הפכתי לסרבן בפינוי בינוי - מה האופציות שלי?

[elkmino]

מה הקשר לקווי הביניין.

יש מצב שקו הביניין היום הוא לא המקסימום המותר.

חוץ מזה היזם יכול לעשות בכל קומה חלוקה כרצונו, דירה אחת תיהיה קטנה יותר ואתה תקבל את הגדולה יותר.

[vladclar]

שטח המגרש מנוצל במלואו ,

גם הדירות האחרות צריכות לקבל מטראז' יותר גדול.

 

 

קצת תמונות להמחשה , על מה צריך לוותר.

[elkmino]

זה לא קשור כולם יקבלו דירה יותר גדולה ממה שיש להם כיום.

ליזם ישארו דירות יותר קטנות למכירה.

 

אם כל הצער ואי הנוחות אם העיסקה תתאים לך, בשורה התחתונה עדיף בניין חדש.

[vladclar]

אם העסקה תתאים לי, אני לוקח אותה בשתי ידיים.

אבל איך אדע, תתאים או לא?

 

כאשר קונים דירה מקבלן לפחות רואים תכנית הדירה.

כאן רוצים שאני אחתום כאשר יש רק הבטחות כלליות, ורק אחרי זה יתחילו לתכנן את הפרוייקט.

[ytimsit]

יש לי שאלה, אליך בעיקר - איך היזם מבטיח דירה יותר גדולה (ב 10%-20% או 15 מטרים) בפרוייקט תמ"א 38\2 ,

כאשר נקבע בחוק, (אני מצטט):

 

במסגרת תמ"א 38/2 נקבע כי קווי הבניין של המבנה החדש לא יחרגו מקווי הבניין לפי התוכניות המפורטות שחלות במקום.

?

 

זאת אומרת, ירשמו מטראז' יותר גדול (קירות חיצוניים, מחסן, חלק יחסי של שטחים משותפים), והדיירים ישלמו יותר ארנונה על אותו המטראז' של הדירה?

וקוראים לזה דירה יותר גדולה?

 

קח את תשובתי בערבון מוגבל..

 

על קצה המזלג -

- צריך לבדוק אילו תוכניות חלות במקום.

- מה הקוי בנין שמותרים על פיהם.

- מה קוי הבנין שמנוצלים כיום.

- מה התכנון המוצע של היזם עימו נחתם ההסכם - נעשה תכנון כזה?

- מה הסדר החניות שהוא מציע?

וכפי שאתה מבין עוד הרבה שאלות.

 

ברמה הבסיסית עבורך - קח את התוכנית של היזם ותשווה לעומת הדירה שלך כיום ותחשוב הגיונית מה יותר טוב לך.

ככל הנראה אין תחליף ליעוץ מקצועי (שוב - לא אובקיטיבי מצדי להגיד את זה).

 

ובדיוק בהקשר הזה (לא ממציא..) פנתה אלי השבוע גברת שהיא מתנגדת לתמא 38/1 בבניין שלה.

למה? היא חושבת שהנציגות מיהרה לחתום והיא לא יודעת אם מה שהציעו להם אפשרי בכלל...

היא נשלחה אלי בהוראת העו"ד שלה מאחר והוא בכדי לייצג אותה צריך חו"ד מקצועית בעניין.

 

תראה, לרוב בית/דירה זה עניין מאד רגשי.

נטרל את זה ונסה לפעול מהמקום הריאלי/עובדתי.

אם יגררו אותך למשפט, רגש (תמונות) לא יעבוד, תהיה חייב להביא עובדות.

 

ואגב, הבניין שאתה גר בו נבנה לפני 1980..

אם התכנון המוצע טוב, ראוי, ובר ביצוע, גם אם לא הייתי מקבל מטר נוסף!

הייתי מעדיף דירה חדשה לפי התקנים של היום עם ממ"ד ומרפסת מאשר בניין מזדקן.

[elkmino]

אתה לא חותם על הבטחות כלליות אתה חותם ליזם בלעדיות לחצי שנה.

על הקבלן לבדוק בתקופה הזו מה מותר לבנות ואיך יהיה הבניין לאחר מכן תשבו שוב עם היזם על התכנית.

זאת תיהיה הישיבה החשובה שבה יתקבלו ההחלטות האמיתיות שמהם אין חזרה (אחרי החתימה הראשונה עדיין אפשר להתחרט).

 

(כל זה נאמר בהסתמך על ישיבה שלנו עם יזם באיזור מגוריי)

.

[vladclar]

 

תראה, לרוב בית/דירה זה עניין מאד רגשי.

נטרל את זה ונסה לפעול מהמקום הריאלי/עובדתי.

 

 

ו

 

אני ממש לא מדבר על רגש.

ראית בתמונה חדר של 16 מטרים עם 3 חלונות ? - זה חדר ל 2 ילדות.

איך אני אמור לשכן אותן בחדר של 9 מטרים (ככה בונים היום, אתה יודע את זה),

אחת על השנייה?

[AssafO]

קח את תשובתי בערבון מוגבל..

 

על קצה המזלג -

- צריך לבדוק אילו תוכניות חלות במקום.

- מה הקוי בנין שמותרים על פיהם.

- מה קוי הבנין שמנוצלים כיום.

- מה התכנון המוצע של היזם עימו נחתם ההסכם - נעשה תכנון כזה?

- מה הסדר החניות שהוא מציע?

וכפי שאתה מבין עוד הרבה שאלות.

 

 

ובדיוק בהקשר הזה (לא ממציא..) פנתה אלי השבוע גברת שהיא מתנגדת לתמא 38/1 בבניין שלה.

למה? היא חושבת שהנציגות מיהרה לחתום והיא לא יודעת אם מה שהציעו להם אפשרי בכלל...

היא נשלחה אלי בהוראת העו"ד שלה מאחר והוא בכדי לייצג אותה צריך חו"ד מקצועית בעניין.

 

ואם נניח נציגות הבניין באמת חותמים על מסמך מהר מידי, היזם מבחינתו חתום בחוזה על תוספת של קומה אחת אך בפועל

הוא מגיש תוכניות לועדה על תוספת של 2 קומות. אף דירה לא מקבלת תוספת של מרפסת או ממ"ד. אותו יזם דרך אגב תקוע כבר מעל שנתיים בשיפוץ של בניין בהמשך הרחוב. יש דרך לפעול?

 

אסף

[ytimsit]

ואם נניח נציגות הבניין באמת חותמים על מסמך מהר מידי, היזם מבחינתו חתום בחוזה על תוספת של קומה אחת אך בפועל

הוא מגיש תוכניות לועדה על תוספת של 2 קומות. אף דירה לא מקבלת תוספת של מרפסת או ממ"ד. אותו יזם דרך אגב תקוע כבר מעל שנתיים בשיפוץ של בניין בהמשך הרחוב. יש דרך לפעול?

 

אסף

 

זה כבר עניין משפטי..

[ישה]

השוני בין פינוי בינוי לבין תמ"א 38 הוא כמו בין קבלת רכב חדש עם כל החידושים האחרונים לעומת שיפוץ רכב ישן.

 

בכל מקרה אין מדובר בעיסקה של בחירה בין גנן א' לבין גנן ב' .

 

זו עיסקה רצינית שצריכה להיות מלווה בידי אנשי מקצוע כדי שלא תישארו עם המה שמו ביד.

 

והכל צריך להיות ברור מה מקבלים מתי מקבלים באיזו איכות מקבלים , ואם מחר היזם / קבלן מצליח לקבל היתר לבנות עוד X קומות מה חלקכם בזכות הנוספת הזו.

[Oshri]

ישה, לפי מה שהוא כתב זה אמור להיות תמא 38 תיקון 2, שזה מקביל לפינוי בינוי מבחינת

מהות העסקה. היא שונה בעיקר בזכויות ובועדות שנותנות את ההיתרים, אבל הבניין נהרס

ונבנה חדש במקומו.

זה עדיין לא אומר שלא צריכים להיות יסודיים ולבדוק את כל הדברים, בליווי משפטי ומקצועי.

[vladclar]

עברו 5 חודשים....

 

בינתיים העסקה עם הדיירים סוכמה בעל פה עם חברה אחת בגודל בינוני, אני והשכן שלי (גם כן לא רוצה לחכות שנתיים - מעל גיל 80 ) סיכמנו לפיצוי כספי המקובל ע"י שני הצדדים.

אבל הכל התפוצץ, כי הנציגים של החברה או המתווכים ( אני כבר לא יודע מרוב השקרים ) לקחו את הדיירים לראות פרויקט של חברה אחרת (ולא סיפרו להם), והחוזים הגיעו בכלל לא מהחברה שסוכם איתה.

בקיצור, בגלל החשד לרמאות הכל נפל, וטוב שכך.

 

הגיעה חברה גדולה מאוד ורצינית, אשר גם כן מוכנה לשלם לי עבור הדירה שלי סכום זהה,

אבל השכן שלי כנראה רעב יותר, וזה לא מסתדר.

עכשיו כל הקבלנים מתכוונים לבנות 5 דירות בכל קומה (ולא 4 כמו מקודם), מה שעוד יותר מחזק אותי שלא להסכים לדירה תמורת דירה (הולכת להיות כאן צפיפות בלתי נסבלת).

ולפי התכניות, בפועל לא מקבלים סנטימטר יותר שטח מהדירה הישנה ומקבלים מפרט בסיסי ביותר.

את כל האחרים זה מספק, כי הם מקסימום זוג בדירה, ואף אחד לא השקיע שקל בדירתם הנוכחית .

 

נציג החברה עשה שטות באסיפה - כדי להפעיל לחץ חברתי על השכן, הוא סיפר לכולם על התנאים שסיכם איתי, וזה שהשכן לא מסכים.

הדיירים החליטו שבגללי ובגללו הם מקבלים תנאים פחות טובים (הם חושבים בתמימותם שהקבלן נכנס להוצאות נוספות), והם רוצים לסכם רק עם החברה שלא מוכנה לשלם למתנגדים.

 

בקיצור, הם רוצים ששנינו לא נקבל את מה שסוכם, גם אם הם נתקעים איתנו .

לא רוצים להתקדם עם הפרויקט, אלא לתבוע.

לטובתם יצאה תיקון, אשר מקנה לרוב של 80% לכפות על המתנגדים תמ"א 38 ב.

הולך להיות שמח, אבל אני לא מוכן להתפשר - מקסימום, כאשר הם יחתמו עם הקבלן שלהם ויגישו בקשה למפקחת לכפות על הפינוי, אמכור את הדירה למי שמחפש עסקה כזאת (בטח לא חסר כאלה).

 

אגב, סכום הפיצוי שסוכם עם הקבלן הוא יותר נמוך משווי הדירה החדשה, אבל יותר גבוה משווי הדירה הנוכחית.

[raptor]

אז אני לא מבין אותך למה אתה לא חי לבנתיים בשכירות ועד שהבניין יבנה לא רק שתיקח בית ששווה יותר כיום אלא גם צפוי לעלות בשנתיים האלה

[Oshri]

קח בחשבון שיצא לאחרונה פסק דין תקדימי לגבי תמ"א 38/ב, שאותו אדם חוייב ב 2.4מ' שקל+100K שכ"ט,

כלומר סה"כ 2.5מ' שקל.

תשקול טוב טוב את הנושא, כי אם יש התכנות כלכלית לנושא, ויביאו דוח שמאי שמצבך מוטב הן מבחינת גודל והן

מבחינת שווי דירה, אתה עלול להיות בבעיה.

מציע לך ללכת ולהתייעץ עם עו"ד, ולא לחכות למכתבי התביעה שיגיעו.

[Shay_u]

בגלל ליצנים כמוך לקח לי כמעט 4 שנים להרים את התמ"א בבניין שלנו

 

זה למה אני 200% נגד הפרוייקט הזה. לאף אדם אין זכות להכריח אדם אחר לצאת מהבית שלו, המקום הפרטי שלו, לשנתיים, ולקבל דירה פחות טובה כנגדה. אז יופי שהקירות שלכם בבית סדוקים, תתקנו. אנשים חיים במקום הזה, ואתם לא יכולים להרוס לבן אדם את הבית שלו, את מקום מבצרו ומעוז קיומו, רק כי אתם רוצים להיכנס לבניין עם לובי חדש. אתם יודעים מה? אני לא מדבר על להכריח, אני מדבר על להטריד! היה ניסיון לעשות תמ"א 38 בבניין שלנו וסיכלתי אותו כל עוד היה בחיתוליו ע"י התותחים הכי כבדים על ההתחלה וכל הדיירים בבניין הקטן של 4 דירות שמתוכן 2 מושכרות (ומה אכפת לבעלים לקבל דירה חדשה מהניילון ולהשכיר אותה?) הבינו שאיתנו אין מה להתעסק. מדובר בבית שהשקענו את מיטב כספנו בו, ויש לנו פה חיים שאנחנו כבולים אליהם.