תוספת בניה על שטח פרטי: כמה העסק אמור לעלות עד קבלת האישור ואחריו?

[itaysamurai]

כן, אין לי בעיה לבנות לא חוקי - הם עובדים רק על תלונות ובמקרה שלי אין מי שיתלונן מכיוון שאני ביחסים טובים עם כולם וכולם בונים לא חוקי, ככה שאם מורידים משהו לי אז יורידו לכולם (עוד סיבה למה אף אחד לא ידבר).

 

הבעיה היא שאני צריך לבנות רצפה על עמודים קטנים, כלומר השטח שלי נמוך ב- 2 מטר מהכביש. אחרי שאני אבנה את הרצפה הדרך לסגירת החניה קלה מתמיד. אני רוצה להוציא אישור לרצפה בלבד בלי סגירה, והבנתי מהועדה שנותנים אישורים לבניה כל עוד לא מדובר על סגירה עם גג.

 

השאלה היא האם הבנתי נכון והאם אני אוכל לבנות רצפה בלבד בשלב הזה?

 

באיזה גובה תהיה הרצפה? אם 2 מטר כדי להשוות לכביש, יחפשו אותך על החלל שנוצר מתחת

(הרי לתפיסתך, כמו קירוי החניה, לאט לאט ואתה מסדר לך מחסן\חדר מתחת לחניה).

אם פחות מזה אז תצטרך לצקת גם רמפה. יש לך מקום לזה? הזוית תהיה נכונה ע"מ שלא תגרד את הגחון?

אני הייתי יורד מעבירות בנייה, זה לא נכון שאין אכיפה. מצלמים מהאוויר, עוברים בבתים, מסתמכים על שכנים שלא אישרו להם וכו'.

[stio]

יש שתי אפשרויות: האפשרות הראשונה זה להשוות לקו הכביש ואז אכן מתחת יהיה חלל אבל לא סגור, כלומר בלי קירות. זאת גינה, אני אשים שם פרחים.

אפשרות שנייה זה ליצור שביל גישה פנימה לתוך השטח, הרוחב הוא כמעט 8 מטר פנימה, לא תהיה בעיה להיכנס. עדיין יהיה חלל למטה אם כי בשיפוע כלפי מטה, כאשר החניה תהיה על משטח ישר. אני מעדיף דווקא את האופציה השניה.

[hans]

אה ורציתי לצבוע את הבית מבחוץ בלבן, לא קיבלתי אישור בגלל שברובע שאני גר, ובחלק היכן שקנינו את הבית, השמש חזקה, ויכולה לסנוור את השכנים (נשבע לך שזה ההסבר שקיבלתי), אז אין אישור לצבוע, וזה בבית שאני קניתי.

הבירוקרטיה השוויצרית שמה את הבירוקרטיה הישראלית בכיס הקטן,

במקרים מסוימים. אני בטוח שזה לא הסיפור היחיד שלך...

 

מה שכן, ההסבר לגבי הסינוור הוא מעבר לכל דימיון.

[ytimsit]

כן, אין לי בעיה לבנות לא חוקי - הם עובדים רק על תלונות ובמקרה שלי אין מי שיתלונן מכיוון שאני ביחסים טובים עם כולם וכולם בונים לא חוקי, ככה שאם מורידים משהו לי אז יורידו לכולם (עוד סיבה למה אף אחד לא ידבר).

 

הבעיה היא שאני צריך לבנות רצפה על עמודים קטנים, כלומר השטח שלי נמוך ב- 2 מטר מהכביש. אחרי שאני אבנה את הרצפה הדרך לסגירת החניה קלה מתמיד. אני רוצה להוציא אישור לרצפה בלבד בלי סגירה, והבנתי מהועדה שנותנים אישורים לבניה כל עוד לא מדובר על סגירה עם גג - וזה אני מדבר בשכונת בבלי בתל אביב.

 

השאלה היא האם הבנתי נכון והאם אני אוכל לבנות רצפה בלבד בשלב הזה?

 

בתור אדריכל אני יכול לספר לך שיש לי לפחות 2 לקוחות שחשבו בדיוק כמוך.

קבלו צוי הריסה, התעלמו ואחרי דין ודברים יום אחד הופיע להם בדלת שוטרי יס"מ עם פועלים בגודל של מקרר שפרקו להם

את כל ההרחבות הלא חוקיות שלהם - וזה אני מדבר בשכונת בבלי בתל אביב.

 

בשביל לתפוס אותך לא חייב שמשהו ילשין עליך. מספיק שראש המועצה תפס קריזה או סתם יוזמה פרטית למצוא חריגות בניה.

ולרוב קל מאד לזהות את זה כי זה גם נראה ככה.

זה הרבה יותר מתסכל לקבל צוי הריסה אחרי שאתה כבר גר בתוספת הלא חוקית כמה שנים ובטוח שהכל בסדר ואז נראה אותך מדבר עם הפיקוח.

 

אל תחפש קיצורי דרך - זה רק יעלה לך יותר יקר.

[stio]

לקחתי לתשומת ליבי את עניין הבניה הלא חוקית.

 

כרגע אני מדבר על הבניה החוקית: האם אני יכול לבנות רצפה לחניה בלבד בשטח שלי (כלומר בלי גג או קירות), אם נכון לעכשיו אין לי אחוזי בניה לא מנוצלים? כשתשונה התב"ע אני אבצע קירוי - באישור בניה חדש שאני אוציא.

 

האם זה אפשרי לבצע כעת רק את הרצפה כדי להכניס לפחות את הרכב פנימה? שאלתי מס' אנשים והם טוענים שכן מכיוון שזו לא בניה עם קירוי, ולכן אין קשר לאחוזי בניה לא מנוצלים. שווה ערך לפרגולה לא מוצלת שכן ניתן כעת לבנות, לעומת פרגולה מלאה (גג למעשה) שלא ניתן לבנות. מה דעתכם?

 

תודה לאדריכלי וחברי הפורום מראש

[ytimsit]

כעקרון מה "שמפעיל" את המושג אחוזי בניה זה כאשר מבצעים קירוי.

ואז אפשר לשייך את זה לשימוש כגון - מגורים, אחסון, קירוי חניה, וכו' וגם התשלומים עבור אגרות, השבחה וכו' בהתאם.

על פניו אתה יכול לבצע את הרצפה ללא אישור רשמי. עבור הקירוי תהיה חייב.

אני במקומך הייתי בכל מקרה מגשש שאכן זה בסדר מצד הועדה/פיקוח כדי שלא ישלחו לך פיקוח אינסטנט ברגע הראשון שיראו מיקסר או פעילות בניה אצלך ברחוב..

 

בנוגע לקירוי - אני לא מכיר את התבע אצלך (לא יודע איפה את גר) אבל למשל בהרצליה ובראש העין יש בתבעות התיחסות קונקרטית לקירוי חניות מעבר לזכויות הבניה המותרות למגורים ואחסנה.

 

שווה לך לבדוק.

[razmel]

האם זה אפשרי לבצע כעת רק את הרצפה כדי להכניס לפחות את הרכב פנימה? שאלתי מס' אנשים והם טוענים שכן מכיוון שזו לא בניה עם קירוי

הם טועים.

לא רק על "קירוי" יש צורך בהיתר.

גם עבודות פיתוח / גדרות / משטחים מרוצפים וכו, לפי החוק יש צורך בהוצאת היתר.

 

על פניו אתה יכול לבצע את הרצפה ללא אישור רשמי.

לא מדויק, ולא כדאי. "על הנייר" מדובר בעבירה, בפועל האכיפה משתנה מרשות לרשות, ותמיד יימצא השכן שילשין עליך כי הרעש / לכלוך יפריעו לו, או סתם צרות עין.

 

 

 

 

בנוגע לקירוי - אני לא מכיר את התבע אצלך (לא יודע איפה את גר) אבל למשל בהרצליה ובראש העין יש בתבעות התיחסות קונקרטית לקירוי חניות מעבר לזכויות הבניה המותרות למגורים ואחסנה.

בכל מקום.

ההתייחסות לשטח חניה מקורה / חניה בקומה מפולשת (שרות) שונה מלשטח עיקרי.

אם החניה צמודה לגבול מגרש (לקו הרחוב למשל) ייתכן ותצטרך לפרסם בקשה להקלה לחריגה מקו בנין עבורה.

 

כמו שהסברתי, בבנין משותף, יהיה אותו מאמץ לנסות להוסיף לעצמך אחוזי בניה, כמו לבנות שם מגדל של 192 קומות.

[elkmino]

האם אין חוק התיישנות בקשר לכל הבנייה כביכול הלא חוקית?

אני לא מדבר על בית שנבנה ללא אישורים כי זה לא הייתי מציע לאף אחד.

אבל סגירת מרפסת קירוי לחניה או לגינה יש חוקים אחרים ואני חושב שלאחר 5 שנים יש התיישנות.

לא צריך להפחיד את פותח השרשור יכול להיות ששהשקעה לא גבוהה ושווה לנסות אם אין ברירה.

אם יש ברירה תעזרו לו בשביל זה נפתח השרשור.

[ytimsit]

כעקרון אין התישנות על עבירות בניה.

אם המצב הקיים לא תואם למה שמופיע בהיתר העדכני בועדה לתכנון הרי שהוא לא קיים כלל.

 

מה זה לעזור? - נניח ומדובר בתחום אפור.. אדריכל (שפועל כחוק) ויגיד לאדם לבנות כמה שהוא רוצה זה כמו שעו"ד יגיד

ללקוח שלו זה בסדר תגנוב ותפשע אני אוציא אותך מזה.

 

עבור בית משותף/פרטי - הייתי בטוח שמדובר בבית פרטי.

 

בית משותף - אם בנסח טאבו החצר עליה מדובר מוצמדת לדירה של הרלונטית. אם הבעלים מבקש למשל להוסיף פרגולה הוא לא צריך את הסכמת הדיירים. הוא כן צריך לבצע הודעה לדיירים עבור התוספת הזו כחוק וזכותם להתנגד.

 

זה בדיוק כמו תוספת חדר יציאה לגג. אם הגג מוצמדת לדירה התחתונה הבעלים לא צריכים את הסכמת הבניין. הריי הם היחידים שיכולים להנות מזכויות הבניה שחלות שם. הם כן חייבים לבצע הודעה במסגרת הועדה לכלל השכנים "שכאילו" יכולים להתנגד..

 

בנוגע לחניה קונקרטית - יש עם זה סוג של בעיה ולדעתי לא מהסיבה שרז ציין.

אתה בעצם מבצע שינוי ברכוש של כלל הדיירים - אם אתה צריך לפתוח פתח בגדר משותפת ולשנות את פני החזית הרי שאולי החצר שלך אבל הגדר וזיקת המעבר - לא.

[stio]

בואו נעשה קצת סדר...

 

א. בשלב הזה אני מעוניין לבנות רק את הרצפה - עם אישורי בניה כחוק.

ב. ברחוב בו אני גר נוצלו כל אחוזי הבניה, כעת המועצה פועלת לשנות בעצמה את התב"ע וזה בתהליכים מתקדמים. כרגע כל השכנים מחכים עם סגירת המרפסות והפרגולות שלהם להגדלת אחוזי הבניה.

ג. הבנתי שאם אני בונה משהו ללא קירוי - אני יכול לבקש אישורי בניה גם אם אין כעת אחוזי בניה לא מנוצלים.

ד. מדובר בבניין משותף.

ה. אין בעיה עם חתימות שכנים.

ו. שכנים נוספים עשו את אותו הדבר בגינה שלהם (!) ללא קירוי על חשבון השטח הפרטי שלהם, כך שאני לא עושה משהו חדש.

ח. רצפת החניה לא תהיה עם מרצפות, אלא רק עם הבטון.

 

לגבי סוגיית המעבר מהכביש לשטח הפרטי:

 

כדי להגיע מהכביש לשטח הפרטי יש צורך לעבור דרך חניה ציבורית (שטח ציבורי תרתי משמע), דרך מדרכה ודרך גדר. הגדר היא שלי ולא משותפת עם אף אחד. הפתרונות:

א. אני לא נוגע בחניה הציבורית, במילא מדובר ברכב שייסע בעיקר בסופי שבוע. בשאר הזמן אני אחנה שם את הפאביה. במידה ויעמוד שם רכב של שכן אני לא אוציא את הרכב שלי ואסע עם הרכב השני. לא בעיה בכלל. בעיקרון אם אני הייתי חוסם את החניה הציבורית ברחוב היתה בעיה כמו שאתה כותב כי זה כבר שטח ציבורי, אבל לא מתכוון לגזול חניות ציבוריות (ובמילא אף אחד לא היה מאשר לי כזה דבר).

ב. לצורך חציית המדרכה אני אחליף את שפת המדרכה לכזאת מדורגת על חשבוני. היכנסו לכאן והביטו בתמונה המצ"ב על שפת המדרכה היכן שעומדת הפיאט - זה מה שאני אעשה אצלי. לא נוגע במדרכה עצמה או בתשתיות. זמן עבודה 10 דקות.

ג. לגבי הגדר זאת גדר שלי שמפרידה בין הרחוב לשטח שלי, אני אחתוך אותה עם דיסק ואצמיד לה צירים, בצורה שהיא תיפתח כלפי פנים באופן ידני ואז הרכב ייכנס פנימה - זה גם מה שעושים כולם כשרוצים כניסה פרטית מהרחוב פנימה. הגדר תישאר שם בדיוק באותה צורה.

 

השאלה המרכזית היא האם אני יכול לבקש אישורי בניה לבנות רצפה בלי קירוי ובלי מרצפות למרות שעדיין (עוד מעט תשונה התב"ע) אין אחוזי בניה? הם הסכימו שאני אעשה פרגולה למרפסת בצד השני אבל לא מקורה, משום שאין אחוזי בניה. אותו משקל לגבי החניה לא סגורה, נכון?

 

אין מחלוקת שצריך היתר - צריך היתר לכל דבר. השאלה היא האם בניית רצפה לחניה בלי קירוי כלל ובלי מרצפות (ז"א לא יהיה מרוצף) נשענת על המושג "אחוזי בניה לא מנוצלים", או שזה תופס רק אם יש קירוי ו/או מרצפות? על פניו אני לא בונה כלום, רק מכניס רכב.

[ytimsit]

העצה הכי טובה שלי -

קפוץ לועדה לתכנון של מקום מגוריך ושאל אותם שאלת תם עבור מה שאתה רוצה לעשות. עדיף עם מהנדס רישוי.

לפי הבעות הפנים שלהם תדע כבר מה העמדה שלהם בעניין רצפת בטון, פרגולה או יצירת מקום חניה.

 

בצורה קצת יותר מפורטת -

בבית משותף, אם הגינה שלך מוצמדת בטאבו לדירה שלך והיא לא משותפת לכלל הדיירים אתה יכול להוסיף פרגולה ולהתקין משטח במקום גינון/אדמה בהתאם לחוק התכנון והבניה. אתה צריך לידע את השכנים על הפעולה. אם יש לך חתימות - מצוין.

תרצה לדחוף מתחת לפרגולה מכונית זה לא ממש משנה לאף אחד. (לפרגולה יש כללים ספיצפיים איך לבנות אותה).

 

כעקרון שטח רצפה לא מקורה (לחלוטין) לא נכלל כשטח עיקרי/אחוזי בניה.

יהיה חכם מצדך למען שלום בית לגשש בועדה שזה בסדר מבחינתם.

 

עבור חניה -

גם אם זה שטח הגינה שלך והגישה לגינה שלך עוברת דרך - חניה ציבורית ברחוב/שטח ציבורי של הבניין וכו'

אתה חייב ליצור זיקת מעבר דרך השטחים האלו לחניה החדשה שתיצור וכמובן הסכמת הבעלים.

הסבירות שהועדה תאפשר לך ליצור מקום חניה פרטי כחוק על חשבון חניה ציבורית הינו נמוך ביותר.

 

מקווה שעזרתי.

[stio]

א. אני לא נוגע בחניה הציבורית, במילא מדובר ברכב שייסע בעיקר בסופי שבוע. בשאר הזמן אני אחנה שם את הפאביה. במידה ויעמוד שם רכב של שכן אני לא אוציא את הרכב שלי ואסע עם הרכב השני. לא בעיה בכלל. בעיקרון אם אני הייתי חוסם את החניה הציבורית ברחוב היתה בעיה כמו שאתה כותב כי זה כבר שטח ציבורי, אבל לא מתכוון לגזול חניות ציבוריות (ובמילא אף אחד לא היה מאשר לי כזה דבר).

 

עבור חניה -

גם אם זה שטח הגינה שלך והגישה לגינה שלך עוברת דרך - חניה ציבורית ברחוב/שטח ציבורי של הבניין וכו'

אתה חייב ליצור זיקת מעבר דרך השטחים האלו לחניה החדשה שתיצור וכמובן הסכמת הבעלים.

הסבירות שהועדה תאפשר לך ליצור מקום חניה פרטי כחוק על חשבון חניה ציבורית הינו נמוך ביותר.

 

מקווה שעזרתי.

 

עזרת לי מאוד - אני אקפוץ לשם שוב בשבוע הבא.

לגבי החניה, אני צריך לעבור דרך חניה ציבורית אבל כמו שרשמתי אני לא אבנה את החניה שלי על חשבון החניה הציבורית, כלומר אם רכב יחנה שם ויחסום את המעבר אני פשוט לא אצא מהחניה שלי, ואני אסע עם הרכב השני שלי. הרכב שיחנה בחניה בשטח שלי הוא רכב שבמילא לא ייסע הרבה בשלב הזה. ואתה צודק, אם הייתי משתלט על החניה הציבורית הסיכוי לקבל אישור שואף לאפס, מכיוון שמדובר בשטח ציבורי.

 

בועדה הייתי לפני שבועיים אבל אקפוץ שוב בשבוע הבא, ממה שהבנתי אפשר לבנות כל עוד אין קירוי. המזל שלנו הוא שהם פועלים בעצמם לשינוי תב"ע ואז נוכל לבנות ללא כל בעיה כולל קירוי, אבל עדיין לא התקבלו כל האישורים.

[stio]

עדכון: היום התקבלה התשובה הרשמית (במייל) של הגורמים המוסמכים, לפיה ניתן לבנות את החניה בשטח שלי, אך הבקשה "תיבדק לגופה" (מן הסתם). אני מתחיל בתהליך, מכיוון שזה בלי גג הבנתי שזה הליך מזורז יחסית.

 

חנייה לא מקורה לא תחשב באחוזי הבנייה.

הבקשה תיבדק לגופה עם קבלת התכניות,

קיימים שיקולים נוספים לבחינת חנייה מבוקשת ולא רק שטח מותר לבנייה.

 

אם לאדריכלי הפורום יש עצות אני אשמח לשמוע, מעניין למה הם מתכוונים ב"שיקולים נוספים"... (השטח המותר לבניה הוא השטח הפרטי שלי).

[ytimsit]

עדכון: היום התקבלה התשובה הרשמית (במייל) של הגורמים המוסמכים, לפיה ניתן לבנות את החניה בשטח שלי, אך הבקשה "תיבדק לגופה" (מן הסתם). אני מתחיל בתהליך, מכיוון שזה בלי גג הבנתי שזה הליך מזורז יחסית.

 

 

 

אם לאדריכלי הפורום יש עצות אני אשמח לשמוע, מעניין למה הם מתכוונים ב"שיקולים נוספים"... (השטח המותר לבניה הוא השטח הפרטי שלי).

 

אתה הריי לא מצפה שיגידו לך "אין בעיה, תבנה מה שאתה רוצה, נאשר לך".

שיקולים נוספים יכולים להיות הדבר דברים. הם דיי רוצים להיות נחמדים,

ומתוך הנחה שאם היתה להם הסתייגות חד משמעית אז היו אומרים לך לא ברור.

שים לב לנקודה חשובה - בלא מעט מקרים, כמעט בכל ועדה, כמעט בכל סוג של סביבת מגורים, מנחלות חקלאיות ועד בתים משותפים

אוהבים להמתין לזה שמגיש את הבקשה הראשונה להיתר ואז "לנצל" אותו להסדרה של חריגות.

תעשה בדק בית ותראה שאין אצלכם סגירות ותוספות שיכולות לפתוח תיבת פנדורה לך ולשכנים.

[stio]

יש שכנים שבנו כל מיני דברים ללא אישורים, אך מנגד כל מיני שכנים שבנו עם אישורים, אך מה הקשר אליי? למה מדובר בניצול? אשמח אם תפרט כאן או אפילו בפרטי.

 

דרך אגב, אני מאוד מעריך את העזרה שלך, תודה!