וכשחשבתי שמחירי הדיור לא יכולים לעלות יותר...

[ישה]

אני משער שלא הכרת את הסעיף כי ברוב המוחלט של המקרים הוא חסר טעם.

זה אומר שהדירה להשקעה שנקנתה מניבה שכירות גבוהה מכ 5,000 ש"ח. דירה די יקרה! וזה בזמן שאתה גר בשכירות קרוב לוודאי בדירה פחות טובה מזו שאתה משכיר.

בנוסף אתה גם צריך להוכיח שעשית את זה לצורך עבודתך. אתה לא יכול להשכיר דירה בשכונה אחת, לשכור דירה בבניין בשכונה אחרת ולקזז את ההכנסות מההוצאות. בקיצור, חתך האנשים שיכולים להפיק תועלת מהסעיף הוא די זעום.

 

הנחרצות של האמירות שלך מגוחכת.

 

חוק נכתב באחד משני מקרים בד"כ

 

או לעודד פעולה מסויימת , או לשקף מציאות מסויימת

 

ובמקרה יש לנו מקרה פרטי כאן בפורום המצומצם.

 

והחקיקה של הסעיף הזה באה גם לשקף את המציאות וגם לעודד אנשים לניידות.

 

כאשר נחקק הסעיף לא היה קיים פטור על השכרת דירות למיטב זכרוני

 

כוונתי היתה שיש להעלות את המס על השכרת דירות, להחיל אותו מהשקל הראשון תוך אפשרות לקזז מתוך ההכנסה הוצאה של שכירת דירה, אולי עד תקרה מסויימת.

דווקא התקנה הזו רלוונטית לגבינו מאוד. יש לנו דירה אחת ותיקה, ועברנו לגור קרוב מרחק יריקה מהעבודה במקום לנסוע שעה וחצי בפקקים כל יום. עוד מעט נקבל דירה נוספת שרכשנו באותה כמו הראשונה. השנייה כבר מעלה אותנו מעבר לסף המס, קיזוז שכר הדירה שאנחנו משלמים יקצץ מאוד את המס שנשלם במידה וניתן להחיל את הסעיף.

 

חל על דירה קבע ( דירה אחת )

[ישה]

אחד מהתפקידים של המדינה הוא לאפשר לכל אזרח לחיות בכבוד.

 

אני קניתי דירה בפריפריה ב1.2 מליון לפני שנה.

הדירה תהיה מוכנה עוד חודשיים אבל השכנים שלנו כבר מכרו את הדירה שלהם (שהיא זהה לשלי) ב1.6 מליון.

שלא יופתעו אם יצטרכו לשלם מס שבח על הרווח

אתם קולטים את זה? עדיין לא התחלנו לשלם משכנתא וכבר יש לנו רווח של 30% אם נחליט למכור, ויש מצב שזה יגיע גם ל2 מליון עוד 5 שנים.

 

רווח על הנייר.כיוון שזו דירה יחידה שלכם ומשמשת למגורים שלכם אם תרצו לעבור לדירה גדולה יותר היא עלתה בש"ח יותר מאשר הדירה שלך. כאפיק השקעה יופי של השקעה.

 

זה מגוחך וזה מקומם שגם לפני עליית המחירים לעולם לא הייתי מצליח לקנות דירה בחיים בלי עזרה מההורים (של אשתי).

 

המדינה צריכה להתחיל לבנות דירות שיהיו בבעלות ממשלתית ועם תשלום נמוך כל חודש (מן הסתם בפריפריה).

לא צריך שאלו יהיו שיכונים מחורבנים אלא דירות נורמליות עם כל המשתמע מכך ועם מקומות עבודה טובים בסביבה.

למה לא עושים את זה? אלוהים יודע.

רמת חיים גבוהה יותר תאפשר עבודה יצרנית יותר, הורדת מחירים בגוש דן ובכלל, פחות בעיות בריאות, פחות פקקים, פחות עומס, פחות זיהום, פחות... בקיצור, זה ישפר הכל.

 

אין בעיה לשלם שכר דירה בסכום סביר אם בעצם אי אפשר לגרש אותי מהדירה רק כי הבעלים החליט למכור או להעלות את שכר הדירה.

אנשים שוכרים דירה ועוברים כל שנתיים-שלוש, וזה אידיוטי.

צריך לייצר מצב שבו משפחה יכולה לגור בדירה כמה שנים שהיא רוצה ולדעת בדיוק כמה היא תשלם, ולדעת שאם מתרחבים פתאום אז יש דירה אחרת שאפשר לקבל במחיר קרוב לקודמת.

ככה יש לפחות ביטחון של דיור.

 

במקביל המדינה צריכה לעודד בניה של ערים חדשות באזורים מרוחקים ולהתחיל להפוך אזורים מדבריים לאזורים יותר פורים ופחות חמים, שאפשר לחיות בהם (כמו באר שבע, שבחיים לא הייתי גר שם כי חם מדי).

יש לנו את הטכנולוגיה לעשות את זה ויש לנו חצי מדינה שהיא מדבר.

 

הערות באדום

 

ולגבי המשך ההודעה צריכים לצורך זה להחזיר את מפא"י ההיסטורית רק בלי הדברים השליליים שהיו בהתנהלות שלהם , והיו!!

[BarryG]

חייב לתקן את שיעור התשואה שיוסי רשם- בפועל זה הרבה יותר, כנראה בסביבות 70-80%, תלוי כמה הון עצמי השקעת- התשואה שלך מחושבת ביחס להון העצמי ששמת ולא ביחס לסך ההשקעה. וכמו שישה כתב, זה רק על הנייר.

[raiden]

אני רק לא מבין. איך כל שנה נשבר שיא מכירת דירות?

לא אמרנו שהשכר החציוני הוא סביבות 8אלף?

מה, אנשים לא אוכלים? או לא טסים לחו"ל? או לא קונים רכב?

פשוט אני גם רוצה דירה, אבל לא מבין מה אני עושה לא נכון..

[phpclub]

אנשים לא אוכלים בחוץ, לא טסים לחו"ל (או טסים ליעדים קרובים וזולים), וקונים רכב ישן ואמין ב 10-15K במקום ב60K והכי חשוב - חוסכים כסף.

כך אני עשיתי בכל מקרה.

 

או, מה שיותר סביר שבתרבות הצריכה של היום עושים - לוקחים בוחטה מההורים ונוטלים משכנתאות בסכומים גבוהים עם החזרים ל 25-30 שנה כי זה מסתדר בהחזר החודשי.

[יוסי פרנקוס]

שכחתם גם "אנשים חיים בחוב ובמינוס", שזה דבר אידיוטי לעשות.

[Nemesis]

חל על דירה קבע ( דירה אחת )

 

באסה. תודה.

[Igalz]

גם מכירות רכבים חדשים והתעבורה בנתב״ג שוברים שיאים חדשים כל שנה.. גם לי לא ברור מאיפה הכסף. יש גבול כמה חובות אפשר לצבור.. או שלא?

 

בכל מקרה, לכל הסוציאליסטים פה (לא לקפוץ עלי) שצועקים ״המדינה צריכה״ ו״המדינה חייבת״ (למי? לי?) הנה נקודת מבט מהצד השני של המתרס: המדינה לא חייבת שיט לאף אחד, למעשה טוב יהיה אם המדינה פשוט תתערב פחות, פחות תתעסק עם היתרים/קרקעות/וכל הקאקי שסובב סביב רכישת קרקע ובניית בית. אם זה יקרה, כוחות השוק יעשו את שלהם מהר מאוד. יש המון חברות מחו״ל, בעלות טכנולוגיית בניה מתקדמת מזו שבשימוש היום וים נסיון, שיושבות על הגדר ולא מוכנות לשקוע בביצה הארצישראלית בגלל הבירוקרטיה שחוגגת פה. תנו להם לעבוד!

[ישה]

מלאכתם של צדיקים נעשית בידי צדיקים גדולים יותר

 

http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4784225,00.html

 

לדבריו, "אף שהמטרה לפתור את מצוקת הדיור היא מטרה חשובה, הפתרון האמיתי והמלא לא יבוא משינוי מדיניות מס אלא מנקיטת צעדים של ממש בהגברת ההיצע."

 

ותיקון חשוב אם יתקבל לטובת "המשקיעים"

 

"כמו כן, ועדת הכספים קיבלה את הסכמת האוצר להצעתה כי שני אחים יורשים, שלכל אחד מהם דירה בנפרד, לא ייחשבו כמחזיקים דירה נוספת להשקעה בשל החלק של הדירה שבבעלותם, ולכן לא יחולו עליהם מסים מוגדלים."

[A.E.M]

הראש היהודי ממציא לנו פטנטים.

 

מה זה "חוסר נעימות"?

 

בוא נסביר לך את התרגיל במספרים

 

רכש א' דירה לפני 25 שנה ב 400 ש"ח . כן 400 ש"ח

 

"מכר" אותה לב' ב 1500K ו"רכש" מב' את דירתו גם כן ב 1500K.

 

בגלל הפטור ממס אף אחד מהם לא שילם מס שבח, שילמו רק מס רכישה של מספר אחוזים אם אני זוכר נכון 4-5%

 

עכשיו עלות הדירה שלו היא 1500K , כעת היא שווה 1700K וימכור, ישלם מס שבח רק על 200K

 

ירד המחיר מתחת ל 1500K ל 1400K וימכור יהיו לו הפסדים.

 

אז במקרה האחרון הוא ברווח אדיר של 1400K ( עזוב את ה 400 ש"ח שדירה הראשונה עלתה לו ) אבל לגבי שלטונות המס הוא בהפסד של 100K.

 

תייג את זה איך שתרצה.

 

"חוסר נעימות" משמעו שאם אתה תשכיר דירה ב 3,000 ש"ח בחודש לזוג סטודנטים חמוד בבאר שבע, ויוטל עליך מס של 25%, אתה לא תעלה להם את המחיר ל- 4,000 ש"ח. לא מייד בכל אופן. זה נכון לרוב האנשים.

שוק השכירות לא מורכב כולו מהאזורים הלוהטים של תל אביב ששם דירה מושכרת בכל מחיר. רוב השוק הוא הרבה יותר מעודן מדיזינגוף או איפה שזה לא יהיה בתל אביב שאנשים מתאבדים על הדירות.

"חוסר הנעימות" הוא תהליך מוכר בכלכלה שבחרתי לנסח בצורה קצת עממית אולי... כאשר גורמי ייצור עולים, המחיר לא מייד מועמס כולו על הצרכן. זה נכון שהתופעה הזו (של חוסר הנעימות) הולכת ונעלמת מהעולם (לרשתות מזון ובגדים אין שום חוסר נעימות או בושה לצורך העניין. בדור של ההורים שלי לא היו כל כך הרבה רשתות לכל דבר) אבל היא עוד קיימת.

 

לגבי הדוגמה המספרית שלך- כאמור מדובר ברווח חשבונאי לגמרי. אז מה אם בשלטונות המס הוא הפסיד? הוא, הרוויח מהעסקה הזו, והרוויח יפה. תן לי להרויח כל יום 1,400K ושרשות המיסים תכנה את זה "הפסד".

לתרגיל הקטן שביצעת קוראים step up. זה קיים במתנות ובמניות. אהבתי! מזמן אני אומר שנדל"ן במחוזותינו הפך למניה לכל דבר ועניין. הוספת לי עוד הוכחה לפנתיאון ההוכחות.

בשורה התחתונה, לא מדובר על מכירה בהפסד כלכלי אלא ברווח נאה ביותר. הלוואי עלינו הפסדים כאלו. איפה חותמים?

 

 

 

 

 

הנחרצות של האמירות שלך מגוחכת.

 

חוק נכתב באחד משני מקרים בד"כ

 

או לעודד פעולה מסויימת , או לשקף מציאות מסויימת

 

ובמקרה יש לנו מקרה פרטי כאן בפורום המצומצם.

 

והחקיקה של הסעיף הזה באה גם לשקף את המציאות וגם לעודד אנשים לניידות.

 

כאשר נחקק הסעיף לא היה קיים פטור על השכרת דירות למיטב זכרוני

 

חל על דירה קבע ( דירה אחת )

 

למה מגוכחת?? הנה, כפי שציינת בעצמך לנמסיס ובצדק, גם הוא לא בתחולת הסעיף. האם הסעיף נחקק בטרם התקנה של הפטור? ייתכן אבל זה לא רלוונטי כיום כי היום הפטור קיים.

אדרבא, אני הולך לצמצם את חתך האנשים עוד קצת:

אם אני גר בתל אביב ושוכר בתל אביב, ומחליט לקנות דירה להשקעה לבאר שבע, גם במקרה זה לא ניתן לבצע קיזוז בין ההכנסה להוצאה כי הדירה בבאר שבע איננה דירת קבע.

היום, כדי שמישהו יהנה מהתקנה, צריכות להתקיים נסיבות שאינן מאוד נפוצות. תחשוב כמה אנשים אתה מכיר שמשלמים שכירות, כמה אנשים אתה מכיר שמקבלים הכנסות שכירות וכמה אנשים מתוכם הללו עונים לדרישות הסעיף.

עריכה אחרונה ב-28 למרץ, 2016 על ידי A.E.M

[ישה]

קרא את הלינק שצירפתי בהודעה 99.

 

הסעיף כאמור בא לעודד ניידות ולמנוע מצב בו אדם ישלם מס על ההכנסה משכירות של דירת הקבע שלו , כאשר התשלום שלו לשכר דירה בדירה הארעית לא יקוזז לו.

 

קח מקרה הפוך בו אדם בעל דירה בתל אביב ועובר לגור בבאר שבע כי שם מצא עבודה.

 

עצתי בהרבה מקרים לאנשים

 

קנו דירה לפי יכולותיכם, אל תקפצו מעל הפופיק השכירו אותה , ותגורו בשכירות בסביבה טובה יותר.

 

ככה הם לא מתאבדים מחד , והצמידו עצמם בדרך כלשהי למדד הנדל"ן מאידך

[YaronNahum]

"חוסר נעימות" משמעו שאם אתה תשכיר דירה ב 3,000 ש"ח בחודש לזוג סטודנטים חמוד בבאר שבע, ויוטל עליך מס של 25%, אתה לא תעלה להם את המחיר ל- 4,000 ש"ח. לא מייד בכל אופן. זה נכון לרוב האנשים.

שוק השכירות לא מורכב כולו מהאזורים הלוהטים של תל אביב ששם דירה מושכרת בכל מחיר. רוב השוק הוא הרבה יותר מעודן מדיזינגוף או איפה שזה לא יהיה בתל אביב שאנשים מתאבדים על הדירות.

 

 

הוא לא יעלה להם את השכירות , הוא פשוט לא ישכיר בשנה הבאה לאותם דיירים ואז לא תהיה בעיה להעלות את השכירות.

וחוץ מזה , אם "יכריחו" את המשקיעים למכור את הנכסים שלהם, מה אתה חושב יקרה למחירי השכירות. יטוסו למעלה. ואז כולם יבכו על מחיר השכירות.

 

זה לא שוק בוואקום ולא כולם יכולים לקנות. יש לא מעט אנשים שגם אם המחירים ירדו , עדיין יאלצו לגור בשכירות .

[A.E.M]

קרא את הלינק שצירפתי בהודעה 99.

 

הסעיף כאמור בא לעודד ניידות ולמנוע מצב בו אדם ישלם מס על ההכנסה משכירות של דירת הקבע שלו , כאשר התשלום שלו לשכר דירה בדירה הארעית לא יקוזז לו.

 

קח מקרה הפוך בו אדם בעל דירה בתל אביב ועובר לגור בבאר שבע כי שם מצא עבודה.

 

עצתי בהרבה מקרים לאנשים

 

קנו דירה לפי יכולותיכם, אל תקפצו מעל הפופיק השכירו אותה , ותגורו בשכירות בסביבה טובה יותר.

 

ככה הם לא מתאבדים מחד , והצמידו עצמם בדרך כלשהי למדד הנדל"ן מאידך

 

המלצה טובה. אני מצטרף.

עם זאת, שתי בעיות שצריך לקחת בחשבון:

1. טמון בכך סיכון.

2. יש שכבת גיל שלמה שלא יכולה לקנות שום נכס למעט חורבות בשכונות מפוקפקות.

[A.E.M]

הוא לא יעלה להם את השכירות , הוא פשוט לא ישכיר בשנה הבאה לאותם דיירים ואז לא תהיה בעיה להעלות את השכירות.

וחוץ מזה , אם "יכריחו" את המשקיעים למכור את הנכסים שלהם, מה אתה חושב יקרה למחירי השכירות. יטוסו למעלה. ואז כולם יבכו על מחיר השכירות.

 

זה לא שוק בוואקום ולא כולם יכולים לקנות. יש לא מעט אנשים שגם אם המחירים ירדו , עדיין יאלצו לגור בשכירות .

 

כאמור, לא כל שוק השכירות מורכב מתל אביב. אדם שיש לו שוכרים טובים ששומרים על הדירה וכבר שוכרים אותה בשנה השנייה או השלישית, לא כל כך מהר הוא יחליף אותם תמורת הלא נודע.

לא הבנתי למה מכירה מסיבית של דירות תעלה את דמי השכירות. הפוך, הרבה שוכרים יוכלו לקנות ויהפכו לבעלי דירות בעצמם. הביקוש לשכירות יקטן ואיתו בתקווה המחיר.

[Nemesis]

אני לא חושב שמס יגולגל כל כך מהר על השוכרים.

עקרונית יש שחיקה די גדולה בתשואה משכירות. בעוד בשנים עברו היה ניתן במרכז לקבל תשואות של 4-4.5 אחוז, היום זה כבר 3-3.5 אחוז.

 

לשוכרים יש גם קצה ליכולת שלהם לשלם, והם לא יוכלו לספוג כל עלייה שרירותית במחיר. אולי יהיה אפשר להעמיס עליהם איזשהו חלק קטן, אבל זאת עליה שהיו יכולים לספוג עם עליית המס או בלי, ללא קשר. בשלב מסויים יש תקרה, והם לא יגורו באותה דירה בכל מחיר.

 

למשל הדירה בה אני גר עולה 5,000 ש"ח בחודש. דירת 4 חדרים סבבה עבור זוג וכלב. אם בכל האיזור שכר הדירה יעלה ל-5,500 למשל, ולא משנה מאיזה סיבה, כנראה עוד אספוג את זה. אבל אם תהיה עליה של 25% שתביא את שכר הדירה ל- 6,250 ש"ח, בלית ברירה אעבור דירה למקום אחר זול יותר, או לחלופין אסתפק בדירת 3 חדרים זולה יותר. וכך אלה שגרים בדירת 3 חדרים יעברו ל-2 חדרים, ואלה שגרים ב-2 חדרים יעברו אולי ליחידת דיור מפוצלת או דירת שותפים, ויש כאלה שיחליטו לחזור לגור אצל ההורים, או באיזורי פריפריה רחוקים יותר.

יש ביקוש קשיח לדיור, אבל לא בכל מחיר ולא בהכרח ברמת הדיור.