סערה בנדל"ן - מס על בעלי 3דירות ומעלה,שיגולגל כנראה לשוכרים

[BarryG]

אגב, שכחו פה עוד משהו- חלק משמעותי מאטרקטיביות ההשקעה בנדל"ן למגורים נובעת מהמינוף הגבוה והריבית הנמוכה שאפשר להשיג. מי שישקיע באג"ח לא מקבל את יתרון המינוף ולכן התשואות על ההון שהושקע בשתי האלטרנטיבות הללו שונות לגמרי ולפיכך זה לא מוצר תחליפי להשקעה, וגם לא מוצר שמאפשר הצמדה של ההשקעה למחיר דירה למי שחוסך לדירה ופוחד שהמחיר יעלה, כי החלק שיוצמד הוא רק מרכיב ההון העצמי ולא כל הסכום.

[Nemesis]

^^^^

 

הרעיון התיאורטי הוא להציע פיקדון בנקאי, שיהיה צמוד למדד מחירי הדירות שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, כך שבמקום לרכוש דירה ריאלית יוכלו המשקיעים לשים את הכסף בבנק ולקבל תשואה דומה לזו שהיו מקבלים אילו היו רוכשים דירה בפועל.

 

עדיין לא הבנתי.

פקדון שצמוד לאג"ח הבנתי. מצויין.

אבל מי ינפיק את אותו האג"ח שהפקדון צמוד לו? בעזרת איזה מנגנון אותו אג"ח יעקוב אחרי מחיר הדיור?

הרי כתוב שהמטרה היא שלא ירכש דיור בפועל כנכס בסיס שהאג"ח עוקב אחריו. אז איך אפשר ליצור אג"ח אם מנפיק האג"ח לא יכול להתכסות?

[BarryG]

עד כמה שאני מבין, המדינה מכסה את הקרן, הריבית וההצמדה ובתכלס זה אומר שהיא מנפיקה פחות אג"ח ממשלתי בריבית אפסית ובמקום זה מגייסת אג"ח בריבית גבוהה יותר ואפשרות לקפיצה בסכום הקרן.

[Nemesis]

איכשהו יש לי ספק שכוונת המשורר היתה שהמדינה תשא בעלות אג"ח שכזה...

[Giri Giri]

מה המטרה הטובה? לאפשר לכל אדם לקבל תשואה בלי שעומד מאחוריה נכס (כי המדינה לא תקנה דירות ותשכיר אותן כדי לשלם את האג"ח) בגיבוי משלם המסים?

 

"במטרה טובה" התכוונתי שהיא טובה ביחס למצב הנוכחי, שבו כולם מתלוננים על מחירי דיור יקרים. מחירים גבוהים לא טוב, ריבית על הכסף גל לא, אז מה אתה מציע? צריך לזכור ( וזה קיים בכל מקום בעולם הקפיטליסטי) שזה שוק, ולשוק חוקים משלו. טוב שלפחות מנסים לפתור את הבעיה. אחד מהחברים למעלה כתב, שבכל זאת דירה תניב יותר, כי יש עליית ערך. קודם כל במהלך ההיסטוריה ראינו גם ירידת מחירים, וגם להיות בעלים של דירה מושכרת בניגוד למה שחושבים חלק מהאנשים, זה לא רק לבוא ב1 לחודש ולקחת כסף. יכולות להיות תקופות בלי שוכרים, שוכר בעייתי שלא משלם/ הורס, פיצוץ צינור, שיפוץ וכד'. כל זה חותך בצורה מוחשית מההכנסה. לפי התוכנית, אתה שם את הכסף בבנק ושוכח מבעיות, כמו שהיה עד לא מזמן, כשהריבית הייתה הגיונית והכסף לא נותב לנדל"ן.

[BarryG]

אתה מפספס את החשיפה של המדינה (משלמי המסים) לתשלומי האג"ח הזה. אתה כותב "ריבית על הכסף גם לא" כאילו הריבית (וההצמדה למחירי הדיור) נוצרת משום מקום ולא משולמת מהכיס שלך. ברגע שאין נכס שמגבה את האג"ח הזה אתה בעצם אומר שמשלם המסים צריך לממן לכל מי שרוצה תשואה של דירה בלי לקחת שום סיכון- אין פה שוק קפיטליסטי אלא להפך, התערבות ממשלתית שמנטרלת לחלוטין את עניין הסיכון והמחיר מהשוק הזה.

[Giri Giri]

אני לא מפספס, ואני מבין שאין דבר כזה יש מאין. ברור שהכסף לא יפול על המשכירים משמיים, אלא מקופת המדינה, שבתורה מתמלאת מתשלומי המיסים של האזרחים. מה שאמרתי, שבמצב הנוכחי מאד יכול להיות שזה הרע במיעוטו, שמטרתו לצנן את שוק הדיור. למרות שבאופן אישי אני לא מאמין בפתרון קסם, ולעלייה במחירי הדיור בישראל ולא רק, קיימות גם סיבות אחרות.

[BarryG]

אז אתה אומר שמבחינתך אתה מוכן לשלם על זה בשביל הסיכוי שזה יצנן את שוק הדיור. כמה אתה מעריך שתהיה עלות של התוכנית הזו?

[Giri Giri]

מבחינתי, שכמה שיותר אנשים יחיו ברמת חיים גבוה. אבל אני גם יודע שיש הבדל בין הרצוי למצוי.

בקשר לשאלה השניה, מאין לי לדעת?

[BarryG]

זאת בדיוק הבעיה, אתה מוכן לשאת בעלות הזאת, אומר שאתה מבין שאין יש מאין, אבל אין לך מושג מה היא תהיה. אני מקווה שזה ברור שיש מחיר שבו תגיע למסקנה שזה לא משתלם ועדיף למשלם המסים שהמדינה תוציא את כספו על דברים אחרים...

[flytomars]

עוד נקודה שאני לא ממש מבין-

נניח והמדינה מוצאת מעיין בלתי נדלה של כסף שממנו תשלם את הריבית על האג"ח הזה,

זה יהפוך אותו ליותר אטרקטיבי מכל אג"ח אחר, מה ימנע מכולם לעבור אליו? גם כאלה שלא הייתה להם דירה אחת לפני זה.

אג"ח כזה לא ישבור לגמרי את שוק האג"חים? ריבית גבוהה ובטוחה ומבוטחת על ידי המדינה?

[DrorZi]

לא רק שאין אופציה לאגחים סולידים של 3-4%, המחשבה להוריד את הריבית למינמום אחרי 2008 היתה להניע את המשק ע"י שלאנשים לא יהיה שווה להשאיר כסף בבנק והוא ילך לצריכה או בורסה.

הבעיה עם הבורסה מעבר לסיכון הוא שגם דברים יותר סולידים וגדולים כבר לא מחלקים דיבידנד שנים וזה ממש מרגיז.

לא גוגל, לא אפל ולא דומים, IBM עדין מחלקת משהו סמלי כל רבעון אבל היא נדירה.

דירה משלמת לך דיבידנד חודשי (שכירות) בנוסף לשינוי מחירה, ממש כמו מניה טובה של פעם.

זה הזוי שמדינה רוצהנ להעניש אזרחים שרוצים לחסוך ולהשקיע בראיה על העתיד שלהם, מילא היה פה מערך ביטוח לאומי הוגן אבל פעם אחרונה שבדקתי זה לא כסף לבנות עליו לעת זיקנה, אני טועה?

[BarryG]

עוד נקודה שאני לא ממש מבין-

נניח והמדינה מוצאת מעיין בלתי נדלה של כסף שממנו תשלם את הריבית על האג"ח הזה,

זה יהפוך אותו ליותר אטרקטיבי מכל אג"ח אחר, מה ימנע מכולם לעבור אליו? גם כאלה שלא הייתה להם דירה אחת לפני זה.

אג"ח כזה לא ישבור לגמרי את שוק האג"חים? ריבית גבוהה ובטוחה ומבוטחת על ידי המדינה?

צודק לגמרי, בגלל זה חשוב להבין את העלות של המהלך הזה במקביל לחשיבה של איך בכלל זה ישפיע על השוק. בלי להתחשב באנשים שיעברו מאג"ח ממשלתי לאג"ח הזה אלא בהנחה ש- 30% מבעלי 2 דירות ויותר ימכרו ויעברו לאג"ח הזה ושכל משק בית שאין בבעלותו דירה ישקיע באג"ח הזה 100 א' ש"ח אנחנו מגיעים לעלות שנתית שבין 1.7 ל- 1.8 מיליארד ש"ח רק הריבית, וקפיצה של 5% במחירי הדירות מתרגמת לעלות נוספת של כ- 5.5 מיליארד ש"ח. מול זה, מספר הדירות שמשתחרר לשוק בהנחות הללו הוא כ- 65 אלף.

[petit nicolas]

איזה רעיון טיפשי. אם למדינה יש כסף מיותר עדיף שתחלק אותו שווה בשווה לכל האזרחים. הרעיון הזה בעצם אומר - יש לנו כסף מיותר. בואו נחלק אותו רק לעשירים (?!?).

[ישה]

מדהים מחדש כל פעם איך חוכמת ההמונים צורחת

 

המלך הוא ערום (לא ערום מלשון ערמומי )