מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[avargel]

ברור שנבואה נתנה לשוטים, אבל גם ברור שהפריים זה מסלול מפתה. ריבית כמעט אפסית (אצלי למשל המרווח -1%, אז הריבית היא 0.6)

 

פלוס נוסף הוא הגמישות להחזיר את החוב או חלקים ממנו בכל עת ללא שום קנסות.

 

אז נכון שיש הימור שהריבית תקפוץ, אבל עדיין, ייקח לא מעט זמן עד שזה יגיע לרמת הריביות במסלולים האחרים.

 

כיום, כשהמסלול הזה מוגבל לשליש בלבד, אני חושב שטעות לוותר על השליש הזה.

[ישה]

לא מוותרים על מסלול הפריים.

 

בגלל הריבית הנמוכה הבנקים צימצמו מרווחים בפריים לקבל היום מינוס 0.9 קשה ביותר , אצלך מינוס 1.0, ככל שהריבית תעלה , המרווח יגדל

 

לכן אם אקח היום המרווח יהיה נניח מינוס -0.5 -0.7 אם אקח בעוד 3 שנים המרווח יהיה מינוס 1-1.5%

 

מה עדיף?

 

רק דוחים את לקיחתו וכעת לוקחים את המקסימום בקל"צ כדי לקבע את הריבית הנמוכה לאורך זמן

 

אצלו השלב השני של התחלת בניה יהיה בעוד שנתיים שלוש ארבע.

 

לכן ההמלצה שלי היא כזו.

 

ממליץ לחסוך ולחסוך כדי שיהיה לך כמה שיותר כסף לבניה, שוב כדי להגדיל את החלק של הקל"צ שיילקח אז, ושיהיה כמה שיותר מהר

 

שוב בהנחה שהריבית תהיה במגמת עליה בשנים הקרובות

[sh1506]

שלום לכולם

חוזר לכאן שוב ואשמח לעצתכם.

לאחר שהעליתי לעצמי את הון העצמי ובמקביל את ערך הדירה נשארתי עם המצב הנ"ל:

כושר השתכרות הןא כ 17000 שקל חודשי נכון להיום.

מחיר הנכס הוא 1585000 לדירה חדשה.

לוקח הלוואה של כ 69 אחוז מימון. (לצערי לא מצליח פחות מזה)

מפחד ולא מעוניין לקחת מסלולים תלויי מדד לאורך זמן.

מה שחשבתי עליו וקיבלתי הצעה הוא ככה:

סך של משכנתא הוא 1100000 מחולק לשני מסלולים עיקריים ואחד קטן שייפרע בשנה שנתיים הקרובות.

שליש (360000) בפריים מינוס 0.1.% ל 30 שנה.

655000 בקל"צ של 4.35% ל 28 שנה.

85000 בקבועה צמודה (במימון משרד השיכון) ב 2.99% ל 30 שנה. (ריבית קבועה של משרד השיכון, ניתנת לפירעון ללא קנס - פירעון יבוצע בתוך שנה-שנתיים)

 

החזר חודשי של כ 5000 שקלים.

 

ההצעה הנ"ל היא מטפחות.

בבנק איגוד (4.95 ופריים מינוס 0.6 בהתאמה) וכשנתתי להם את ההצעה של טפחות אמרו לי בהצלחה.

בלאומי הייתה הצעה לפני שבוע של (4.3 ופריים בהתאמה) ועכשיו אחרי 12 יום הם הקפיצו לריביות לא ראליות ברמה של פריים פלוס X.

בבינלאומי דיברו על ריביות של 6 אחוז ומעלה. נפרדנו כידידים.

בדיסקונט הם מוכנים רק עם ערב נוסף שמשלם (אחד ההורים או משפחה) - כרגע לא מעוניין לערב צד ג' להלוואה.

בפועלים מחכים לפגישה (למרות שאני יודע שאצלהם לרוב הריביות גבוהות)

 

את הפריים משום מה מסרבים להוריד. לא מוכנים לתת לי פחות. נותנים פחות רק בהנחה ומעלים את הקל"צ.

מה דעתכם?

האם יש משהו שניתן לעשות? או שפשוט לבלוע את הגלולה?

[matansab]

האם בוודאות הבנק יתן לי לקחת סכום כלשהו בשלמותו במסלול פריים? הבנתי מהיועץ שלא, ושכל סכום יבחן בנפרד בלי קשר לסכום שכבר לקחתי.

[ישה]

גם בבניה אתה לוקח קל"צ ובהמשך פריים.

 

קרא לאט ,לאט , אפילו יותר לאט,את הודעה 929.

[ישה]

SH

 

מה לוח התשלומים לדירה החדשה?

 

החזר חודשי של 5000 ש"ח על הלוואה בסכום כזה הוא נמוך, ולכן המשיכה ל 30 שנה.

 

מה ייפרע את ההלוואה של משרד השיכון?

 

יש לך מושג קלוש כמה תשלם פחות ריבית לבנק אם תעלה את ההחזר ל 6000 ש"ח ?

[sh1506]

שלום ישה.

לוח תשלומים 30% בחתימה 70% בכניסה.

30 כבר הועברו לקבלן.

הדירה כבר מוכנה ועומדת עם טופס 4.

הכניסה תלויה כרגע בסיום תיקון התקלות אחרי בדק הבית.

כרגע הריבית עומדת על 626000 שקל. את ההלוואה של משרד השיכון תפרע קרן ההשתלמות.

אם אשלם את הקלצ ב 15-20 שנה לערך הריבית תרד לסביבות 4 ודרומה לפי מה שזכור לי מההצעות אז הריבית לבנק תהיה בסביבות ה 380000 שקל.

אבל לצערי לא אוכל לעמוד בזה. (ילדה, גן, ארנונה מאד גבוהה)

[ישה]

כמה תובנות

 

אין משפחה ברמת הכנסה של 17K שלא יכולה לוותר על 500-1000 ש"ח לחודש מהוצאותיה.

 

הילדה כנראה לא תישאר בגן עם הוצאה גבוהה 25 שנה.

 

במקום ההלוואה של משרד השיכון בדוק הלוואת בלון.

 

קה"ש נעשית נזילה ביום X למה הטווח אצלך שנה - שנתיים? לא אוהב בכלל לשבור קה"ש מעדיף כאשר היא נזילה לקחת ממנה הלוואה שעלותה זולה מהתשואה של הקרן מחד ושומרת על נזילותה גם עבור ההפקדות החדשות מאידך .

 

המחשב שלי לא מבין איך הגעת ל 626K ריבית , קח בחשבון שהלוואת משרד השיכון היא לא באמת ל 30 שנה לכן נתעלם ממנה והחישוב שלי מראה "רק" 566K

 

בהחזר של 6000 ש"ח תשלם ריבית של כ 260K ותסיים את המשכנתא ב 10 שנים פחות.

 

וכל זה בלי שלקחתי בחשבון עליה של ריבית הפריים במהלך השנים שמגדיל את הפער כמובן.

[sh1506]

קודם כל תודה.

 

דבר שני אני אומר שנה שנתים כי אני לא זוכר תאריך פרעון מדוייק של הקרן.

 

הלוואת בלון זו אופציה שלא חשבתי עליה. אני אבדוק את הנושא בבנק.

 

לגביי ריביות אני מצרף תצלום מסך שמראית את גובה הריבית עם מסלול שיכון.

 

אני קצת חושש להעמיס על המשפחה החזר גבוה כי לא רוצה לחיות בצמצום גבוה מדיי ומפחד לא לעמוד בזה.

 

שני רכבים, ילדה קטנה - פעוטון, הוצאות שוטפות של דירה חדשה (ביטוח משכנתא, ארנונה, וועד בית, חשבונות...), כמו כן התכנון הוא לעוד ילד בזמן הקרוב לאחר המעבר לדירה החדשה.

 

אני לא יודע עד כמה זה יתאפשר. אולי אני צריך להצטמצם יותר בהוצאותיי.

ניסיתי ללכת לפי הקוו של "ORYO" ולהכניס כל משתנה והוצאות לא צפויות לפני בחירת סכום ההחזר החודשי.

עריכה אחרונה ב-17 ליולי, 2016 על ידי sh1506

[ישה]

המחשבון של משכתנאמן לא מדוייק. דבר ידוע.

 

יש לקחת גם אופציה של עליה בהכנסות ?

 

עכשיו בוא נתרגם את הפער למספרים יותר מובנים

 

10 שנים פחות בחיי המשכנתא , חיסכון בריבית של 300K והוא יהיה גבוה יותר כיוון שהפריים יעלה, פירושו תשלום עודף של -1500 -1000 ש"ח מדי חודש בריבית.

 

כדאי מאוד אם כן לשבת ולעבור על כל הוצאה קיימת מדובר ב 12000 ש"ח הוצאות ולראות מה חיוני ועל מה ניתן לוותר / לשנמך.

 

לבלתמים כל משפחה והרגלי " הפחד / החשש שלה, 50K מספקים , מקסימום ניתן לקבל במקרה של קטסטרופה הלוואות זולות מקה"ש ואפילו מהבנק.

[sh1506]

הבנתי.

 

קודם כל אשמח ללינק מדוייק יותר למחשבון משכנתא אם קיים.

 

אני מאמין שכן יש לקחת בחשבון עליה בהכנסות.

 

דבר שני אנסה לחשב מחדש תקציבים לראות אולי ניתן לבצע עלייה ל 5500-6000 החזר חודשי.|

 

תודה רבה על העזרה.

 

כנראה לצערי אצטרך לספוג את אחוז הפריים הגבוה.

עריכה אחרונה ב-17 ליולי, 2016 על ידי sh1506

[ישה]

תקיש מחשבון משכנתא בגוגל תקבל לא מעטים

 

כאשר תחליט לעלות החזר ותבקש הצעת מחיר חדשה של קל"צ ל 15 שנה תראה שגם ריבית הפריים תשתפר.

 

כרגע הבנק רואה אותך כלווה מסוכן, מסלולים ל 30 שנה , אחוז מימון גבוה כ 70% .

 

את המסלול הזמני אם לא תיקח כבלון שזו המלצתי, תיקח לא ל 30 שנה אלא ל 20-25 שנה , נראה יותר טוב לבנק

[matansab]

[היום]

קח את המקסימום שהבנק נותן היום על ה 630K בקל"צ בלבד

.....

 

[בתחילת הבניה]

מקסימום קל"צ בהתאם להתקדמות, שליש פריים, והיתרה במשתנה כלשהי , קשה כרגע להמליץ מה יהיה טוב בעוד 2-4 שנים , אותה בסיום הבניה תמחזר לקל"צ.

 

חסר לי כמה חלקים בפאזל. אני נשען כנראה על כמה דברים שאינם נכונים ואשמח להבהרתך.

השאלה העיקרית שלי היא: אם גם ככה בעתיד אקח רק שליש פריים. מה בעצם מונע ממני לקחת גם עכשיו חלק כלשהו בפריים?

[ישה]

היום הפריים לפני ההנחה הוא 1.6% בעוד 3 שנים כשתרצה לבנות הוא יעלה ל 5%

 

על הפריים שלקחת היום תשלם בעוד 3 שנים 5% לא 1.6%, כי הוא משתנה בכל פעם שבנק ישראל משנה את הריבית הבסיסית לכן א ני אדיש מתי אני לקוח אותו..

 

הנסיון מלמד שככל שריבית הפריים גבוהה יותר ההנחה עליו יותר גבוהה, לכן אם היום ההנחה היא 07.-0.4% אפילו פחות, בעוד 3 שנים היא תהיה 1-1.25%.

 

כלומר ההלוואה בפריים שנלקחה היום בעוד 3 שנים אחרי שהיא השתנתה, תהיה יקרה יותר מהלוואת פריים שאקח אז בגלל ההטבה.

 

הקל"צ היום 4% בעוד 3 שנים יהיה 7%

 

אם לקחתי היום הכל בקל"צ הוא לא ישתנה עד סיום ההלוואה, ככל שלקחתי ממנו יותר היום אצטרך לקחת פחות ממנו בעתיד ב 7% ריבית ומכאן הרווח וכמובן שבדוגמה שהבאתי הוא יהיה גם זול מן הפריים.

[matansab]

הבנתי, וזה מחזיר אותי לשאלה הקודמת:

 

האם לדעתך כל רוכש דירה בימינו שמצמיד לפריים עושה שגיאה? ברור שהנבואה ניתנה לשוטים. אבל מה כלל האצבע פלוס-מינוס.

 

הרי באותה מידה שאני עכשיו מבקש 400 אלף שח מהבנק, יכול להיות גם כל אדם אחר שמבקש סכום זהה לתקופה זהה, רק שהוא מבקש עבור בית מוכן ולא קרקע.

לי אמרת להתרחק מההצמדה לפריים, ומצד שני ענית קודם לשאלתי שדווקא כן צריך לקחת את הפריים.