מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[ישה]

דירה ראשונה נדרש הון עצמי של 25% בלבד ולא 30% . הבנקים פחות אוהבים את זה אבל אלה הוראות בנק ישראל וניתן להשיג זאת.

 

לכן על 1790K נדרש הון עצמי של כ 450K ואת זה יש לכם כבר.

 

לקחתי בחשבון את הקה"ש שתיפתח לך עוד 5 שנים , אשתמש בה , מקווה שעד שתגיע לנזילות יהיה בה מספיק כדי לקחת ממנה הלוואה לכיסוי המסלול המיועד לה , ולא תצטרך לפרוע את הקה"ש

 

לכן המשכנתא לה אתם נזקקים היא 1340K

 

פריים 340K ל 30 שנה ריבית כ 1%

125K משתנה כל 5 ל 25 שנה צמודה ריבית כ 3.8% המסלול הזה בהנחת מדד של 1.5% לשנה יתרתו בסוף 5 השנים הוא 117K ואותו פורעים עם הקה"ש. סיום המסלול הזה בעוד 5 שנים ייתן לכם החזר קטן יותר של כ 700 ש"ח.

קל"צ 775K ל 24 שנה ריבית כ 4.5%

 

החזר כ 6400 ש"ח.

 

לחוץ כמו טמפון, וכל שינוי כלכלי יכול לזעזע את המבנה הזה.

 

ילדים זה שמחה אבל גם הוצאות גדולות לכן תראו איך אתם מתמחרים זאת והאם כ 6.4K לחודש הוא בר השגה.

[yaniv572]

בוא נדבר ישירות: שכר נטו של שנינו הוא 20k.

אני לא אוהב לבנות על זה, אבל אני מפתח תוכנה, אני מעריך שבחודשים הקרובים תהיה עליה של 10% בנטו, וזו אמורה לגדול עם הזמן.

החזר של 6k הוא פשוט 30% מהנטו.

האם נוכל לעמוד ביותר? חד משמעית כן. כמו שהזכרתי, שנינו לא בזבזנים ונהנתנים גדולים, בטח שאם נדע שאנחנו צריכים להיות מחושבים יותר.

 

קצת יותר מפחיד אותי במקרה של חוסר תעסוקה, אבל בהנחה שנחסוך ולא נפדה כל חסכון שיש לנו, כניראה שנוכל לתמרן עם המרווח בטחון הזה למספר חודשים גם ללא תעסוקה ( וכמובן שאנחנו מודעים לאחריות בנושא ונעשה הכל לא להגיע למצב הזה)

הבנק הציע את הרעיון של ההלוואה לצורך הגדלת הון עצמי, אנחנו נגיע בוודאות ל 25% מהנכס, שזה המינימום שצריך.

אני מוציא מהחישוב ריהוט, מוצרי חשמל וכו, בנושא הזה יש לנו גב מההורים, גם אם לא באופן מלא זו עדיין עזרה.

אנחנו בכלל לא ממהרים להקשיב לו ולקחת את ההלוואה הזו אלא אם כן בכלל בכלל בכלל לא תהיה ברירה.

יש פה עוד טיפה חשש בגלל נושא השמאות שכן אם הבנק מעריך שהבית פתאום שווה 100k פחות אנחנו בבעיה, עד 30k נוכל לשרוד את הסיפור. לזה כניראה ניקח שמאות מוקדמת.

עריכה אחרונה ב-17 לדצמבר, 2018 על ידי yaniv572

[wa11a]

מבין מה אתה אומר.

ובכל זאת, האפשרויות:

1. משכנתא כמו שאנחנו רוצים היום עם הסיכונים שלה.

2. לגור בשכירות: משמע, להוציא 5k על שכירות ולחכות שנה, שנתיים. מי יודע מה יקרה למחירים. פחות אוהבים את הרעיון של לגור בשכירות.

3. להמשיך לגור אצל ההורים, שזו אפשרות לא רלוונטית. כבר שנה עושים את זה כזוג, בני 28 והגיע הזמן להתקדם.

שכירות יש גם בהרבה פחות מ-5. במיוחד כשזה זוג בלי ילדים ולא אכפת לך אם השכונה היא לא עם חינוך טוב וכו'.

[ישה]

הדרך לקבל הצעות ברות השוואה עם הבנקים זה לבוא אליהם עם תמהיל שלך ולבקש מהם רק את הריביות.

 

לא לשמוע להצעות שלהם לשנות , כי אחרת כל בנק יייתן לך מסלולים אחרים ולא תוכל לבצע השוואה.

[yaniv572]

ישה, תודה רבה על העזרה.

שאלות:

1.בכל מקום אני קורא על האפשרות של לקיחת הלוואה כנגד קרן ההשתלמות. האם באמת כדאי בתום 5 שנים לקחת הלוואה כזו ולשלם עליה(עוד הלוואה לאוסף) או לפדות את החלק במשכנתא ולהוריד את ההחזר החודשי הכללי? מה החישוב הנסתר שאני מפסיד פה? מסתכלים על התשואה של הקרן השתלמות כרווח עתידי?

2. בתרחיש אופטימלי מאוד של קבלת סכום משמעותי לכיסוי המשכנתא, יהיה עדיף לכסות את הפריים ורק לאחר מכן במידה ובאמת ניתן למזער את הקלצ?

להבנתי, לפריים אין כנס יציאה ולעומת זאת לקלצ זה יכול להיות הרבה יותר משמעותי. האם אני צודק?

 

בנוסף, אני רוצה להגיד שבהסתכלות שלנו כזוג, במקרה הכי גרוע (פיטורים ואי מציאת עבודה, ירידה דרסטית בשכר החודשי, אי יכולת עמידה בהתחייבויות וכו'), תמיד יש לנו דלת פתוחה אצל ההורים (לא משהו שהולך להשתנות) וניתן במקרה הכי גרוע לצאת מהבית, להשכיר לתקופה מסויימת, להתאושש ולחזור.

 

ואני באמת מודה לכולכם על העזרה, מבחינתנו כרגע שכירות מרגיש כמו בזבוז כסף והיינו מעדיפים לדלג על השלב הזה (וזה מה שאנחנו עושים כרגע).

עריכה אחרונה ב-17 לדצמבר, 2018 על ידי yaniv572

[ישה]

שאלה שאלה

 

לקיחת הלוואה מהקרן בד"כ תנאיה הם הלןוואת בלון דהיינו משלמים רק את הריבית ואין החזר קרן , ובעוד ס זמן מגיע הזמן לפרוע מאותה ואת זה עושים עם הלוואת בלון חדשה.

 

הריבית עליה אמורה להיות נמוכה מהתשואה של הקה"ש בד"כ.

 

היתרון הנוסף הוא נזילות של כל הכספים שמגיעים אליה , ואין צורך להמתין לכספים החדשים עד שיהיו נזילים.

 

לגבי סילוק משמעותי של ההלוואה ממקור שהוא לא פתיחת כספי קה"ש

 

נכון שעל הפריים אין קנס פרעון מוקדם , אבל גם לא הכרחי שעל הקל"צ יהיה קנס כזה תלוי בריבית שתהיה בזמן בו תרצה לפרוע.

 

אם הריבית תהיה גבוהה מהריבית ששררה בתקופה שלקחת , וזה לא בדיוק הריבית של ההלוואה שלך, ( לא אעמיס עליך את ההסבר לכך ) לא יהיה קנס.

 

לכן בבוא היום תחזור לכאן.

 

אם יש גב של הורים לשעת מצוקה , תחזרו אליהם בעוד 10 שנים עם 3 ילדים מצווחים, ויש פתרון מגורים אצלם, אז לכו על זה ותשקדו להחזיר גם סכומים שנחסכים מדי תקופה להקטין את יתרת ההלוואה.

[yaniv572]

1. בערך הבנתי

2. הבנתי. וגם קראתי קצת והבנתי בערך שזה בגלל המחיר שבו "הכסף עולה" לבנק.

3. לא תרחיש אופטימלי, קצת אפוקליפטי, אבל אם לא תהיה ברירה יש לנו גב מההורים בנושא מגורים. ייתכן ובשינוי מקום עבודה גם השכר של אישתי יוכל לעלות בצורה יפה, אם כי אנחנו לא בונים על זה יותר מדיי כרגע יש יותר גמישות ואפשרויות בצד שלי.

 

לגבי התמהיל, במקומות שאני קראתי, להבנתי, הפריים הוא מסלול טוב ואפשר לקחת איתו עד שליש מסך ההלוואה.

לצורך ההבנה, מה הסיבה שבגללה עדיף במקרה הזה להוריד את האחוז שלה לרבע ולהעלות את הקלצ? לנסות להימנע כמה שיותר מתנודתיות?

[ישה]

טעות הדפסה - הפריים הוא 440K ולא 340K.

 

לגבי 2 אל תציק למוחך במשהו שעשוי לקרות עוד מספר שנים.

 

 

ודרך אגב ההלוואה מקה"ש היא גם במסלול פריים.

[redroze]

ואני באמת מודה לכולכם על העזרה, מבחינתנו כרגע שכירות מרגיש כמו בזבוז כסף והיינו מעדיפים לדלג על השלב הזה (וזה מה שאנחנו עושים כרגע).

 

 

 

בוא נדבר ישירות: שכר נטו של שנינו הוא 20k.

אני לא אוהב לבנות על זה, אבל אני מפתח תוכנה, אני מעריך שבחודשים הקרובים תהיה עליה של 10% בנטו, וזו אמורה לגדול עם הזמן.

החזר של 6k הוא פשוט 30% מהנטו .

 

סלח לי על הבוטות אבל נשגב מבינתי איך בחור צעיר ומשכיל כמוך מצליח להגיע למסקנות כ"כ שנויות במחלוקת.

בוא ניקח את המקרה הגרוע, החלטת לא להישאר אצל ההורים (ולחסוך 240 אלף ש"ח בשנה הזו) אלא המשכת לגור בשכירות וחסרת רק 180 אלף ש"ח בשנה זו. הגדלת בשנה בודדת את ההון העצמי שלך ב-40%, צמצמת את המשכנתא ב-13% ותכף יגיעו צמד המומחים ישה את פיטצ' שיספרו לך איזה קיזוז דרסטי זה יעשה לך למשך המשכנתא (שנים) ולסכום שתחזיר לבנק (להערכתי איפשהו בין 20 ל-25% קיזוז על התנהגות טובה).

 

אז עכשיו אתה תחליט, האם כדאי לי להתאפק שנה, וכתוצאה מכך אני מצמצם X שנים מהמשכנתא (X גדול מ-1) וכמה מאות אלפי שקלים שאחזיר בסופו של דבר לבנק. או שעדיף "לא להיות פראייר" וכדי לא לשלם לבעל הבית שכירות של 60 אלף ש"ח בשנה, לשלם לבנק בין רבע לחצי מיליון ש"ח ריבית ולהשתעבד לבנק לעוד חצי עשור.

[yaniv572]

קודם כל את המתמטיקה הזו אני יודע.

לגבי החסכון שרשמת הוא לא בדיוק ריאלי לדעתי, קודם כל יש לנו הוצאות קטנות קבועות כמו רכב, ביטוחים וכו, כך שלא את כל הנטו שלו אנחנו חוסכים (וגם מנסים לחיות תוך כדי).

 

זה שהצעד הזה הולך להיות מאוד טוב לבנקים ופחות בשבילי אני יודע.

אני מסכים איתכם שכלכלית, הצעד הוא לא הכי התכנון הכי נכון.

אבל בזוגיות כמו בזוגיות, לא רק אני מחליט.

את השנה האחרונה אצל ההורים העברנו כי ממש התעקשתי(היה נכון כלכלית בשביל ההגעה להון העצמי), אבל אני לא יכול יותר למתוח את החבל בסיפור הזה וגם מבחינתי אני רוצה איפשהו שנצא לעצמאות ונתקדם.

במהלך התהליך לחיפוש דירה כבר הבנתי שיש פה סכום לא מבוטל למשכנתא, ניסיתי לדחוף מהצד שלי לוותר על המהלך, לגור בשכירות(כי יש רצון לצאת מהבית בשלב הזה), ולהתקדם בשנתיים הקרובות לדירה משלנו. כמו שהבנתם, זה לא הכיוון.

[נהג מתחיל]

20 אלף נטו ומשכנתא של 6-7 זה סהכ לא מסוכן מאד, כל עוד המשכורות נכנסות ואין הוצאות מזוריות נוספות (רכב יקר, ילדים וכדומה).

 

תסביר לאשתך הפזיזה שמשכנתא כזו גוזרת שכל עוד ההכנסה שלכם כזו, יותר מילד אחד זה סיכון כלכלי.

 

תסביר לה גם שהיא צריכה עכשיו עד גיל 55 להגיד כן בוס לא בוס ולשמור על המשרה שלה כמו בונקר.

 

אתה מתכנת מתחיל בן 28, יש לך גג זכוכית בגיל 45 בערך שאחריו אתה בסיכון אלא אם תהיה מבוצר בתפקיד כלשהו.

 

כל זעזוע ואתם בברוך לא פשוט.

 

יש משמעויות להחלטות כאלה.

 

בכל מקרה, בהצלחה רבה.

[Fitch]

יניב, תמהיל נורמלי ולא מסוכן יתחיל מ7000 שקל, אין פה קסמים.

 

מציע לך לפנות ליועץ משכנתאות/יועץ לכלכלת המשפחה כדי שיסדר לכם את הראש והכספים - תבזבזו אלפי שקלים אבל אולי תחסכו מאות אלפים בצעדים הבאים שתנקטו.

[נהג מתחיל]

מסייג פעמיים: כל תמהיל של משכנתא כזו עם הכנסה כזו הוא מסוכן, ולו רק במקרה של פיטורין, או להבדיל אלף אלפי הבדלות רצון להביא יותר משני ילדים בטווח הזמן הקצר בינוני.

 

לגבי יועץ משכנתאות, אין להם טריקים בשרוול, והם לא יודעים יותר טוב מהתורמים הרצייים פה בשרשור. מקסימום הם חוסכים ״מומ״ עם הפקיד, וגם זה בספק. בהחלט עדיף להשקיע בלימוד של כלכלת הבית.

[avargel]

יניב:

 

1. אם אני קורא אותך נכון בין השורות, אשתך סובלת / לא נוח לה המגורים אצל ההורים. זה לא שיקול כלכלי, אלא ערכי / זוגי, ואתם היחידים שיכולים להחליט בנקודה זו.

 

2. אישית אם הייתי במצב שלך הייתי שוכר דירה הכי זולה שאני יכול למצוא, מתוך תכנון לטווח של 3 שנים מהיום, כשבתום ה3 שנים עושים הערכה מחודשת למצב השוק והמצב הפיננסי שלכם.

בשנים האלה מנסים להגביר חסכון כדי להגיע להון עצמי גבוה יותר בבוא היום.

 

3. תחזור להתייעץ פה אז.

 

 

4. לחלופין, אם אתה מתעקש להיצמד כרגע לשוק הדיור, הייתי רוכש דירה זולה משמעותית מהדירה אליה כיוונתם [עד 1.2M, למשל בפתח תקווה / ראשון/ רחובות וכו']. או גר בה ונוסע קצת לעבודה [לא גילית לנו מאיזה אזור אתם] או משכיר אותה ושוכר דירה אחרת במקום בו אני חפץ.

 

 

בהצלחה

[MaDxXx]

שואל בשביל חבר,

לקח משכנתא של 945K לפני כשנתיים, הדירה עלתה 1.350 (70 אחוז מימון).

גר בדירה כחודשיים, הכנסה נטו של הזוג כ- 17K עם יציבות תעסוקתית וצפי להרחבת המשפחה.

החזר כיום 4500, מברר לגבי מחזור משכנתא.

יתרת המשכנתא 15K + 915K הצמדות ועמלת פרעון מוקדם.

התמהיל היה:

314K פריים (p-0) ל-30 שנה

314K משתנה כל 5 שנים לא צמודה ל-30 שנה בריבית 4.04

317K קבועה צמודה ל-20 שנה בריבית 3.76.

 

ראשית האם כיום (סוף שנה בכל זאת) ניתן לקבל ריביות טובות יותר והאם באמת יש טעם למחזר?

אם כן, איזה תמהיל מומלץ ואילו ריביות יוכל לקבל בהתאם לנתונים?

 

תודה מראש!