איפה מומלץ ללמוד הנדסאי בניין?

[White-Night]

White,את תשלום הדירות שאמרתי לך שמעתי מאדריכל תותח!

 

את תשלום הדירות לא תבצע עם קבלנים אלא עם ייזמים שיש להם חברת קבלנות או ייזמים קבלנים, במקרה הזה אתה רק המתווך ולא ייזם או מהנדס או קבלן .

 

אתה מוזמן לפרט, לשאול אותו על פירוט או בכלל לשאול . אני חושב שהסברתי את הטענה שבמקרה הזה אתה רק המתווך או שאני לא הבנתי את מה שכתבת .

 

אגב ה 650K$ זו עלות השיפוץ + בניית הקומה החדשה ולא רק השיפוץ .

[cocAIn]

הבנתי שגם ניתן לתת פיצוי כספי לדיירים,נהוג בתמ"א 13 לשלם לדיירים משהו?

ברמה העיקרונית אם רווח של כמה חודשים יניב 150K זה ממש לא רע!

[White-Night]

הבנתי שגם ניתן לתת פיצוי כספי לדיירים,נהוג בתמ"א 13 לשלם לדיירים משהו?

ברמה העיקרונית אם רווח של כמה חודשים יניב 150K זה ממש לא רע!

 

 

את האמת שלא התנסיתי עם תמ"א 38 ואני לא בטוח שנתעסק עם זה בכלל

 

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

 

אז בחישוב פשוט הרווחת 150 אלף דולר אבל החישוב הפשוט הזה לא נכון , כי אם ל מכרת את הדירות אז הפסדת 650 אלף דולר , אם לא מכרת את הדירות בזמן קצר הפסדת את התשואה שהכסף שהשקעת יכול להביא, כמובן שתמיד יש אפשרות לסיבוכים בבנייה שיעלו לך את העלויות וכולה .

 

נראה לי שזה מספק את התשובה

[AssafO]

למרות שאני לא עוסק בתחום, 650K נשמע לי גבוה מידי. אני לא יודע כמה יעלה לבנות את הקומה הנוספת אבל 300K לעבודות על הבניין עצמו נשמע לי כסכום מופרז.

בנוסף להתקנת המעלית ולחיזוק היסודות (שלפי מה שהבנתי מדובר בדרך כלל בהוספת קורות או חיזוקים לעמודים הקיימים ולא הרבה מעבר לכך) מדובר בהרבה קוסמטיקה לבניין.

אף אחד לא הציע להחליף את החזית של הבניין (לא את החלונות בכל מקרה). ההצעות כוללות צביעה חיצונית של הבניין והחלפה של האריחים מבחוץ.

מבחינת הפנים:

חידוש הלובי (כולל דלת, חלונות אריחים וכו')

החלפה של חדר המדרגות (כדי להכניס מעלית פשוט הורסים את חדר המדרגות הקיים ומתאימים במקומו חדר מדרגות חדש וצר יותר)

חידוש של חדר הזבל

צביעה של המקלט

חידוש הגינה לאחר השיפוצים (רוב הגינה נהפכת לחנייה אז אין הרבה מה לחדש).

 

אם אתה מצליח לתפוס כמה בניינים ברצף אז אתה מוזיל עוד יותר את העלויות.

העבודות בנייה אמורות להימשך כשנה ולא "כמה חודשים" .

 

בינתיים פה בראשון יש הרבה פליירים, פירסומים ויזמים שמסתובבים בין הבתים ומנסים להפחיד. לא יצא לי לראות בניין שהתחילו בו את העבודות למרות שהדיירים בבניין הצמוד כבר חתמו הסכם והעבודות אמורות להתחיל אצלהם בחודשים הקרובים. אותו היזם ניסה לשכנע את הדיירים אצלי בבניין אבל המשפחה שלי ביחד עם עוד 2 דיירים מתנגדים. היזם איים שיפנה לעירייה כדי שיכריזו על הבניין כמסוכן למגורים ובינתיים לא שמענו ממנו.

 

אסף

 

"הפיצוי" שמוצע לדיירים בתמ"א 38 הוא המעלית, עליית ערך הדירות ובניין חדיש יותר. אין פיצוי כספי.

[White-Night]

למרות שאני לא עוסק בתחום, 650K נשמע לי גבוה מידי. אני לא יודע כמה יעלה לבנות את הקומה הנוספת אבל 300K לעבודות על הבניין עצמו נשמע לי כסכום מופרז.

אבל אלו העלויות ואני אמחיש לך בקטנה

בנוסף להתקנת המעלית ולחיזוק היסודות (שלפי מה שהבנתי מדובר בדרך כלל בהוספת קורות או חיזוקים לעמודים הקיימים ולא הרבה מעבר לכך) מדובר בהרבה קוסמטיקה לבניין.

חיזוק יסודות עולה הרבה , הוספת קורות וחיזוקי עמודים עולים כסף .. מחירים בדיוק אני לא יודע אבל זה כבר ניתוח האתר

 

אף אחד לא הציע להחליף את החזית של הבניין (לא את החלונות בכל מקרה). ההצעות כוללות צביעה חיצונית של הבניין והחלפה של האריחים מבחוץ.

מבחינת הפנים:

חידוש הלובי (כולל דלת, חלונות אריחים וכו')

החלפה של חדר המדרגות (כדי להכניס מעלית פשוט הורסים את חדר המדרגות הקיים ומתאימים במקומו חדר מדרגות חדש וצר יותר)

חידוש של חדר הזבל

צביעה של המקלט

חידוש הגינה לאחר השיפוצים (רוב הגינה נהפכת לחנייה אז אין הרבה מה לחדש).

 

וזה נראה לך לא יעלה הרבה כסף ??

 

אם אתה מצליח לתפוס כמה בניינים ברצף אז אתה מוזיל עוד יותר את העלויות.

העבודות בנייה אמורות להימשך כשנה ולא "כמה חודשים" .

 

זה בטוח שאם תתפוס כמה ביניינים ברצף זה יוזיל לך עלויות

 

בינתיים פה בראשון יש הרבה פליירים, פירסומים ויזמים שמסתובבים בין הבתים ומנסים להפחיד. לא יצא לי לראות בניין שהתחילו בו את העבודות למרות שהדיירים בבניין הצמוד כבר חתמו הסכם והעבודות אמורות להתחיל אצלהם בחודשים הקרובים. אותו היזם ניסה לשכנע את הדיירים אצלי בבניין אבל המשפחה שלי ביחד עם עוד 2 דיירים מתנגדים. היזם איים שיפנה לעירייה כדי שיכריזו על הבניין כמסוכן למגורים ובינתיים לא שמענו ממנו.

 

וגם לא תשמעו ממנו, ועצם העובדה שעדיין לא התחילו בעבודה על אף בניין אולי מעידה על משהו לא ??

 

 

 

"הפיצוי" שמוצע לדיירים בתמ"א 38 הוא המעלית, עליית ערך הדירות ובניין חדיש יותר. אין פיצוי כספי.

 

טוב אז בינתיים אגיד לך מה אתה עלול לשכוח בעלויות , הכוונה אם רוצים לעבוד כמו שצריך :

 

הוצאות אתר - הקמה

 

דרכי גישה -(כללית ע"י קבלן עפר) תוספת בלבד

גידור הקמה\אחזקה +פרוק

מערכת חשמל - גנרטור

מערכת מים

משרדי החברה

מחסן החברה- כלול

משרדי אתר - פיקוח

שילוט

מנוף ,הקמה + פירוק

מעלית ,הקמה + פירוק

 

הוצאות אתר - כ"א

מנהל אתר

מהנדס ומנהל עבודה

מהנדס לוחות זמנים

מנהל עבודה

עוזר מנהל עבודה , לעבודות לילה בתנאי מבצע

מודד + עוזר (כולל לע.עפר).

חשב כמויות

ספק\מחסנאי

שמירה ,

מפעיל ציוד ,

רכב

 

הוצאות אתר - הפעלה שוטפת

 

מנוף/טרקטור אחזקה + ביטוח

פינוי פסולת

ציוד קטן + בטיחות

מים

חשמל

טלפון

מסעדה

אוכל לפועלים

דירות

טיסות

שרותים כימיים

שונות

----------------------------------------------

 

עכשיו את העלויות שאתה יכול לדמיין ולכתוב פה אחרי קיצוצים רבים כי כפי שכרגע הבנתי ממך (כל הקטע של האיום וכולה) אז זה נשמע יותר כמו עבודה חאפרית אבל בכל זאת עלויות עלויות עלויות .

 

בוא נגיד שהעבודה הכי חאפרית שיש, אתה אומר לי שנה נכון ??

אתה מחוייב במהנדס ומנהל עבודה בשטח ,

עלות כל אחד מהם הוא 12 אלף שקל בחודש אפילו נעגל למה לסבך 10 אלפים שקל לשניהם (המהנדס יעבוד כחשב כמויות וכל מה שרק תרצה באתר )

12 * 2 = 24 אלף לחודש

24* 12 חודש = 288 אלף שקל לשנת העבודה הזו , עוד לא דיברנו על שום ציוד שום עובדים כלום !

מחסנאי ושומר אתה לא חייב ?

 

מעלית לבד תעלה עוד 300 אלף שקל במקרה הטוב , כבר הגענו ל 600 אלף שקל ועוד לא דיברנו על חומרים עובדים ציוד או כל דבר אחר . עדיין נראה לך ש 350 אלף דולר זה מחיר מוגזם ??

 

חוץ מזה אתה כמובן כקבלן ראשי חייב להוסיף עוד עלויות שהן קצת קשות יותר לחישוב קטן אז אני פשוט אזכיר

 

ערבויות

ביול

בדיקות

ביטוח

 

שזה יוצא בערך כ 2% מסדר גודל של העבודה (אני עדיין מדבר בכללי) אם מדובר ב 2 מליון שקל (שזה 460 אלף דולר ) אז הסכום הוא עוד 40 אלף שקל

 

תוספת למימון של הפרוייקט ( כי אתה תקבל תשלום שוטף) והנה כבר עברת את ה 350 אלף דולר בקלי קלות .

 

בקשר לפנטהאוזים אני לא איכנס לעובי הקורה אלא פשוט אעשה חישוב חאפרי לסדר גודל .

 

בוא נגיד שהשטח הכולל לבנייה שאתה מקבל הוא 400 מ"ר

אמרת לי 850 אלף דולר מחיר הפנטהאויזים מה שמעיד על איכות עבודה גבוהה ,

עלות כוללת של מ"ר אחד בנייה באיכות גבוהה נע בין 650$ ל 900$ , בוא נקח משהו באמצע איכשהו 750$

 

750$ * 400 מ"ר = 300,000$ (בחיי שיצא במקרה )

 

וזה סתם חישוב חאפרי .

 

לא כל מה שנראה פשוט הוא באמת פשוט אחרת כל הישראלים יעבדו בעבודה כזו

[cocAIn]

תודה רבה לכולכם.עניתם על הכל בצורה היסודית ביותר.

אבל עדיין לא עניתם לי,מה קורה במידה ויש כבר מעלית בבניין?

[AssafO]

אם כבר יש מעלית בבניין אז צריך רק לבצע את חיזוק היסודות כדי לקבל אישור לבנות קומה נוספת.

 

אביר לבן- תודה על התשובה המפורטת, למדתי הרבה (האמת שחשבתי שהעניין הרבה יותר פשוט אבל טעיתי).

 

אסף

[cocAIn]

 

אביר לבן

אסף

 

סלח לי חברי אבל זה לילה לבן ולא אביר לבן

[AssafO]

צודק

טעות שלי

[White-Night]

אביר לבן ועוד מעט תקראו לי סינדרלה

 

בכל מקרה לא תמיד עושים חישוב כזה, הקטע הקשה ביותר בכל התהליך זה תמחור העלויות ו/או הכנת מכרזים , כל פאשלה קטנה יכול לעלות לך ביוקר כי אתה כבר חתום כך שיהיה לך קשה מאוד להתווכח על מחירים אחרי החתימה .

 

העלויות למרות שלפעמים ישמעו "דמוניים" אבל אם תחשב את זה נכון אז תמצא שהכל עולה כסף , מי שלא מחשב כמו שצריך מקבל על הראש ויש כאלה שאני פשוט לא יודע איך מחשבים את העלויות (כנראה גונבים, עובדי שטחים לא חוקיים או כל דבר אחר שיכול להוזיל עלויות )

אני לא טוען שכל מי שמציע מחיר נמוך בהרבה עושה את זה אלא יש קבלנים גדולים שפשוט רוצים להתגלגל ( כסף נכנס כסף יוצא וכך הבנק לא יעשה להם בעיות ולא יגביל אותם) - כבר כמה שנים שהרבה קבלנים עושים את זה בתקווה לתקופה יותר טובה .

בשנה האחרונה חל שיפור אך השוק עדיין מאוד קשה .

 

סתם דוגמא שממש עלתה לי על העצבים האמת היה איזה מכרז שהגשנו למט"ש בחיטין (תחת סמכות עיריית טברייה אך המימון לא מהם - מסוכן לעבוד עם עריות ) אומדן הפרוייקט היה 13 מליון שקל וסיווגים גבוהים , 6 קבלנים הגישו לעבודה , מאוד רצינו לקבל את העבודה הזו וקיצצנו מאוד ברווח ובעלויות (כי זה דיי קרוב לאזור שלנו) וכולה .

הגענו ל 12,135,000 שקל הצעה , עוד שני קבלנים היו אחרים בסכומים זעירים ביותר של כמה עשרות אלפי שקלים ! אך היה איזה קבלן שהציע 10,270,000 שקל , אחרי זה ידענו שהוא "מתאבד סדרתי" ובכלל לא היינו צריכים להשקיע בהכנת המכרז חוץ מזה שלא היה לא סיווגים אך עדיין קבלו אותו (רצינו ללכת לבית משפט אבל אבי וויתר ואמר לי שאם כבר מההתחלה בתי משפט אני בכלל לא מעוניין בעבודה , אבל איך הוא הגיע לסכום שהוא 2 מליון שקל מתחת להצעה הנמוכה ביותר אחריו אני עדיין לא ממש מבין אלא שהוא רק רוצה להתגלגל איכשהו כי ההפרש הוא דיי עצום .

 

סך הכל יצאני בהפסד של עבודה חודש שלם להכנת המכרז אבל בחיים לא היינו יורדים להצעה כזו וכנראה שגם הקבלן ההוא יצא בהפסד .

 

סתם לידע כללי כיום בשוק בעבודות קבלנות (אני לא מדבר על עבודות פרטיות ששם הסיכון גבוהה לאי קבלת תשלום בכלל ) עומד על סדר גודל 6-10% ולא יותר .

 

עריכה : נזכרתי שאני לא מודע לדרישות התמ"א 38 כך שאין לי תשובה לגבי המעלית אך דומני שרוב בנייני המגורים שנבנו לפני 1980 אין בהן מעליות

[razmel]

אבל עדיין לא עניתם לי,מה קורה במידה ויש כבר מעלית בבניין?

אתה היזם במקרה הזה.

אתה צריך להיות אטרקטיבי לדיירים שאתה פונה אליהם.

אם בבנין מסויים יש מעלית, יש לך הרבה פחות להציע להם.

לכן - חפש בניינים ללא מעלית, שבהם קל להוסיף מעלית (עם פיר קיים וללא צורך בהריסת חדר המדרגות), בהם עדיין ההצעה שלך אטרקטיבית לדיירים, אבל אינה יקרה מידי עבורך.

כדאי גם ללמוד את עניין החניה (אתה מוסיף דיירים לבניין ללא הוספת חניות).

[AssafO]

הפתרון לעניין החנייה (כפי שהוצע לנו) הוא הריסת רוב הגינה והוספת (לפחות) 3 מקומות חנייה מתחת לעמודי הבניין (לפחות 1 לכל יחידה שבונים ואם נותרים חניות חדשות פנויות אז זה מתחלק בין הדיירים הקיימים).

רוב הבניינים על עמודים שנבנו בשנים האלה הם די זהים ואני מניח שהפיתרון די זהה בכל המקרים.

 

ד"א, ישנם שכונות שלמות שבהן יש מבני "בלוקים" , הכוונה למבנים בעלי 3 קומות (בד"כ) עם מספר כניסות. הפיתרון לבניינים האלה הוא הריסה ובנייה מחדש. שם אני מניח שחישוב העלות והרווח שונה לגמרי.

 

אסף

[nitch]

גם במקרה בו יש מעלית בבנין, היא לרוב לא מגיעה לגג, ובמקרה כזה, אם זה אפשרי בכלל, צריך להוסיף לה קומה. זה אומר, להרוס את חדר המכונות, להאריך את הפיר, ציוד מכני חדש שיכול לעמוד בעומס הנוסף וכד'.

אמרו את זה כבר, אבל אני אחזור על זה בשביל לחדד. אם אין לך משהו יחודי להציע לדיירים, הם לא יתנו לך כלום. בדרך כלל התמורה שמציע היזם היא בכך שהוא עושה את כל הריצות, ולוקח על עצמו את הסיכון הכלכלי בכך שהוא מעמיד מימון למהלך הפרוייקט.

סיפור קטן, לפני שנים רבות, גרתי עם הורי בבניין משותף בן 4 קומות ו16 דירות שנבנה בשנות השבעים, ללא מעלית. הבניין נמצא במקום מעולה בעיר בה הוא ממוקם, והוא מטופח ומשופץ. לא מזמן הגיע יזם, הציע לבנות 2 פנטהאוזים על הגג, ותמורתם לבנות מעלית, להוסיף חדר בטחון לכל דירה, לבנות מרפסות לכל הדירות ולבנות לובי חדש לבניין.

בגלל מבנה הבניין, לא ניתן היה לבצע שינוי בחדר המדרגות כך שתיכנס שם מעלית, והיה צורך לקחת שטח מהמטבחים של 8 מהדירות (שטח אשר הן תקבלנה חזרה בתוספת הבניה), דבר שמן הסתם היה גורם לאי נוחות גדולה לדיירים של אותן הדירות.

משפחה אחת לא הסכימה לפרוייקט אם לא ימומן לה שכר דירה של דירה חלופית לכל מהלכו. היזם החליט שזה לא שווה לו והלך.

 

בכל אופן, כמו בכל עסק, אם אין לך ערך מוסף, הסיכויים שלך להצליח קטנים מאוד.

[cocAIn]

בשביל להיות מנהל עבודה איזה קורסים אני צריך לעבור?