איפה מומלץ ללמוד הנדסאי בניין?

[cocAIn]

באזור המרכז?

לימודי הנדסאי בניין הם לתואר ראשון או לתעודה?

כל קבלן חייב להיות הנדסאי בניין?

 

תודה

[White-Night]

קבלן לא חייב להיות מהנדס או הנדסאי , השאלה מה אתה רוצה לעשות (אגב קבלן זה שונה ממנהל עבודה בשטח) אני פשוט לא יודע לאיזה אתה מתכוון

[cocAIn]

בוא אני אספר לך מה מעניין אותי ובטח תבין לאיזה כיוון לכוון אותי מבחינת לימודים.

אני רוצה למעשה לנסות להתעסק בייזמות של מגורים.

להציע לדייר בבית פרטי להתפנות תמורת X דירות ,להציע לקבלן X דירות על בנייה ולקחת X1 לפחות לעצמי.

עד שאני יוכל להגיע למצב שאני יכול לקנות שטחים לבד ובעתיד הרחוק במידה והכל ילך לפי התכנון אז גם לקנות וגם לבנות לבד.

[AssafO]

הנדסאי בניין - לימודי תעודה של מה"ט. העבודה ביומיום היא בעיקר מול מחשב בתכנון וחישוב חוזק של מבנים. עד כמה שזכור לי בתור הנדסאי אתה יכול גם לאשר (לחתום על) תוכניות של בניין עד 4 קומות. משך הלימודים שנתיים. אתה יכול ללמוד 5 סמסטרים ואז אתה מתמחה גם בניהול אתרי בנייה (וצריך לעבור מבחן מסויים כדי לקבל אישור להיות מנהל עבודה).

 

אני יודע שיש מסלול במכללה למנהל בראשון.

 

אסף

 

נ.ב.

אני בטח לא מחדש לך , אבל תריץ חיפוש ברשת לגבי תמ"א 38 ותמצא את הדרך הקלה להתעשר בתור יזם נדל"ן. (אם יש לך הון ראשוני כדי להתחיל כמה פרוייקטים).

[cocAIn]

אסף,אתה מתכוון לזה:

http://www.tama38.com/

?

[White-Night]

בוא אני אספר לך מה מעניין אותי ובטח תבין לאיזה כיוון לכוון אותי מבחינת לימודים.

אני רוצה למעשה לנסות להתעסק בייזמות של מגורים.

להציע לדייר בבית פרטי להתפנות תמורת X דירות ,להציע לקבלן X דירות על בנייה ולקחת X1 לפחות לעצמי.

עד שאני יוכל להגיע למצב שאני יכול לקנות שטחים לבד ובעתיד הרחוק במידה והכל ילך לפי התכנון אז גם לקנות וגם לבנות לבד.

 

אין קשר להנדסה בכלל למה שאתה מעוניין לעסוק, עדיף לך ללמוד כלכלה והנהלת עסקים מאשר הנדסה במקרה הזה .

 

אבל מה שאתה מתאר זה עניין אחר, אתה רוצה להיות אזשהו קומבינטור שזה בכלל לא קשור לעסקים אם אתה רק רוצה לגשר בין הקבלן שיבצע את העבודה והדייר בבית הפרטי שיתפנה כביכול אז מה בדיוק התפקיד שלך ??

את האמת מהשאלה הראשונה שלך לגבי "אדריכלות" הבנתי שזה רק מה שיש לך בראש ולא משהו שאתה מתעסק בו ואין לך הרבה אינפורמציה עליו .

 

במקרה שתיארת אתה יכול להיות היזם שמשלם לקבלן בשוטף ובסוף מקבל את הדירות שמגיעות לו, במקרה הזה אתה צריך גב כלכלי חזק (ולא רק כמה מאות אלפי שקלים) , במקרה הטוב הדירות ימכרו מהר ותקבל את כספך בחזרה + הרווח המיוחל , במקרה הרע הדירות לא ימכרו בכלל ואתה תצטרך לשלם עליהם ארנונה ואם לקחת הלוואה קטנה מהבנק אז איכשהו הוא יחנוק אותך בסוף ותפשוט את הרגל !

 

עסקאות קומבינציה זה לא עניין קל , בכלל זה מצריך למידה מרובה על איך לבנות ביקוש שוק, מחירים באזור ועוד מליון ואחד דברים .

 

חוץ מזה שלפי ה"הסבר" הקטן שהבאת אתה רק מבצע מימון ומקבל דירות בתמורה ששוות יותר מהמימון שלך שמניב לך את הרווח , אך במקרה הזה הרווח שלך יחסית קטן כי אתה לא הקבלן ואתה לא זה שמתעסק עם כל הקבלני משנה

 

יש לך ייזם ,

קבלן ראשי (שמפקח על כל קבלני המשנה שנמצאים בשטח)

קבלני משנה

עובדי קבלני משנה .

 

אם ברצונך לבצע עסקאות קומבינציה עם רווח/סיכון סביר, אז מתבקש ממך להיות גם קבלן ראשי כך שבידך ניהול הפרוייקט המיוחל , העלויות ישתנו כל הזמן , תמיד אבל תמיד יהיו שינויים שתירוויח מהם הקבלן בגלל קומבינות למיניהם ובכלל קבלן טוב בימים האלה הוא הקבלן שיכול להוציא הכי הרבה "עבודות נוספות" שהן לא כתובות בחוזה שלו .

 

נראה לי שסיבכתי קצת את העניין אז אולי תסביר לי קצת מה הרקע שלך, בן כמה ו בכלל האם יש גב כלכלי שיכול להחזיק פרוייקטים כאלה

[AssafO]

האתר שהעלית זה אחת מהחברות שמתעשרות בזכות התקנות.

 

בגדול זה עובד ככה:

המדינה רוצה לעודד חיזוק יסודות של מבני מגורים שנבנו לפני שנות ה 80. כדי לעודד יזמים וכדי להוריד את הנטל הכלכלי מהאזרחים, מאשרים ליזמים לבנות קומה נוספת (במבנה קיים) בתנאי שהיזם:

 

מחזק את השלד ואת היסודות

בונה מעלית בבניין (אם עדיין אין מעלית)

שיפוץ חיצוני של הבניין

שיפוץ חדר המדרגות

 

בתמורה היזם מקבל אישור לבנות קומה על הגג.

 

במצב כרגע אתה צריך אישור של כל הדיירים. בעתיד צריך רוב של 66% מהדיירים בבניין.

 

אצלי בשכונה מסתובבים כבר כמה יזמים שמחפשים לעשות כסף קל. תעשה את החישוב לבד אבל 3 פנטהאוזים (זה מה שניתן לבנות פה על הגג) שווים בסביבות ה 800-850 אלף דולר. ברחוב שלי יש כ 40 בניינים, בשכונה יש כמה מאות וכן הלאה.

 

אסף

[poli1]

אני לקראת סיום לימודים של הנדסאי בניין.

 

זה תלוי באיזה גיל אתה, יש לימודי מבוגרים שהם אחרי צבא, ויש לימודי צעירים כמוני שזה עתודה לפני הצבא.

 

התפקיד לא עוסק כל כך בחישובים הנדסיים כי זה תפקידו של המהנדס, אומנם יש נגיעה אבל זה רק בשביל התמצאות כללית.

 

יש במכללות למינהם של אורט, של עמל.. שוב תלוי בן כמה אתה.

 

אתה עוסק יותר בתכנון הבניין וניצול מירבי של מקום.

 

המקצועות שתלמד הם:

 

תכנון אדריכלי

מערכות המבנה

חישוב סטטי ותכנון הנדסי

תורת הבניה

תחיקת הבניה

הנדסה תאורית

חומרי בניה

הנדסת אנוש

שרטוט אדריכלי ממוחשב ותלת מימד

תחיקת הבניה והבטיחות

המחשה חזותית

תולדות האדריכלות והעיצוב

תורת הצבע

בנית דגמים

עיצוב ריהוט

גיאודזיה וקלימטולוגיה

 

 

אם עברת את הבחינות החיצוניות והפנימיות ועמדת בהצלחה בהגנה, תקבל דיפלומה המאפשרת לך לחתום על בניין פשוט עד 4 קומות.

 

שוב, אם אתה בצעירים בשנה וחצי אתה מסיים

אם אתה במבוגרים שנתיים וחצי.

[cocAIn]

אין קשר להנדסה בכלל למה שאתה מעוניין לעסוק, עדיף לך ללמוד כלכלה והנהלת עסקים מאשר הנדסה במקרה הזה .

 

אבל מה שאתה מתאר זה עניין אחר, אתה רוצה להיות אזשהו קומבינטור שזה בכלל לא קשור לעסקים אם אתה רק רוצה לגשר בין הקבלן שיבצע את העבודה והדייר בבית הפרטי שיתפנה כביכול אז מה בדיוק התפקיד שלך ??

את האמת מהשאלה הראשונה שלך לגבי "אדריכלות" הבנתי שזה רק מה שיש לך בראש ולא משהו שאתה מתעסק בו ואין לך הרבה אינפורמציה עליו .

 

במקרה שתיארת אתה יכול להיות היזם שמשלם לקבלן בשוטף ובסוף מקבל את הדירות שמגיעות לו, במקרה הזה אתה צריך גב כלכלי חזק (ולא רק כמה מאות אלפי שקלים) , במקרה הטוב הדירות ימכרו מהר ותקבל את כספך בחזרה + הרווח המיוחל , במקרה הרע הדירות לא ימכרו בכלל ואתה תצטרך לשלם עליהם ארנונה ואם לקחת הלוואה קטנה מהבנק אז איכשהו הוא יחנוק אותך בסוף ותפשוט את הרגל !

 

עסקאות קומבינציה זה לא עניין קל , בכלל זה מצריך למידה מרובה על איך לבנות ביקוש שוק, מחירים באזור ועוד מליון ואחד דברים .

 

חוץ מזה שלפי ה"הסבר" הקטן שהבאת אתה רק מבצע מימון ומקבל דירות בתמורה ששוות יותר מהמימון שלך שמניב לך את הרווח , אך במקרה הזה הרווח שלך יחסית קטן כי אתה לא הקבלן ואתה לא זה שמתעסק עם כל הקבלני משנה

 

יש לך ייזם ,

קבלן ראשי (שמפקח על כל קבלני המשנה שנמצאים בשטח)

קבלני משנה

עובדי קבלני משנה .

 

אם ברצונך לבצע עסקאות קומבינציה עם רווח/סיכון סביר, אז מתבקש ממך להיות גם קבלן ראשי כך שבידך ניהול הפרוייקט המיוחל , העלויות ישתנו כל הזמן , תמיד אבל תמיד יהיו שינויים שתירוויח מהם הקבלן בגלל קומבינות למיניהם ובכלל קבלן טוב בימים האלה הוא הקבלן שיכול להוציא הכי הרבה "עבודות נוספות" שהן לא כתובות בחוזה שלו .

 

נראה לי שסיבכתי קצת את העניין אז אולי תסביר לי קצת מה הרקע שלך, בן כמה ו בכלל האם יש גב כלכלי שיכול להחזיק פרוייקטים כאלה

 

דווקא לא סיבכת בכלל.כמו שאני הבנתי בעיסקת קומבינציה אפשר למצוא קבלן שפשוט תמורת X דירות סוגר איתך את החשבון ולמעשה אני לא צריך לכסות על שום הוצאות של הקבלן.או שהבנתי לא נכון?

 

האתר שהעלית זה אחת מהחברות שמתעשרות בזכות התקנות.

 

בגדול זה עובד ככה:

המדינה רוצה לעודד חיזוק יסודות של מבני מגורים שנבנו לפני שנות ה 80. כדי לעודד יזמים וכדי להוריד את הנטל הכלכלי מהאזרחים, מאשרים ליזמים לבנות קומה נוספת (במבנה קיים) בתנאי שהיזם:

 

מחזק את השלד ואת היסודות

בונה מעלית בבניין (אם עדיין אין מעלית)

שיפוץ חיצוני של הבניין

שיפוץ חדר המדרגות

 

בתמורה היזם מקבל אישור לבנות קומה על הגג.

 

במצב כרגע אתה צריך אישור של כל הדיירים. בעתיד צריך רוב של 66% מהדיירים בבניין.

 

אצלי בשכונה מסתובבים כבר כמה יזמים שמחפשים לעשות כסף קל. תעשה את החישוב לבד אבל 3 פנטהאוזים (זה מה שניתן לבנות פה על הגג) שווים בסביבות ה 800-850 אלף דולר. ברחוב שלי יש כ 40 בניינים, בשכונה יש כמה מאות וכן הלאה.

 

אסף

 

 

מה שאתה אומר שהכי משתלם מבחינתי זה לחפש בניינים שכאלה?ברגע שאני משיג את אישור הדיירים וממלא את מה שפירטת אני מקבל 100% בנייה של קומת גג בלי ועדה כלשהי?האם אני צריך להיות בעל תעודה כלשהי בשביל לבצע את השיפוצים הללו?

תודה רבה לך!

 

 

 

poli1,אני בן 24.

ידוע לך על לימודים באזור המרכז?

[AssafO]

לא חסרים בניינים שעומדים בקריטריונים של בניינים שדורשים שיפוץ כזה. למעשה רוב בנייני הדירות שנבנו על עמודים לפני שנות ה 80 עומדים בקריטריונים.

 

בשביל חיזוק השלד והיסודות תצטרך בדיקה של מומחה (בראשון, העירייה מחייבת בדיקה של מומחה מתוך רשימה שהיא מספקת ליזמים). לאחר הבדיקה אתה מגיש לעירייה את המלצת המומחה ובנוסף את התוכניות לבניין (את התוכניות לקומה הנוספת, הוספת המעלית, תוכניות לחנייה וכו'). מבחינת העבודה עצמה עדיין תצטרך לעבוד עם ארכיטקט, קבלן וחברת מעליות וכו'.

 

אם תמצא בניין שבו הרוב המוחלט של הדירות הן מושכרות אז הסיכויים שלך לקבל אישור מבעלי הדירות גדול. מבחינת עלויות ורווחים תצטרך לעשות את החישוב לבד כי מחיר (ומספר) הפנטהאוזים שתוכל לבנות בקומה הנוספת משתנה מאיזור לאיזור. בנוסף, אם תצליח לתפוס שני בניינים צמודים אז הרווח שלך יגדל.

 

אסף

[White-Night]

אם הקבלן מבצע את העבודה בשביל X דירות אז בשביל מה הוא צריך אותך ? איזה תועלת אתה מביא לו ולמה הוא צריך לשלם לך ב Y דירות ?

 

אם הכוונה היא שאתה כביכול תשכנע דיירים של בניין ישן ותביא את החתימות וההסכמה לביצוע ע"י קבלן מטעמך בתמורה לתשלום מסויים (שאינו מוגדר בדירות כי אז התשלום המבוקש גבוהה מאוד) כשהוא ממן את כל עלויות השיפוץ והבנייה אז אתה לא צריך ללמוד כלום.. ממממ.. אולי שיווק יעזור לך במקרה הזה כי כל מה שאתה צריך לעשות זה לשכנע את הדיירים ב"תועלת" של השיפוץ הזה ובשביל זה אתה לא צריך שום תעודה או תואר . (אגב במקרה הזה הקבלן הוא גם הייזם)

 

אם הכוונה היא להביא קבלן מטעמך אחרי שסיכמת עם הדיירים לשיפוץ הבניין בתמורה לגג אז אתה צריך לשלם על השיפוץ וגם על הבנייה החדשה , התשלום שלך יהיה שוטף 60 או שוטף 90 בדרך כלל ועוד יש לך עלויות חומרים וכולה, מפה נובע שאתה צריך בנק מלווה או גב כלכלי חזק כדי לספוג את העלויות האלה עד שמגיע השלב שבו הכל גמור ואתה יכול למכור את הדירות , בעצם אתה תמיד בהפסד עד שתמכור את הדירות .

 

את האמת שלא התנסיתי עם תמ"א 38 ואני לא בטוח שנתעסק עם זה בכלל, אבל תדע לך שהייזם יכול להרוויח הרבה כסף ויכול להפסיד עוד הרבה יותר, הפנטהאוזים ששויים 800 אלף דולר האלה לא תמיד שווים את ההשקעה וזה בלשום המעטה .

אני חוזר שאני לא יודע אילו דרישות יש בתמ"א 38 אבל שיפוץ בניין קומות שלם עולה דיי הרבה כסף בכלל מהתמונות ראיתי שהם גם מחליפים חזיתות חלונות , חיזוק היסודות עולה הרבה מאוד כסף, מעלית עולה (וכמובן הכל תלויי בדרישות ובמפרט שאני לא מכיר) אבל סדר גודל של 80 אלף דולר .

 

בוא נגיד שבבניין יש 12 דירות, השיפוץ הכולל של הבניין עולה 300 אלף דולר , עלות הקמת הפנטהאוזים החדשים על הגג עולה עוד 350 אלף דולר , שווי הפנטהואזים הוא 800 אלף דולר , אז בחישוב פשוט הרווחת 150 אלף דולר אבל החישוב הפשוט הזה לא נכון , כי אם ל מכרת את הדירות אז הפסדת 650 אלף דולר , אם לא מכרת את הדירות בזמן קצר הפסדת את התשואה שהכסף שהשקעת יכול להביא, כמובן שתמיד יש אפשרות לסיבוכים בבנייה שיעלו לך את העלויות וכולה .

 

עדיין לא יודע אם סיבכתי או עזרתי , בכל מקרה אתה מוזמן לשאול

[poli1]

כן באורט סינגלובסקי יש לימודי ערב באדריכלות

המורה שלי מלמד שם

מורה פגז .

[cocAIn]

אסף,מה שמוזר שאני כמעט ולא רואה בניינים שעוברים שיפוצים שכאלה בכפר סבא לפחות.כנראה שיש משהו(כסף) או משהו אחר שעוצר את היזמים.ברוב הביניינים הללו אין מקום למעלית מה עושים במקרה שאי אפשר להוסיף מעלית?

white,שדיברתי על הקבלן שיבצע את העבודה תמורת X דירות התכוונתי שהוא למעשה מבצע עבודה בשטח שאני הגעתי להסכם פינוי הבית הישן תמורות דירות בביניין החדש,מבין?

מה הכוונה תשלום שוטף 60 או 90,אתה יכול להסביר?

במה אתה עוסק?

מאיפה המחירים שציינת שזה כ650$K לשיפוץ שכזה?

פולי,אתה יכול לתת פרטים על המכללה הזאת?

[White-Night]

white

,שדיברתי על הקבלן שיבצע את העבודה תמורת X דירות התכוונתי שהוא למעשה מבצע עבודה בשטח שאני הגעתי להסכם פינוי הבית הישן תמורות דירות בביניין החדש,מבין?

אז העבודה שאתה חושב עליה היא לקשר בין ה"ייזם" והעבודה , הקבלן נבחר ע"י הייזם ולא על ידך כי אתה צריך מישהו שמוכן להשקיע את הכסף בשיפוץ ובבנייה. קבלן לא יקבל דירות בתמורה לעבודה שהוא מבצע.

 

מה הכוונה תשלום שוטף 60 או 90,אתה יכול להסביר?

בסוף כל חודש עבודה הקבלן מבצע את החישוב של כל העבודות שהוא ביצע לפי החוזה שלו ולפי המחירים שהוא הציע בחוזה שלו . המפקח מטעם הייזם בודק את הנתונים ואת החישובים ואחרי 60 יום או 90 יום (יש כאלה שוטף 30 ושוטף 120 ) אתה מקבל את סכום הכסף שאושר לך ע"י המפקח מהייזם .

 

במה אתה עוסק?

יש לנו חברה שמתעסקת בהנדסה קבלנות וייזמות

 

מאיפה המחירים שציינת שזה כ650$K לשיפוץ שכזה?

השערה בלבד .

פולי,אתה יכול לתת פרטים על המכללה הזאת?

 

 

אגב אני התחלתי את לימודיי בטכניון בהנדסה אזרחית כדי לעבוד בניהול פרוייקטים , בהתחלה כשחשבתי על זה לא אהבתי ממש אבל כשהבנתי שיש מגמות ויש מגמת "ניהול הבנייה" אמרתי שזה כנראה הכי מתאים לי , למדתי שנתיים וחצי ואחרי שכבר נמאס לי מכל התיאוריות וכל ההנדסה שלמדתי (כי רציתי את הניהול בעצם) עברתי לאוניברסיטה ללמוד כלכלה וניהול וכפי שאני רואה זה הרבה יותר טוב לתחום שבו אני עוסק ואמשיך לעסוק .

 

בהצלחה

[cocAIn]

White,את תשלום הדירות שאמרתי לך שמעתי מאדריכל תותח!