מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[Nemesis]

מצטער, קטונתי מלענות על השאלה הזו. אין לי מושג אם יוותרו.

 

Sent from my HTC 10 using Tapatalk

[Fitch]

טוב, בנתיים יש לי הצעה ממזרחי טפחות ל-45% מימון (בנק שיש לי בו את עיקר הפעילות העו"שית):

 

99K פריים-0.6% ל30 שנים

100K משתנה צמודה 2.63% ל25 שנים

235K קל"צ 3.3% ל5 שנים

או

99K פריים-0.6% ל30 שנים

100K משתנה צמודה 2.93% ל25 שנים

235K קל"צ 3% ל5 שנים

או

99K פריים-0.6% ל30 שנים

335K קל"צ 3.1% ל6 שנים

 

 

[ישה]

תמשיך בנדודיך

[Fitch]

הצעה מהיום מלאומי:

 

144.5K פריים-0.75% ל30 שנים

100K משתנה צמודה 2.38% ל25 שנים

189.5K קל"צ 2.7% ל4 שנים

או

144.5K פריים-0.75% ל30 שנים

100K משתנה לא צמודה 3.19% ל25 שנים

189.5K קל"צ 2.7% ל4 שנים

[נהג מתחיל]

למה דווקא הקל"צ כל כך קצרה? אתה חושף את עצמך לשינויי ריבית במסלולים המשתנים הארוכים.

[Fitch]

בפועל הם לא יהיו כל כך ארוכים

[נהג מתחיל]

הבנתי, מה שנקרא מסלולי פיתיון קיצוניים...

[סולל הדרך]

נקודה למחשבה היא גם השרות שמקבלים, זמינות הבנקאי והמקצוענות שלו. לא תמיד שווה להתעקש על עשירית האחוז, אלא לקחת הלוואה בסביבה נעימה. 2.7 אחוז ל4 שנים קל'צ... זה גבוה מאוד. בחוסר הוודאות העולמית כדאי להקטין את החשיפה לסיכונים... זאת דעתי הצנועה.

 

Sent from my E6853 using Tapatalk

[ישה]

הצעה ב' בלל

 

לשפר אותה על ידי הבטחת העברת הפעילות אליהם אחרי שתראה את ההצעה של איגוד

 

בנק איגוד?

[Fitch]

איגוד גוררים רגלים ולא מוכנים לשלם באמצע.

הצעה מהיום מהפועלים:

 

144.5K פריים-0.75% ל25 שנים

100K משתנה צמודה 2.55% ל25 שנים

189.5K קל"צ 2.5% ל4 שנים

[ישה]

נסה לקבל הצעה דומה מבל"ל אולי טובה ממנה, לרבות הצעה להעברת פעילות ואז חזור בפליק פלאק לאחור לפועלים לסגירה.

 

לא הבנתי את מה שכתבת לגבי איגוד

[Fitch]

אנחנו רוצים שהבנק ישחרר את המשכנתא אחרי תשלום ראשון (10-20%).

איגוד לא מוכנים. רק בסוף.

לא שזה קריטי, אבל זו נקודה לרעתם.

[ישה]

נסה גם בפועלים לשפר את ההצעה על ידי הבטחה להעברת הפעילות, ואחרי שהתשת את בלל ואת פועלים, נסה מזלך בבנק "שלך"

פעם נוספת

 

כן , איגוד בונים על כך שהריביות בכיוון עליה, אז מתעקשים יותר עכשיו.

[matansab]

סבלנות יש לכן נסביר שוב את הצד המימוני

 

 

עדיין לא נלקחה משכנתא.

ככל שאני נכנס עמוק יותר ומבין יותר כך אני פחות בטוח מה הדבר הנכון לעשות.

גם שמעתי כמה גישות להסתערות על המצב, כל אחת יוצאת מתוך הנחה אחרת שאינני בטוח שאפשר להישען עליה. בין היתר גם פניתי לחברה לייעוץ משכנתאות, בעיקר כי אין לי את הזמן והיכולת לטייל בין בנקים בתקופה הזו, הייתי בטוח שפזיזות תעלה לי יותר מהסכום שאשלם לחברת הייעוץ.

 

אגיד לך את האמת, מכל המייעצים עד עכשיו, אני הכי סומך עליך. ובגלל זה חזרתי לסבב שאלות נוסף.

 

חברת הייעוץ נתנה לי שני תמהילים מומלצים לדעתם. הרעיון הכללי זהה לזה שאתה מציע, אך דרך הביצוע שונה. ואני רוצה לעמוד על ההבדל.

 

נתחיל משני התמהילים (הריביות הכתובות כמובן משוערות בלבד). שניהם ע"ס 440 אש"ח (70 אחוז מימון על הקרקע). הוסבר לי גם שיש בנקים שנותנים רק 60 אחוז על קרקע.

אופציה I:

146K בפריים ל-30 שנה (1.3%)

90K במשתנה כל 5 שנים וצמודה ל-25 שנה (3.51%)

144K בקבועה לא צמודה ל-18 שנה (4.47%)

60K בקבועה צמודה ל-18 שנה (3.6%)

 

החזר חודשי התחלתי 2290 שח. החזר מירבי לדבריהם 2734. החזר כולל 690K

 

אופציה II:

146K בפריים ל-30 שנה (1.25%)

239K בקל"צ ל-21 שנה (4.44%)

55K בקל"צ ל-22 שנה (4.48%)

 

החזר חודשי התחלתי 2274 שח. החזר מירבי לדבריהם 2471. החזר כולל 670K

 

 

בגרייס חלקי אני מבין שהתשלום בתקופת הגרייס יהיה סביב אלף שקל ויותר. גם אם אצליח למשוך את הגרייס עד לבניה (נניח שנתיים), מדובר על חיסכון נוסף של 30-40 אלף שקל לעומת ההחזרים המוצגים בתמהילים של חברת הייעוץ.

אני לא רואה איך הסכום הזה יהיה בעל השפעה גבוהה כל כך ברגע התחלת הבניה.

 

מה עומד מאחורי המלצתך לקחת גרייס? האם זהו רק סכום החיסכון הנוסף? או שאולי ישנן השלכות נוספות שאני לא מודע אליהן. אשמח להחכים.

בעניין ההמלצה לקחת את כל הקלצ עכשיו על מקסימום הסכום לכל התקופה, מה הריבית הריאלית שניתן לדעתך לקבל על דבר כזה?

 

גם אשמח לחוות דעתך בנוגע לתמהיל של חברת הייעוץ. האם בכלל מחוברים לקרקע? יודעים משהו או שנראה לך כמו טעות?

כרגע הסטטוס הוא שאני צריך לבחור תמהיל אחד והם יעשו סבב ניגוח בין הבנקים.

[Fitch]

נסה מזלך בבנק "שלך" פעם נוספת

 

מזרחי טפחות אמרו שהם בכלל לא משחקים קרוב לריביות הנ"ל. גם מרכנתיל הוציאו את עצמם מ"המירוץ".

 

הצעה של איגוד מהיום:

134K פריים-0.8% ל25 שנים

100K משתנה צמודה 2.55% ל25 שנים

200K קל"צ 2.45% ל4 שנים