבוד על אנשים .

אני חושב שכדאי לך להסתפק בתשואה של 2.7 אחוז שזה פחות או יותר מה שמקבלים בגוש דן על דירות סבירות . קנה לך נכס ליד מקום המגורים שלך . כשאתה רואה דירות אל תתבייש לשאול שאלות , אם מתווך א הראה לך דירה א ומתווך ב הראה לך דירה ב , שאל את מתווך א מה רע באיזור של דירה ב , לא תאמין כמה מידע תקבל .

תזכור גם שאם כל שוק הנדלן ימשיך לעלות יש לך נכס שעולה יחד עם השוק .

נניח שתקנה דירה חדשה ב 1.7 מליון ועוד שנה קבלן יבנה לידך דירה דומה ויתמחר ב 1.78 מליון , אז גם מחיר הנכס שלך עולה .

 

צריך לזכור ש 2.7 אחוז תשואה זה נטו. אין מיסים על השכרת דירה עד לגובה של 5000 שח בערך.

מימון לדירה הוא 70 אחוז מגובה הנכס .

אם אתה קונה דירה להשקעה בסכום של 1.8 למשל , אתה יכול לקבל מימון של 1.2 .

אתה מוציא מהכיס 600k והיתר לוקח מהבנק .

השוכר יחזיר לך חלק גדול מהמשכנתא ועוד כ-1500 שח תצטרך להוציא כל חודש כדי לעמוד בתשלומים .

אם יש לך הון עצמי של 1 מיליון , זה משאיר לך עודף של 400k בבנק ותחליט מה לעשו איתם .

אתה יכול להמשיך להשקיע אותם בני"ע או לקחת פחות כסף מהבנק .

 

בהנחה שאתה גר בדירה משלך ויש ילדים , אתה יכול לשקול לקנות דירת 3 חדרים באיזור טוב , ואז כשהילדים יעזבו את הבית לעבור לגור בה עם האישה ולמכור את הדירה הנוכחית שלכם . בכסף שתקבל מהדירה שבבעלותך עכשיו כנראה שתוכל לקנות 2 דירות קטנות להשקעה עם קצת עזרה מהבנק . יש עוד אפשרויות אבל זה כבר נהיה מתיש לקרוא כל כך הרבה מלל.

 

שיהיה בהצלחה .

 

רק כמה הערות ברשותך:

 

1. התשואה היא ממש לא נטו. גם אם לא חל עליך מס הכנסה, עדיין חלות עליך הוצאות תיקון ותחזוקה של הנכס שלך, תקופות שהדירה ריקה, נזקים שנגרמים על ידי השוכרים לעיתים, והוצאות תיקון והשבחה של הרכוש המשותף.

2. תשואה ברוטו של 2.7% עלולה להיות נמוכה יותר מהריבית על המשכנתא.

3. במידה ונפלת על שוכר שלא משלם, אתה עלול להקלע לבעיית תזרים, שכן את המשכנתא לבנק צריך להמשיך לשלם.

4. שכחת לקחת בחשבון מס רכישה של 8% על דירה נוספת, ביחד עם תיווך ועו"ד אתה יכול להגיע ל- קרוב ל-10%. זה קרוב ל-4 שנות השכרה בתשואה ברוטו כדי לכסות רק את העלויות הנלוות לעסקה.

5. עברת את תקרת הפטור ממס הכנסה אתה צריך להתחיל לשלם מס הכנסה. במידה ובחרת במסלול ה-10% או הפטור החלקי בבואך למכור את הדירה יחול עליך מס שבח מוגדל, שכן יראו אותך כאילו הצהרת על פחת בערך הנכס כל שנה.

 

כאשר המחירים טסים למעלה כל שנה כל אחד - גם עם תוכנית עסקית גרועה - מרוויח. כשהמחירים כבר לא עולים או רחמנא ליצלן - יורדים, המציאות תטפח על פני אלה שלא יודעים לעשות חשבון.

 

אם מדברים על פ"ת, וספציפית על שכונות המגדלים, בשלוש שנים האחרונות המחירים לא זזו כאן לשום מקום.

[- XM -]

תנאי משכנתא הם נכון להיום (בלי להכניס מחיר למשתכן לעניין) - 75% לדירה ראשונה, 70% למשפר דיור (קונה ומוכר, נשאר עם דירה אחת), 50% לדירה שנייה ומעלה.

 

לדירה של 1.8 מיליון צריך 900 אלף ביד

 

אפשר להוציא 70% כמשפר ואז "לא להצליח" למכור את הראשונה

לא קורה כלום..

[קאררה]

רוצה להוסיף לנושא השקעות בחו״ל: במידה ואתה בוחר בהשקעה בחו״ל לצורכי השכרה, בדוק את חוקי הגנת הדייר באזור בו אתה משקיע. השקעה בברלין לא שוות ערך להשקעה בפלורידה.

לא מזמן עברתי את תהליך גירוש דייר שלא משלם. לקח יום להכין את הניירת, שבועיים בבית משפט ובערך 300 דולר סה״כ והדייר בחוץ. ז״א שבפחות מחודש הבית חזר להיות בידיים שלי. אני מתחרט מאוד (ולמדתי את הלקח) על כך שנתתי לדייר למרוח אותי. פעם הבאה לא משלם - שלושה ימים התראה - תהליך גירוש - הבית ברשותי.

[nepet]

מקבל את ההערות של nemesis , אבל ברור שאם דירה עולה מיליון שח ויש מס רכישה 8 אחוז אז המחיר הוא 1.080 מיליון ומפה צריך לגזור את התשואה , החשבון פשוט .

 

דירות של מיליון ןחצי פלוס מינוס לא עוברות בשכר הדירה את רף המס , כך שהתשואה נטו, פה ושם אם יש תיקון מתקנים . עבור נזקים גדולים יש ביטוח נזקי צנרת . אין מה לעשות זה חלק מהמשוואה ונלקח בחשבון.

 

תיווך שצריך להוסיף זה פלוס מינוס 30000 שח, ואם אתה כקונה מגיע למוכר ונותן הצעה של 1.470 מיליון על דירה שמוצעת למכירה ב 1.5 מיליון אז רוב רובם של הקונים בשביל לסגור עסקה לא יריבו איתך על 30000 שח .

 

שכונת המגדלים שדברתי עליה היא נווה גן, שם היתה קפיצה אדירה בגלל הבנייה החדשה ליד זבוטינסקי והרב מלכה , שכונת המגדלים השניה , לא יודע מה רמת המחירים שם , לא בדקתי .

 

אם בוחרים נכס טוב , ( דבר שהוא די קשה כי אין הרבה ) אז הסיכוי לחטוף ירידת מחיר קלוש עד אפסי . בשכונה שלי כל קבלן שעולנ על הקרקע מעלה מחירים וזה דוחף את כל מחירי יד2 למעלה . גילוי נאות, אצלינו אין כמעט עתודות קרקע ואין אדמות מנהל , זה שוק חופשי והמדינה לא מתערבת ולא משפיעה עם תוכניות כמו המשתכן וכו .

 

לאור כל זאת, כל אחד יכול לעשות את החישוב שלו, מי שיש לו זמן להתעסק עם נכסים מעבר לים כנראה ירוויח יותר באחוזים , כתלות בשער המטבע . מי שכמוני לא מוצא זמן מסתפק בתשואה צנועה יותר וממזער סיכונים.

[farkash7]

אם כבר בארץ אפשר לרכוש דירות הרבה יותר זולות בשכונות שקרובות לטכניון/אוניברסיטת בן גוריון ולקבל תשואה טובה יותר בהרבה.

[Nemesis]

מקבל את ההערות של nemesis , אבל ברור שאם דירה עולה מיליון שח ויש מס רכישה 8 אחוז אז המחיר הוא 1.080 מיליון ומפה צריך לגזור את התשואה , החשבון פשוט .

 

זה כך, אבל זה לא בדיוק כך. גוזרים את התשואה מסך המחיר ששילמת, אבל מחיר נכס הבסיס הוא X, אפילו ששילמת X + 10% הוצאות נלוות. ההוצאות הנלוות הן לא חלק ממחיר נכס הבסיס, ואף אחד לא ישלם לך X+10% רק בגלל שאתה שילמת את אותה תוספת של 10%. כלומר אם קנית דירה במיליון, שילמת עליה כולל כל ההוצאות 1.1 מיליון, השכרת ב- 2,250 לחודש במשך שנתיים ואז מכרת אותה בשוק שלא זז - הפסדת - לפחות 50,000 ש"ח על העסקה.

 

דירות של מיליון ןחצי פלוס מינוס לא עוברות בשכר הדירה את רף המס , כך שהתשואה נטו, פה ושם אם יש תיקון מתקנים . עבור נזקים גדולים יש ביטוח נזקי צנרת . אין מה לעשות זה חלק מהמשוואה ונלקח בחשבון.

 

תיווך שצריך להוסיף זה פלוס מינוס 30000 שח, ואם אתה כקונה מגיע למוכר ונותן הצעה של 1.470 מיליון על דירה שמוצעת למכירה ב 1.5 מיליון אז רוב רובם של הקונים בשביל לסגור עסקה לא יריבו איתך על 30000 שח .

 

ואם יש לך שתי דירות מושכרות שיחד עוברות את רף המס?

גם ביטוח עולה כסף, וגם התיקונים עולים כסף, והתשואה היא לא נטו.

לגבי דמי התיווך, אין קשר. אם הדירה עולה 1.47 אז היא עולה 1.47 וזהו, דמי התיווך זה הפסד הון נטו שלא תקבל אותו בחזרה, ולא ניתן לחשב אותו כחלק מערך הנכס.

 

 

שכונת המגדלים שדברתי עליה היא נווה גן, שם היתה קפיצה אדירה בגלל הבנייה החדשה ליד זבוטינסקי והרב מלכה , שכונת המגדלים השניה , לא יודע מה רמת המחירים שם , לא בדקתי .

 

אם בוחרים נכס טוב , ( דבר שהוא די קשה כי אין הרבה ) אז הסיכוי לחטוף ירידת מחיר קלוש עד אפסי . בשכונה שלי כל קבלן שעולנ על הקרקע מעלה מחירים וזה דוחף את כל מחירי יד2 למעלה . גילוי נאות, אצלינו אין כמעט עתודות קרקע ואין אדמות מנהל , זה שוק חופשי והמדינה לא מתערבת ולא משפיעה עם תוכניות כמו המשתכן וכו .

 

לאור כל זאת, כל אחד יכול לעשות את החישוב שלו, מי שיש לו זמן להתעסק עם נכסים מעבר לים כנראה ירוויח יותר באחוזים , כתלות בשער המטבע . מי שכמוני לא מוצא זמן מסתפק בתשואה צנועה יותר וממזער סיכונים.

 

נווה גן היא במקרה המקום בו אני גר ב-6-7 שנים האחרונות. כפי שאמרתי, המחירים לא זזו כאן בשלוש שנים האחרונות.

ברור שעדיף לקנות נכס טוב במחיר מציאה, אבל יש מעט מאוד מציאות כאלה. מוכרים לרוב לא אוהבים להיות "פראיירים".

אבל גם נכס טוב, גם נכס לא טוב - כאשר יש ירידות רוחביות בשוק גם הנכס הטוב לא ימלט מתספורת.

בכל מקרה, השכרת דירה למגורים שמניבה תשואה של 2.7% אם מניחים שהשוק במצב סטטי, לא בטוח שרווחית כל כך או בכלל.

[Alfa-Racer]

אפשר להוסיף לנושא גם תחום של השקעה בחוב נדל"ן , כלומר השקעה בקרן הלוואות חוץ בנקאית אשר מעניקה מימון לפרוייקטים בנדל"ן . כך אין קורולציה בין העלייה או ירידה של הנדל"ן ( זוהי הבעיה של הקבלן), ממקום המשקיע, מקבלים את ההלוואה חזרה בצירוף ריבית קבועה. 

[BarryG]

לפני 7 שעות, Alfa-Racer כתב:

אפשר להוסיף לנושא גם תחום של השקעה בחוב נדל"ן , כלומר השקעה בקרן הלוואות חוץ בנקאית אשר מעניקה מימון לפרוייקטים בנדל"ן . כך אין קורולציה בין העלייה או ירידה של הנדל"ן ( זוהי הבעיה של הקבלן), ממקום המשקיע, מקבלים את ההלוואה חזרה בצירוף ריבית קבועה. 

מה זאת אומרת הבעיה של הקבלן? אם יירד מספיק, או שהעלויות של הקבלן יעלו, זה בקלות יכול להפוך גם לבעיה של בעל החוב.

[or tesler]

בתאריך 16.2.2020 בשעה 15:10, CX25GTI כתב:

חושב באופן רציני על מינוף עצמי והפנית משאבים להגדלת ההון העצמי שלי לקראת הגיל השלישי.

ההשקעה שאני מחפש היא לטווח ארוך , לא מחפש בוננזות מהיום למחר אלא השקעה ארוכת טוווח ל 10 -15 שנה קדימה.

מושקע בשוק ההון בעיקר בתעודות סל עוקבות אחרי המדדים המובילים בארץ ובעולם.

 

חשבתי על רכישת דירה , ולאחר בדיקה אני מבין שבארץ המחירים יקרים והתשואות נמוכות ברמה של עד 3.5%.

גורם נוסף אשר הופך את הנושא לחסר כדאיות הוא מס השבח בגובהה 8% אשר מקשה עוד יותר על קבלת תשואה סבירה.

 

לכן חשבתי על רכישת דירה בחו"ל כמובן שדרך בעלי מקצוע , אשמח לקבל המלצות מבעלי ניסיון.

אני שומע על תשואות אשר נעות ברמה של בין 5 ל 15 אחוז ...

ארה"ב ?, אירופה ? מזרח אירופה ? , איפה כדאי לרכוש ?

 

רעיונות אחרים להשקעות יתקבלו בברכה...

 

לא הייתי נופל לפיתוי של דירה בחו"ל. זה בסופו של דבר יוצא פחות או יותר כמו תשואה בארץ.

 

אחרי דמי ניהול שתשלם לחברה, תשלום מיסים, הפרשי שערי מטבע.

לא כזאת עסקה כדאית והכסף שלך יהיה "בבלוקים " שאלוהים יודע אם יחזור אליך.

 

אני הייתי קונה דירה בגוש דן. ( במידה והתקציב מאפשר ). נכון תשואה נמוכה, נכון מס רכישה.

זאת עסקה סולידית עם תשואה די נמוכה.

אבל לא הרפתקאות בחו"ל...

לדעתי עדיף...

[Gavrik]

יש לי חברים שעכשיו הלכו לקורס השקעות נדלן בארה"ב ומתוך השיחה שלהם נשמע שזה פשוט סיכון של הרבה כסף בשביל תשואה לא גדולה כ"כ במיוחד במציאות המודרנית שבה אנחנו סופגים משברים כול 10 שנים.

לפי מה שמלמדים אותם בקורס מדברים איתם על איך אפשר להוציא תשואות לדעתי דמיוניות של 15-10% כמובן שבתאוריה ועל הנייר הכול נראה יפה בדיוק כמו תכנית עסקית של עסק קטן זוטר שמדמיין איך עוד שנה וחצי הוא קונה במוו ובפועל אחרי שנה הוא סוגר את הבסטה עם חור של חצי מיליון בכיס. אני מאמין שבמציאות התשואות יותר קרובות לריבית המשכנתא הממוצעת +- עוד כמה אחוזים בודדים אחרת הבנק עצמו היה מתעסק בהשקעות נדל"ן.

גם כן אני לא מומחה נדל"ן אבל נראה שהם מתעלמים לגמרי מהמציאות ובונים לעצמם תמונה וורודה מידי למשל כשמחשבים עלייה בשווי הנכס הם לוקחים את ממוצע העלייה ב5-7 השנים האחרונות ומחשבים שהמגמה תמשיך כך בצורה יציבה אבל מתעלמים לגמרי מכך שב2008 היה משבר שחתך את הנדל"ן ב15% בצורה חדה ואם לוקחים תמונה יותר ארוכת טווח (30-40 שנה אחורה) לי לפחות נדמה שערך הנדל"ן והרווח מנדל"ן בהשוואה לאינפלציה לא גדל בצורה שהם מנבאים.

בכללי היום אנחנו עומדים בפתח של משבר חדש לכן אני חושב שבכלל אין מה לחשוב ולדבר על השקעות נדל"ן לפחות בשנה הקרובה.

עריכה אחרונה ב-26 למרץ, 2020 על ידי gkiler

[farkash7]

כתבת הרבה דברים לא מדוייקים.

משהו בולט, ב2008 הנדלן בארהב נחתך בהרבה יותר מ15%.

יותר קרוב ל50-80% בהרבה אזורים.

 

לגבי החברים שלך אלי אתה צודק ואולי לא. קשה לדעת.

אפשר לעשות אחלה כסף (יחסית) מנדלן בארהב אבל לא שאתה היד ה-3 או רביעית בשרשרת של העסקה.

זה לרוב מה שקורה בעסקאות המדוברות.

[Gavrik]

לפני 19 שעות, farkash7 כתב:

כתבת הרבה דברים לא מדוייקים.

משהו בולט, ב2008 הנדלן בארהב נחתך בהרבה יותר מ15%.

יותר קרוב ל50-80% בהרבה אזורים.

 

לגבי החברים שלך אלי אתה צודק ואולי לא. קשה לדעת.

אפשר לעשות אחלה כסף (יחסית) מנדלן בארהב אבל לא שאתה היד ה-3 או רביעית בשרשרת של העסקה.

זה לרוב מה שקורה בעסקאות המדוברות.

כן אני לא מומחה בנדל"ן ומכיר את הנושא על פני השטח בלבד. 

שורה תחתונה לדעתי השקעה זה ניהול סיכונים. ככול שהסיכון גבוהה יותר כך גם הרווח והיום יש הרבה מאוד כסף נזיל בעולם שרק מחפש איפו לשבת כדי לייצר עוד כסף (לא דעה שלי אלא של מנהלים מחברות הון סיכון וקרנות שעושים השקעות על בסיס יום יומי).
כסף ככסף כשלעצמו לא שווה הרבה ואם רוצים להניח אותו במקום כולשהו שפשוט ישב וייצר עוד כסף אז לדעתי אין מה לצפות לרווחים משמעותיים לרוב בממוצע אם אנחנו מדברים על השקעה פסיבית ובטוחה בהשקעות כאלו לוקח להשקעה לפחות כמה עשרות שנים להחזיר את עצמה.

השקעה טובה זאת השקעה בתחום שאתה מכיר מא' עד ת' יש אנשים שמרוויחים מהשקעות נדל"ן ההבדל הוא שהם מכירים את השטח והם מקצוענים במה שהם עושים במקרה של פותח השרשור זה לא רלוונטי.

לדעתי אם פות"ש מחפש להשקיע שישקיע בתחום שהוא מבין בו ולא יחפש הרפתקאות מחוץ לבית ואם אין לו כזה אז שישקיע בלימודים שלו או של הצאצאים לדעתי אין השקעה יותר טובה מהשכלה.