פרישה ממשא ומתן באי תום לב? יש פה מומחים למשפטים?

[SlowRide]

שלום למומחי הפורום.

 

יש לי מכר אחד שחיפש לקנות דירה.

מצא דירה דרך תיווך, הלך לראות, הסכים על מחיר, התקדמו עם עורכי הדין לשלב שבו יש כבר טיוטה של חוזה.

אבל מה? לא הצליחו להגיע להסכמה חד משמעית על לוח התשלומים. כל הצעה ששלח, קיבל הצעה נגדית שלא מסתדרת לו ומאלצת אותו לבקש הלוואה מהבנק בנוסף על משכנתא.

במקביל, בדיקה שמאית לצורך אישור למשכנתא הראתה שמחיר השוק של הבית נמוך משמעותית מהמחיר המבוקש. 

המכר ביקש מהמתווך שידבר עם בעלי הבית שיקבלו את תנאי התשלום שהוא מציע, כי גם לשלם יותר ממחיר השוק וגם לקחת עוד הלוואה זה קצת יותר מדי.

אחרי יום יומיים שלא קיבל תשובה, הוא נכנס ללחץ שמא העסקה תיפול בגלל זה, ומאחר והוא צריך לפנות את דירתו הנוכחית תוך כמה חודשים, החליט לחזור ללוחות ולראות אם יש חלופה נוספת במידה והעסקה לא תצא לפועל.

ואז, ממש במקרה, הוא מצא בית טוב יותר מכל הבחינות ולאחר בירור קצר החליט להודיע על פרישתו מהמו"מ, ולהתקדם עם המציאה החדשה.

יש לציין שלא נחתם שום הסכם בין הצדדים.

אבל מה? עורך הדין שלו הזהיר אותו שהוא עלול להיות חשוף לתביעה על מה שכתוב בכותרת.

מה המשמעות של דבר כזה? האם זה באמת "אי תום לב"? האם למוכרים יש באמת עילה לתביעה? האם אסור לאדם לשנות את דעתו לפני חתימה על הסכם? הרי מדובר על מיליונים פה, זה לא שהוא קונה פה רכב ב15 אלף שקל...

המכר ישמח לשמוע את דעתכם.

[יובל .מ.]

מגיב בתור מישהו שקנה דירה לא מזמן והיה לו גם משא ומתן ארוך ומיותר עם המוכרים שבערך ביקשו מה שהם ביקשו ממנו:

באיזשהו שלב דיי נמאס לי כי הם ניסו כל פעם לשנות את התנאים כדי הסתבכו עם הדירה שהם רצו לקנות, דיברתי על זה עם העורך דין, הוא הציע שאם אנחנו באמת רוצים לרדת מהמכירה להציב אולטימטום עם תאריך סופי, ככה שנוכל להגיד שהעסקה נפלה בגלל אי הסכמה, ורק אחר כך להתחיל פעולות עם המוכר השני.

הרמתי להם טלפון, הצבתי את העובדה והם התקפלו. 

דווקא בגלל שזאת עסקה מאוד רצינית הוא צריך להראות שהוא לא השתמש בהם במשא ומתן כדי להוריד בדירה אחרת או משהו כזה.

שינסה לתת דדליין - אם מסכימים הוא קיבל את הדירה שרצה במחיר שרצה, אם לא הוא עובר הלאה.

 

עריכה אחרונה ב-19 לאוקטובר, 2025 על ידי יובל .מ.

[SlowRide]

העניין הוא שהוא כבר וויתר על הדירה הזאת בגלל שהוא רוצה את הדירה הטובה יותר שהוא מצא אחרי. 

במקרה שלו, אפשר להגיד שהעסקה נפלה בגלל שהוא חש אי וודאות שפעמיים הוא הציע לוח תשלומים שהם לא קיבלו. אם הם היו מקבלים את לוח התשלומים שלו, הוא לא היה בכלל ממשיך לחפש, כי הוא רצה את הדירה הזאת בהתחלה. 

כל העניין הזה מטומטם כי הם הסכימו על המחיר ובין כה וכה הם היו מקבלים את אותו סכום...

 

רק אחרי שהם הלחיצו אותו והוא הלך לחפש כדי לא להישאר בלי בית, במקרה מצא מציאה טובה יותר ועכשיו אין לו מה לחזור אליהם.

השאלה שלי, האם הוא פעל שלא מתום לב והוא באמת מסכן את עצמו בתביעה.

 

[om2]

השנקל שלי: הוא שוכר את שירותיו של עו"ד. שיתן לו לעשות את כל העבודה (גם את השחורה) כך שיצא עם הסיכוי הנמוך ביותר לתביעה כזאת. 

יכול להיות שיעלה לו עוד כמה זוזים תשלום לעו"ד אבל זה בוודאות יעלה פחות מניהול תביעה.

 

 

[zaf]

היינו במצב הזה לפני כמה שנים טובות.

המוכר התעקש שלא להראות מסמכים (יתרת המשכנתא שלו, אישורי בניה) אלא רק במעמד החתימה על החוזה. פרשנו ושלחנו אותו לחפש פרייר אחר. 

לדעתי אין מה לדאוג. המוכר כאן מתעקש וגורם לקונה לנטוש, ממילא הקונה כבר משלם לעורך הדין שלו בין אם נחתם או שלא.

אני לא הייתי דואג, אין כאן קייס אמיתי ולא ניתן לכפות על אדם לחתום על הסכם שאינו מסכים לתנאיו.

 

עריכה אחרונה ב-19 לאוקטובר, 2025 על ידי zaf

[SurfHigh]

לא משפטן ולא נעליים,

אבל על פי מה שאתה מתאר, המכר לא התנהל בחוסר תום לב. 

היה רצון אמיתי להגיע לעסקה.

אבל, לתבוע תמיד אפשר, ובבתי המשפט לא תמיד מקבלים צדק. 

לכן זה עניין לעורך דין. 

[פינדר]

לפני 3 שעות, SlowRide כתב:

האם אסור לאדם לשנות את דעתו לפני חתימה על הסכם?

אני לא משפטן ולא עורך דין. למיטב ידיעתי ברגע שהתחילו להחליף טיוטות חוזה, זה נחשב ששני הצדדים מעוניינים בעסקה. אם צד אחד מחליט לפרוש כי מצא עסקה טובה יותר, יש לצד השני עילה לתבוע הוצאות עו״ד ואפילו פיצוי על עסקאות אחרות שהוא לכאורה ויתר עליהן, אם היו כאלו.

 אנחנו בתקופה שבה דירות לא נחטפות. אם הוא מעדיף את הבית השני, הייתי מחפש דרך שתגרום לצד השני לפוצץ את העסקה. אבל כדאי להיות מאוד זהיר.

בצד השני יש עורך דין ומתווך, שרוצים את העמלות שלהם ועלולים ״לחמם״ את המוכר על תביעה.

[avargel]

לפני כשעה, om2 כתב:

השנקל שלי: הוא שוכר את שירותיו של עו"ד. שיתן לו לעשות את כל העבודה (גם את השחורה) כך שיצא עם הסיכוי הנמוך ביותר לתביעה כזאת. 

יכול להיות שיעלה לו עוד כמה זוזים תשלום לעו"ד אבל זה בוודאות יעלה פחות מניהול תביעה.

 

 

 

שכ"ט עו"ד בגין חוזה רכישה לא כולל עבודת ליטיגציה במקרה של תביעה (ולמעשה מדובר ב2 תחומי התמחות שונים)

 

 

[om2]

לא אמרתי שהעו"ד הזה ינהל לו את התביעה. אם תהיה

אלא שיסדר את העניינים כך שיהיה הסיכוי הנמוך ביותר לתביעה (כולל בחינת הטריקים שמוצאים כאן)

[SlowRide]

לפני כשעה, om2 כתב:

השנקל שלי: הוא שוכר את שירותיו של עו"ד. שיתן לו לעשות את כל העבודה (גם את השחורה) כך שיצא עם הסיכוי הנמוך ביותר לתביעה כזאת. 

יכול להיות שיעלה לו עוד כמה זוזים תשלום לעו"ד אבל זה בוודאות יעלה פחות מניהול תביעה.

 

 

עורך הדין שלו אמר לו את זה, שהוא חשוף לתביעה. ממה שהבנתי, הוא מנסה לפייס את עורך הדין של הצד השני כדי למנוע מצב כזה.

לפני כשעה, zaf כתב:

אני לא הייתי דואג, אין כאן קייס אמיתי ולא ניתן לכפות על אדם לחתום על הסכם שאינו מסכים לתנאיו

כמובן, העניין הוא לא להכריח אותו לחתום על עסקה שהוא לא רוצה אלא לתבוע אותו על זה שהוא פעל לא בתום לב וגרם למוכרים לשלם שכ"ט לעורך הדין שלהם על הסכם שלא התממש או קישקוש אחר.

לפני כשעה, SurfHigh כתב:

לא משפטן ולא נעליים,

אבל על פי מה שאתה מתאר, המכר לא התנהל בחוסר תום לב. 

היה רצון אמיתי להגיע לעסקה.

אבל, לתבוע תמיד אפשר, ובבתי המשפט לא תמיד מקבלים צדק. 

לכן זה עניין לעורך דין. 

אין ספק, שניהם חמושים בעורכי דין. עורך הדין של המכר טוען שהסיכוי שיתבעו נמוך, אבל הסיכון קיים.

לפני 11 דקות, פינדר כתב:

הייתי מחפש דרך שתגרום לצד השני לפוצץ את העסקה. אבל כדאי להיות מאוד זהיר.

בצד השני יש עורך דין ומתווך, שרוצים את העמלות שלהם ועלולים ״לחמם״ את המוכר על תביעה.

המכר כבר פוצץ את העסקה, בטענה שהמוכר לא קיבל את שתי לוחות התשלומים שהציע וגם לא התייחס לעניין שזה משמעותי לקונה ומצריך ממנו לקחת הלוואה נוספת. כל התקשורת בין שני הצדדים היתה באמצעות המתווך ועורכי הדין, והמתווך כנראה לא הדגיש מספיק את החשיבות של פריסת התשלומים לקונה. שיתבעו את המתווך...

[סולל הדרך]

טיוטת חוזה היא לא חוזה אלא שלב מקדים הכרחי לפני חוזה
זה שלב של משא ומתן שלא חייב להבשיל לחוזה
חוזה שה משהו שחותמים עליו והוא מחייב
לא חתם על כלום, הכל בסדר, זכותו להתחרט

גם לי הבריז מוכר (שקיבל סכום גבוה יותר ואת זה אני יודע ממדלן, מה שאומר שהוא ניהל משא ומתן במקביל) אחרי שכבר הסכמו בע"פ על עיקרי הדברים
אז מה? ממשיכים הלאה בחים ומוצאים קונה או מוכר אחר

[SlowRide]

זה כי אתה אדם שלא חי בסרט שכולם מחפשים לפגוע בו. מה לעשות שלא כולם כאלה?

 

צריך לציין שאם חושבים על זה, המוכרים לא פעלו ב"תום לב" כבר מההתחלה כי הם פרסמו את הדירה עם נתונים לא נכונים (4 חדרים במקום 3.5). 

[פינדר]

לפני 5 דקות, SlowRide כתב:

צריך לציין שאם חושבים על זה, המוכרים לא פעלו ב"תום לב" כבר מההתחלה כי הם פרסמו את הדירה עם נתונים לא נכונים (4 חדרים במקום 3.5)

זה לא מהווה עילה, כי אני מניח שהגיעו לשלב הטיוטות אחרי שראו את הדירה במו עיניהם והחליטו שהם רוצים אותה.

 

לפני 10 דקות, סולל הדרך כתב:

טיוטת חוזה היא לא חוזה אלא שלב מקדים הכרחי לפני חוזה
זה שלב של משא ומתן שלא חייב להבשיל לחוזה
חוזה שה משהו שחותמים עליו והוא מחייב
לא חתם על כלום, הכל בסדר, זכותו להתחרט

אני לא משפטן, אבל עד כמה שאני יודע, זה פשוט לא נכון מה שכתבת.

[סולל הדרך]

Just now, פינדר כתב:

אני לא משפטן, אבל עד כמה שאני יודע, זה פשוט לא נכון מה שכתבת.

לפני הרבה שנים למדתי משפטים, אני לא עו"ד ולא מתיימר להיות
דיני חוזים, אני עוד קצת זוכר
יסביר לי כבודו למה הוא חושב שזה לא נכון?

לפני 10 דקות, SlowRide כתב:

צריך לציין שאם חושבים על זה, המוכרים לא פעלו ב"תום לב" כבר מההתחלה כי הם פרסמו את הדירה עם נתונים לא נכונים (4 חדרים במקום 3.5). 

 אתם קצת מפרשים לא נכון את המונח תם לב
הוא יכול לפרסם מה שהוא רוצה, בסופו של דבר הקונה חייב לעשות את הבדיקות שלו
לבדוק את השטח, האישורים, המבנה וכד
3.5 או 4 ההבדל הוא פרשנות של 3 מ"ר. זה לא חוסר תם לב

עיסקה שלא הבשילה... קורה!

[SlowRide]

לפני 8 דקות, פינדר כתב:

זה לא מהווה עילה, כי אני מניח שהגיעו לשלב הטיוטות אחרי שראו את הדירה במו עיניהם והחליטו שהם רוצים אותה

אבל מראה עיניים של אדם רגיל זה לא מראה עיניים של איש מקצוע. 

אדם רואה מודעה של דירת 4 חדרים, הולך לראות את הדירה והיא נראית לו טובה, רוצה להתקדם לטיוטת חוזה ומבקש לראות תכנית, נסח טאבו ושאר מסמכים, ואז החומר מגיע לאיש מקצוע ומתגלה לו שאחד החדרים קטן מ8 מ"ר ולכן הוא נחשב חצי חדר. לדעתי יש פה התנהלות לא תקינה.