סערה בנדל"ן - מס על בעלי 3דירות ומעלה,שיגולגל כנראה לשוכרים

[ChemGuy85]

כמו שהעלו את המס בבורסה ל25% ובסוף קיבלו פחות כסף כי כולם עברו לנדל"ן.

 

מימשתי תיק ני"ע, שילמתי מס רווחי הון מוגדל, קניתי דירה, שילמתי מס רכישה מוגדל, השכרתי ושילמתי מס על השכרה, אני מוכר ומשלם מס שבח. אם זה לא היה מצחיק זה יכל להיות טראגי.

 

כולם עברו לנדל"ן כי מדינת ישראל לאורך עשרות שנים הפכה את שוק הנדל"ן למקלט מס ותרנגולת מטילה ביצי זהב. בעולם ניירות ערך בנק מנכה מס במקור ומעביר את המס לרשויות. בשוק הנדל"ן יש עשרות אלפי בעלי דירות שאפילו לא משלמים 10% מס סימליים. אם זו לא חזירות אני לא יודע מה כן. בעולם מס תקין לא היה אמור להיות הבדל בין השקעה בשוק הנדל"ן והשקעה בניירות ערך.

[Night Driver]

כל מס שהמדינה תיקח יגולגל על השוכר. משקיע הוא לא פילנטרופ.

 

המדינה יכולה מחר להוריד את המחרים לכל רמה שתבחר. היא קובעת את מחיר הקרקע והיא קובעת את המיסוי. אין למשרד השיכון בעיה גם להיות יזם ולהוציא מרכזים לא לרכישת הקרקע אלא לבנייה בלבד ולחסוך המון כסף.

[יבגניפ]

מעשית היא כנראה לא יכולה בגלל מה שכבר נכתב כאן.

מיסוי או לא מיסוי - המדינה לא מסוגלת להתמודד באמת עם העליה במחירי הדירות, לפחות לא באופן דרסטי.

אבל שוב אני אומר: המינימום שהם צריכים לפעול נגדו, זה הכסף השחור שמגולגל לכאן על ידי אזרחים זרים. יש מספיק רפובליקות בננות אחרות בעולם.

[Nemesis]

אני מודע לעובדה שהתשואה על דירה יקרה נמוכה יותר, זו הסיבה שציינתי שבעקבות החוק התשואה תרד כי המשקיע יצטרך לשלם את המס או לבצע המרה לנכס בודד.

 

לגבי עניין המכירה, גם ככה הוא ימכור מתישהו את הדירה והוא יצטרך להתעסק עם כל מה שרשמת.

גם בבורסה אתה משלם מס כשאתה מוכר, אז על אותו קו מחשבה אני לא אמכור את המניות לעולם.

 

התשואה תרד, אבל לא בצורה שתגרום למרבית המשקיעים למכור את הדירות שלהם.

אתה גם נתפסת לאחת מההוצאות שכתבתי, בפועל יש הרבה יותר. אין דומה מכירה וקנייה של דירה למכירה וקנייה של ניירות ערך.

 

נניח רגע את השבח בצד, למרות שדחיית מס היא תמיד מטרה. יש עלות עו"ד, תיווך, מס רכישה וכל מני עלויות קטנות מסביב.

אם יש לי 3 דירות קטנות שמושכרות תמורת 5% בשנה, עם המס החדש על דירה אחת בממוצע יכניסו לי 4.67%. עדיין לא משתלם לי למכור את שלושתן, לשלם בערך 1% על המכירה, ולקנות 2 חדשות, לשלם 1% על הקנייה ועוד 8% מס רכישה על אחת מהן ולקבל תשואה נמוכה יותר.

יותר מזה, נניח ויהיו הרבה משקיעים שירצו להפטר מהדירות הקטנות (והם לא, כי זה לא משתלם), אז מחיר הקטנות ירד ב-10% והגדולות יעלה ב-10%. אז התשואה שלי על הקטנות גדלה חזרה (לעומת הפסד הון על הנייר) והתשואה על הגדולות קטנה. עוד פחות משתלם לי להפטר מהן.

 

אולי חלק מהבעלים של 5-6 דירות יחליטו למכור חלק מהן כי הם חוטפים מס על יותר דירות, ויחליטו כבר שהבדל התשואה לא משתלם מול הטרחה של השכרה בפריפריה. יש מעט מאוד אנשים שהם בעלים של 5 דירות ומעלה, אלפים בודדים. לא זה מה שירווה את הביקוש.

סביר שזה יהיה הרבה יותר נפוץ שזה יפגע באנשים שלא ממש משקיעים. נניח זוג שקנה דירה למגורים, ירש שליש דירה מצד אחד ושליש דירה מצד שני. לא מקרה נדיר כלל וכלל. הופ, הם חייבים במס החדש של כחלון.

 

מחירי השכירות ככל הנראה יעלו מעט. משלמי המס ינסו לגרור את המחירים כלפי מעלה, אלה שלא צריכים לשלם את המס יישרו קו ויפגשו באמצע היכנשהו ברמת מחירים חדשה.

לטעמי זה אחד המיסים הטפשיים שנתקלתי בהם. ביחד עם מיסוי פיצויי הפיטורין.

[Fitch]

אפשרות "לקפוץ על הרכבת" גם בלי דירה, הון עצמי מספיק או 5 דירות:

http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001150268

 

אמ;לק - אג"ח צמוד למדד מחירי הדירות

[NirLevi]

גם זה נשמע מעניין.

 

השאלה האם זה יתמוסס בדרך, כמו כל דבר שמנסים לעשות כאן.

 

http://www.sponser.co.il/Article.aspx?ArticleId=72380&from=rotter

[Nemesis]

אני לא רואה איך אפשר לעשות מדד כזה, בהתבסס על איזה נכס בסיס?

 

Sent from my HTC 10 using Tapatalk

[ישה]

^^^

 

צריך רק לקרוא את הכתבה לאט

[BarryG]

נכס הבסיס די ברור אבל אם המדינה לא רוכשת נכסים אז בפועל היא מנפיקה אג"ח בריבית גבוהה עם מרכיב דמוי אקוויטי (סיכוי לא רע לעליה בקרן) על חשבון משלם המסים?

[Giri Giri]

דווקא יוזמה מאד מעניינת ומבורכת, אם כי אני מאמין שהריבית על הכסף בבנק תהיה יותר נמוכה, כי הרי אתה לא מסתכן ואין כאב ראש, אז הגיוני שתקבל פחות. לבחור מעלי, אין דבר כזה יש מאין, ככה שהטענה שלך הגיונית בקשר למשלמי המיסים, אבל פה לפחות מדובר על כסף שהולך למטרה טובה. ועוד עניין, האם יהיה סכום מינימום עליו הבנק/מדינה יתנו ריבית?

[Nemesis]

קראתי את הכתבה אתמול בערב. אלא אם כן השתנה משהו, לא ראיתי כל הסבר על נכס הבסיס למדד

 

Sent from my HTC 10 using Tapatalk

[ישה]

^^^^

 

הרעיון התיאורטי הוא להציע פיקדון בנקאי, שיהיה צמוד למדד מחירי הדירות שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, כך שבמקום לרכוש דירה ריאלית יוכלו המשקיעים לשים את הכסף בבנק ולקבל תשואה דומה לזו שהיו מקבלים אילו היו רוכשים דירה בפועל.

[avargel]

איך זאת תהיה אותה תשואה?

 

מי שקונה דירה "אמיתית", נהנה גם מעליית מחיר הדירה וגם מתשלומי השכירות החודשיים.

 

לפי התיאור שלך הרווח מתבסס על מדד עלית המחירים גרידא.

 

מה גם שהנתון הממוצע שמפרסמת הלמ''ס לא שווה את הנייר עליו הוא מודפס, כי משקיע יחפש דירה זולה עם שכירות גבוהה + צפי לעליית מחיר הדירה, מה שבהכרח מתקזז במדד המשוקלל עם דירות יקרות ושכירות זולה (יחסית, באחוזים) שאין להם כ''כ לאן לעלות כבר.

 

נראה לי.

[Fitch]

אפשר לנטרל שכירות חודשית אל מול הוצאות של עו"ד, מתווך, אחזקה, חודשים ריקים של הדירה, דלק להראות אותה, פרסום, מסי רכישה וכד'.

 

לגבי הנתונים של הלמ"ס, לדעתי פה טמונה הבעיה.

[BarryG]

לבחור מעלי, אין דבר כזה יש מאין, ככה שהטענה שלך הגיונית בקשר למשלמי המיסים, אבל פה לפחות מדובר על כסף שהולך למטרה טובה. ועוד עניין, האם יהיה סכום מינימום עליו הבנק/מדינה יתנו ריבית?

מה המטרה הטובה? לאפשר לכל אדם לקבל תשואה בלי שעומד מאחוריה נכס (כי המדינה לא תקנה דירות ותשכיר אותן כדי לשלם את האג"ח) בגיבוי משלם המסים?