לוי יצחק: "אני מתפלל שלא תהיה ירידה של יותר מ-5% במחירי הדירות בישראל"

[amir74]

מישהו נוסף מרוויח מהעליה. מישהו שלא אמור להרוויח. מישהו שאמור דווקא לנסות להנגיש לעם היושב בציון דירות לקניה/השכרה/דיור מוזל....

כן, מדינת ישראל מרוויחה יפה מאוד מכל עסקת נדל"ן כזו.

להוריד את מחירי הדירות ניתן תוך שנה, שנתיים. צריך להתחיל לשחרר אדמות לבניה וליצור תחבורה ציבורית טובה יותר. (וזה קל מאוד בשני המקרים.) אבל למה לנסות להפסיד כסף?

למיטב הבנתי לוקח 13 שנה לבנות בית בישראל (מהרגע שמחליטים לבנות דרך הבירוקרטיה ועד שמוסרים מפתחות). תהליך ההיצע הרבה יותר איטי כרגע מתהליך הביקוש.

[falou]

מצד שני, קשה לפוצץ את הבועה הזאת כי זה יגרום להרבה אנשים שקנו דירות בתקופת השיא להפסיד המון כסף.

 

זהו, שאין בועה.

בועה נוצרת כאשר קונים נכסים במחיר הגבוה משווים הריאלי, בגלל כשל בהבנת השוק. למשל, אם מה שהקפיץ את מחירי הדירות היה ריבוי רכישות לצורך השקעה, זו עלולה להיות בועה.

לעומת זאת, אם המחיר משקף את הביקוש לעומת ההיצע, של רוכשים ריאלים לצורך מגורים, אין כאן בועה. זהו השווי הריאלי. אולי הוא יירד בעתיד, אם יגבירו את ההיצע, אבל זה ייפגע רק במי שקנה לשם השקעה (והשקיע "בבועה") ו/או ירש נכס נוסף על זה שבו התגורר, לא במי שקנה על מנת להתגורר בנכס.

[redroze]

יש מצב מאוד בעייתי בנדל״ן בארץ, מצד אחד כולם תמימי דעים לגבי זה שמחירי הנדל״ן גבוהים מאוד ואין שום פרופורציה בין עליית מחירי הנדל״ן ב-10 שנים האחרונות לבין התנודות בשכר.

 

מצד שני, קשה לפוצץ את הבועה הזאת כי זה יגרום להרבה אנשים שקנו דירות בתקופת השיא להפסיד המון כסף.

 

תאר לך שאתה מחזיק בדירה שרכשת לפני 3 שנים ב-1.4 מליון שקלים, פתאום מחירה ירד ל-1.1 מליון שקלים?

 

אני בתור אחד ש״יושב על הגדר״ אשמח מאוד לפיצוץ הבועה, אחים שלי שמחזיקים בדירות ישמחו הרבה פחות..

 

נגיד ותסריט ה"אה-לה שפילברג" שלך נכון, זה עדיין לא אומר ששם המחיר ישאר להרבה זמן.

להזכירכם, לפני כעשור הייתה מכה קשה להייטק, גל אדיר של פיטורים והמון אנשים שפונו מבתיהם מכיוון שלא עמדו בתשלומי המשכנתא.

באמת הייתה ירידת מחירים רצינית, אבל מה שאנשים שוכחים זה שלא חלפו להם אפילו עשר שנים ומאז המחירים הכפילו את עצמם.

אז תהיה ירידה של 10-20%. האנשים שלקחו משכנתא אחראית לא ימותו מזה. אבל תהיה בטוח שכל עוד לא מזרימים עוד דירות חדשות לשוק והריבוי הטבעי ממשיך במתכונתו הנוכחית זה רק עניין של זמן עד שהמחיר עוד פעם יוכפל.

[edan82]

אלעד ועופר- שניכם צודקים, אני גם נמצא באותה דעה איתכם אם זה לא היה מובן מדברי.

 

הטענה שלי אינה שמחיר הדירות אינו משקף את הביקוש כי ברור לכולם שיש ביקוש גבוה בהרבה מהיצע של דירות ״עממיות״.

 

הטענה היחידה שלה היא שמחירי הנדל״ן אינם משקפים או תואמים את רמת ההכנסה.

 

אגב אלעד,

 

מי ש״יושב על הגדר״ לא צריך שהשוק יתרסק במשך שנים, אני לא צריך שהמחיר ירד להרבה זמן, גם חודש יספק אותי

[Aino]

האם זהו הפתרון?

 

http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3604880,00.html

[redroze]

מה שאתה עושה הוא המעשה החכם והנבון אבל אתה יודע טוב מאוד למי ניתנה הנבואה.

ההורים שלי שדרגו בשיא המשבר מדירה בשכונה ותיקה ברמת גן לאחת מהשכונות החדשות והאיכותיות ברמת גן, שדרוג שהם לא בטוח היו יכולים לבצע מבלי ירידה של כ-30% במחירי הדירות (ומבלי לדבר על תנאי מימון מפליגים + המון מתנות ובונוסים כי גם הקבלנים התחילו לחשוש לעתידם ועשו הכל כדי להכניס מזומן לקופה).

 

מצד שני החסרון של המהלך הזה שהם מכרו את הדירה הישנה שלהם גם בשיא המשבר (באותו מחיר שהם רכשו כעשור לפני) כי הם חששו להחזיק 2 דירות במקביל ולהשכיר אחת מהן. מהלך שבדיעבד התברר כתור טעות מרה מאוד.

 

בקיצור, אני מאמין שכולם מסכימים שרכישת דירה במינוף נמוך ולטווח ארוך זו עיסקה עם סיכונים נמוכים.

גם אם יבנו עכשיו עוד 100K יחידות דיור בכל הארץ זה אולי יפתור את הבעיה בטווח הקצר אבל לא יפתור את הבעיה בטווח הרחוק. והסיבה היא הריבוי הטבעי.

אנחנו מדינה שלא יודעת לעשות תוכניות לטווח הרחוק, לא בעינייני תחבורה, לא בעינייני חינוך, לא בעינייני רווחה וכו'. אז יפציצו את השוק בדירות, יהיה שקט שנתיים ועוד 5 שנים הבעיה תחזור אלינו בבומרנג.

[edan82]

אתה צודק אלעד, אבל מה שאתה כותב אכן תקף עבור משפרי דיור, לא עבור מי שרוכש נכס ראשון או לחילופין נכס להשקעה.

 

אישית אני לא נכנס לנבואות כי אני מאמין שלא נכון לעשות כן, למרות שהייתי שמח מאוד לראות את שוק הנדל"ן מתרסק קשה לי לראות את זה קורה, זו הסיבה שהגעתי למסקנה שהטיימינג הנכון (יחסית..) לרכוש דירה יהיה כשאדע שנפלה לידי הזדמנות לרכוש במחיר נמוך ממחיר השוק.

 

כרגע יש לי קרוב משפחה שעוסק בתיווך, אמרתי לו שישים לו בראש באיזו פינה שאם יש לו נכס ב"הזדמנות"- שיזכור אותי.

 

וגם היום, יש מציאות פה ושם (בעיקר ירושות, אבל לא רק) והוא כבר זרק לי כמה מציאות שהן אכן מציאות אבל לא בתקציב שאני מחפש (אני רוצה מקסימום מזומן ומינימום מימון בנקאי, לא רוצה חתונה כבדה וארוכה עם הבנק).

[ToMeR]

היה אתמול בלילה לא זוכר באיזו תוכנית (זה שטועם במסעדות כל הזמן) על חברה סינית שהציעה לבוא לפה ולבנות 30 אלף יחידות דיור אם אני זוכר נכון באזור לטרון וכל זה תוך שנתיים כאשר כל יחידה תימכר למדינה במחיר של 400 אלף ש"ח.

 

לפי מה שנאמר המדינה יודעת על זה כבר מעל שנה ולא עושים עם זה כלום ולא מוכנים אפילו להגיב בעניין.

[redroze]

תומר, התוכנית היא "לילה כלכלי". בתוכנית הזו העלו הרבה רעיונות טובים שאנשים טובים הציעו, הבעיה היא שהרוב מסתכם בדיבורים ולא במעשים.

 

עידן, אני לא חושב שמה שאתה עושה הוא מהלך נכון. אם יש לך את הכסף אז כנס לשוק ובטווח הרחוק בטוח תרוויח.

אני אתן דוגמא משוק הרכב, כיום אחרי השינוי של המיסוי הירוק רכב משפחתי עולה 135K ש"ח. מחר יהיה מבצע אצל יבואן X ב"הזדמנות" הנחה של 5K ש"ח ואתה תרוץ ותקנה כי אתה חיכית כל הזמן הזה להזדמנות. אבל אם היית רוכש רכב לפני חודשיים המחיר של משפחתית היה 125K ש"ח (לפני השינוי של המיסוי הירוק).

בקיצור, אני חושב שלקנות דירה רק בגלל שהיא "מציאה" (ואני מסכים אתך שעדיין יש מציאות בשוק) זה לא ענייני כי עד שתחכה ל"מציאה" שתוריד לך אי אלו אלפי/עשרות אלפי שקלים אבל במקביל המחיר קפץ בזמן הזה בכמה מאות אלפי שקלים. סתם לדוגמא, בשנה האחרונה המחירים עלו בממוצע ב-6%).

[איציק נ.]

מ

בעלי דירה שמעוניינים לשדרג לדירה יותר יקרה רק מפסידים כשהדירות מתייקרות.

אם דירת 3 חדרים עולה מליון ודירת 4 חדרים עולה מליון וחצי אז משפרי דיור צריכים להוסיף חצי מליון שקל.

אם המחירים עלו ב100% והדירה בבעלותם שווה 2M והדירה שהם רוצים עולה 3M אז עכשיו צריך להוסיף יותר כסף.

 

הדוגמא שנתת לא משקפת כלל את המציאות הרווחת, כי צריך לדעת להתייחס (במקרים של שיפור דיור) לכל הפרמטרים שמסביב - וברוב המוחלט של המדינה, דירת 3 חדרים לא עולה 2 מיליון שקל (רק במקומות *מאוד* ספציפיים, וזה רחוק מלשקף את המציאות בכל המדינה).

 

בנוגע לשיפור הדיור, צריכות להישאל שאלות נוספות - כמו לדוגמא:

מאיזה שכונה לאיזה שכונה אתה עובר ? - האם אתה באמת משפר דיור במקום הספציפי או שאתה משפר גם את הסביבה בה אתה גר ?

לאיזה דירה אתה עובר ? (מדירה רגילה לדירת רגילה, או לדירת גג או דירת גן ? מאיזה קומה לאיזה קומה ?)

 

הדוגמא הספציפית הזו משקפת את האיזורים היקרים ביותר בארץ - והיא אינה מתאימה כדוגמא כללית אלא כדוגמאת קיצון, לכן היא גם מטעה (!) את מי שקורא את דבריך.

 

איציק

[Night Driver]

היה אתמול בלילה לא זוכר באיזו תוכנית (זה שטועם במסעדות כל הזמן) על חברה סינית שהציעה לבוא לפה ולבנות 30 אלף יחידות דיור אם אני זוכר נכון באזור לטרון וכל זה תוך שנתיים כאשר כל יחידה תימכר למדינה במחיר של 400 אלף ש"ח.

 

לפי מה שנאמר המדינה יודעת על זה כבר מעל שנה ולא עושים עם זה כלום ולא מוכנים אפילו להגיב בעניין.

 

 

כן רק שזה לא כולל קרקע ופיתוח.

 

רווח קבלני ממוצע ביזמות למגורים עומד רק על כ 15%. זה מעט מאוד לענף כל כך מסוכן ולכן גם אחוז חברות הבנייה שנמצא בסיכון גבוה לקריסה הוא כל כך גבוה.

 

מעבר להיצע וביקוש יש גם את מרכיב הקרקע והתשתיות שהוא די גבוה. פה המדינה יכולה להחליט לשחרר יותר בזול אבל היא בוחרת שלא.

[utsur]

זהו, שאין בועה.

בועה נוצרת כאשר קונים נכסים במחיר הגבוה משווים הריאלי, בגלל כשל בהבנת השוק. למשל, אם מה שהקפיץ את מחירי הדירות היה ריבוי רכישות לצורך השקעה, זו עלולה להיות בועה.

לעומת זאת, אם המחיר משקף את הביקוש לעומת ההיצע, של רוכשים ריאלים לצורך מגורים, אין כאן בועה. זהו השווי הריאלי. אולי הוא יירד בעתיד, אם יגבירו את ההיצע, אבל זה ייפגע רק במי שקנה לשם השקעה (והשקיע "בבועה") ו/או ירש נכס נוסף על זה שבו התגורר, לא במי שקנה על מנת להתגורר בנכס.

 

לא מדוייק. בועה יכולה להיווצר גם בתנאי ביקוש גובר מול היצע נמוך, וזאת כאשר האשראי שניתן לא הולם את המצב הכלכלי של הלווה והמשק. לדוגמה, כל משק מתנהג בצורת מטוטלת של עליות וירידות, אם בנקים מלווים כסף במשק לפני מיתון, לאנשים שסיכון הפיטורים שלהם גבוה, כאשר אין תזרים מזומנים חליפי לאותו אדם, נוצרת בועה. בקיצור, כמות הכסף שמושקעת בנדל"ן גדולה מכמות הכסף שהמשק יכול לנתב לטובת הנדל"ן.

 

אני יכול להגיד לך מתוך הכרות של מספר רב של זוגות צעירים שקנו דירות, שהם לא יוכלו לעמוד בתשלומי המשכנתא שלהם אפילו אם רק אחד מהם יפסיק לעבוד(ואפילו אם רק לטווח קצר). אני בכלל לא מדבר על מה יקרה אם שניהם יפוטרו. בהתחשב בעובדה שכנראה אנחנו על סף מיתון, מספיק מיני מיתון למשק, שהנדל"ן יעבור טלטול אדיר, כי פחות או יותר המדינה הביאה את תחום הנדל"ן לקצה. המדינה או במילים אחרות משרד האוצר, רואה בנדל"ן היום ככלי מיסוי נוסף על האזרחים ולכן גרם לו לעלות עד שהיום גבולות השרידות בתחום ירדו כמעט לאפס, גם לקבלנים וגם לאזרחים, וזוהי בועה.

[falou]

קבלתי את מה שאתה אומר, זו אכן סוג של בועה, אם אכן זהו המצב בקנה מידה רחב.

האם אנחנו הולכים לקראת גל עתידי של עיקולים... לא יודע.

 

 

אני לא מומחה גדול, אבל אני לא הייתי שם כסף עכשיו על דירה בארץ. בעולם של ריבית אפס זו אכן שאלה קשה היכן לשים את הכסף, כי מאז המשבר אין אפיקים סולידים יותר, אבל לא נראה לי חכם לשים את הכסף בבלטות שאתה לא יכול למכור, כי אתה גר עליהם, בטח אם יש סיכוי שלא תהיה מסוגל לסיים את התשלום עליהם, ואז הבנק ייקח הכל.

 

אני חושב שזה זמן מצויין לחיות סולידי, להצטמצם, להפסיק הוצאות שהן מותרות (להחליף סלולרי, לקנות אוטו יותר טוב, חופשה יקרה, שדרוג מגורים), לשמור את הכסף בהשקעות בטוחות (ככל הניתן) עם תשואה סבירה (בעולם של ריבית אפס), להשקיע בהכשרה, לימודים, שיפורי קריירה ו... להמתין לבום.

מי שיש לו כסף זמין ישר אחרי הבום, הוא מלך.

[ToMeR]

כן רק שזה לא כולל קרקע ופיתוח.

 

רווח קבלני ממוצע ביזמות למגורים עומד רק על כ 15%. זה מעט מאוד לענף כל כך מסוכן ולכן גם אחוז חברות הבנייה שנמצא בסיכון גבוה לקריסה הוא כל כך גבוה.

 

מעבר להיצע וביקוש יש גם את מרכיב הקרקע והתשתיות שהוא די גבוה. פה המדינה יכולה להחליט לשחרר יותר בזול אבל היא בוחרת שלא.

 

לפי מה שנאמר, עלות היחידת דיור עצמה למדינה זה 400 אלף ש"ח.

 

תוסיף שטח תוסיף חמוצים, עוד 150 אלף ליחידה? יוצא לנו 550 אלף ש"ח דירה מוגמרת למדינה.

 

מכרת את הדירה ב-990 אלף ש"ח, המדינה הרוויחה 400 אלף ש"ח ליחידה והאזרח הרוויח דירה חדשה במחיר שפוי. מעבר לזה, העובדה שיוכח בפועל שדבר כזה אפשרי, אולי ימתן את מחירי הדירות בשוק כי יראו שיש יותר זול.

[sperial]

הדוגמא שנתת לא משקפת כלל את המציאות הרווחת, כי צריך לדעת להתייחס (במקרים של שיפור דיור) לכל הפרמטרים שמסביב - וברוב המוחלט של המדינה, דירת 3 חדרים לא עולה 2 מיליון שקל (רק במקומות *מאוד* ספציפיים, וזה רחוק מלשקף את המציאות בכל המדינה).

....

הדוגמא הספציפית הזו משקפת את האיזורים היקרים ביותר בארץ - והיא אינה מתאימה כדוגמא כללית אלא כדוגמאת קיצון, לכן היא גם מטעה (!) את מי שקורא את דבריך.

 

איציק

יש לך טעות - אתה מתיחס לדוגמא קונקרטית שהמספרים בה מעוגלים לצורך ההדגמה. הפוסט נועד להבהיר שבמצב של עלית מחירים ההפרש שיש לשלם בעת שיפור דיור הולך וגדל, כלומר עבור אותו שדרוג יש לשלם הרבה יותר חודשי עבודה, וא אתה לוקח משכנתא - הרבה יותר ריבית לבנק (בהנה של ריבית שווה לשתי העסקאות).

 

לפי מה שנאמר, עלות היחידת דיור עצמה למדינה זה 400 אלף ש"ח.

 

תוסיף שטח תוסיף חמוצים, עוד 150 אלף ליחידה? יוצא לנו 550 אלף ש"ח דירה מוגמרת למדינה.

 

מכרת את הדירה ב-990 אלף ש"ח, המדינה הרוויחה 400 אלף ש"ח ליחידה והאזרח הרוויח דירה חדשה במחיר שפוי. מעבר לזה, העובדה שיוכח בפועל שדבר כזה אפשרי, אולי ימתן את מחירי הדירות בשוק כי יראו שיש יותר זול.

 

יש ב"כלכליסט" ניתוח מאוד הגיוני של ההצעה, שמסביר למה היא אינה ריאלית. ואחרי רעידת האדמה בסין אני מתיחס לבניה סינית כנחותה אפילו מרכב סיני. אמנם הכתבה גררה הרבה טוקבקים כעוסים, אבל נראה לי שלמרות הכל אותו קבלן צודק, לפחות במרבית הניתוח. קרוב לודאי שמי שזרק את ההצעה אינו מודע לתקני הבניה הישראליים החריגים, שלא לדבר על הביורוקרטיה. אפשר להביא הרבה פועלים סיניים לעבוודה, אבל להביא מנהלים סיניים לעבודה בסביבה הישראלית ידרוש משני הצדדים תקופת הסתגלות ארוכה וקשה לרוח הארגונית ולשיות המיקוח של הצד השני.