הפכתי לסרבן בפינוי בינוי - מה האופציות שלי?

[vladclar]

שלום,

לפני 7 שנים קניתי דירה בת 4 חדרים, 100 מ', בבניין ישן, אבל עם מעלית חדשה וחניה לכל דייר.

הרסתי את הדירה כולה מבפנים, לקחתי ארכיטקטית ושיפצתי את כולה ברמה גבוהה .

 

עכשיו השכנים רוצים פינוי-בינוי (תמ"א 2\38 ).

 

באו כל מיני חברות , אבל שטח הבניין מאפשר להם לבנות 8 קומות של 4 דירות בקומה( מתוכן 2 דירות גג ) ו 2 דירות גן, בחישוב של כ -100 מטרים ממוצע לדירה. במקום 12 דירות ישנות 34 חדשות.

כמובן, כולם כותבים בהצעה שלהם על תוספת של 10%\15% לגודל הדירה הנוכחית, אבל אני לא מאמין שהם יכולים באמת לתת את המובטח, כי יש מגבלה של שטח בנייה.

כמובן, על מטבח גדול וארונות אמבטיה ( הכל מעץ מלא) ,חדרים גדולים מאוד שיש לי עכשיו, על חיפויים יקרים ועוד הרבה דברים קיימים בדירתי הנוכחית אין מה לדבר - לא נותנים. נותנים את המינימום שבמינימום .

 

עכשיו השאלה - מה אני כן מקבל בתמורה לשנתיים בשכירות ( תענוג לא על חשבוני), מעבר דירות פעמיים עם ילדים וכל החפצים, סיכון מסוים, מלחמה על כל בלטה עם הקבלן שבונה לי דירה ללא רווח?

 

דירה פחות טובה ממה שיש לי כרגע, כנראה גם לא יותר גדולה באמת.

 

נכון שדירה חדשה שווה יותר, אבל זאת לא דירה להשקעה , צריך לגור בה.

עכשיו בונים חדרי שינה של 9 מטרים, שבקושי מספיקים לילד אחד. בגלל זה לא קניתי דירה כזאת לפני 7 שנים - עלה לי אותו הדבר לקנות ולשפץ דירה ישנה.

ביקשתי פיצוי כספי, כדי שאוכל לקנות ולשפץ דירה מתאימה במקום אחר (סכום יותר נמוך ממה ששווה הדירה החדשה, אבל יותר ממחיר השוק של הדירה הקיימת),

אבל היזמים מוכנים לשלם לי רק מחירי הפסד.

החברה היחידה שהסכימה לתנאים שלי לא מצאה חן בעיני הדיירים האחרים, והם לא רוצים אותה.

 

יש לציין, שמתוך 12 דיירים יש שניים שלא רוצים, אני ועוד אחד (מבוגר שאין לו כוח לשני מעברים תוך שנתיים, שכירות ועוד.. ).

גם הוא, כמוני, סיכם בעל פה עם החברה שמוכנה לשלם מחיר טוב, אבל העסיקה איתה נפלה.

אני מבין את הדיירים האחרים - לחלקם יש סדקים בקירות, חלקם לא נגעו בדירותיהם 40 שנה, חלק מהדירות מושכרות.

אבל אני לא מוצא שום רווח ממשי בשבילי מכל הסיפור.

גם אם אסכים כדי למכור אחר כך דירה חדשה, אצטרך להמתין כמה שנים לפתור ממס שבח.

 

כמובן, היחסית עם השכנים לא להיט.

 

ועכשיו, כל מי שקרא עד הסוף את המגילה שלי,

מוזמן לייעץ לי , מה אפשר לעשות בנידון.

תודה

[Night Driver]

נסה למכור אותה במחיר טוב ושהרוכשים ימתינו שנתיים.

 

זו יכולה להיות עסקה.לא רעה גם לרוכשים שיקבלו דירה חדשה מקבלן במחיר קצת יותר נמוך.

 

אופציה נוספת היא לסגור על תכנן פנימי שיתאים לך עם החברה הבונה.

[Muzic4Ever]

הדירה שלך בטאבו?

אם כן, הם לא יכולים להזיז אותך מילימטר ללא אישורך.

זה הזמן לתפוס אותם בבי*ם ולהוציא מהם את הכל בשביל שאתה תיהיה מרוצה.

תנסה לבקש דירת גן או את הפנטאוז! ברגע שאתה תיהיה היחיד שיחצוץ בינהם לבין העסקה אתה תקבל מה שתרצה.

[Fazer]

עצתי היא לנסות לפתור את זה בדרכי שלום.

 

האופציה הטובה ביותר: לפנות לדיירים וליזם, ולתת להם להבין שאתה לא מתנגד, אבל שכן יש לך הסתיגויות כיון שהדירה שלך משופצת, יש לך ריהוט שמותאם לדירה בסטאנדרט גבוה, וכדומה. אני אומנם בספק רב אם תקבל מאה אחוז ממה שהשקעת, אבל אני מאמין שתוכל לקבל לפחות חלק. מעבר לזה, לגבי גודל הדירה שתקבל, זה אמור להופיע בחוזה בינך ובין היזם - כך שאין פה מקום לסימני שאלה.

 

תחשוב על זה שתקבל דירה גדולה יותר, בבניין חדש לגמרי - הצעות כאלו מקבלים פעם בחיים ולוקחים אותן בשתי ידיים.

 

בהצלחה!

Fazer

(שחי כבר חצי שנה באתר בניה בגלל תמ"א 38)

[איציק נ.]

אינני יודע מה בדיוק אומר החוק בעניין הזה, אבל אשאל אותך את השאלות (אולי אתה בעצמך יודע, לאחר בירורים):

אם אתה והשכן הנוסף לא מסכימים, האם הפרוייקט "נופל" או שצריך רוב של 75% ומעלה בשביל שכזה דבר יצא לפועל - ואז הם "יכריחו" אותך להתפנות ולקבל את הדירה החדשה בסטנדרט שהם רוצים (?).

 

אתה צודק שהיום לא בונים דירות כמו פעם - אך אפשר להסתכל על זה מהצד החיובי:

בניין חדש יותר, סביר להניח שיהיה בטיחותי יותר במקרה של רעידת אדמה או מלחמה (יהיה לך ממ"ד), ובכלל כל התשתיות בבניין יהיו חדשות וסביר להניח שפחות תצטרכו לדאוג לנושא של ביוב, אינסטלציה, לובי, מעלית וכד' בשנים הקרובות.

 

היכולת לבצע שינויים בתוכנית של הקבלן תלויה בכל דייר, ברוב המקרים יש הרבה מקום לשינויים (הזזת קירות וכד') - מה שיכול לתת לך את מבוקשך (אולי ?) בנושא החדרים המרווחים וכד'. הכל נתון למשא ומתן ואתה בכלל לא חייב לקבל את התוכנית המקורית 1:1 של הקבלן !

יש מצב שאולי תוכל לקבל עוד חניה (במידה ויש לך היום רק אחת), או מרפסת (אם זה חשוב לך) ושאר דברים שאולי היום אין לך והיית רוצה. שוב, בניהול מו"מ יש סיכוי שתוכל להשיג דברים טובים יותר מהסטנדרט שנותן הקבלן.

anyway, זה לא ששיפצת אתמול - ומחר הורסים את הבניין. נהנת מהשיפוץ כבר למעלה מ 7 שנים - וגם אם הפרוייקט יצא לפועל יקח זמן עד שתצאו מהבניין כך שהכסף ששמת על הדירה לא ירד לטימיון.

שיהיה בהצלחה

 

איציק

[Fazer]

הדירה שלך בטאבו?

אם כן, הם לא יכולים להזיז אותך מילימטר ללא אישורך.

זה הזמן לתפוס אותם בבי*ם ולהוציא מהם את הכל בשביל שאתה תיהיה מרוצה.

תנסה לבקש דירת גן או את הפנטאוז! ברגע שאתה תיהיה היחיד שיחצוץ בינהם לבין העסקה אתה תקבל מה שתרצה.

 

אוי, כמה שאתה טועה... בגלל ליצנים כמוך לקח לי כמעט 4 שנים להרים את התמ"א בבניין שלנו. מכיר את חוק הדייר הסרבן? החוק הזה אומר ששאר בעלי הדירות בבניין יכולים לתבוע אותו על הנזקים שנגרמים להם מאי מימוש התמ"א, ומעבר לזה, היום המפקחים על הבתים המשותפים נוטים לאשר לעורך הדין של הדיירים, במקרה שיש רוב מוחלט, לחתום על החוזה ולממש אותו בשם הדיירים הסרבנים.

 

יש היום לא מעט כלים סבירים בהחלט על מנת לפעול כנגד בעלי דירות שחושבים שהם מחזיקים את העולם בביצים.

[vladclar]

ברור שהם לא יכולים להזיז אותי מהדירה שלי, אבל הם כן יכולים לתבוע אותי על הפסד הרווח בין דירה ישנה שלהם לדירה חדשה (שהם לא יכולים לקבל בגללי) לפי חוק הדייר הסרבן, על מאות אלפי שקלים.

 

המכירה בשוק החופשי עכשיו תיאלץ אותי להכנס להוצאות כבדות בקניית דירה אחרת ( מיסים, שיפוץ, תיווך, עורכי דין ועוד..) - אין לי כוונות להשתעבד לבנק.

ירצו לשלם לי מחיר כמה שיותר נמוך, כדי להרוויח יותר בהפרש .

 

לא רוצה לתפוס אף אחד בשום איבר בגוף - רוצה לחיות בשקט בדירה שאני אוהב או לעבור לדירה אחרת תמורת פיצוי כספי שלא יכניס אותי להוצאות.

אין לי כוונה לקנות דירה על הנייר או "דירה בשק" .

לא יתנו לי פנטהאוז - הקבלנים סופרים כל שקל בעסקה כזאת.

[vladclar]

 

מעבר לזה, לגבי גודל הדירה שתקבל, זה אמור להופיע בחוזה בינך ובין היזם - כך שאין פה מקום לסימני שאלה.

 

 

אני אישית מכיר 3-4 דרכים להסביר, איך הדירה החדשה, אשר על הנייר גדלה 110 מ', בפועל יצאה 95 מטרים נטו.

בטח קבלנים יודעים עוד כמה דרכים.

 

איציק, צריך הסכמה של 100% כדי להרוס את הבניין.

[מה רע בשביט?]

העצה שלי, כמישהו שלא מכיר את החוק ואת החורים בו, יחסית לסרבן אתה מאד חיובי.

 

עצו לך עצה להיכנס למשא ומתן כדי להוציא את המיטב שאתה יכול.

אני מבין שאת האריחים היקרים ואת השיפוץ המטורף שעשית לא תקבל בחזרה, אבל חצי הכוס המלאה אומרת, דירה חדשה לחלוטין!

 

בין אם זה בסטנדרט שונה או לא, אני זוכר שחדש עדיף על ישן.

לדעתי לפחות תנסה להוציא דירה ערומה, ולעשות לה קאסטום מלא. אולי אפילו תוכל לשמור את המטבח ואת השיש והקבלן, שחסך בזה, יוכל לפנק אותך באריחים יותר יקרים או באמבטיה יוקרתית.

 

במקומך, אני מסביר לדיירים האחרים שאני רוצה את הפרוייקט, אבל כמה סייגים שתוכל לפתור מול הקבלן והפרוייקט יצא לדרך.

ככה גם תצא בסדר מול כולם, וגם העיכוב יהיה קטן.

 

בהצלחה!

[Liviur]

בין אם זה בסטנדרט שונה או לא, אני זוכר שחדש עדיף על ישן.

 

זה לא תמיד כזה נכון , ומספיק סיפורים ודיבורים עם אנשים מביני עניין (שחלקם גם עובדים בתחום) כדי להבין כמה זה לא נכון.

That said - אם הבניין קיבל אישור פינוי/בינוי , אולי זה נכון ברמת הבניין.

(מצד שני הבחור אמר שהיה שיפוץ + מעלית)

 

ליביו

[ישה]

ראשית כנקודת מוצא אתה בעד הפרוייקט אבל....

 

הדירה כיום בתכנונה בעיצובה ובגמר שלה היא החלום הרטוב שלך, לרבות חניה פרטית .

 

את זה אתה אמור לדרוש ולקבל גם מהקבלן החדש ( כלומר זה המפרט שהקבלן עליו מתחייב ) + כפי שמבטיח הקבלן עוד תוספת של 10-. 15%

 

הרווח שלך הוא בהיותה חדשה על כל מערכותיה, ממ"ד עמידה בפני רעידות אדמה וכו'.

 

החיסרון 34 דיירים במקום 12 דיירים, + כל הבאלגן של מעבר לדירה שכורה וחזרה לדירה הישנה חדשה.

 

מבחינת מיסוי ( מס שבח ) כל עוד זאת דירתך היחידה , אתה רשאי למכור אותה ללא מיסוי כפי שהיה עם דירתך הישנה, כך שמצבך לא הורע.

 

היכולת לבנות 34 יחידות בשטח של כ 120 מטר במקום 12 יחידות קיימות של 100 מטר פירושה עיסקה טובה מאוד לקבלן מבחינה כלכלית , והוא לא במצב של סופר כאן כל שקל .... אלא מרוויח כאן כמה מיליוני ש"ח טובים.

 

ולכן ניתן לדרוש ולקבל שיפור בתנאי העיסקה .

 

באיזו עיר / שכונה נמצא הבניין? כמה בערך עולה דירה בשטח שלך כיום? כך נדע לחשב בצורה טובה יותר את הרווח הקבלני!!

[vladclar]

היכולת לבנות דירות של 120 מטרים קיימת רק בפרוספקטים שלהם (זה מה שהדיירים האחרים לא מבינים).

על המגרש מותר לבנות לפי הנהלים 3600 מטרים בלבד, שזה 105 מטרים לדירה בממוצע, ללא החישוב של דירות גג.

בקיצור, במקרה הטוב זאת תהיה דירה באותו הגודל (שגם זה בספק, בגלל שטחים ציבוריים, קירות ועוד..).

המקום מבוקש מאוד ברמת גן. דירות 5 חדרים נמכרות ב2.2 מיליון, 4 חדרים 1.8 מיליון ודירות גג מעל 3 מיליון.

הקבלן סופר כל שקל לא בגלל שהוא חושש לכדאיות הפרויקט. הוא בא כדי להרוויח על הדירות שהוא מוכר, ולא כדי לתת לי דירה חדשה ברמה גבוהה.

גם אם הקבלן ישלם לי פיצוי כספי שאני דורש, הוא עדיין ימכור את הדירה שהיתה מיועדת לי ברווח של כמה מאות אלפי שקלים, ולא יצטרך לשלם לי דמי שכירות שנתיים והובלה פעמיים - אבל לא, הוא רוצה להרוויח עוד יותר על הדירה שלי, שב"קומבינציה" לא היה אמור לקבל מזה שום דבר.

התיאבון בא עם האוכל, או שהוא מתכוון לבנות דירות ברמה ירודה לאלה שמקבלים אותן ללא הרווח בשביל הקבלן.

[Fazer]

הנה עוד עצה: במקום לטחון את הנושא בפורום, שב ודבר עם הקבלן ועם ועד הדיירים (אני מניח שיש לכם אחד כזה). מניסיוני האישי - אנחנו עכשיו בסוף שלב השלד של פרויקט התמ"א בבניין שלנו - לכל דבר יש פתרון, ועם קצת גמישות מצידם ומצידך, ניתן להגיע לפתרון שיהיה מקובל על כל הצדדים.

 

קצת רצון טוב פותר הכל, ואם תרצו רעיונות לפתרונות אני מוכן לתרום מנסיוני.

[renaultfreek]

דווקא אני היתי אומר לך להשאר בדירה הישנה, ואני באותו ראש אם ליביו שלא תמיד דירה חדשה יותר טובה מהישנה.

כרגע שיפצת את הדירה שלך ברמה גובהה לפי מה שאתה רושם, ולפי הסטנדרטים שלך, אתה רושם שהקבלן מנסה לחסוך

כסף כמה שיותר, לך תדע איפה הוא עוד חוסך? יכול להיות בצנרת? אריחים שיפלו או ישברו עוד כמה שנים? שיש זול?

אני היתי מנסה ליישב את זה מול הדיירים (ומנסה להסביר להם שלא רק אתה תפסיד אפילו שאתה השקעת הרבה כסף על הדירה),

ואחרי זה מול הקבלן לנסות להגיע לפשרה ביניכם.

ראיתי פה בשוויץ איך חוסכים עלויות בפרוייקטים של דירות שניבנות בציריך, ועד לאיזה רמת חאפריות מגיעים אז בטוח גם בארץ זה קורה, ועוד דיברתי עם חברים שעובדים בתחום.

[vladclar]

הנה עוד עצה: במקום לטחון את הנושא בפורום, שב ודבר עם הקבלן ועם ועד הדיירים (אני מניח שיש לכם אחד כזה).

וועד בית עוד לא סגור על עצמו, מה הוא רוצה בכלל.

הוא רק שולח אלי כל שני וחמישי קבלן או יזם אחר - מתקשרים אלי לטלפון בשעות ערב מאוחרות.

קבלנים לא רוצים להתעסק עם בניין שיש בו שני דיירים בעיתיים , לכן אין עדיין קבלן סופי.

היחיד שהיה בשלבי טיוטת חוזה, זה שהסכמתי להחתום איתו, אבל ועד בית הוא זה שפסל אותו.

 

אתה יודע מה?

מבחינתי אם יכפו עלי תמ"א 38 רגילה, בתוספת ממ"ד , זה יהיה יותר מקובל עלי - לפחות אשאר בדירה שלי בתוספת חדר (זה מה שאני באמת צריך)

אני גם מוכן לשכות דירה לשנה כדי לא לגור באתר בנייה עם הילדים.