האם אפשר לחייב דייר, להשתתף בתביעה נגד תוכנית בניה?

[Ron Poh]

כאמור בכותרת.

ובהרחבה:

אני גר בבניין של 16 קומות ובאיזור שאני גר בו עומדת להתבצע בנייה של שלושה בניינים.

אחד בצמוד לבניין שאני גר בו, בניין בן 25 קומות.

אחד ברחוב שמוביל לבניין שאני גר בו, בניין בן 16 קומות.

אחד בהמשך הרחוב במרחק של 300 מטר בערך אך הכניסה אליו היא מרחוב אחר, השפעה עלינו היא שיראו אותו מחלק מהדירות.

 

הבניה כבר עברה ועדה מחוזית וכו', אך תלו שלט שבו יש לדיירים זכות להביע התנגדות.

הועד אצלנו מעוניין לאסוף כסף מכל דייר כדי לממן עו"ד אשר יביע בשמנו התנגדות, כאשר לא קיבלתי תשובה מהועד כמה בניינים משתתפים במימון העו"ד.

 

ההשפעה עלי תהיה זניחה, מכיון שהבניינים הנבנים הם לא בצד שאני גר בו, מאידך גיסא ועד הבניין גר בצד שבו כן בונים ולכן ברורה הלהיטות שלו לנסות למנוע תהליכים באמצעות עו"ד.

 

אני נגד מימון עו"ד, גם בגלל שאין השפעה עלי אך בעיקר בגלל שאינני מאמין שעו"ד יוכל למנוע את הגזירה.

 

אם נשוב לשאלתי, אם ובמידה ורוב הדיירים בבניין יהיו בעד להגיש תביעה, האם אפשר לחייב גם אותי?

שהרי לדעתי זה לא פעולה שנדרשת עבור תחזוקת הבניין.

 

ואם מגישים תביעה שבפועל יהנו ממנה עוד בניינים, האם לא ראוי להגיד שצריך לבצע הצבעה של כלל הדיירים בכל הבניינים ושהרוב של כולם הוא זה שיקבע?

[SlowRide]

תביעה?!

סה"כ מגישים התנגדות לתכנית.

[Ron Poh]

כן, תביעה!

אל תשאלני למה, אך רוצים לעבוד עם עו"ד.

[michaelbe6]

אני לא יודע מה החוק אומר אבל ה2 סנט שלי:

1. הסיכוי לקבלת התנגדות בעירייה ושינוי או ביטול התוכנית בגלל שהנוף נחסם לכאורה... הוא אפסי עד כמה שאני יודע.

2. ההיגיון אומר שאין שום דרך לחייב אותך להשתתף בעלות העורך דין מה עוד שאין שום צורך בעורך דין בהגשת התנגדות בעירייה.

[Fazer]

לא, אי אפשר לחייב - זו לא פעולה שקשורה לתחזוקת הבניין, וההתנגדות או ההסכמה היא עניין שבדעה אישית, ולכן אין שום דרך לחייב אותך להשתתף בתשלום או לחתום על ההתנגדות.

[natco]

אני פחות מתמצא בסעיף 58 לחוק המקרקעין והפרשנויות שלו. בשביל זה יש כאן מומחים גדולים ממני.

 

מה שאני כן יכול לתרום: בהחלט יש מקום לשכור מומחים בהגשת התנגדות.

היזם יגיע עם סוללת מומחים כנ"ל. משמאים, עו"ד, האדריכלים שלו, פאנלים צבעוניים, ומוכנות גבוהה להתעמת עם ההתנגדויות.

לבוא מולו "לבד", שקול לנסיון להלחם באוגדת שריון עם מחבט יתושים.

את המכתב הראשון יש לנסח בתשומת לב מירבית, שאם לא, ההתנגדות תדחה על הסף.

גם כך, כמו שציינו כאן, רוב ההתנגדויות הנדונות בוועדות,נדחות (הסטטיסטיקה עומדת על 5% התנגדויות שמתקבלות).

 

כמו כן, כדאי לשים לב שאפשר להתנגד רק למה שהתבקש במסגרת הקלה. לא ניתן להתנגד לבנייה שהיא על פי תב"ע תקפה. רק למה שהיזם ביקש כסטייה ניכרת ממנה.

כלומר, נניח שיהזם ביקש הקלה בקווי בניין, ומספר הקומות המותר זהה למה שהוא מבקש, אי אפשר לדרוש שיבנה בניין נמיוך יותר, אלא רק שלא יחרוג מקווי הבניין של התב"ע.

 

יש לשים לב לכך שהיו לא מעט תקדימים בהם תבע היזם את המתנגדים בתביעת נזיקין, על העיכובים וההוצאות שנגרמו לו בעקבות ההתנגדות, וזכה.

לפיכך- לא מפריע לך? אל תתנגד. עלולות להיות לכך השלכות.

 

*גילוי נאות- הכותב מייצג לא אחת יזמים בדיונים בהתנגדויות בוועדות השונות.

עריכה אחרונה ב-2 לאוקטובר, 2017 על ידי natco

[Ron Poh]

תודה לכל העונים וגם בפרטי.

[Fazer]

יש לשים לב לכך שהיו לא מעט תקדימים בהם תבע היזם את המתנגדים בתביעת נזיקין, על העיכובים וההוצאות שנגרמו לו בעקבות ההתנגדות, וזכה.

 

זה שבתי משפט משתפים עם זה פעולה זה האמא והאבא של הבזיונות - כי זה בעצם להפעיל סנקציה כנגד אזרח אשר השתמש בזכותו החוקית להתנגד למהלך שנראה לו לא תקין, וקבלן עם צי עוכרי הדין שלו יכול בהחלט להלך איימים על אזרחים פשוטים ונטולי הסכומים הנדרשים לדיון כזה. כמו שקבלן אחד אמר לי "גם אם אני יודע שאפסיד בסוף, גם הדיירים וגם אני יודעים שאני יכול למשוך אותם כל כך הרבה זמן בבתי משפט ולגרום להם לכאלו הוצאות, שזה פשוט לא משתלם להם להתחיל איתי".

[חולגי]

אצלנו היה מקרה דומה.

התנגדות לתוכנית בנייה גרנדיוזית, ממש ממול למתחם המגורים שלנו.

כולם מתנגדים, אבל כשמתארגנת קבוצה (ע"י באמת אנשים יקרים חרוצים ועמלים), הולכת לכל המפגשים עם העירייה, רשויות ומה לא -

וכשמבקשים לאסוף 100 ש"ח להתנגדות (להביא מומחה, שניים - בנושאי תנועה למשל, או בנושא אחר) - כדי לחזק את ההגנה וההתנגדות שלנו (ושלפחות נצא עם נזק מינימלי, פחות קומות, הסדרי חנייה וכו') - רק אז אתה מגלה כמה אנשים הם חארות ולא רוצים לשלם (כך זה היה אצלנו לפחות). אני לא מדבר על מי שאולי לא יכל לשלם מסיבה כלשהי (אנחנו אישית, השתתפנו בסכום עבור אחד הדיירים שבשל מצב רפואי, "אין לו ראש לזה"- אני מניח שהיה מתנגד לתוכנית הבנייה, כך שלא נוצר עיוות כלשהו).

איני יודע אם יכולים לחייב מישהו להשתתף בתביעה / הגנה נגד תוכנית בניה.

אבל מה שאני כמעט בטוח - שאותו דייר גם עושה בעיות עם תשלומי הוועד והוצאות אחרות של הבניין (והוא בטח אינו חבר וועד...). בדרך כלל - מניח שהדברים יהיו קשורים איכשהו.

(אני רק מחכה, שאותו דייר שלא שילם, יפתח את הפה - אדאג להבהיר לו אישית את הטעות שעשה).

אחרי הכל - זה לא "שולמן ישלם" - זה דבר שצריך לדאוג לטפל בו במועד, ועם בעלי המקצוע הנכונים (לפחות - למזער נזקים, כי העיריות והרשויות גדולים עלינו האזרחים הקטנים, וביחד עם היזמים - כל מה שמעניין אותם זה כסף).

[איתמר]

אפשר לדעת איפה המקום המדובר? לפחות באיזו עיר?

 

מה שקרה הוא כזה:

התכנית עברה מסלול ברשות המקומית והגיעה לועדה המחוזית לתכנון ובנייה (שכן הרשות המקומית מוגבלת בתוכניות שבסמכותה לאשר).

הועדה המחוזית דנה בתכנית והחליטה להפקיד אותה, כלומר היא מצאה אותה ראוייה מבחינה תכנונית וכעת התכנית מופקדת להתנגדויות הציבור לתקופה של 60 יום.

בתקופה הזו כל אחד שרואה עצמו נפגע מהתכנית יכול להגיש התנגדות לועדה המחוזית שתבוא לדיון בפני ועדת משנה להתנגדויות.

התנגדות רשאי להגיש כל אחד בשם עצמו, ממש לא חייבים עורך דין בשביל זה, אבל כן חייבים להגיש עם ההתנגדות תצהיר חתום ע"י עורך דין.

 

עם כמה עצוב שזה ישמע, אין לכם כמעט שום סיכוי לעצור את התכנית הזו או לשנות אותה דרמטית. טיעונים של הגדלת הצפיפות, עומס על הרחוב והחניות, חסימת אור שמש, פגיעה כלכלית, מטרדי רעש וכו' כולם נדחים בשיטתיות ע"י ועדות התכנון, גם אם תביאו את העורך דין הכי שפיץ שיש. פה ושם יש איזו הבלחה של טיעון שמתקבל, אבל ככלל אם התכנית כבר עברה את ההפקדה בועדה המחוזית (שכאמור מצאה אותה ראוייה לקידום) כמעט ואין סיכוי לשנות אותה ובטח שלא לעצור אותה.

 

סליחה שאינני איש בשורות ואני גם לגמרי מסכים שרתימת כסף לטובת גיוס עורך דין זה זריקת כסף לפח.

 

עריכה:

נטקו, עשית קצת מישמש בין התנגדות לתכנית חדשה שבאה לדיון במחוזית לבין התנגדות לבקשה להקלה שמבקש היזם וזאת בסמכות הרשות המקומית. אלה תהליכים שונים בתכלית.

[natco]

לא עשיתי שום מישמש ושום אפרסק.

כשמדובר בשלושה בניינים, זו בקשה להקלה ולא תב"ע חדשה.

הבקשה להקלה מוגשת לוועדה מקומית, ולא למחוזית.

זה המרצוע שלי, ובדיוק בתחום ההתמחות שלי.

אני מבקש ממך לכתוב בפחות זלזול.

[natco]

זה שבתי משפט משתפים עם זה פעולה זה האמא והאבא של הבזיונות - כי זה בעצם להפעיל סנקציה כנגד אזרח אשר השתמש בזכותו החוקית להתנגד למהלך שנראה לו לא תקין, וקבלן עם צי עוכרי הדין שלו יכול בהחלט להלך איימים על אזרחים פשוטים ונטולי הסכומים הנדרשים לדיון כזה. כמו שקבלן אחד אמר לי "גם אם אני יודע שאפסיד בסוף, גם הדיירים וגם אני יודעים שאני יכול למשוך אותם כל כך הרבה זמן בבתי משפט ולגרום להם לכאלו הוצאות, שזה פשוט לא משתלם להם להתחיל איתי".

נכון מצד אחד, אבל שוב, אני קצת "משוחד", אבל יכול לומר שהרבה פעמים ההתנגדויות נובעות מצרות עין, והנזק שנגרם ליזם הוא ממשי, ויקר.

אותו הדבר בתביעות דיירים, כמו בדוגמה שנתת.

זה הפך פשוט לספורט לאומי.

ובגלל זה, ביטוח אחריות מקצועית עולה לי 45 אש"ח בשנה.

אז קצת קשה לי להראות סימפטיה למצב.

[NirLevi]

כאמור בכותרת.

ובהרחבה:

אני גר בבניין של 16 קומות ובאיזור שאני גר בו עומדת להתבצע בנייה של שלושה בניינים.

אחד בצמוד לבניין שאני גר בו, בניין בן 25 קומות.

אחד ברחוב שמוביל לבניין שאני גר בו, בניין בן 16 קומות.

אחד בהמשך הרחוב במרחק של 300 מטר בערך אך הכניסה אליו היא מרחוב אחר, השפעה עלינו היא שיראו אותו מחלק מהדירות.

חסרים לא מעט נתונים שמסבכים את התשובה.

 

אני ממליץ לך בחום שלא להיגרר אחרי שיגעונות של עורכי דין.

 

כאחד שמכיר את זה מקרוב מאוד, גם תהיה חוות דעת לפגיעה ממשית בנכס, הסיכוי לקבל פיצוי, נמוך עד אפסי ולא שווה את הטרחה.

 

קח כדוגמא את אליקים רובינשטיין, השופט המוערך, שטען לפגיעה של כחצי מיליון ש"ח בנכס באחד הרחובות הטובים בירושלים (רחוב הטייסים). בסוף הוא קיבל בקושי 10,000 ש"ח וזאת לאחר השקעת סכום נכבד בתביעה.

 

ככל הידוע לי, אצלו היתה פגיעה אנושה בנוף ובאור השמש.

[פינדר]

ברחוב שלי, תלתה העיריה שלט ליד גינת כלבים, על שינוי יעוד להקמת מבנה ציבורי, עם 3 קומות + 2 קומות חניון תת קרקעי.

הדיירים ברחוב התארגנו ואספו כ100 ש"ח מכל דירה ברחוב (כמובן רק ממי שהסכים לתרום). אחד הדיירים, שהוא במקרה עו"ד שיושב בעצמו בועדות בניה, כתב התנגדות מפורטת ומנומקת משפטית, שמראה למה אין התכנות לשינוי יעוד כזה.

התוצאה: הועדה המחוזית דחתה את בקשת העיריה וביטלה את שינוי היעוד מכל וכל.

[Fitch]

ואיך אתה יודע שזה בגלל ההתנגדות של דיירי הרחוב בדיוק?