החלפת דירה לגדולה יותר במיקום טוב יותר ללא הון עצמי

[nitch]

מי שהצליח להכניס לישראלים לראש ששכר דירה = פח הוא גאון שיווקי או מהפנט מומחה.

נשגב מבינתי איך רעיון כל כך שגוי קנה לעצמו אחיזה כה חזקה בציבור.

[Freak_Miky]

מה ההכנסה החודשית שלך?

יש לך "קביעות" במקום העבודה? אחרי לימודים אקדמאיים? לפני? מתכוון ללמוד?

 

כ-7000 ש"ח נטו, ללא קביעות (עובד 3 שנים בחברה), כרגע לא מתכוון ללמוד.

 

אמא שלי כמובן גם תשתתף קצת בתשלומים.

[sperial]

[פנדוב - חלק מהשמרנות שלי נובעת מהגיל ומהיכולת שלי להיות שמרני. וכמובן החינוך הייקי שקיבלתי מהורי (וגם אשתי מההורים המרוקאיים שלה) - התחייבות למינימום חובות והתאמת רמת החיים ליכולת הכלכלית.

להגיד שבעבר לא עשיתי מהלכים יותר הרפתקניים - בהחלט שעשיתי. אבל עדיין בידיעה שיש לי גיבוי מבחינה זו שמקצוע ועבודה יש לאשתי ולי, אופק התקדמות יש, גם אם הכיוון המדוייק עדיין לא סגור, ויש במשפחה שתי משכורות - ושהתשלומים החודשיים להחזר הלואות יחד עם ההוצאות השוטפות לא יגרמו לי לצבירת חובות בלתי נשלטת, גם במחיר ויתור על איכות החיים בנושאים מסויימים, למשל החזקת רכב בודד משך מספר שנים והסתמכות על תח"צ, אפילו לנסיעות בין עירוניות.

העניין הוא שעלויות הדיור כיום, יחסית לשכר, הרבה יותר גבוהות מאשר היו לפני 15-25 שנה, כאשר עמדתי בפני רכישת דירות שיתאימו למשפחה המתרחבת. אני לא יודע מה אמליץ לבנים שלי לעשות כאשר יגיעו לפרקם וירצו עזוב את הבית בעוד כמה שנים. היכולת שלי לתמוך בהם תהיה מוגבלת, ויש רק כלי אחד שאני מתחייב עליו - סיוע ברכישת השכלה שתאפשר להם להתפרנס בעתיד.

[liorwohl]

אני מתחיל להבין את העניין ששכירות עולה כמו הריבית של משכנתא לפעמים. אבל תמיד בחישובים האלה תמיד בונים על זה שהכסף בבנק הרוויח מהשקעה כלשהיא. אם מורידים את זה, עדיין שכירות משתלמת?

 

יש נקודת איזון שבה לשכור דירה לX שנים ואז לקנות דירה ב100% הון עצמי שנחסך בזמן הזה, לעומת לקנות דירה במשכנתא סטנדרטית לאורך אותם X שנים, יצאו באותו המחיר בסופו של דבר. יש דיי הרבה משתנים, אני אשמח לדעת מה הנקודה הזאת בערך. נגיד לדירה ב900 אלף עם הון עצמי 350 אלף (?) או דירה בשכירות 3500 שקל.

[Freak_Miky]

להשכיר דירה בעפולה שתתאים לצרכים שלי יעלה היום לא פחות מ-3500 ש"ח.

[[פנדוב]

ספריאל, ידוע. כשכתבתי שמרנות בהתנהלות פיננסית התכוונתי לטובה, כמובן. לגבי דיור אתה צודק וזו לא הבעיה היחידה.

ניטש, טענת טיעון מאוד חד משמעי, אך אם תרצה לסייע למיקי ואחרים, תצטרך גם להסביר הרציונל מאחוריו.

[blackice]

נשגב מבינתי איך רעיון כל כך שגוי קנה לעצמו אחיזה כה חזקה בציבור.

 

פשוט. אנשים יודעים שבסוף התקופה יהיה להם משהו ביד (גם אם לא ידוע מה השווי שלו).

לעומת זאת, בשכירות, אתה גם הוצאת כסף וגם אין משהו להשאיר לילדים שיריבו עליו...

[nitch]

להלן פוסט שלי מלפני שלושה ימים משרשור שכן של עוד עלם שרוצה לרכוש דירה בניגוד להגיון שמכתיבה המציאות הכלכלית שלו:

 

שכירות היא לא זריקת כסף לפח בהתבוננות כלכלית, אלא צריך להשוות אותה לעלות המלאה של בעלות על דירה.

עלות כלכלית של בעלות על דירה מורכבת מהסעיפים הבאים (ולא רק):

הפסד תשואה על ההון שמושקע בדירה

עלויות מימון - כמה אתה משלם על ריבית המשכנתא

עלויות אחזקה שנופלות עליך ולא על המשכיר

חוסר גמישות. אם קיבלת עבודה במקום אחר, קשה יותר לעבור. אם עוברים שכנים זוועה לבניין, נדפקת.

 

כשעושים את החשבון הזה לעיתים מגלים ששכירות עדיפה בהרבה. לטובת בעלות על דירה יאמר שיש לך יותר בטחון בזה שלא תיאלץ לעבור דירה, ויכולת להתאים אותה לצרכיך.

 

פשוט. אנשים יודעים שבסוף התקופה יהיה להם משהו ביד (גם אם לא ידוע מה השווי שלו).

לעומת זאת, בשכירות, אתה גם הוצאת כסף וגם אין משהו להשאיר לילדים שיריבו עליו...

מה שאנשים לא מבינים זה במקרים רבים ההוצאות שלהם על דירה בבעלות גבוהות משמעותית מההוצאה על שכר דירה. את ההפרש הם יכולים להשאיר לילדים שלא יריבו עליו בצורת נכסים שקל יותר לחלק.

 

אני לא אומר שקניית דירה לא משתלמת אף פעם, אלא שהתנאים בשוק משתנים ואיתם שיווי המשקל בין רכישה לשכירות. כיום שיווי המשקל מראה בבירור על עדיפות של השכירות, במיוחד לאנשים עם הון עצמי נמוך.

[Freak_Miky]

איזה מסלול משכנתא עדיף לקחת ל-350,000 ש"ח? בטפחות הציעו לי חילוק ל-3 מסלולים שונים, לא התעמקתי בריביות.

 

אחת הריביות ל-120,000 ש"ח הייתה P-0.25% ואני מבין שזו לא הצעה טובה, מקבלים היום P-0.95%, אני צודק?

 

אגב, בטפחות קיבלתי תשובה לאישור עקרוני תוך שעה. מחכה כבר מספר ימים לתשובה מדיסקונט (הבנק שלי) והפועלים.

[sperial]

אין "מסלול משכנתא עדיף"

יש "מסלול עדיף לפריק-מיקי היום בשעה 5 אחה"צ".

המסלול - או התמהיל - צריך להתאים להיקף המשכנתא הנדרשת, ולצפי, כושר ההחזר שלך, אשר עשוי להשתנות.

ההצעות עשויות להשתנות מרגע לרגע, תלוי באחוז ההלואה מתוך ערך הנכס, משך ההלואה, ההכנסות המוכחות שלך, ולא פחות חשוב - כוח המיקוח שלך הוא בעל חשיבות רבה.

[Freak_Miky]

אם הדירה שווה 700,000 ש"ח ואני מבקש 350,000 ש"ח למשכנתא אז מדובר ב-50% מערך הדירה, שזה לא הרבה אני צודק?

 

על מה בדיוק אני אמור להתמקח? מחיפוש קצר בגוגל הגעתי לאתר זה בו אנשים כותבים איזו משכנתא קיבלו.

 

ריבית קבועה לא צמודה יוצא 4% בממוצע ונראה לי הכי בטוח, לא ככה?

[sperial]

עד כאן. אני יכול לספר מניסיוני, ובפעם האחרונה שלחקתי משכנתא היה מדובר במשכנתא לטווח קצר על חלק קטן יחסית מערך הנכס, כך שאי אפשר להסיק מנסיון זה למצבך. אתה ציינת רק את ערך הנכס והיקף המשכנתא, אבל גם להכנסות שלך יש תפקיד בקביעת הריבית. יש הבדל גדול בין מי שההחזר החודשי שלו הוא 30% מהנטו לבין מי שמשלם 15% מהנטו. כמוכן - ככל שמשך ההחזר מתארך הריבית בדלה.

בנסוף לתשלום החודשי להחזר ההלוואה יש לך עוד הוצאה חודשית משמעותית - ביטוח הנכס וביטוח החיים שלך (ושל כל מי ששותף ללקיחת ההלואה). אישית אני ממליץ לך לרכוש ביטוח על כל ערך המבנה וגם ביטוח תכולה, כיון שביטוח בגובה ההלואה בלבד נותן כיסוי מוגבל מאד שאיו כולל דווקא את הסעיפים היותר חשובים בביטוח דירה. הוועץ בסוכן הביטוח שלך. מחיר ביטוח החיים תלוי בגבה המשכנתא וכן בגילת ובמצבך הבריאותי.

[Freak_Miky]

 

 

 

החישוב הנ"ל מתאים למציאות? למה סכום התשלום החודשי יורד בכל חודש?

[sperial]

כיון שהחישוב נעשה בשיטת קרן שווה אילו היית בוחר בשיטת שפיצר התשלום החודשי היה נשאר קבוע (בדוגמא שלך זה קיים ברכיב הריבית המשתנה).

שים לב לשני סיכונים גדולים בתמהיל שלך:

1. מסלול ריבית משתנה - אטרקטיבי היום, עלול להיות יקר בעוד כמה שנים.

2. הצמדה למדד. לא צריך להוסיף.

כדאי מאוד לבדוק מסלולי ריבית קבועה לא צמודה. תהיה יותר גבוהה מהצמודה, אבל מצד שני אין בה סיכון של עלית התשלום עם עלית המדד. ולא יעזור כלום - המדד יעלה, ואי אפשר לנחש בכמה בטווח של 25 שנה. כנ"ל לגבי מסלול ריבית משתנה.

[Freak_Miky]

האמת שלא הייתה אפשרות כזו במחשבון של טפחות באינטרנט.

 

אני חייב להשתמש בתמהיל מסלולים? אי אפשר שזה יהיה ריבית קבוע לא צמודה לכל הסכום?