מה זה השטות הזו מס שבח?

[יגאל]

שלום,

יש לי שאלה פשוטה למדי למי שמכיר את הנושא.

 

לפני שנה וחצי בדיוק קניתי דירה לא חדשה וראשונה ב1.2 מליון שקל. בדירה הושקעו 150 אלף שקלים בשיפוץ וכרגע אני שוקל את האופציה להחליף אותה בדירה אחרת.

הדירה אמורה להיות שווה היום כ1.5 מליון שקל לפי 2 מתווכחים שונים שנתנו לפי הגדרתם "מחיר ריאלי למכירה".

 

השאלה היא כזו - האם אני הולך לשלם מס על ההפרש הזה של ה300 אלף שקלים?

אם כן, כיצד מחושב?

והאם שמעתי נכון שיש פטור מהעסק הזה רק אם עוברות 5 שנים מיום הקנייה?

 

 

תודה רבה לעונים!

[Oshri]

אם אני זוכר נכון בהנחה שהתגוררת בדירה שנה וחצי, ולא מכרת שום נכס מקרקעין בארבע השנים שקדמו

למכירה, אתה פטור ממס שבח.

בעקרון הפטור מוענק כל ארבע שנים. כלומר כל 4 שנים אתה יכול למכור דירה אחת ללא מס שבח.

[sperial]

הפטור של כל 4 שנים הוא המוכר ביותר, אבל יש עוד כמה פטורים. נכון להיום (ועת תאריך כלשהו במאי 2013) קיימת "הוראת שעה" הפוטרת ממס שבח מחכרת עד 3 דירות ב-4 שנים, בתנאי שמחיר כל דירה לא עולה על 2.2 מיליון ש"ח.

מכן מקום - אני ממליץ לך לפנות לעורך הדין אשר ייצג אותך בעסקת המכירה, הוא גם אחראי לנושא שומת מס שבח.

עוד הלצה קטנה - אל תסמוך על המתווכים לבי ה"ערך הריאלי" של הדירה - יש להם אינטרסים שונים ומשונים, שאינם בהכרח זהים לאינטרסים שלך. כדי לקבל אומדן כלשהו נסה לבדוק ב"מחירון הדירות" באתר יד 2 ובאתר רשות המיסים

[Smiro]

אגב, זה שהמתווכים אמרו לך שזה מחיר ריאלי זה לא אומר שזה שווי הנכס. שווי יכול לבדוק שמאי אך גם שם זה לא תמיד משקף מציאות. תנסה לעשות בדיקה בסביבת הדירה אילו דירות נמכרו, מתי, בכמה ומה היה מצבן בהשוואה לדירתך.

[שמר]

http://www.lawtax.co.il/Pr55mspd.htm

[Tamir2312]

נסה להעזר באתר הזה

הוא נותן מחירים שנמכרו בפועל

אם כי לא תמיד בדיוק נכון.

[sperial]

בדקתי באתר את עסקאות הקניה והמכירה שביצעתי לפני 2-3 חודשים והפרטים נכונים.

[D.liven]

בכל מקרה לקראת המכירה, תבקש מעורך הדין שלך שיבצע שומת מס שבח לדירה, שכן מהנתונים שזרקת לנו ייתכן ואתה נמצא בהפסד הון.

[sperial]

אני מסופק אם מדובר בהפסד - לא היתה בשנה וחצי האחרונות אינפלציה של 10%.

מעבר לכך - המס מחושב על ההפרש בין מחחיר המכירה לבין מחיר הקניה (מתוקן למדד, אני חושב שמדד המחירים לצרכן אבל לא בטוח אם לא מדד אחר) - בלי להתחשב בהשקעות בדירה.

בנוסף - ברכישת דירה אחרת תשלם מס רכישה.

[D.liven]

Sperial, עצתך היא שלא לבקש מעורך הדין לבצע שומה?

 

 

אני לא יודע מה הרקע המקצועי שלך, אבל לשם הגילוי הנאות, עסקתי כעורך דין בתחום הנדל"ן. במהלך עבודתי נתקלתי בלא מעט עורכי דין שאינם בקיאים מספיק בדקויות בתחום הנדל"ן. בהעדר הידע / תשומת הלב לפרטים הנכונים, יש נטייה לנצל מיידית פטורים שונים ומשונים, מקום שבו 5 דקות של חישוב שומה היו יכולות להבהיר שאין צורך בניצול הפטור. לפיכך, אם האדון מתכוון למכור (ואנחנו לא יודעים מה מכלול ההוצאות שלו או אפילו, מה יהיה מחיר המכירה בפועל. מה גם שעל אף שלא מדובר על 10%, היתה אינפלציה בשנה וחצי האחרונות) שישים לב אם עורך הדין ביצע שומה או סימן אוטומטית "בקשה לפטור לפי סעיף XYZ". שומת מס היא חלק מעבודת עורך הדין בעת מכירת הדירה.

[sperial]

איני יודע אם עורך הדין חייב להכין שומה, אבל זה מקובל. כמוכן אתה חייב לדווח על העסקה לרשויות המס תוך זמן מוקצב - ועורך הדין יבצע זאת עבורך.

כיון שמדובר בעסקה שעוברת מערכת רישומים מסודרת אין לך כל דרך לחמוק מתשלום המס. רשויות המס גם עשויות לבדוק אם הסכום הרשום בדיווח סביר לעסקה לפני שהשומה מאושרת.

מכל מקום - הוועץ בעורך דין לפני שאתה מתחייב לעסקה, כיון שפרטים קטנים, אפילו ימים בודדים בתאריך חתימת החוזה, עלולים להשפיע על סכום המס שתשלם.

[elkmino]

אחד הפרמטרים שחשובים בעסקה כזו זה המימון ברכישת הדירה.

אם רוב הכסף בא ממך או משכנתא אז תיהיה בטוח שלא תשלם מס.

אם רוב המימון בא מכסף לא ברור או מתנות מהמשפחה אז סביר להניח שתשלם מס.

וזה מניסיון אישי מליפניי כעשר שנים שנידרשתי לשלם כ 30K $ מס שבח על מכירת דירה ברווח.

לאחר שהוכחתי שהמימון היה עצמי קיבלתי פטור.

[Smiro]

נסה להעזר באתר הזה

הוא נותן מחירים שנמכרו בפועל

אם כי לא תמיד בדיוק נכון.

 

נכנסתי לאתר ובדקתי לגבי דירות באיזור שלי. המחירים שהיו שם הזויים לגמרי . אולי זו טעות ואולי יש לכך סיבה אחרת אבל מהבדיקה של האיזור שלי לפחות, הנתונים לא נכונים.

[vladclar]

האם זאת הדירה היחידה שלך,לא מכרת דירה ב 18 החודשים האחרונים ולא היו לך יותר מדירה אחת ב 4 השנים האחרונות?

 

 

 

 

סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין

 

" (2) הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א, והמוכר לא מכר, במשך שמונה עשר החודשים שקדמו למכירה האמורה, דירת מגורים אחרת כאמור, בפטור ממס לפי פסקה זו, ובארבע השנים שקדמו למכירה לא הייתה לו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת כאמור;הוראה זו לא תחול על מכירת חלק בדירה שהוא פחות מ25% ממנה ועל מכירת דירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת התשנ"ז (1 בינואר 1997); "

למוכר של דירת מגורים יחידה קיים פטור כללי ממס שבח ולו הוא זכאי אחת לשנה וחצי.

 

 

 

שים לב, ציטוט הסעיף הוא לא תחליף לייעוץ משפטי אצל עו"ד , כי ישנם שינויים בנהלים ועדכונים.

[sperial]

אחד הפרמטרים שחשובים בעסקה כזו זה המימון ברכישת הדירה.

אם רוב הכסף בא ממך או משכנתא אז תיהיה בטוח שלא תשלם מס.

אם רוב המימון בא מכסף לא ברור או מתנות מהמשפחה אז סביר להניח שתשלם מס.

וזה מניסיון אישי מליפניי כעשר שנים שנידרשתי לשלם כ 30K $ מס שבח על מכירת דירה ברווח.

לאחר שהוכחתי שהמימון היה עצמי קיבלתי פטור.

 

משהו מוזר בסיפור שלך.

אני מנחש שמה שקרה היה שמישהו שכח לבקש את הפטור ממס שבח ואז המס הוטל עליך. כאשר הוכחת שאתה זכאי לפטור קיבלת פטור.

את המדינה לא מעניין מי שילם תמורת הדירה. כלומר - זה עשוי לעניין אותה מסיבות אחרות (חשדות להעלמת הכנסות וכו') אבל מבחינת מס שבח מעניין אותה רק ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה (בקיזוז הפרשי הצמדה) וקיום או העדר פטור לפי אחד הסעיפים שהוזכרו.