מוכר את הדירה- מהם הדברים הבסיסיים שצריך לדעת?

[SlowRide]

אם חתמת, עקרונית הסכמת ל2%.
 

[pl7410]

אני מבחינתי באתי לראות דירה, המתווך אומר "עד שאתה לא חותם אני לא מראה", ועל הטופס יש שני סכומים: מחיר הדירה ואחוז העמלה שלו

מן הסתם בלי לראות את הדירה לכל המספרים האלה אין משמעות בעיניי, וזה שכתוב שם שמחיר הדירה הוא X לא מבטיח שהתמורה שתוסכם תהיה באמת X, נכון?

אז למה שהאחוז המומצא מהמחיר המומצא יהיה מחייב?

[SlowRide]

בגלל זה זה באחוזים ממחיר העסקה. 
מחיר הדירה המבוקש לא משנה, מה שקובע זה אם העסקה יוצאת לפועל בכמה הדירה תימכר בסוף.
אני מאמין שאפשר להתמקח עם חלקם ולרדת מ2%, אבל זה רק אחרי שיש רצינות וכיוון להתקדם.
 

[yuval1111]

יש הרבה מקרים בהם מתווך בהחלט יכול לסייע - 

למתווכים מנוסים הכרות עם השכונה/עיר המבוקשים והם יכולים להתאים את הדירה הנכונה לקונה.

במיוחד אם אתה מבקש לקנות דירה במקום שאתה פחות מכיר.

מתווכים טובים גם מסייעים מאד לסגור פערים במו"מ, להפיג חששות וחשדנות ולדאוג לאינטרסים של הלקוחות שלהם.

 

בנוסף יש מקרים רבים של מוכרים/קונים שאינם ניידים או גרים בדירה ותיווך הוא כמעט הכרחי.

 

בסיכומו של דבר - יש הרבה אי וודאות וחובר ידע בעסקאות ומתווך טוב שמכיר את הצרכים של הלקוחות בהחלט יכול לסייע ויש לו ערך מוסף.

 

בארה"ב, למשל, אין כמעט דירות ללא תיווך והאמריקאים לא היו משלמים על שירות שלא נותן להם תמורה.

עריכה אחרונה ב-19 לנובמבר, 2020 על ידי yuval1111

[רפי לין]

בארה"ב עמלת המתווך גבוהה יותר מ 2% אבל המתווך פועל מקצועית ומכין תיק על הנכס שכולל גם

מידע על השכונה והרחוב כגון מצב סוציואקונומי, בתי ספר (יש חשיבות אם אלו ציבוריים או פרטיים וסוגם),

הסטוריית המבנה, מצבו הרישומי, אפשרויות מימון, תוכניות לשכונה ועוד ועוד.

לפעמים, יכול להיות הפרש מחיר גבוה בין צד אחד של רחוב למשנהו, בגלל השתייכות לבתי ספר שונים.

בברכה  -  רפי לין

[סולל הדרך]

מתווך או לא זה דיון פילוסופי ארוך כמו הוויכוח בין משתמשי ניקון וקנון.

עו"ד תותח בנדל"ן (לא אחד שמחלטר נדלן) קואפרטיבי ואמין זה מאסט.
יש המון מלכודות בתחום והנפילה יכולה להיות מאוד כואבת


Sent from my iPhone using Tapatalk

[Nakamichi]

לפני 10 שעות, pl7410 כתב:

שאלה (כקונה) - הלכתי לראות דירה, המתווך הציג לי טופס ובו חתמתי על עמלה של 2% - האם זה המספר הסופי, או שכשהולכים ממש לקראת חתימה על חוזה אז מנהלים ממש משא ומתן מול המתווך על העמלה?

תודה

 

חד משמעית לא סופי.

גם אני חתמתי והלכתי לראות דירה.

ונתתי איזשהי הצעה שכללה מחיר נמוך יותר לדירה ותשלום של 1% למתווך.

אחרי שבוע חזרו אלי והסכימו.

 

אז תמיד אפשר להתמקח.

עריכה אחרונה ב-20 לנובמבר, 2020 על ידי Nakamichi

[hans]

לפני שעתיים, סולל הדרך כתב:

עו"ד תותח בנדל"ן (לא אחד שמחלטר נדלן) קואפרטיבי ואמין זה מאסט.

נקודה חשובה.

אנקדוטה משעשעת: כשההורים שלי מכרו את הדירה, הם נעזרו במתווך שלא עשה שום דבר מיוחד חוץ מ... לקשר אותם לעו"ד תותחית שמלווה אותם מאז לכל עניין שהוא. הצדיק את ה-2% שלו אבל לגמרי במקרה 😆

 

כמו כל דבר בחיים, מי שיש לו זמן בשפע וידע בתחום והיכרות מוקדמת עם נפשות בתחום יכול להסתדר ללא תיווך, ומיי שאין לו את אלה - משלם. וזה בסדר.

עריכה אחרונה ב-20 לנובמבר, 2020 על ידי hans

[sperial]

את עניין עורך הדין ציינתי בתחילת השרשור, וכבר סיפרתי כאן יותר מפעם על עורך הדין שהציל אותי מדירות שהיו טובות מבחינת מהותן אבל מלכודת משפטית.

 

לגבי מו"מ עם המתווך בעת ביצוע עסקה - בדיוק כך נהגתי ברכישת הדירה הנוכחית שלי. במקום 2% ממני ו-2% מהמוכרת המתווכות לקחו משני הצדדים יחד בערך 2.5%. העיקר שהדירה תמכר אחרי למעלה משנה בשוק.

[Smiro]

בתור אחד עם ניסיון בעניין - 

 

אם אתה גר בדירה שאתה מוכר אין לך צורך במתווך. הוא גם ככה יביא אנשים אליך, יפרסם באותם אתרים שאתה יכול, והרשת הזו שלהם שהם משתפים דירות - במידה ויהיו להם לקוחות שירצו את דירתך, היא גם תופיע שם. גם שאתה מפרסם לבד - אתה על הרדאר של המתווכים. 

 

רובם המוחלט של המתווכים לא אנשים ישרים. אין איזו סגירת פערים במשא ומתן וכו. מתווך לרוב מיותר. אם אתה מחפש לרכוש או למכור נכס רחוק ממקום מגוריך - הוא כלי שימושי. אבל בדירת מגורים לא. 

 

תפרסם, אל תדחה ביקורים של מתווכים - תדחה כל הצעה לבלעדיות, אבל תאמר שאם ימכור את הנכס תדונו לגבי שכרו. 

 

לגבי הלקוחות שיגיעו אליך - 1. פטורים מתשלום למתווך כבר חסכו כסף. זה הוא יתרון. 

2. הפגן ידע לגבי הדירה שתף לגבי הפרטים הקטנים. 3. זה אמור להיות הבית שלהם. גרום להם להרגיש בבית. והכוונה לא ״לפנק״ השתיה ועוגיות. גרום לאדם לדמיין עצמו גר בבית הזה ואיך הוא מרגיש עם זה. אם הוא אהב את הדירה, גרום לו להרגיש טוב עם המחיה שם. אדם צריך לפטנז וליהנות מהפנטזיה. 

4. אל תחכה עם ״נראה, נחשוב, נהיה בקשר״. פסיכולוגיה משחקת  פה תפקיד. אחד הכלים של מתווכים זה ללחוץ. לא אומר ללחוץ יותר מדי, אבל אדם שאהב את הנכס והוא רציני (משמע יש כסף לרכישה סגור עצמו וכו) יהיה מוכן לחתום על זיכרון דברים. אל תיתן ללקוח טוב לברוח בין האצבעות (כזה שאהב רצה אבל התמהמה קצת, הלך וירד לו או קיבל רגליים קרות). 

 

שים לב שמתווכים זבלים לעתים יעלו מודעה של הדירה שלך (ללא ידיעתך) עם מחיר גבוה יותר. דרוש להוריד אותה. המטרה היא לעקוף אותך, להביא לקוחות בבלעדיות ולדרוש אחכ ממך כסף. לכאורה יוריד להם מחיר למחיר שלך הם ירגישו אותך ואתה תרגיש טוב והכיס של המתווך גם ירגיש טוב. אבל זה לרוב לא עובד וזה שורף את הדירה בשוק. 

עריכה אחרונה ב-20 לנובמבר, 2020 על ידי Smiro

[sperial]

טעות. בלי בלעדיות המתווך לא יכול לדרוש דבר מהמוכר. מי שמשלם לו הוא הרוכש, לפי הסכם עליו הוא חותם לפני הצגת הדירה. אני לא מאמין שתמצא מתווך שייותר על השכר מהקונה לטובת משהו שנתון למו"מ עם המוכר.

 

כפי שכבר ציינתי בהודעה קודמת, יש אזורים בהם לא יגיע אף קונה פוטנציאלי בלי מתווך, ובלי בלעדיות המתווך ינצל את הדירה שלך כדי לשווק את הדירות שבבלעדיות, יציג אותה כפחות טובה. אם אתה מוכר דירה באיזור כזה לא תהיה לך ברירה אלא לנסות למצוא מתווך הגון. קשה. מאד. אבל לא בלתי אפשרי.

 

דרך אגב, אני סקרן מה קורה כאשר מספר מתווכים מציגים את אותה דירה, ובסופו שלמדבר נרקמת עסקה. למי מהם צריך הקונה לשלם, כיצד קובעים מי היה "הגורם היעיל".

עריכה אחרונה ב-20 לנובמבר, 2020 על ידי sperial

[SlowRide]

מז"א למי צריך לשלם, למתווך שהביא את הקומה שסוגר עסקה.

[sperial]

וכיצד קובעים מי המתווך שהביא לסגירת העסקה: זה שהביא את הקונה ראשון והראה לו את הדירה? זה שהביא אותו אחרון ובעקבות ביקורו העסקה נסגרה? מתווך אחר שהראה לו את הדירה להשוואה עם דירה אחרת ושיפר את מקומה בין הרכישות האפשריות? זו תיבת פנדורה להדיינות משפטית.

[SlowRide]

נראה לי שאת הקונים תמיד הם מחתימים על בלעדיות לפני שמראים להם משהו, מוכרים לא.

[sperial]

הבעיה היא שהם מחתימים לפני שהם מראים את הדירה, בדרך כלל במרחק כמה בתים מהדירה המוצגת - ואז אין בכלל בעיה שאותו קונה יחתום על ההסכם עם כמה מתווכים. אני מכיר את זה מניסיון.

 

ההסכם עם הקונים (הפוטנציאליים) הוא הסכם תיווך, עם המוכר זה הסכם בלעדיות, וכבר דובר על הבעייתיות בקיומו וגם בהעדרו. אולי פספסתי משהו במונחים - לא מזמן השמדתי את חבילת ההסכמים עליהם חתמתי ב-2012.

עריכה אחרונה ב-20 לנובמבר, 2020 על ידי sperial