החלפת דירה לגדולה יותר במיקום טוב יותר ללא הון עצמי

[Freak_Miky]

שלום לכולם, קראתי את שני השרשורים כאן בפורום מהחודש האחרון ואשמח גם לקבל ייעוץ ועזרה מחכמי הקהילה.

 

אני, אמא ואחי הקטן גרים בדירת 3 חדרים שלא במרכז העיר, במיקום לא-מי-יודע מה; אני חושש שהמצב עלול להתדרדר מבחינת האוכלוסיה סביב, כמו כן אחי כבר בן 10 ורצוי שיקבל חדר משלו מה שלא אפשרי בדירה הנוכחית. הדירה הנוכחית שווה כ-350,000 ש"ח ואת המשכנתא אמא שלי סגרה לפני מספר חודשים. מתווך נחמד שהגיע אלינו כבר הספיק להביא קונה וטוען שכבר רוצים לסגור עסקה, מה שהפתיע אותי בתור התחלה.

 

הרעיון הוא למצוא דירת 4 חדרים חדשה יותר, במיקום איכותי ונוח יותר (באותה העיר כמובן). אמא שלי לא כל כך עובדת ולכן המשכנתא תהיה על שמי במידה ואקבל אחת כזו כמובן. בנוסף לכל אין לנו הון עצמי גדול מלבד סכום כסף בחשבון שלא הייתי רוצה להשתמש בו (מבחינתי זו נקודת ה-0 שלי בחשבון נכון לרגע זה).

 

בדקתי פרוייקטים באזור חדש יחסית (בין מרכז העיר למיקום שלי הנוכחי) ודירות 4-5 חדרים יעלו בין 830,000 ל-950,000 ש"ח, ראיתי מספר דירות לדוגמא ולא התלהבתי (חדרים קטנים יחסית), כמו כן ברור לי שהסכום הסופי אחרי הבנייה (מה שגם לא מתאים לנו לחכות שנתיים במקרה הטוב) יהיה גבוהה יותר ולכן מדובר בסיכון וגם סביר להניח שלא אקבל משכנתא לסכומים כאלה.

 

הכיוון נכון לרגע זה הוא למצוא דירה משומשת ולא ישנה מדי, חשוב שתהיה מרפסת או גינה ורצוי גם חניה. הסכום שנראה לי הגיוני בשבילי נע בין 650,000 ל-750,000 ש"ח. כלומר נצא מנקודת הנחה שההון העצמי הוא הדירה הנוכחית והמשכנתא בעצם עד 400,000 ש"ח, זאת אומרת ל-20 שנה החזר של כ-2400 ש"ח.

 

אשמח לשמוע הערות ועצות עד כאן - אחרת הפוסט שלי לא יגמר.

[rgunv]

האם יש סיבה מיוחדת שבגללה אתה מסתיר את שם העיר ?

קשה להמליץ על נדל״ן מבלי לדעת את איזור המגורים.

מה יקרה כאשר תתחתן ? כבר תהיה לך משכנתא על שימך (שככול הנראה אתה גם עוזר לשלם).

[blackice]

אתה עומד בדיוק על הגבול של לקיחת המשכנתא למחיר הדירה, מה שלא ממש מספיק.

כשרוכשים דירה, יש לקחת בחשבון עוד הוצאות של כ- 10-20% מערך הדירה. (עו"ד, מיסים למיניהם, ואולי "יישור קו" לדירה.)

אתה כרגע עומד על 60% משכנתא ואתה יכול להיתקע עם תזרים מזומנים.

עוד דבר חשוב לגבי משכנתא. התשלום החודשי גדל כל חודש ויש סיכוי מאוד גדול שאחרי לא הרבה שנים הסכום יגדל ב- 1000 ש"ח, מה שאומר שצריכה להיות הכנסה בהתאם.

הייתי ממליץ להיכנס לאחד הבנקים ולשאול שם על משכנתא. כמה אתה יכול לקבל, ריביות וכד'. שם גם יוכלו להגיד לך כמה יעלה התשלום בכל שנה.

[Night Driver]

אם ביקשתם 350 וכבר לוחצים לסגור זה אומר שביקשתם מעט מידי.

 

לגבי משכנתא, אם רשמת משכנתא על שמך זה אומר שאתה מאבד את כל הזכאות שלך (שהיום היא ממש לא משהו אבל לך תדע מה יהיה מחר).

 

יש את האופציה לעבור לדירת 4 חדרים באותה השכונה ואז תצטרך להוסיף פחות מ 100K. בכל מקרה אתה מתאר מצבה שבו אתה המפרנס היחיד (ואם אחיך בן 10 אז זה לא שאתה אקדמאי או בעל הכנסה גבוהה) וזה מצב מאוד מסוכן. עוד כמה שנים כשתרצה לצאת לחיים עצמאיים עדיין תהיה עם משכנתא על הראש ולא תוכל לממן עוד דיור (בין אם שכר דירה ובין אם משכנתא נוספת).

 

באיזו עיר מדובר ובאילה שכונות?

[Freak_Miky]

עפולה, כרגע אני גר בגבעת המורה.

 

האמת היא שגר כאן שכן שמוכר כבר מעל שנה בפחות כסף, אבל הדירה שלי נראית הרבה יותר טוב (עשיתי רצפה ועוד כמה דברים).

[wil]

תשכירו את הדירה הנוכחית ושכרו דירה גדולה יותר.

ההפרש לא יהיה גדול מדי (סדר גודל של תשלום הריבית על המשכנתא שתיארת) ואם תיכנס לקשיים כלכליים תוכלו לחזור למצב הנוכחי די בקלות.

 

כשתצא לחיים עצמאיים יהיה אפשר לחזור למצב הנוכחי (כשרק אחיך הקטן גר עם ההורים) ותוכל לקחת משכנתא על דירה משלך בראש שקט (הון עצמי תתחיל לחסוך מעכשיו - אם יש לך יכולת לשלם 2400 משכנתא אז אתה יכול לשלם 1000 שקל הפרשי שכ"ד + 1400 שקל חיסכון)

[michaelbe6]

" תשכירו את הדירה הנוכחית ושכרו דירה גדולה יותר.

ההפרש לא יהיה גדול מדי (סדר גודל של תשלום הריבית על המשכנתא שתיארת) ואם תיכנס לקשיים כלכליים תוכלו לחזור למצב הנוכחי די בקלות.

 

כשתצא לחיים עצמאיים יהיה אפשר לחזור למצב הנוכחי (כשרק אחיך הקטן גר עם ההורים) ותוכל לקחת משכנתא על דירה משלך בראש שקט (הון עצמי תתחיל לחסוך מעכשיו - אם יש לך יכולת לשלם 2400 משכנתא אז אתה יכול לשלם 1000 שקל הפרשי שכ"ד + 1400 שקל חיסכון)"

 

נשמעת כאופציה יותר הגיונית למצב שאתה שואף להגיע אליו ובתנאים שאתה יכול להרשות לעצמך.

[ליין מן]

שתי התשובות הקודמות - זו ההמלצה .

 

יותר מכך , אחרי המעבר לשכונה/דירה החדשה , יהיה זמן להתרשם מהאיזור .

ובמידה והאיזור מתאים חפשו דירה לקניה בלי לחץ .

אבל שוב - הרעיון לשדרג כדאי כרגע יותר דרך שכירות .

 

אייל .

[[פנדוב]

בד"כ איני כותב בשרשורים בנושא, יש שמבינים ממני, בהרבה.

הפעם לא שאלת על סוג משכנתא אלא שאלה כללית ואני מתערב כי זו נשמעת החלטה מסוכנת. אני מבין שהכל מונח על כתפיך. יתכן שתרצה ללמוד, חלילה תפוטר, תרצה לגור עם חברה וכן הלאה. הסיכון גדול ואני מסכים עם קודמיי. זו התחייבות הנשענת על בסיס צר מדי.

[sperial]

לגבי משכנתא, אם רשמת משכנתא על שמך זה אומר שאתה מאבד את כל הזכאות שלך (שהיום היא ממש לא משהו אבל לך תדע מה יהיה מחר).

 

לא מדוייק. מה שקובע הוא אם היתה רשומה על שמו דירה. כמובן שאם נרשמה על שמו משכנתא היא על דירה שגם היא רשומה על שמו.

 

וההמלצות של ויל ומיכאל נכונות. כאשר ההכנסה לא מספקת ולא יציבה עדיף להקשר בחוזי שכירות לשנה מאשר בחוזה משכנתא ל-25.

[דני זומרשטיין]

אם תרכוש דירה לאמך על השם שלך, הדירה שתרצה לרכוש לעצמך כבר תעלה 5% יותר בגלל מס רכישה לדירה שנייה. ועוד, כמו שרשמו קודמי, יתכן ולא תקבל משכנתא נוספת לדירה שתרכוש לעצמך.

אם בכל זאת תבחר בכיוון הזה, דאג לאישור עקרוני לקבלת משכנתא בכתב טרם ביצוע מכירת דירת אמך. שלא יהיה מצב שאתה מוכר את הדירה ואין לך אפשרות לרכוש אחרת בגלל שלא קבלת משכנתא למרות שחשבת שתקבל.

ועוד, מצטרף לדעת קודמי שעדיף להשכיר את דירתכם לשוכר איכותי (בלבד) ולשכור דירה אחרת. יש לפעמים "מציאות" בדירות להשכרה, כאלה דירות שבעליהם מעדיפים למצוא שוכרים איכותיים שמשלמים בזמן, והתשלום "בטוח" , ואשר והחשוב ביותר שוכרים לטווח ארוך מאוד מאשר שכר דירה גבוה. כזו דירה ובעלי דירה אתם צריכים למצוא.

 

בברכה.

[Freak_Miky]

הכיוון כרגע הוא דירה שלא במרכז העיר, מיקום טוב יותר מהנוכחי, דירה נוחה יותר מדירות שמוצעות במרכז העיר באותם סכומי הכסף, משופצת ושמורה, סכום של כ-700,000 ש"ח כלומר משכנתא על סך 350,000 ש"ח.

 

שכירות לא בא בחשבון כי הכסף הולך לפח, אפילו לשכור חודש אחד כואב לי.

[BioS]

מה ההכנסה החודשית שלך?

יש לך "קביעות" במקום העבודה? אחרי לימודים אקדמאיים? לפני? מתכוון ללמוד?

[sperial]

שכירות לא בא בחשבון כי הכסף הולך לפח, אפילו לשכור חודש אחד כואב לי.

 

באותה מידה הריבית על המשכנתא הולכת לפח. ועם כל הכבוד לתחושת הביטחון בבעלות על דירה עד גמר תשלום המשכנתא מדובר באשלייה של ביטחון, ובריבית על המשכנתא בתוספת שכר דירה על הדירה הקיימת תוכל לשכור דירה נוחה יותר לטווח ארוך, ואם המצב הכלכלי מחמיר - לחזור לדירה קיימת עם גמר חוזי השכירות.

[[פנדוב]

מיקי, מבין את תפיסתך. יחד עם זאת, אחד הדברים שלמדתי כאן על ספריאל- עד כמה הוא מחושב ושמרן בהחלטות כלכליות.יש משקל ומחשבה זהירה מאחורי טיעוניו כאן. הוא מציע גמישות ולא כבילה לדרך אחת, אולי מסוכנת. חשוב לבחון החלטה מכל צדדיה גם בנגוד לתפישות ראשוניות "מובנות מאליהן".