וכשחשבתי שמחירי הדיור לא יכולים לעלות יותר...

[sperial]

מאותם 250,000 ש"ח החסר עלויות מימון ואחזקת הדירה, כך שמדובר ב"רווח" הרבה יותר קטן.השאלה היא האם הרווח מצדיק את ההשקעה, בעקר מבחינת זמן והתעסקות.

[phpclub]

החישוב הזה נכון מאוד גם היום, בייחוד אם אתה מבין שישנה כאן בועה. אנשים מסתנוורים מהעליית

מחירים של ה5-7 שנים האחרונות אז פתאום זה ניראת ההשקעה הכי כדאית בתחום.

אם מסתכלים על דירה מנקודת מבט של נייר ערך, קרי השקעה נטו, אז זו אחת ההשקעות הגרועות.

אני פועל לפי העיקרון הזה ומשקיע את הכסף שלי באפיקים אחרים.. ממש לא רואה את השכירות כביזבוז. מבחינתי לשלם את הריבית לבנק זה בזבוז הרבה יותר גדול. אני בספק רב שאני ארכוש דירה לפני שיהיה לי ביד את מרבית הסכום.

 

יגאל,

היום אתה רווק, אתה מסתפק ברכב פשוט וההוצאות שלך הם מינימליות. אפשר להגיד שאתה עושה את הדברים נכון, זה מאפשר לך באמת לחסוך ולעשות משהו עם הכסף.

אבל, אם תוסיף למשוואה גם אשה וילדים, והרצון להתחיל לחיות את החיים, התמונה משתנה.

איני מכיר את מחירי הדירות והשכירות באזור שלך, אבל יכול להיות שעם ההון העצמי שלך , רכישת דירה בסדר גודל הדירה שאתה גר בה בשכירות היום, והמשכנתא שתשלם תהיה שוות ערך או טיפונת יותר מהשכר דירה שלך.

[Nemesis]

^^

זה לא בדיוק כך. אל תשכח את התשואה האלטרנטיבית על ההון העצמי.

 

מאותם 250,000 ש"ח החסר עלויות מימון ואחזקת הדירה, כך שמדובר ב"רווח" הרבה יותר קטן.השאלה היא האם הרווח מצדיק את ההשקעה, בעקר מבחינת זמן והתעסקות.

 

גם אם תוריד חצי מהתשואה הזו, עדיין מדובר בתשואה יפה מאוד לאורך 13 שנה.

[Igalz]

אבל, אם תוסיף למשוואה גם אשה וילדים, והרצון להתחיל לחיות את החיים, התמונה משתנה.

אני דווקא חושב שאני חי את החיים היום ,

אישה וילדים דווקא נשמע לי סוף...

[Igalz]

גם אם תוריד חצי מהתשואה הזו, עדיין מדובר בתשואה יפה מאוד לאורך 13 שנה.

שים לב שמדובר סך הכל פחות מ8% שנתי,

וזה לפני מיסים, שכר טרחת עוכר דין, שיפוץ, פחת, תקלות, נסיעות לצפת, חודשים שהדירה עמדה ריקה כי אף אחד לא רוצה לבוא לגור בצפת וכו'...

אם תוריד חצי מזה, זו תשואה לא מעניינת.

 

הכנסה ריאלית מדירה להשקעה עומד על סביבות ה4% שנתי, לא אני המצאתי את המספר הזה. זה גם למה כשהריבית בבנק עמדה על איזור ה4% ומעלה, מחירי הדיור היו בקאנטים.

מי שיודע לייצר תשואה של 4-5% שנתי באפיקים אחרים, טוב יעשה אם יתרחק משוק הדיור.

עריכה אחרונה ב-30 למרץ, 2016 על ידי igal_zeltser

[sperial]

^^

זה לא בדיוק כך. אל תשכח את התשואה האלטרנטיבית על ההון העצמי.

 

 

 

גם אם תוריד חצי מהתשואה הזו, עדיין מדובר בתשואה יפה מאוד לאורך 13 שנה.

בדוגמא שהבאת תגיע להרבה פחות. איני מבין בחישובי מימון, אבל אלה סכומים לא קטנים שמצטברים במהלך השנים, וכמובן צריך לחשב את עלויות האחזקה ואפילו הנסיעות כדי לטפל בדירה, שעולות זמן ולא מעט כסף. וכמובן את הזמנים בהן הדירה ריקה משוכרים ועגם עלויות התיווך.

אני דווקא חושב שאני חי את החיים היום ,

אישה וילדים דווקא נשמע לי סוף...

עניין אישי. אני דווקא מרגיש שהחיים התחילו ביום שבו פגשתי את אשתי. אבל אני sperial, ואתה יגאל. כל אחד ותחושותיו.

[phpclub]

אני דווקא חושב שאני חי את החיים היום ,

אישה וילדים דווקא נשמע לי סוף...

 

אני בטוח שאתה חי את החיים, אבל החיים מתחלקים ל2, לפני הילדים ואחרי הילדים, אני חושב שכל אחד יסכים איתי על זה

[raiden]

אני לא אצטט את כולם בשביל שלא יצא קיר של טקסט.

 

shugiflex

אני האחרון שאומר "שתו לי ואכלו לי". המצב שבו אני נמצא כיום הוא מבחירה אישית שלי. חלקן נכון מבחינה כלכלית, חלקן פחות. חלקון רציונליות וחלקן לא.

אבל אני מדבר נטו על המצב העגום של מחסור בדירות ליחידים. כאשר דירת פח של 2 חדרים עולה כמו דירת 3 חדרים בבנין ליד, פשוט כי אין דירות 2 חדרים, זה מצב לא בסדר.

ומבחינתי, לאדם רווק כמוני, לא רק שזה לא רציונלי לרכוש דירת 4 חדרים, זה גם ממש מדכא לגור בה לבד.

 

oryo

אני לא מצליח להבין את זה. אולי כי לדעתי, לקבל 600אשח בעוד 15 שנים נראה לי רחוק מידי ולא כזה רציני. כי הרי אם נסתכל על זה, זה שווה ערך לבערך 1500-2000שח תוספת נטו לשכר.

אולי כי אני טיפש כלכלית או עוד צעיר, אבל לא מצליח להבין את האטראקטיביות של רכישת דירה ב400אשח שאחרי 15 שנים אולי יהיה אפשר למכור אותה ב 700אשח. וזה לא כולל כאבי ראש של חיפוש מי שיכור אותה, תשלום שכר מוותך (הרי לא תגיע כל פעם מהמרכז לצפת בשביל להציג את הדירה לשוכר פוטנציאלי), התעסקות עם אנשים בעלי מקצוע "בעייתי" כגון אינסטלטורים וחשמאלים שיטפלו לך בדירה ולא יעשקו לך את הכיס ועוד כל מיני דברים בסגנון הזה.

 

sperial

ישמע קצת סקסיסטי או שוביניסטי, אבל אני רווק ורחוק מלהיות שף (למרות שלפעים יוצא לי אומנות קולינארית), אז לאכול סופ"ש סטייל במסעדה, זה הנאה בהשוואה לחזה עוף וספגטי כל השבוע

אבל שוב, לא בוכה או משהו כזה. סך הכל אני יודע שזה ביזבוז שאפשר לוותר עליו.

 

Nemesis

ראה את התגובה שלי ל oryo. רווח של 250000 ש"ח ל 13 שנים, זה קצת פחות מ 20אשח לשנה, וזה קצת פחות מ 1700שח בחודש. אני מעדיף לחפש מקום עבודה אחר שישלם לי 2000-2500שח יותר שאחרי מיסים יצאו קרוב ל 1700שח, מאשר להיכנס לכאב ראש של שוכרים בעיתיים, נכס בעייתי או בעלי מקצוע בעייתיים כגון מתווכים או אינסטלטורים (מבלי להעליב אנשים בעלי מקצועות אלו. הרוב מוציאים שם רע למיעוט).

[avargel]

אתה מפספס את הנקודה.

 

א. איש לא טען שזה הצעד הכלכלי הכי נבון וחכם בעולם.

 

רק בנקודה הספציפית הזו, "המירוץ לדירה", במקום מייד לפזול לדירות של מליון וחצי ולהתייאש, פוזלים לדירות זולות, מגדילים אט אט את ההון העצמי, ומתקדמים הלאה בחיים.

 

ב. אתה שב ומסתכל דרך החור של הגרוש - "250,000 ב13 שנה זה 1500 לחודש".

זה לא העניין. העניים הוא שאתה נצמד למחירי הדיור, מה שיכול להביא אותך בסופו של דבר, אחרי שורת צעדים ובחירות חכמות ומושכלות בדרך, לבית חלומותיך.

 

אני לא בא לשכנע אותך שתקנה דירה בצפת. עדיף לי אפילו שכווווולם יהיו בטוחים שזה צעד מטופש, ישאירו את המחירים ברצפה, ויתנו לכמה חבר'ה מוזרים לעשות קופה קטנה.

 

אגב, בנוגע למה שהוזכר כאן [הפסקתי לעקוב מי נגד מי], שהתשואה הממוצעת בנדל"ן היא 4%, שכחתם 2 דברים:

א: זה ממוצע. מטבע הדברים דירות זולות נותנות תשואה גדולה הרבה יותר.

ב: מה נותן לך 150,000 ש"ח בבנק?

 

רמז: 3 שקלים לשנה בערך.

אבל גם אותם אתה [לא אישית אני מדבר על תופעה] מבזבז באלונית או ביילו, על גורנישט מיט גורנישט.

[sperial]

אתה צודק לבי דירות קטנות. בכל זאת אני רוצה להעיר לגבי גודל הדירה:

תלוי מאד מה תוכניותיך לעתיד.

אם אתה רואה עצמך רווק עד סוף ימיך אתה צודק. אכך דירת שני חדרים תתאים לך. אבל אם יש לך מחשבה על הקמת משפחה הרי ש"דילוג" ל-3 או 3.5 חדרים הגיוני מאד, אלא אם אתה רוצה לגור בצנטרום של הפיילה. ברגע שתהיה בת זוג וילד בדרך הרי שתבין שדירת 2 חדרים לא מספיקה לך, ואתה צריך שלושה כאלה כבר ניתן להשיג, אם כי לא הרבה ואולי לא במקומות היותר מבוקשים. העניין הוא שיש לא מעט דירות עם ספירת חדרים גבוהה אבל החדרים עצמם כוכים. הדבר היה כך בעבר - כאשר פגשתי את אשתי היא החזיקה בדירה שהוגדרה כ-3 חדרים, אבל היתה בת 64 מ"ר ברוטו ולצרכי ארנונה 46 מ"ר. תוריד מזה מטבח, מרפסת שירות קטנה ומקלחת ושרותים ותגלה שמדובר בסלון של משהו כמו 12 מ"ר ושני חדרונים של 8 מ"ר או משהו כזה. גם הדירה הראשונה שקנינו יחד הוגדרה כ-4 חדרים, באופן מעשי היו בה 3.5 חדרים. אבל באותו בניין היו גם דירות קצת יותר קטנות שהוגדרו 3.5 חדרים, אז לצרכי שיווק דאגו שהחדר הקטן יכנס להגדרת המינימום של חדר שלם.

[ExoduS]

כמובן שזה לא כולל לקחת כסף מהבנק. התגובה שלי היתה למי שטען שבלתי אפשרי לזוג להגיע לדירה בלי עזרה מההורים, וזה כמובן לא נכון.

מעבר לכך, כמובן היא קנתה את הדירה לבד. אם מדובר בזוג, שכל אחד מבני הזוג חסך 250,000 ש"ח ב- 3.5-4 שנים ולא ב-7, מאפשר הון עצמי לדירה בסיסית, אפילו באיזור המרכז. הדירה שהיא קנתה היא דירת 90 מטר 3 חדרים בקומה רביעית ואחרונה ללא מעלית. היום הדירה הזו שווה כמיליון ש"ח (נקנתה ב-650).

 

ב-4,000 ש"ח לחודש מחסלים משכנתא שכזו של חצי מיליון ש"ח ב-12 שנה. הדירה לא 4 חדרים, אין לה חנייה ומרפסת והיא לא חדשה מקבלן. אבל היא דירה, בעיר מרכזית, ובהחלט אפשר לגור בה בכיף אפילו זוג עם ילד. קצת עולים במדרגות. אז זוג/יחיד ששם לעצמו מטרה, יכול להגיע לזה.

 

אני כמובן לא חושב שהמצב הזה תקין, ולדעתי מחירי הדיור מזמן איבדו כל פרופורציה בצל כל מה שקורה בשוק העולמי ובארץ.

לדעתי באותה המידה אפשר למכור כליה בשוק השחור כדי להגיע להון עצמי, מילא הייתה קורעת את התחת 7 שנים וקונה דירה בלי הבנק, אבל כל זה כדי שרק יהיה לך הון עצמי לדירה מסכנה?

 

ולכל מי שממהר לשלוח אותנו לגור בירוחם, דימונה וצפת, יש סיבה שהמחירים שם זולים.

לפני כשנה כשהחלטנו להשתדרג משלושה חדרים לארבע שקלתי בכובד ראש לעזוב את נתניה לטובת הפריפריה, אני מסודר מבחינת עבודה מכובדת בכל מקום שאגור (בנתיים וגם זה כי אני במצב חריג יחסית לכולם) אבל אישתי בדקה וגיששה בפריפריה בדרום ומה אומר לכם, המצב בקנטים, אין הרבה עבודה והעבודה שיש לא משלמת מספיק ובדרך כלל דורשת כישורים נמוכים ממה שיש לעובד.

בשילוב חוסר הנוחות שיש בפריפריה לעומת עיר כמו נתניה, זה פשוט לא שווה את זה.

[avargel]

רווח של 250000 ש"ח ל 13 שנים, זה קצת פחות מ 20אשח לשנה, וזה קצת פחות מ 1700שח בחודש. אני מעדיף לחפש מקום עבודה אחר שישלם לי 2000-2500שח יותר שאחרי מיסים יצאו קרוב ל 1700שח.

 

1. מה מונע ממך גם לחפש מקום עבודה עם 1700 ש"ח יותר וגם לרכוש דירה ולקבל את הכסף הזה משוכר?

 

2. כבר הסברתי לך, שכסף שמגיע מנכס [= אתה ישן והוא עובד בשבילך] שווה הרבה יותר מכסף שבא מעבודה מאומצת.

 

3. נניח שלא קנית דירה ומצאת עבודה עם שכר גבוה ב1700 ש"ח יותר.

מה תעשה עם הכסף?

עוד נעל של טימברלנד? [אני מאיית נכון?]

עוד פליסטיישן?

עוד "בגד" ? [שונא את המושג הזה]

עוד טלוויזיה "674 ?

 

במקרה של רכישת דירה, מדובר על מהלך מתוכנן ומחושב, שמייעד מראש את כל הכסף של השכירות לכיסוי המשכנתא.

המהדרין יפתחו אפילו חשבון בנק נפרד לכל דירה, שיהיה ברור כמה כל דירה מכניסה / מוציאה.

 

 

נ.ב. כל החישוב של אחוזי התשואה היה בלי לקחת בחשבון עליה של ערך הדירה בכלל.

[avargel]

לדעתי באותה המידה אפשר למכור כליה בשוק השחור כדי להגיע להון עצמי, מילא הייתה קורעת את התחת 7 שנים וקונה דירה בלי הבנק, אבל כל זה כדי שרק יהיה לך הון עצמי לדירה מסכנה?

דירה מסכנה?

ולכל מי שממהר לשלוח אותנו לגור בירוחם, דימונה וצפת, יש סיבה שהמחירים שם זולים.

לא שלחו אתכם לגור. רק לקנות משהו שיתרום למאמץ הכללי של התא המשפחתי שלכם לקנות בסוף אחלה דירה בנתניה [פסגת חלומותיך?]

לפני כשנה כשהחלטנו להשתדרג משלושה חדרים לארבע שקלתי בכובד ראש לעזוב את נתניה לטובת הפריפריה, אני מסודר מבחינת עבודה מכובדת בכל מקום שאגור (בנתיים וגם זה כי אני במצב חריג יחסית לכולם) אבל אישתי בדקה וגיששה בפריפריה בדרום ומה אומר לכם, המצב בקנטים, אין הרבה עבודה והעבודה שיש לא משלמת מספיק ובדרך כלל דורשת כישורים נמוכים ממה שיש לעובד.

בשילוב חוסר הנוחות שיש בפריפריה לעומת עיר כמו נתניה, זה פשוט לא שווה את זה.

 

באדום

[Igalz]

אברג׳ל אתה שולל כל מה שכתבו פה כי אתה פשוט לא מכיר או לא מעכל שישנם עוד ערוצי השקעה מניבים חוץ מדירה. אני חוזר ואומר, למי שמחפש השקעה נטו, בניגוד לאנשים כמו php שמחפשים גג לאישה לילדים, דירה היא הנייר ערך בין הגרועים שיש בשוק.

[ExoduS]

לא מסכנה, כבודה במקומה מונח, אבל "מסכנה", למה?

כי אתה מדבר על מישהי שהקדישה 7 שנים מחייה למטרה אחת בלבד (לפחות זה מה שעולה מדבריך) נשמע שלימודים או משפחה בכלל לא באו בחשבון.

כל זה בשביל שיהיה לה הון עצמי לקנות דירה בקומה האחרונה של בניין ישן בשותף עם הבנק.

עכשיו, אתה מסכים איתי שלפני כמה שנים זה לא היה קורה ושמספר המשכורות לרכישת דירה עלה באופן בלתי פרופרציונלי לשכר עצמו?

כמו שאמרתי, באותה מידה אפשר למכור כליה, גם ככה יש ספייר.

 

דירה בנתניה היא לא פסגת חלומותי אבל שם גדלתי, שם המשפחות שלנו, הגנים של הילדים והעבודה של אישתי, לקנות דירה זמנית בירוחם לא באמת מקדם אותי לדירה בנתניה.

אתה קונה בזול ומרוויח פחות, לא עשית בזה כלום.