וכשחשבתי שמחירי הדיור לא יכולים לעלות יותר...

[ישה]

נמסיס

 

נלך בשיטה שלך

 

אז לדירה של ה 6250 ש"ח ( זו שהייתה 5000 עד לפני שעתיים ) יעברו אלה שגרו בדירה של 7000 והעלו להם את המחיר ל 9000 ש"ח.

 

ולפי עליות המחיר הן בדירות בשכירות והן בדירות בבעלות , עוד לא הגענו למצב שבכל מחיר.

 

כאשר מחיר הדירות עולה יותר מאשר העליה בשכ"ד התשואה של המשקיע יורדת. אבל....

 

מסביב התשואות בשווקים אחרים גם יורדים...

 

משקיעי הנדל"ן מאופיינים כנראה בידים יותר חזקות מאשר משקיעי בורסה

[Nemesis]

בדיוק. אבל בקצה התחתון של הסקאלה יותר אנשים יצטופפו בדירה אחת והביקוש לדירות בלית ברירה ירד במידה והמשקיעים ינסו להלביש איזו תוספת מחיר מפלצתית, לא משנה אם היא בגלל מס או לא.

[YaronNahum]

הירידה בתשואות נובעת מעליה בכמות הדירות המושכרות. הקטנה של הכמות תגרור את הפעולה ההפוכה. זה לא יקרה מייד כי חלק ימכרו, ולחלק יקח זמן עד לסיום החוזה. ו aem אם ההפרש יהיה גדול או שמה שישאר לא יספיק למשכנתא, לא תמיד הןא יהיה מוכן לספוג את ההפרש.

[martines]

פתאום חשבתי על זה ששכר דירה של 6000 שקל לחודש יוצא 200 שקל ליום !

[ישה]

וכמה יוצא לגור לילה בבית מלון?

[or_lougasi]

ממש לא בא לי בזמן השרשור הזה. מלחיץ

אני הולך לחתום חוזה לדירה מקבלן בעוד שעתיים.

אני לא עושה את זה לביזנס אלה למחייה , אבל עדיין מקווה שנבואות הזעם ( או שלא ) שהועלו פה לא יתממשו והדירת 5 חדרים שאני רוכש היום ב2.290 לא תרד עוד שנתיים ל1.8

[martines]

ממש לא בא לי בזמן השרשור הזה. מלחיץ אני הולך לחתום חוזה לדירה מקבלן בעוד שעתיים. אני לא עושה את זה לביזנס אלה למחייה , אבל עדיין מקווה שנבואות הזעם ( או שלא ) שהועלו פה לא יתממשו והדירת 5 חדרים שאני רוכש היום ב2.290 לא תרד עוד שנתיים ל1.8

דווקא אתה האחרון שצריך לחשוב על מחיר הדירה בעתיד, כי המטרה שלך היא לא להשקיע, אתה קונה דירה לגור בה ומאותו רגע אתה נצמד ל"מדד הנדל"ן". כשתרצה להחליף את הדירה בעתיד היחס של ערך הדירות בשוק לדירה שלך יהיה באותו יחס כמו היום.

[phpclub]

לדעתי תקנה.

וגם אם ירד, so f**king what ?

העיקר יש לך איפה לגור. אי אפשר להיות חכם בדיעבד.

 

השאלה העיקרית - כמה משכנתא אתה לוקח ? כי אם אתה על הקשקש אז אתה לוקח סיכון, כי אם תצטרך למכור והמחירים ירדו, אתה תהיה בבעיה.

[or_lougasi]

אני בגדול הולך על מהלך שאני מאוד מקווה שבשנתיים הקרובות המחירים לא ירדו.

יש לי נכס קיים שעוד חודשיים מתחיל פרוייקט תמ"א שישביח אותו ( הוספת ממד מרפסת שמש מעלית ושיפוץ בניין).

אז לקחתי עליו הלוואת גישור לשלוש שנים, כשהתמא יסתיים אמכור אותו בתקווה יותר מהשווי היום. ואעביר את הסכום אל הקבלן ממנו אני רוכש את הדירה החדשה ( שתהיה מוכנה באוקטובר 18 )

בסה"כ המשכנתא אחרי הכל אמורה לנוע סביבות ה700K.

[phpclub]

עם כמה החזר ? אתה צריך להגיד אם זה על הקשקש מבחינתך או לא.

[or_lougasi]

ההחזר ינוע סביבות ה3500. לא על הקשקש.

[phpclub]

אני לא מחשבון מהלך כמו ישה, אבל נשמע לי החזר טיפה נמוך לסכום כזה. לא הייתי מחזיר פחות מ 4000-4500.

אם השלכות הריבית שאתה הולך לשלם לאורך חיי המשכנתא מקובלים עליך אז לא נשמע שיש בעיה.

 

אגב פרויקט תמא, קח בחשבון עוד עלויות של כנראה שיפוץ הדירה התמא"ית, אם אתה באמת רוצה להשביח את הנכס.

אחותי נכנסה לפרויקט כזה, אתה לא מבין איזה כאוס הולך שם, מה שנקרא - תתכונן. צריך לשים עליהם עיניים בלי הפסקה.

עריכה אחרונה ב-29 למרץ, 2016 על ידי phpclub

[YaronNahum]

אני בגדול הולך על מהלך שאני מאוד מקווה שבשנתיים הקרובות המחירים לא ירדו.

יש לי נכס קיים שעוד חודשיים מתחיל פרוייקט תמ"א שישביח אותו ( הוספת ממד מרפסת שמש מעלית ושיפוץ בניין).

אז לקחתי עליו הלוואת גישור לשלוש שנים, כשהתמא יסתיים אמכור אותו בתקווה יותר מהשווי היום. ואעביר את הסכום אל הקבלן ממנו אני רוכש את הדירה החדשה ( שתהיה מוכנה באוקטובר 18 )

בסה"כ המשכנתא אחרי הכל אמורה לנוע סביבות ה700K.

 

אם מדובר בשני הנכסים היחידים שלך , לא בטוח שהמהלך כל כך חכם,

1. בדירה החדשה תאלץ לשלם מס רכישה גבוה (לדעתי כ 8% ) היות שאתה בעל 2 נכסים

2. במכירה של הדירה השניה תאלץ לשלם מס שבח על המכירה (שוב דירה שניה)

 

רק אתמול העבירו בועדת הכספים תקנה שמקצרת את התקופה שבה אדם יכול להחזיק בשתי דירות ולא להחשב למשקיע במקום שנתיים לשנה וחצי.

 

האם השדרוג יהיה כזה משמעותי ?

 

אני ממליץ לך לבדוק את הנושא.

 

אם כמובן יש לך עוד נכסים אז כל ההודעה שלי לא שווה את המקום על עמוס.

[ישה]

היא לא שווה גם ככה

 

כיוון שהרכישה מקבלן יש לו שהות של שנה מיום מסירת הדירה מהקבלן.

 

לא ישלם מס רכישה ולא ישלם מס שבח כיוון שהוא מחליף דירה בדירה אחרת

 

לגבי הנקודה של עצם הרכישה

 

נבואה ניתנה לשוטים אני לא נימנה עליהם לדעתי לפחות. אבל...

 

יש היום יותר סיכון ברכישה מאשר לפני 3-4 שנים משתי סיבות

 

כמה המחירים יכולים לעלות ? וכמובן שהם יכולים להמשיך כאילו חופשי.

 

מדברים ופועלים היום לנסות להגדיל היצע + תוכניות כאלה ואחרות של מחיר למשתכן וכו'

 

אולי המהלך יצליח.

[YaronNahum]

ישה , צודק כתמיד.

 

לא שמתי לב לסיפא של ההודעה שמדובר ברכישה מקבלן והקבלה היא באוקטובר 18.