מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[ישה]

^^^^

 

הצעה של איגוד לא שווה את הנייר אם הם רוצים לתת כסף רק בסוף , והסוף הוא בעוד כמה זמן?

 

האם האחרים מוכנים לתת את הכסף אחרי שתשלמו 15-30% מהסכום למוכר?

[Fitch]

כניסה לדירה ב1.1.17.

 

לאומי והפועלים מוכנים, בכפוף להוכחה שהיתר אכן נמצא ברשותנו.

[ישה]

קח את ההצעה של איגוד שסה אותם עם בלל ובה"פ .

 

תשפר ותסגור עם אחד מהשניים ( לא איגוד ).

[ישה]

עדיין לא נלקחה משכנתא.

ככל שאני נכנס עמוק יותר ומבין יותר כך אני פחות בטוח מה הדבר הנכון לעשות.

גם שמעתי כמה גישות להסתערות על המצב, כל אחת יוצאת מתוך הנחה אחרת שאינני בטוח שאפשר להישען עליה. בין היתר גם פניתי לחברה לייעוץ משכנתאות, בעיקר כי אין לי את הזמן והיכולת לטייל בין בנקים בתקופה הזו, הייתי בטוח שפזיזות תעלה לי יותר מהסכום שאשלם לחברת הייעוץ.

 

אגיד לך את האמת, מכל המייעצים עד עכשיו, אני הכי סומך עליך. ובגלל זה חזרתי לסבב שאלות נוסף.

 

חברת הייעוץ נתנה לי שני תמהילים מומלצים לדעתם. הרעיון הכללי זהה לזה שאתה מציע, אך דרך הביצוע שונה. ואני רוצה לעמוד על ההבדל.

 

נתחיל משני התמהילים (הריביות הכתובות כמובן משוערות בלבד). שניהם ע"ס 440 אש"ח (70 אחוז מימון על הקרקע). הוסבר לי גם שיש בנקים שנותנים רק 60 אחוז על קרקע.

אופציה I:

146K בפריים ל-30 שנה (1.3%)

90K במשתנה כל 5 שנים וצמודה ל-25 שנה (3.51%)

144K בקבועה לא צמודה ל-18 שנה (4.47%)

60K בקבועה צמודה ל-18 שנה (3.6%)

 

החזר חודשי התחלתי 2290 שח. החזר מירבי לדבריהם 2734. החזר כולל 690K

 

אופציה II:

146K בפריים ל-30 שנה (1.25%)

239K בקל"צ ל-21 שנה (4.44%)

55K בקל"צ ל-22 שנה (4.48%)

 

החזר חודשי התחלתי 2274 שח. החזר מירבי לדבריהם 2471. החזר כולל 670K

 

 

בגרייס חלקי אני מבין שהתשלום בתקופת הגרייס יהיה סביב אלף שקל ויותר. גם אם אצליח למשוך את הגרייס עד לבניה (נניח שנתיים), מדובר על חיסכון נוסף של 30-40 אלף שקל לעומת ההחזרים המוצגים בתמהילים של חברת הייעוץ.

אני לא רואה איך הסכום הזה יהיה בעל השפעה גבוהה כל כך ברגע התחלת הבניה.

 

מה עומד מאחורי המלצתך לקחת גרייס? האם זהו רק סכום החיסכון הנוסף? או שאולי ישנן השלכות נוספות שאני לא מודע אליהן. אשמח להחכים.

בעניין ההמלצה לקחת את כל הקלצ עכשיו על מקסימום הסכום לכל התקופה, מה הריבית הריאלית שניתן לדעתך לקבל על דבר כזה?

 

גם אשמח לחוות דעתך בנוגע לתמהיל של חברת הייעוץ. האם בכלל מחוברים לקרקע? יודעים משהו או שנראה לך כמו טעות?

כרגע הסטטוס הוא שאני צריך לבחור תמהיל אחד והם יעשו סבב ניגוח בין הבנקים.

 

כמה לדעתך תהיה המשכנתא הכוללת שתיקחו? מתוך סה"כ עלות כוללת?

 

כמה תחסכו מעבר ל 400K שיש לכם היום עד להלתחלת הבניה

 

כמה תרצו להחזיר בסיום הבניה מדי חודש? קח בחשבון שלפתע יהיו לכם הוצאות שלא היו לכם בעת שאתם חיים ביחידת הדיור. ילדים נוחתים וגם ההכנסות עשויות להשתפר.

 

ההצעות שהוצעו לך לא לטעמי בכלל

[matansab]

מתוך 1.7 מליון סה"כ, נזדקק להערכתי למימון של 0.9-1.1 מליון. כמובן שכולל את השטח והבניה יחד.

לדעתי החיסכון הנוסף יהיה 200-300 אלף.

אם הייתי מתעלם משינויים עתידיים, ההחלטה הייתה הרבה יותר קלה. עודף הייעוץ נובע מהרצון לחשוב על הכל.

נרצה לשלם 5-7 אלף.

גם לדעתי ההצעות נראות הזויות וכאילו נלקחו מאיזה תוכנה שבונה אותם אוטומטית.

[ישה]

המלצתי

 

קחו כעת את המקסימום שהבנק נותן רק בקל"צ לתקופה של 19.5 שנים או בגרייס חלקי ל 2-2.5 שנים או בפרעון רגיל של קרן וריבית. כתלות בריבית שייתנו על כל כל מסלול. משהו בין 3.5-4%

 

לפעמים הבנקים מבקשים ריבית גבוהה יותר על מסלול עם גרייס בגלל "הסיכון" היותר גבוה.

[matansab]

הבנתי.

דיברתי עם היועץ. אמר שאם ניקח עכשיו את הכל בקלצ אני אפספס את הפריים שאני יכול לקחת עכשיו. כיוון שכשאבקש בעתיד עבור הבניה לא יתנו לי שליש פריים מסך הסכום כולל מה שנלקח כבר עבור השטח. אלא מהסכום שאני לוקח כרגע בלבד.

ושאם אני לוקח עכשיו קל"צ אין שום מניעה לקחת בעתיד קל"צ שוב עבור הבניה. ציין שאכן יש בנקים שמחייבים לקחת את הקל"צ בפעימה הראשונה במשכנתא שנלקחת עבור הבניה עצמה.

[Fitch]

יסלח לי ישה אם אני מטעה, אבל הרעיון הוא שעכשיו הקל"צ הוא X, ומחר הוא יהיה 2X. הפריים, אם יעלה, מחר המרווח ממנו רק יגדל.

[ישה]

קרא לאט לאט את הודעה 929.

 

צרף אליה את הודעה 953.

 

אני רוצה לקבע היום כמה שיותר כסף בריבית הנמוכה יחסית שיש היום., לכן גם המלצתי על גרייס חלקי.

 

למה לקחת בפריים , שמשתנה כל פעם שהנגידה משנה את הריבית.

 

את מה שניתן יהיה לקחת בפריים אקח אז.

[big1]

קראתי כאן את רוב העמודים אבל זה שרשור למתקדמים.

נרשמתי למכרז מחיר למשתכן והגיע הזמן לחשוב על משכנתא.

קודם כל מהיכן מתחילים? יש כל כך הרבה אתרים בנושא אבל לא מצאתי עצות מהויות.

הסיפור בקצרה הוא כזה.

עלות דירה במכרז היא בין 800 אלף למיליון.

הון עצמי סביב 200 אלף.

ואני והאישה מרווחים כרגע נטו סביב 10000 (יחד).

בעוד כשנה מהיום אני מסיים ללמוד וההכנסה תעלה לסביב 15-17 נטו.

עצות?

 

Sent from my HUAWEI U9508 using Tapatalk

[ישה]

במקרה הטוב ביותר לבנק, ( כי הוא ישחוט אותך בריבית אם בכלל יסכים לתת ) הוא רשאי לתת משכנתא בגובה של 75% מערך הדירה

 

כלומר על ה 200K שלך תוכל לקבל 600K סה"כ 800K

 

להמשיך?

[big1]

האמת שכן.

הבנקים נותנים 90% משכנתא מהערך בשוק של הדירה.

נגיד וקניתי דירה במיליון, הערך שלה בשוק הוא סביב 1.3 מיליון.

כלומר הבנק יכול לתת לי 1.17 מליון, שבפועל אני צריך 800k.

גם הוא ייתן רק 75% זה 975k.

אודה להמשך הסבר.

תודה

 

 

Sent from my HUAWEI U9508 using Tapatalk

[Nemesis]

האם לדירה שאתה רוצה לרכוש יש ליווי בנקאי מסודר? אם לא, ה-90% משכנתא הם סופר תאורטיים, וגם ה-75%. תאלץ למצוא דרך לממן עד שיגיעו לקומה שלך.

 

המשכנתא גם לא מחושבת מהערך התיאורטי של הדירה בשוק, אלא ממחירה. במקרה הכי טוב תקבל לא יותר מ-900 אלף על דירה של מיליון.

מעבר לזה, נניח תקח 800 אלף, אתה מוגבל כעת להחזר של 4,000 ש"ח (40%) מההכנסה במידה ואין לך הלוואות נוספות.

כדי להחזיר 4,000 בלבד, תאלץ לקחת ל-25 שנה בריביות גבוהות יחסית כרגע.

עריכה אחרונה ב-15 ליולי, 2016 על ידי Nemesis

[redroze]

נרשמת וזכית או שנרשמת ואתה מחכה לתוצאות המכרז.

במידה וזכית, מה הצפי של הקבלן מבחינת תאריכים של תחנות התשלום?

[avargel]

חברים זה מחיר למשתכן תראו מה הוא כתב

 

 

יש תקננה חדשה [אני לא יודע אם היא כבר תקפה, אבל לפי דבריו נשמע שכן], שמחשבים את אחוזי המימון לפי שווי השוק של הדירה ולא לפי הסכום הנקוב בחוזה.

 

 

אין קשר ל"עד שיגיעו לקומה שלך". זו לא קבוצת רכישה.