וכשחשבתי שמחירי הדיור לא יכולים לעלות יותר...

[טווינגואי]

באותה מידה אפשר לנחש שהריביות יהיו הרבה יותר גבוהות עוד שנתיים

[wa11a]

Freak_Miky ממש תלוי באיזור. ככל שזה מקום יותר מרכזי (ומחיר דירה יקר יותר) בד"כ (עם הסתיגות) התשואה על השכירות נמוכה יותר. נגיד במרכז תל אביב זה סביב ה-2%. בערד 4-5% .

[Nemesis]

על דירה בשווי 2M משלמים 5K שכירות? נדמה לי הרבה יותר.

 

בכלל לא. היכן שאני גר, דירות 4-5 חדרים עולות 2-2.4 מיליון, ומושכרות בין 5,000-5,500 ש"ח.

 

באותה מידה אפשר לנחש שהריביות יהיו הרבה יותר גבוהות עוד שנתיים

שיתקזזו עם משכנתא נמוכה יותר, שתביא גם לתנאים טובים יותר. באופן יחסי ממה שנהוג בשוק.

מלבד זאת, איך קשור הניחוש הזה לכאן? מה שכתבתי התבסס על עובדות. אתה טענת שגם אם תהיה ירידה בשוק, לא משתלם להמתין כי "זורקים כסף" על שכירות שמתקזז עם ירידת הערך. הראיתי בחישוב מדוייק שזה ממש לא כך בכל מקרה, או אפילו ברוב המקרים במרכז.

[oryo]

נמסיס החישוב שלך מצוין ואני מקווה שהרבה מהאנשים כאן שמדברים מהבטן במקום מהראש יקראו אותו וירדו לסוף דעתך.

 

עם זאת

הראיתי בחישוב מדוייק שזה ממש לא כך בכל מקרה, או אפילו ברוב המקרים במרכז.

כאן איבדת אותי, ברוב המקרים במרכז היו ירידות ערך של 10% בשנים האחרונות? כי למיטב ידיעתי היו עליות, באחוזים ניכרים כתלות בכמה אתה מותח את ציר הזמן של הגרף בין שנה ל10.

 

את החישוב שלך אני מבין - וכאמור גם מסכים איתו, פשוט את המסקנות של השוק האמיתי אני לא מבין. אני לא מדבר בלשון עתיד, אבל מי שעמד בצומת דרכים למה שהצגת לפני 5 שנים ולקח משכנתא בתנאים הגיוניים, כנראה עשה בשכל (במקרה הממוצע).

[Nemesis]

מה שכתבתי הוא שהחישוב שביצעתי והדוגמה שנתתי רלוונטית בעיקר לאיזור המרכז, בו התשואה משכירות נמוכה, 2.5-3.5 אחוז.

 

אין לי שמץ של מושג אם המחירים ירדו, יעלו, או ינקבו אותם בין יפני בעוד שנה ואני לא מתיימר לחזות זאת. מי שחושב שהמחירים לא ירדו, או יעלו, מוזמן לקנות בהתאם

לשיקולו (כמובן בהתאם ליכולת הכלכלית שלו).

 

במקרה ההיפוטתי שמישהו חושב ומהמר על ירידת מחירים, נניח 5% בשנה, יש לבצע חישוב רווח/הפסד כפי שביצעתי עבור האיזור הספציפי בו הוא גר ורוצה לקנות. בסביבה בה אני גר, משתלם בהרבה להמתין לאותה ירידת מחירים היפוטתית ולשלם שכירות מאשר לקנות היום כדי לא "לזרוק" כסף על שכירות.

 

לעומת זאת, בדירה אחרת, למשל דירה שעולה 1,000,000 ש"ח ומושכרת ב- 3,500 ש"ח לחודש, החישוב הוא מעט אחר.

נניח ויש לי 250,000 ש"ח ולקחתי עוד משכנתא על סך 750,000 ש"ח בריבית ממוצעת של 3.5% ל-25 שנה ומשלם 3,750 ש"ח בחודש.

לאחר שנתיים יתרת הקרן עומדת על 713,000 ש"ח.

 

נניח ואני ממתין שנתיים. חסכתי את ההפרש בין השכירות למשכנתא, מדובר ב- 6,000 ש"ח. על ה- 250,000 שלי קיבלתי 0.5% לשנה ובסך הכל עוד 2,500 ש"ח. על תיווך חסכתי 2,000 ש"ח ועל עו"ד 500 ש"ח ובסך הכל 11,000 ש"ח. כלומר ההון שלי עומד על סך 261,000 ש"ח ואני צריך לקחת משכנתא בסך 639,000 ש"ח בלבד באותה נקודת זמן.

 

כלומר החסכון התיאורטי הוא רק 74,000 ש"ח כנגד ההימור שמחיר הדירה ירד ב-10% בשנתיים, לעומת חיסכון של כמעט 210,000 ש"ח באותם תנאים בדירה שעולה 2,000,000 ש"ח.

 

המטרה שלי היתה להראות שאם מישהו מצפה לירידת מחירים כלשהי, אי אפשר להתבסס על סלוגאן כלשהו ("זה מתקזז עם שריפת הכסף בשכירות"), אלא יש לחשב את הרווח הפוטנציאלי ביחס לדירה הספציפית. ככל שהדירה מרכזית ויקרה יותר, ותשואת השכירות שלה נמוכה יותר, החסכון התיאורטי גדול יותר מאותה ירידת מחירים היפוטתית. ככל שהדירה קטנה יותר, פחות מרכזית ותשואת השכירות שלה גבוהה יותר, החסכון מתחיל להצטמק.

[נהג מתחיל]

שכירות אינה "זריקת כסף" מכיוון שאתה קונה שירות שנקרא מגורים.

 

במקרה כזה, במידה ויש לך הון עצמי הוא אמור להיות מופנה ליצירת רווחים, במידה ולא, הרי שאין באפשרותך לרכוש דירה in the first place ולגור היכן שהוא אתה עדיין צריך.

[oryo]

נמסיס אתה מתפרץ לדלת פתוחה... אמרתי כבר שאני לחלוטין מסכים עם הגישה שלך מבחינה חישובית, פשוט לא הבנתי איך אתה טוען טענה ספציפית, זו שציטטתי.

[Nemesis]

אתה טענת שגם אם תהיה ירידה בשוק, לא משתלם להמתין כי "זורקים כסף" על שכירות שמתקזז עם ירידת הערך. הראיתי בחישוב מדוייק שזה ממש לא כך בכל מקרה, או אפילו ברוב המקרים במרכז.

מה שציטטת היה סיכום לכך שמה שנטען כאן:

 

גם אם המחירים ירדו(וכרגע אין סיבה ואין צפי) משפחות עדיין משלמות שכירויות של עשרות אלפי שקלים בשנה, יש פה מישהו שמאמין שמחירי הדירות ירדו יותר מערך השכירות כפול מספר השנים עד שזה יקרה?

בכל מקרה כחלון טוען שהאוצר לא רוצה ירידה של יותר מ5% בשנה או שחיקת מחירי הדיור ע"י המדד כדי לשמור על יציבות הבנקים, וכידוע בישראל הבנקים יותר חשובים מכל השאר כולל זוגות צעירים וכאלה שתרמו למדינה בשירות צבאי

 

לא מחזיק מים.

ככל שהדירה יותר "במרכז" והתשואה עליה נמוכה יותר, הטענה נכונה פחות ופחות, ודווקא הרווח מההמתנה גדול יותר למרות תשלום השכירות. התייחסתי לתנאים שהוגדרו - 5% בשנה. לא טענתי בשום מקום שתהיה, יש, או היתה בשנים האחרונות ירידת מחירים במרכז או במקום כלשהו בארץ בכלל

[oryo]

הא אוקיי נדמה לי שירדתי לסוף דעתך: אני ש"ברוב המקרים במרכז" הכוונה היא שזה לא היה משתלם ברוב המקרים במרכז, אתה התכוונת ש"ברוב המקרים במרכז" התשואות דומות למה שהצגת. נכון?

 

אז אני מסכים לגמרי.

[Nemesis]

בדיוק.