תוספת בניה על שטח פרטי: כמה העסק אמור לעלות עד קבלת האישור ואחריו?

[stio]

שלום רב,

 

אני גר בדירת 5 חדרים על שטח של 131 מ"ר, לא כולל מרפסת קדמית של כ- 20 מ"ר וגינה אחורית של כ- 100 מ"ר. אני מעוניין לבנות תוספת בניה לדירה על חשבון הגינה שלי (מדובר בחניה מקורה סגורה ונעולה עם קירות ותריס חשמלי של 10 מ"ר, הגינה גובלת עם הכביש). ההגדרה של הבניין עצמו הוא "בניין משותף". לא צפויה בעיה עם השכנים - זה שטח פרטי שלי ולא ציבורי.

 

אני צריך להזמין מהנדס בניין או אדריכל כדי שיכין לי תוכניות ויגיש את זה לאישור אצל הועדה, מדובר ברעיון ישן משנת 2009 שהגיע הזמן לקדם. דיברתי היום עם אדם שמתעסק בזה, שטען שלהכין תוכניות (שרטוט עם ההרחבה) יעלה 3,000 ש"ח. האם זה המחיר בשוק?! וזה לפני הזמנת מודד אם צריך... לא ביררתי אצל עוד חברות.

 

מישהו הרחיב את הדירה שלו לאחרונה ויכול לתת דגשים? למישהו יש המלצה למהנדס בניין בצפון שיכול לקחת על עצמו את כל התהליך מבלי שאני אתעסק בזה או עם התעסקות מזערית? כלומר עד קבלת ההיתר בנייה, שיעשה בעצמו את כל הסידורים (שרטוטים, מדידות, אישורים ויגיש את זה לאישור). שוב אני מדגיש שאני בונה על שטח פרטי ולא ציבורי ולא ברחוב, אז אני לא צריך את הסכמת השכנים, אולי מקס' את החתימה שלהם שזה לא מפריע להם באיזו שהיא צורה (זה לא מפריע).

 

בנוסף: כמה יעלה בערך לבנות 3 קירות וגג (גג אפשר מפרגולה. במקום קיר רביעי יהיה תריס חשמלי) על עמודים של כ- 2 מטר?

 

תודה מראש.

[razmel]

אתה צריך לגשת לועדה המקומית שלך, לארכיון תיקי בניה, לצלם את ההיתר של הבנין, ולבדוק האם נוצלו כל אחוזי הבניה.

אני משער ש99.99% שזה הענין.

כלומר - שכח מזה. אין לך עוד אחוזי בניה לבנות בבנין, לא משנה שזה בשטח שלך.

 

אם יש אחוזי בניה שלא נוצלו - וכל השכנים, למרות שהאחוזים הללו שייכים גם להם, יחתמו שאין להם התנגדות, ואף אחד לא ישאל למה אתה מקבל את זה, ולא הוא במרפסת שלו - תוכל לבקש תכנית שינויים עם תוספת הבניה הזו.

במקרה כזה זו תכנית שינויים לבנין כולו, ואם נעשו בו שינויים על ידי שכנים נוספים ייתכן ותדרש לתת להם תוקף.

 

עלויות - מודד למפה טופוגרפית - כאלפיים ש״ח.

מהנדס / אדריכל - עוד אלפי שקלים. באמת שאין מחיר לזה, וכל מקרה לגופו.

מבחינת האדריכל - זה תיק בירוקרטי שייתקע ולא ייצא לפועל לעולם, שיתזז אותו עד אז וידרוש אנרגיה כמו להוציא היתר לבנין שלם.

 

 

 

לא צפויה בעיה עם השכנים - זה שטח פרטי שלי ולא ציבורי.

שוב אני מדגיש שאני בונה על שטח פרטי ולא ציבורי ולא ברחוב, אז אני לא צריך את הסכמת השכנים, אולי מקס' את החתימה שלהם שזה לא מפריע להם באיזו שהיא צורה (זה לא מפריע).

תודה מראש.

 

אתה בכלל לא הבנת לאן אתה נכנס.

שינוי חזית - אתה מחוייב להסכמת השכנים.

אם תבקש הקלות - אתה מחוייב להסכמת שכנים בבייינים ממול / אי התנגדות.

אם יש סיכוי קלוש, לאחוזי בניה שלא נוצלו בבנין - הם של כל הדיירים. לא שלך.

ברגע שתבקש אותם יתעוררו שאר השכנים ויגידו שהם מגיעים להם כמו שמגיעים לך.

וללא הסכמתם - לא יקרה.

[נהג מתחיל]

ואתה יודע למה זה כל כך מסובך ובלתי אפשרי? כדי שנוכל להתנחם בקלות שבה ניתן לייבא עצמאית חלקי רכב לישראל!

 

[nimi13]

אני עכשיו לקראת סוף תהליך דומה רק בבית פרטי

 

אני משלם לאדריכל יותר מ 3000 ש"ח (לא הרבה אבל יותר)

למודד שילמתי קצת פחות מ 2000 ש"ח

מהנדס עדיין לא היה אבל הבנתי שזה עוד 2000 ש"ח +-

הדפסות, טפסים מהעיריה ועוד כל מיני שטויות עוד 400-500 ש"ח

 

ניתן להוציא\להזמין מהעירייה מסמך שאומר בידיוק מה מותר לך ומה אסור לך לעשות בשטח שלך, לא זוכר את שמו, אני הוצאתי כזה בסכום של 181 ש"ח, רשום בו שבנוסף לאחוזי בניה של הבית יש לי עוד 25 מטר לבניית חניה פרטית מקורה, העירייה לפעמים מעודדת חניות פרטיות, זה מקל על החניות ברחוב על חשבון השטח הפרטי שלך

 

כדאי לך להיתיעץ עם אדריכל מקומי שיודע איך זה באזור מגורייך, אולי יהיה לך מזל וזה לא יהיה אחוזי בניה משוטפים של הביניין

[stio]

תודה רבה על התשובות.

 

לגבי אחוזי בניה לא מנוצלים משותפים/פרטיים אני אברר את הנושא, יש שעות קבלת קהל אצל הועדה לתכנון ובניה המקומית שלנו. ממה שאני יודע, שכן מלמטה רוצה לבנות חדר של מעל 30 מ"ר בגינה שלו וקיבל אישורי בניה אך עוד לא התחיל בבניה, שכן נוסף מעוניין לבנות יחידת דיור על הגג ועוד לא התחיל באישורים (הגג זה כבר שטח משותף של כל השכנים, לא?), שכן נוסף סגר חצי מרפסת הרמטית ושכן נוסף בנה מחסן סגור עם בלוקים אצלו במרפסת. כמובן שהרוב בנו גם פרגולות במרפסות ובגינות.

 

אם לא היו אחוזי בניה - מדוע כולם בנו ובונים? בכל מקרה כל העניין של אחוזי בניה משותפים של כל הבניין למרות שמדובר בשטחים פרטיים שנמכרו ככאלה הוא אבסורד. הבנתי גם שניתן לשנות תב"ע או משהו כזה ובכך להגדיל את אחוזי הבניה, כך שזה לא מה שיעצור אותי, אולי מעט יעכב (או יעכב הרבה). כאמור העניין ייבדק. לגבי השכנים אין שום התנגדות והם כבר יודעים על הנושא - הם יחתמו. אל תשכחו שאני צריך רוב של 75% בלבד, וגם אם לא יהיה לי יש דרך לעקוף את זה (השכנים המתנגדים יקבלו מכתבים רשומים עם 30 יום לנימוקי התנגדות. אם ההתנגדות לא מוצדקת, עדיין אקבל את האישור).

 

שאלה נוספת: לעניין החניה המקורה, ראיתי באינטרנט שיש חברות שמשווקות חניה סגורה בבניה קלה מאלומניום (קירות, גג ותריס חשמלי). מישהו מכיר את הדבר הזה ויכול לשפוך אור על הנושא? את הייתרונות אני מכיר (עלות זולה יותר מבניה רגילה ומשך בניה של 48 שעות), אבל מה החסרונות? זה אוגר חום או קור?

 

תודה מראש.

[razmel]

 

ניתן להוציא\להזמין מהעירייה מסמך שאומר בידיוק מה מותר לך ומה אסור לך לעשות בשטח שלך, לא זוכר את שמו, אני הוצאתי כזה בסכום של 181 ש"ח

זה נקרא דף מידע.

אולי יהיה לך מזל וזה לא יהיה אחוזי בניה משוטפים של הביניין

יש סיכוי גדול יותר שיהיה לו מזל להתחתן עם דוגמנית הלבשה תחתונה.

בבנין משותף כל אחוזי הבניה הם משותפים של הבנין. זה לא בית פרטי.

 

שכן נוסף סגר חצי מרפסת הרמטית ושכן נוסף בנה מחסן סגור עם בלוקים אצלו במרפסת. כמובן שהרוב בנו גם פרגולות במרפסות ובגינות.

 

מדובר כנראה בבניה לא חוקית ללא היתר.

 

 

 

 

הבנתי גם שניתן לשנות תב"ע או משהו כזה ובכך להגדיל את אחוזי הבניה, כך שזה לא מה שיעצור אותי, אולי מעט יעכב (או יעכב הרבה).

למקרה שלא הבנת, אסביר שוב.

המאמץ שיידרש לך, והשנים שידרשו לשינוי תבע נקודתית לתוספת אחוזי בניה של המרפסת שאתה רוצה לסגור, הוא אותו מאמץ שיידרש לך לתבע נקודתית לבנות שם מגדל של 70 קומות עם מנחת מסוקים על הגג.

אם כבר אתה מוכן להלחם שנים ולשנות תבע, עדיף לך המגדל. אותו מאמץ.

 

בשינוי תב"ע אתה לא צריך רק את הסכמת השכנים. כל התנגדות, של כל אחד, תעכב אותך.

[stio]

רזמל, אני חייב לציין שאתה מאוד נחרץ - אתה עוסק בתחום אני מבין.

 

הייתי היום בפגישה אצל האחראית בועדה, מתברר כצפוי שאין אחוזי בניה לכל הרחוב ולא רק בבניין שלי. התברר שיש שכן אחד שבנה גג בגינה שלו ללא אישור (לא התלוננתי ולא מסרתי להם שמות), אבל מצד שני יש כמה שכנים שבנו פרגולות עם הצללה מלאה עם אישורים.

 

מתברר שפעם אחוזי הבניה המשותפים כללו את כל הרחוב ביחד כולל את החניות והכביש, אבל אי שם בשנת 2005 שינו את זה פר גוש/חלקה, ובכך הקטינו את השטח וכולם איבדו את הזכויות. גולת הכותרת היא שהיו הרבה תלונות של דיירי הרחוב, והמועצה הגישה בעצמה בקשה לשינוי תב"ע, כך שנאמר לי ולשכנים לחכות עוד קצת זמן עד להגדלת אחוזי הבניה, ורק אח"כ כולם יוכלו לבנות עם אישור באין מפריע (בתנאי להסכמת השכנים, צריך חתימות).

 

בינתיים הם מודעים מצוין לבניות הלא חוקיות שיש ברחוב, והם כנראה מעלימים עין אלא אם כן שכן שולח מכתב ומתלונן - אז אין ברירה ומוציאים צו הריסה... בכל אופן אני אמתין עוד קצת, במידה ולא יילך אז אבנה בלי אישורים. אף אחד לא יגיד לי אם לבנות או לא לבנות בשטח שלי, עם כל הכבוד לביוקרטיה. כמובן שקודם אברר ואחתים שכנים על התוכניות כדי לוודא שזה לא מפריע להם, אבל לא צפויות בעיות בעניין הזה.

[NirLevi]

תצטרך גם לשלם היטל השבחה, שגם זה לא מעט כסף, תלוי איפה אתה גר.

[stio]

היטל השבחה אני לא אצטרך לשלם, מכיוון שהישוב מוגדר כ"שכונת שיקום" ולכן אנחנו פטורים מזה.

 

גם אם לא, היטל השבחה משלמים אם התוספת מעלה את ערך הנכס, אני לא חושב שחניה סגורה תעלה את ערך הנכס. יש כאלה שיגידו שדווקא ערך הנכס יורד, כי מדובר על סיפוח שטחים מגינה פרטית ירוקה ויפה לטובת חניה - רוב האנשים היו מעדיפים גינה פרטית גדולה יותר וחניה משותפת ברחוב, מאשר גינה קטנה יותר לטובת חניה.

[NirLevi]

היטל השבחה אני לא אצטרך לשלם, מכיוון שהישוב מוגדר כ"שכונת שיקום" ולכן אנחנו פטורים מזה.

 

גם אם לא, היטל השבחה משלמים אם התוספת מעלה את ערך הנכס, אני לא חושב שחניה סגורה תעלה את ערך הנכס. יש כאלה שיגידו שדווקא ערך הנכס יורד, כי מדובר על סיפוח שטחים מגינה פרטית ירוקה ויפה לטובת חניה - רוב האנשים היו מעדיפים גינה פרטית גדולה יותר וחניה משותפת ברחוב, מאשר גינה קטנה יותר לטובת חניה.

מהכרותי איתם, שמאי הוועדה תמיד ימצאו דרך איך לחלוב כסף.

אגב, מקריאה של הודעתך, זה מקרה קלאסי של ערעור לשמאי מכריע, אם לא הוגדרת כשכונת שיקום.

[stio]

אני מבין שאני לא יכול לבנות כלום עם גג כי אין פה עדיין היתרי בנייה, אפילו פרגולה מוצלת 100% למרפסת בצד השני הם לא מוכנים עדיין לאשר, אלא רק פרגולה לא מוצלת (אז מה עשיתי פה?). השאלה שלי היא האם אני יכול לפחות לבנות את הרצפה שעליה יעמוד הרכב עם העמודים הקטנים למטה בלי גג? אני פשוט רוצה כבר להזמין את הרכב וכל העסק הזה מעכב אותי ממש כבר כמה חודשים - אני אקנה כיסוי 4 עונות איכותי ואכסה אותו, העיקר להכניס אותו לשטח שלי ולנעול אותו בפנים כדי שלא יעמוד בחוץ. מקס' אחרי שתשונה התב"ע ע"י המועצה ויתנו אישורים לסגירה הרמטית אני אבנה את הגג, או לחלופין אזמין חניה מבניה קלה ואשים שם כמו שכולם עושים.

 

בניית רצפה בלי גג זה לא נחשב שטח מקורה או תוספת של חדרים. תודה לעונים.

[renaultfreek]

או אני רואה סוף כל סוף משהו דומה בין הארץ לשוויץ

כשאני ואישתי קנינו את הבית שלנו פה בשוויץ, רצינו לבנות מחסן מעץ, חנייה, ובניית מדרגות חיצוניות אל המרתף, אוקי סחבק מבקש ניירת לכל הבלאגן, ממלא את הניירת, מביא להם דגם מדוייק של בית העץ (מחסן) שאני מעוניין לבנות, בחנייה רושם להם בדיוק מהיכן עד היכן, איזה סוג לבנים הולכים להיות, איזה גובה הולך להיות ועומק, הכל תקף גם אל המדרגות שאני מעוניין לבצע.

שולח את הניירת, כעבור חודש חוזרת אלי כל הניירת אם סימונים אדומים:

אני חייב להכין דוגמא של איך הבית מעץ אמור להראות (סעמק הרי הבאתי לכם את הקטלוג לא מספיק?)

אני חייב לגדר את המקום שהולך להיות הבית מעץ אם חבלים ומקלות, כאשר יבוא מהנדס שיוכל להבין מה שאני רוצה.

אסור לי לבנות את החנייה איך שאני רוצה, במקום 5 מטר רוחב אני מחוייב ב2.70, ובין שביל הכניסה לבית והחניה העתידית אני אמור להשאיר שטח ירוק , לא היה להם תשובה למה זה אמור להיות ככה.

המדרגות בכלל התייאשתי מזה, הרגו אותי אם כל מה שאני אמור להביא להם ולהציג להם, הניירת עלתה ים כסף, ואני המתנתי יותר מחצי שנה עד אשר בכלל קיבלתי את האישור.

אה ורציתי לצבוע את הבית מבחוץ בלבן, לא קיבלתי אישור בגלל שברובע שאני גר, ובחלק היכן שקנינו את הבית, השמש חזקה, ויכולה לסנוור את השכנים (נשבע לך שזה ההסבר שקיבלתי), אז אין אישור לצבוע, וזה בבית שאני קניתי.

[elkmino]

במקרים כאלו אני מציע לנסות את שיטת מצליח שזה אומר בהתחלה לסגור את השטח בבד יוטה.

לחכות שבועיים ולראות מה התגובות.

במידה ואין פידבקים שליליים לסגור ברמה קצת יותר איכותית אבל עדיין להשאיר את היוטה.

לאחר פרק זמן ממושך תוכל רק לשפץ את הסגירה הזמנית קבועה ולסדר כרצונך.

 

הסגירה הראשונית של בד היוטה אמורה להראות יפה ולא משהו מכוער.

אפשר להזמין בצבע מתאים לסביבה ובמידה מדוייקת, זה עוזר וזה מושך פחות את העין.

אמר לי פעם פקח עירוני שאם הוא רואה בעצמו בניה לא חוקית הוא לא עושה כלום הם עובדים רק על תלונות כנראה שיש מספיק.

[stio]

כן, אין לי בעיה לבנות לא חוקי - הם עובדים רק על תלונות ובמקרה שלי אין מי שיתלונן מכיוון שאני ביחסים טובים עם כולם וכולם בונים לא חוקי, ככה שאם מורידים משהו לי אז יורידו לכולם (עוד סיבה למה אף אחד לא ידבר).

 

הבעיה היא שאני צריך לבנות רצפה על עמודים קטנים, כלומר השטח שלי נמוך ב- 2 מטר מהכביש. אחרי שאני אבנה את הרצפה הדרך לסגירת החניה קלה מתמיד. אני רוצה להוציא אישור לרצפה בלבד בלי סגירה, והבנתי מהועדה שנותנים אישורים לבניה כל עוד לא מדובר על סגירה עם גג.

 

השאלה היא האם הבנתי נכון והאם אני אוכל לבנות רצפה בלבד בשלב הזה?

[locus]

כן, אין לי בעיה לבנות לא חוקי - הם עובדים רק על תלונות ובמקרה שלי אין מי שיתלונן מכיוון שאני ביחסים טובים עם כולם וכולם בונים לא חוקי, ככה שאם מורידים משהו לי אז יורידו לכולם (עוד סיבה למה אף אחד לא ידבר).

 

מילה במילה מה שאימי אמרה לפני 10 שנים כאשר גיס יקר שכנע אותה שכולם עושים את זה, זו רק חריגה של מטר ויהיה בסדר..

מספר שנים אחרי הפיקוח של העיריה הגיע --> תביעה משפטית --> משפט --> הריסה ובניה מחודשת על חשבונה בעלות של אלפי שקלים (מבלי לכלול את עלות הבניה המקורית).

 

לשיקולך