מחיר למשתכן (או למסתכן?) - מוכרים דירות שלא קיבלו אישור בניה

[Fitch]

זה לא רלוונטי.

כמו שאומר פעם שיש לי 1M ואז יתברר שיש לי רק 300K. אז הריביות יהיו שונות.

 

לבוא ולא להיות שקוף לא ייתן תוצאות אמיתיות. אז מה זה משנה?

 

הבנק יצטרך גם כך את כל הפרטים ולא ישים את כספו על ריק.

[mazinya]

אבל כשאתה מוציא אישור עקרוני, הבנק לא יודע כמה באמת הנכס עלה לך. קנית ב 1.3 באזור שמוכרים בו אותה דירה ב 1.8, תגיד להם 1.8 ולא 1.3. במשכנתא הבנק שולח כבר שמאי אז זה לא רלוונטי. השמאי לא יעריך את הדירה ב 1.3.

 

לא יודע מה הריביות, אבל לפחות מי שאני מכיר אישית, הוצבו כמה תנאים לא נוחים לצורך קבלת האישור העקרוני ולא היו מוכנים לתת. בסניף השני לא אמר מחיר למשתכן, אמר להם מחיר שוק של הדירה, קיבל אישור עקרוני. ההון העצמי אותו הון עצמי. לא אמרתי שהגיע עם 10% הון עצמי, אבל ההון העצמי לא היה גדול.

 

הכוונה שלי היא רק לצורך האישור העקרוני

[Fitch]

אישור עקרוני הוא עקרוני. אתה יכול גם לאמר להם שאתה מלך סעודיה.

[tzvipper]

בסעיף 5 של הוראות: http://www.dira.gov.il/odot/Pages/tahalich_haeshamah.aspx

 

הם כותבים שצריך לוודא שהזוכה זכאי למשכתנתא.

כלומר, דרוש אישור עקרוני. אבל, אישור עקרוני ניתן לזמן מאוד מוגבל, משהו כמו שבועיים עד חודש. אבל עד שיזמינו את הזוכה המאושר לבחור את הדירה זה לוקח המון זמן. כי מזמינים את הזוכה רק כאשר מגיע הרגע המיוחל והפרויקט מקבל אישור בניה.

 

מה המשמעות להוציא אישור עקרוני למשכנתא עוד לפני שידוע מתי יזמינו? הרי זה יכול להיות בעוד חודשיים, שנה, שנתיים. ותוקפו של האישור העקרוני מזמן יפוג.

[dany]

האישור העקרוני הוא בשבילך, על מנת שתהיה בטוח שתקבל משכנתא בזמן אמת.

הרי אם היום תקבל אישור עקרוני, סביר להניח שגם עוד חצי שנה או שנה (בהנחה שחלילה לא קרה משהו שהוריד את כושר ההחזר שלך).

[ישה]

אישור עקרוני לא עולה כסף

 

הוא תקף ל 3 חודשים הריבית ל 12 ימים בלבד

 

לכן פעם ב 3 חודשים תחדש אותו רצוי לעשות זאת במספר בנקים למשכנתאות כדי שבבוא העת תוכל לנהל מו"מ קשוח על תנאי המשכנתא עם הבנקים

[iluxxxa]

נניח ויש לי 100K הון עצמי. וזכיתי בזכות לרכוש דירה נחמדה ב 1000K בפרוייקט בירוחם.

 

ניגש שמח לפקיד הבנק ומבקש אישור עקרוני למשכנתא. הדירה עולה לי 1000K, שווי שוק שלה הוא 1350K.

הפקיד מבקש הוכחות ל- 25% הון עצמי משווי השוק (~350K), אבל לי יש רק 100K.

 

לפי התוכנית אני אמור לקבל משכנתא, בפועל אני מבין שהבנקים לא מתים על התוכנית הזו. איך אני אקבל משכנתא, כאשר אין לי הון עצמי דרוש (לכאורה על פי הבנק)?

עריכה אחרונה ב-27 לספטמבר, 2017 על ידי iluxxxa

[dany]

הדרישה במחיר למשתכן היא 100 אלף או 10% הון עצמי ממחיר הדירה (הגבוה מביניהם).

הערכת השמאי היא לצורכי הבנק, הבנק יממן עד 75% כמו ברכישה רגילה (ככה שתוכל לקבל את ה-900K שחסרים לך).

 

לא כל הבנקים מסכימים לתת משכנתאות לפרויקטים האלה, הבודדים שכן נותנים ישמחו לתפור אותך בריביות ל-25 שנה (כי יש לך רק מאה אלף הון עצמי ובנקים אחרים לא מדברים אתך).

[ישה]

שאלה זהה שאלת לפני חודשיים וחצי וקיבלת תשובה שם..

 

ואתן לך את זה מזוית שונה שמשלימה את מה שנכתב על ידי דני מעלי

 

מחיר השוק 1350K הבנק רוצה בטחון כי לא ייתן יותר מ 75% מערך השוק

 

חישוב קל מראה ש 75% מ 1350 הוא 1012K

 

אתה בא לבנק ומבקש רק 900K שזה המקסימום המותר על פי התוכנית הזו (90% ) פלוס 100K שיש לך הון עצמי והנה שילמת לקבלן את מחיר הדירה 1000K.

 

כמובן ככל שהמחיר של הדירה עולה אתה נדרש להון עצמי גבוה יותר אבל 10% ממחיר הדירה.

[Eily]

בסעיף 5 של הוראות: http://www.dira.gov.il/odot/Pages/tahalich_haeshamah.aspx

 

הם כותבים שצריך לוודא שהזוכה זכאי למשכתנתא.

כלומר, דרוש אישור עקרוני. אבל, אישור עקרוני ניתן לזמן מאוד מוגבל, משהו כמו שבועיים עד חודש. אבל עד שיזמינו את הזוכה המאושר לבחור את הדירה זה לוקח המון זמן. כי מזמינים את הזוכה רק כאשר מגיע הרגע המיוחל והפרויקט מקבל אישור בניה.

 

מה המשמעות להוציא אישור עקרוני למשכנתא עוד לפני שידוע מתי יזמינו? הרי זה יכול להיות בעוד חודשיים, שנה, שנתיים. ותוקפו של האישור העקרוני מזמן יפוג.

 

לא פרטת יותר מדי, אבל אני מבין שזכית באיזשהו פרויקט שאתה מעוניין בו, וממתין לשלב בחירת הדירה.

 

הזמן הנכון לאישור עקרוני למשכנתא הוא ברגע שידוע לך מבחר הדירות ומחירן, ובמקביל כמה הון ראשוני עומד לרשותך, ובאיזו דירה אתה מעוניין להשקיע. עדיף לקחת אישור עקרוני על הסכום הגבוה ביותר שאתה עלול להזדקק לו. להפחית תמיד אפשר. כך שתדע איזה תקציב עומד לרשותך בבחירת הדירה.

לאחר מכן חתום על משכנתא בהתאם לפריסת התשלומים לאחר מיצוי כלל ההון העצמי.

 

נניח ויש לי 100K הון עצמי. וזכיתי בזכות לרכוש דירה נחמדה ב 1000K בפרוייקט בירוחם.

 

ניגש שמח לפקיד הבנק ומבקש אישור עקרוני למשכנתא. הדירה עולה לי 1000K, שווי שוק שלה הוא 1350K.

הפקיד מבקש הוכחות ל- 25% הון עצמי משווי השוק (~350K), אבל לי יש רק 100K.

 

לפי התוכנית אני אמור לקבל משכנתא, בפועל אני מבין שהבנקים לא מתים על התוכנית הזו. איך אני אקבל משכנתא, כאשר אין לי הון עצמי דרוש (לכאורה על פי הבנק)?

תבדוק טוב מחירים אמיתיים בירוחם. לא הייתי קונה במחיר למשתכן באזורים האלה, במיוחד לא להשקעה.

 

אני שמעתי על מישהו שזכה באזור הזה, והקבלן הזוכה הציע לו מחירים טובים יותר (ממחיר הזכייה) באותו פרויקט.

לשאלתך, הבנק שולח שמאי מטעמו, ולא בכל בנק התנאים זהים. לפעמים הזוכים מתאגדים ומקבלים תנאים טובים יותר מאחד הבנקים.

[iluxxxa]

שאלה זהה שאלת לפני חודשיים וחצי וקיבלת תשובה שם..

 

ואתן לך את זה מזוית שונה שמשלימה את מה שנכתב על ידי דני מעלי

 

מחיר השוק 1350K הבנק רוצה בטחון כי לא ייתן יותר מ 75% מערך השוק

 

חישוב קל מראה ש 75% מ 1350 הוא 1012K

 

אתה בא לבנק ומבקש רק 900K שזה המקסימום המותר על פי התוכנית הזו (90% ) פלוס 100K שיש לך הון עצמי והנה שילמת לקבלן את מחיר הדירה 1000K.

 

כמובן ככל שהמחיר של הדירה עולה אתה נדרש להון עצמי גבוה יותר אבל 10% ממחיר הדירה.

 

לא שאלתי שום דבר, רק אמרתי אז שכמעט ואין דירות 3 חדרים בפרוייקטים האלה. מי שזוכה ונכנס לסוף הרשימה יאלץ לבחור בין דירת גן, פנטהאוז או סתם דירת 5 חדרים.

 

השאלה שלי כעת מתמקדת בעיקר באיך משיגים ממון, אם מרפרוף ברשת (וגם כאן בשרשור) אני מבין שהרבה מהבנקים מסרבים לתת משכנתא למי שיש רק 100K הון עצמי.

[iluxxxa]

תבדוק טוב מחירים אמיתיים בירוחם. לא הייתי קונה במחיר למשתכן באזורים האלה, במיוחד לא להשקעה.

 

אני שמעתי על מישהו שזכה באזור הזה, והקבלן הזוכה הציע לו מחירים טובים יותר (ממחיר הזכייה) באותו פרויקט.

לשאלתך, הבנק שולח שמאי מטעמו, ולא בכל בנק התנאים זהים. לפעמים הזוכים מתאגדים ומקבלים תנאים טובים יותר מאחד הבנקים.

 

ירוחם הייתה רק דוגמה תיאורטית, כמו 100K הון עצמי ו1350K שווי השוק.

אז אם אני מבין נכון, הפקיד לא יבקש הוכחות על הון עצמי?

[arco1]

כששאלתי בצ'אט של טפחות הם אמרו לי שאני צריך 100 אש"ח מינימום וכאשר יהיו לי הפרטים הדרושים שאפנה אליהם ויתנו לי הצעה. אז ההנחה שלי שסירוב לא יהיה שם. גם הבנק שלי (הפועלים) כנראה לא יסרב לתת לי משכנתא. השאלה רק מה יהיו הריביות.

 

עדיין אפילו לא השתתפתי בהגרלות (סדרה ב), רק רציתי לברר מתוך סקרנות/רצון לדעת כמה שיותר מראש.

עריכה אחרונה ב-27 לספטמבר, 2017 על ידי arco1

[ישה]

ירוחם הייתה רק דוגמה תיאורטית, כמו 100K הון עצמי ו1350K שווי השוק.

אז אם אני מבין נכון, הפקיד לא יבקש הוכחות על הון עצמי?

 

אף פעם לא מבקשים לראות את ההון העצמי שלך בזמן הבקשה.

 

אתה מצהיר אני צריך X כסף מתוך Y עלות הבית היתר הון עצמי

 

אתה הוא זה ששם את ההון העצמי בתשלומים הראשונים לקבלן , את זה הבנק רוצה לראות, ואח"כ הוא נותן לך את סכומי המשכנתא בהתאם ללוח התשלומים שלך מול הקבלן.

[iluxxxa]

יפה, זה בדיוק מה שאני לא מבין.

הרי בנקודה הזאת הבנק יראה שיש לי רק 100K. זה לא עלול ליצור בעיות?