שאלה לאנשים שמבינים אדריכלות

[cocAIn]

אוסיף ואומר כי אין הם עושים לך "טובה" במסירת המידע, זה התפקיד שלהם.

 

תנסה אולי פה

 

http://www.mmi.gov.il/IturTabot/taba1.asp

 

 

מה שנתת זה של מועצות וכפר סבא זה לא מועצה

[yoelbe]

מצאתי שם מידע גם על כתובת בחיפה, ועד כמה שזכור לי חיפה גם היא איננה מועצה.

 

ניסית?

 

שלח גוש חלקה בה"פ, יהיה יותר קל.

[cocAIn]

מצאתי שם מידע גם על כתובת בחיפה, ועד כמה שזכור לי חיפה גם היא איננה מועצה.

 

ניסית?

 

שלח גוש חלקה בה"פ, יהיה יותר קל.

 

 

צודק,מצאתי עפ"י מספר החלקה את המקום

העידכון האחרון ב2006 הוא פרסום תוקף ברשומות

הורדתי גם שרטוט היחיד שיש שם הוא של 1990.

[cocAIn]

בשכונה של בתים ישנים של 2 קומות ,מה הסיכוי לקבל היתר לבנות בניין?

אני פשוט סקרן לדעת.לשכונה הזאת יש פוטנציאל ענק השאלה מי ירים את הכפפה בתחום הנדל"ן.

ועוד משהו,קשרים טובים מאוד בעירייה יכולים לגרום לחריגה במקום שיש כרגע בתים של 2 קומות לבוא ולבנות בניין?

[razmel]

התשובות בכחול.

בשכונה של בתים ישנים של 2 קומות ,מה הסיכוי לקבל היתר לבנות בניין?

אם בתב"ע מופיע הגבלה לבתים בני 2 קומות - תוכל לנסות להכין תב"ע נקודתית למגרש הספיציפי שלך.

תהליך ארוך מאוד, שבוודאי יגרר להתנגדויות שנים, ואם יצליח - תשלם מס השבחה גבוה.

תהליך ארוך ומסובך, רלוונטי ל"כרישי נדל"ן".

אני פשוט סקרן לדעת.לשכונה הזאת יש פוטנציאל ענק השאלה מי ירים את הכפפה בתחום הנדל"ן.

זה לא עניין של "מי ירים את הכפפה". זה ענין של חוק.

לכל קרקע יש פוטנציאל אדיר אם יאפשרו בה בניה רוויה למגורים / משרדים.

מגרש של 5 דונם שאפשר לבנות בו 10 בתים פרטיים שווה נניח X ש"ח.

אותו מגרש שאפשר לבנות בו מגדלים עם מאות יחידות דיור יעלה אלפי אחוזים יקר יותר.

אתה לא יכול "להרים את הכפפה". כל בעל מגרש היה עושה זאת.

ועוד משהו,קשרים טובים מאוד בעירייה יכולים לגרום לחריגה במקום שיש כרגע בתים של 2 קומות לבוא ולבנות בניין?

לא.

גם ראש העיר לא יכול לאשר על דעת עצמו שינוי תב"ע שמאפשרת רק 2 קומות לבנין מגורים אחר.

(טוב, טכנית הוא כן יכול, אבל זה פלילי).

שינוי תכנית שיוזמת העיריה מתרחש לפעמים, והוא תהליך ארוך שנמשך שנים ומצריך אישורים רבים, ובסופו ישנם בעלי מגרשים שהופכים מליונרים ברגע בזכות שינוי ייעוד / אחוזי בניה / שינוי מספר יחידות דיור מותרות במגרשם.

[cocAIn]

תאמין לי ,רז,נהנה לקרוא את הקצועיות שלך!

[cocAIn]

0.749

הנה הפרטים אודות המגרש מה דעתכם המקצועית?אפשר לקיבל היתר לבניית בניין בקרקע כזאת?

 

:שטח חלקה רשום

 

קביעה סופית של שטח הקרקע תהיה רק על סמך תשריט חלוקה לצרכי רישום כפי שיאושר על ידי הגופים המוסמכים

תוכניות הנוגעות לקרקע

.2 5083מספר י.פבתוקףסטטוסכס/מק/11/62מס תוכנית11/06/2002מתאריךלאעיצוב ארכיטקטונילאכולל בינוי4993מספר י.פבתוקףסטטוסכס/1/1/מ/גמס תוכנית12/06/2001מתאריךלאעיצוב ארכיטקטונילאכולל בינוי4451מספר י.פבתוקףסטטוסכס/מק/1/1/גג/גמס תוכנית24/10/1996מתאריךלאעיצוב ארכיטקטונילאכולל בינוי4451מספר י.פבתוקףסטטוסכס/מק/10/62מס תוכנית24/10/1996מתאריךלאעיצוב ארכיטקטונילאכולל בינוי3755מספר י.פבתוקףסטטוסכס/1/1/ממס תוכנית30/03/1990מתאריךלאעיצוב ארכיטקטונילאכולל בינוי2547מספר י.פבתוקףסטטוסכס/1/1/דמס תוכנית28/06/1979מתאריךלאעיצוב ארכיטקטונילאכולל בינוי2199מספר י.פבתוקףסטטוסכס/1/1/גמס תוכנית26/02/1976מתאריךלאעיצוב ארכיטקטונילאכולל בינוי1636מספר י.פבתוקףסטטוסכס/1/1מס תוכנית18/06/1970מתאריךלאעיצוב ארכיטקטונילאכולל בינוי349מספר י.פבתוקףסטטוסכס/62מס תוכנית20/05/1954מתאריךלאעיצוב ארכיטקטונילאכולל בינויהערה:לתוכניות שהופקדו לאחר כ"ט בתמוז התשמ"ט 1.8.1989

( לא ניתן לבקש תוספת אחוזי בניה (הקלות כמותיות

:זכויות והגבלות בניה לפי תקנות התכנון והבניה בתכנון בתוקף

.3

חישוב השטחים ואחוזי הבניה בתכניות והיתרים " התשנ"ב 1992"

כס/מק/11/62: תוכניתאזור מגורים ב: יעוד273: נתוני מגרש

מס מבנים במגרש סהכצפיפות נטו מס יחד לדונםגובה בניה מקסימליאחוזי בניה מקסימלים קווי בניןגודל מגרש מינימלייעוד השטחבמטרמספר קומותסהכלכסוי קרקעשטחי שרותשמושים עקרייםמתחת למפלס כניסהמעל למפלס כניסהקדמי מהדרךאחוריצדדי--8.52------1163600אזור מגורים ב

כס/מק/10/62 - תוכנית בתוקףאופציות בניה / תכליותמחסנים דירתיים. כס/מק/11/62 - תוכנית בתוקףמחסנים דירתיים. כס/1/1/ד - תוכנית בתוקףמגורים צמודי קרקעכס/1/1/מ - תוכנית בתוקףמרתפיםכס/מק/1/1/גג/ג - תוכנית בתוקףהוראות בדבר עיצוב גגות, שימושים וחשובי שטחים בעליות גג ובניית פרגולות.

כס/1/1/ג - תוכנית בתוקףשטח מגרש מינימלי- הרשומות בתוכנית כס/1/1 ואשר כתוצאה מההפקעות לדרכים בלבד קטן מן המותר לא תעמודנה בתוקפן.כס/מק/11/62 - תוכנית בתוקף- הרשומות בתוכנית כס/1/1 ואשר כתוצאה מההפקעות לדרכים בלבד קטן מן המותר לא תעמודנה בתוקפן.כס/1/1/ד - תוכנית בתוקף600 מ` או עפ"י מפורטת מאושרת

כס/1/1/ד - תוכנית בתוקףצפיפות / מספר יחידות דיוריחידה אחת ל -300 מר' מינימום או עפ"י תוכנית מפורטת

כס/1/1/ד - תוכנית בתוקףתכסית קרקע מירבית%35

כס/במ/3/119/ה - תוכנית בתוקףקוי בנין קדמי6 מ'כס/מק/11/62 - תוכנית בתוקף6 מ'כס/1/1/ד - תוכנית בתוקףכמאושר בתוכנית ולפחות 11 מ' מציר הדרך.

כס/במ/3/119/ה - תוכנית בתוקףקוי בנין אחוריכפי שנקבע עפ"י התשריט והבינויכס/מק/11/62 - תוכנית בתוקףכפי שנקבע עפ"י התשריט והבינויכס/1/1/ד - תוכנית בתוקף6 מ'

כס/מק/11/62 - תוכנית בתוקףקוי בנין צדדי3.0 מ'.

כס/1/1/מ - תוכנית בתוקףקוי בנין למרתפיםמתחת לבנין עצמו בלבד

כס/מק/11/62 - תוכנית בתוקףהפרות / הערות לקווי בניןבמקרים בהם הבנין המקורי הקיים בהיתר חורג מקו זה יהיה הקו הקיים קו הבנין למבנה שבהיתר. כל התוספות או שינוי יהיו בקו הבנין המוצע.

כס/1/1/ד - תוכנית בתוקףסה"כ אחוזי בניה או מטרים%70כס/מק/1/1/גג/ג - תוכנית בתוקףהוראות לבניית פרגולות - במסגרת קוי הבניה אין הגבלה לשטח הפרגולות המתוכננות. מעבר לקוי בנין מוגבל שטחן עד 15 מ ר.

כס/במ/3/119/ה - תוכנית בתוקףמרפסות פתוחות כלולות ב- % בניה / מטריםלאכס/מק/11/62 - תוכנית בתוקףלאכס/1/1/ד - תוכנית בתוקףכן

כס/במ/3/119/ה - תוכנית בתוקףמספר קומותקרקע+2+גגכס/מק/11/62 - תוכנית בתוקףקרקע+2+גגכס/1/1/ד - תוכנית בתוקף2

כס/1/1/ד - תוכנית בתוקףגובה מירבי של בנין (מטר)8.5 מ` בין מפלס כניסה ושיא גג רעפים

כס/1/1/ד - תוכנית בתוקףשטח לחניה15 מר` ליחידת דיור.

כס/1/1/מ - תוכנית בתוקףמרתףעד ולא יותר מ- 50 מר` לכל יחידת דיור בנוסף לאחוזי בניה מותרים.כס/1/1/מ/ג - תוכנית בתוקףא. תותר בניית מרתפים בשטח שלא יעלה על שטח היקף קומת הקרקע שמעליו הכולל גם שטחי שירות על מכלול אחוזי הבנייה המותרים עפ"י תוכניות קיימות. ב. גובה קומת המרתף לא יעלה על 2.20 מפני רצפתו לפני התקרה. ג. המרתף יהיה מוקף בקרקע מכל צדדיו וחשוף עד גובה מכסימלי של 1.2 מפני הקרקע לפני הריצוף של הקומה מעל. ד. הכניסה למרתף תהיה אך ורק מתוך יחידת הדיור ללא כניסה נפרדת או עצמאית למרתף. ה. תותר התקנת מתקנים תברואתיים בתחום המרתף, ובתנאי מתן פתרון אלקטרו - מיכני נאות לסילוק השפכים למערכת הביוב העירונית ותוך דאגה למניעת הצפות וזאת באישור מהנדס הרשות. ו. יותר שימוש במרתף כולו או בחלק משטחו לחניה תת-קרקעית. פתרון החניה יהיה חייב באישור יועץ התחבורה של עירית כפר-סבא. כמו כן, יותר השימוש בשטח המרתף למגורים ולמשרדים לבעלי מקצועות חופשיים. ז. הארת המרתף ואיורורו יוכלו להיות ע"י חלונות בהיקפו. ניתן להגן על חלונות אלה באמצעות "חצרות אנגליות" מנוקזות. החצרות האנגליות יכולות להיבנות מעבר לקוי הבניין ולא יותר מ- 1מ'. ח. לגבי כל הנושאים הקשורים למרתפים ואינם מוסדרים בתכנית זו, יחולו הוראות התכנית שחלו ערב אישורה של תכנית זו.

כס/1/1/ד - תוכנית בתוקףעליית גגכלול באחוזי בניהכס/מק/1/1/גג/ג - תוכנית בתוקףשטח חללי הגג יחושב כחלק מהשטח העיקרי ע פ התוכניות הקיימות. שטח עליית הגג יחושב לפי ההשלכה האופקית על הרצפה של אותו חלק בעליית הגג הגבוה מ- 1.8 מ'. חללי גג שאינם לשימוש יהיו סגורים.

כס/במ/3/119/ה - תוכנית בתוקףהעמדה או בינוי ע"פ תשריטכן. כולל חתך טיפוסי.כס/מק/11/62 - תוכנית בתוקףכן. כולל חתך טיפוסי.

כס/מק/1/1/גג/ג - תוכנית בתוקףהוראות/הערות לבינויהפרגולות תהיינה מעץ או מתכת ואפשר שתהיינה ממוסגרות בהיקפן באלמנטי בטון. עמודי הפרגולות יהיו מעץ, מתכת או בטון. בליטת פרגולה מעבר לחזית המבנה הפונה לרחוב לא תפגע במראה הרחוב ובמרחק מינימלי של 1.5 מ' מגבול החלקה למעט קומות חניה וכניסות לחלקות שם תוכלנה להבנות עד גבול החלקה. ניתן לבנות פרגולות מעבר לקו בנין צדדי עד 1.0 מ' מגבול החלקה.

כס/מק/10/62 - תוכנית בתוקףקויי בנין מחסן / /מבנה עזרהמחסנים ימוקמו בחלק האחורי בפינות החלקות בקו בנין אפס.כס/מק/11/62 - תוכנית בתוקףהמחסנים ימוקמו בחלק האחורי בפינות החלקות בקו בנין אפס.כס/1/1/ד - תוכנית בתוקףמהבנין הראשי 2 מ` או אפס במגרש עם בית עד 2 דירות בלבד.כס/1/1/מ - תוכנית בתוקףבקוי הבנין של מבנה המגורים

כס/מק/11/62 - תוכנית בתוקףהערות כלליותהתוכנית כוללת הוראות בלבד ללא תשריט.כס/1/1/מ - תוכנית בתוקף1. לא יותרו מתקנים סניטרים במרתף. גובה פני המרתף לא יעלה על 1.0 מ` מפני הקרקע בכל הצדדים 2. תותר הקמת מחסנים בגבול משותף עפ"י תכנון אחיד לגבי שכונות שנבנו טרם מתן תוקף בשנת 1979 לתוכנית כס/1/1/ד. לכל יחידה 12 מ`. המחסן יהיה מבניה קשיחה עם גג רעפים ובמסגרת אחוזי הבניה 3. בבנינים ללא קומת עמודים של 4 יחידות ומעלה "שכונים" קיימים, מתן היתר למחסנים דירתיים ומקלטים יותנה בפתרון תכנוני לכל הבנין, כולל מיקום ודרכי גישה בתחום המגרש. לכל יחידת דיור תותר הקמת מחסן עד 6 מר'. במקרים מיוחדים תותר הקמת המחסנים בקו אפס עפ"י אשור מהנדס העיר.

כס/במ/3/119/ה - תוכנית בתוקףגג רעפיםכןכס/מק/11/62 - תוכנית בתוקףכןכס/1/1/ד - תוכנית בתוקףכןכס/מק/1/1/גג/ג - תוכנית בתוקףבכל אזורי הבניה למגורים, למגורים א', ומגורים ב' יעוצבו המבנים עם גגות רעפים. גגות הרעפים יהיו בעלי שיפועים לפחות של 40-50 אחוז. ע ג הגגות תותקן מערכת הקולטים ובחלל הגג יוצבו דוודי המים.

כס/מק/10/62 - תוכנית בתוקףנספחים / מבני עזר / מחסן - כ/לכןכס/מק/11/62 - תוכנית בתוקףכןכס/1/1/ד - תוכנית בתוקףכןכס/1/1/מ - תוכנית בתוקףכן

כס/1/1/ד - תוכנית בתוקףמחסן / מבני עזר כלול באחוזי בניה כחלק ממבנה הראשיכןכס/1/1/מ - תוכנית בתוקףכן

כס/מק/10/62 - תוכנית בתוקףשטח מקסימלי של מחסן / מבני עזרתוספת של 3 מ ר מעבר ל-6 מ ר הותרים עפ י כס/1/1/מ תהיה על חשבון זכויות קיימות.כס/מק/11/62 - תוכנית בתוקףתוספת של 3 מ ר מעבר ל-6 מ ר הותרים עפ י כס/1/1/מ תהיה על חשבון זכויות קיימות.

כס/מק/10/62 - תוכנית בתוקףגובה מחסן / מבנה עזרגובה 2.2 מ' נטו.כס/מק/11/62 - תוכנית בתוקףגובה 2.2 מ' נטו.כס/1/1/ד - תוכנית בתוקף2.2 מ'

כס/מק/10/62 - תוכנית בתוקףהערות למחסן / מבני עזרהמחסנים יהיו עשויים בניה קשיחה עם גגות רעפים בשיפועים מינימליים. גימור חיצוני יהיה בטיח וצבע אקרילי. לתקנון מצורף נספח בינוי.כס/מק/11/62 - תוכנית בתוקףהמחסנים יהיו עשויים בניה קשיחה עם גגות רעפים בשיפועים מינימליים. גימור חיצוני יהיה בטיח וצבע אקרילי. לתקנון מצורף נספח בינוי.כס/1/1/ד - תוכנית בתוקףהזכויות למחסנים מקורם בהוראות לאזור מגורים ב' בתוכנית מתאר כס/1/1.כס/1/1/מ - תוכנית בתוקףהמחסן יהוה חלק אינטגרלי מהבנין

כס/במ/3/119/ה - תוכנית בתוקףחניה כ/לכןכס/מק/11/62 - תוכנית בתוקףכןכס/1/1/ד - תוכנית בתוקףכן

כס/מק/11/62 - תוכנית בתוקףחבות בהיטל השבחהישולם כחוק.כס/1/1/ד - תוכנית בתוקףאיןכס/1/1/מ - תוכנית בתוקףבגין מרתפים קיים היטל. טעון בדיקה בכל מקרה לגופו. יש לבדוק במחלקת הגביה/הנדסה באם נקבע.כס/מק/1/1/גג/ג - תוכנית בתוקףישולם כחוק.

כס/במ/3/119/ה - תוכנית בתוקףשטח כלול באחוזי בניהלאכס/מק/11/62 - תוכנית בתוקףלאכס/1/1/ד - תוכנית בתוקףלא

כס/במ/3/119/ה - תוכנית בתוקףמיקום חניהכןכס/מק/11/62 - תוכנית בתוקףכן

[razmel]

לא ציינת מהו שטח המגרש.

לפי המידע הנ"ל, על המגרש ניתן לבנות בית פרטי בלבד (יחידת דיור אחת).

מרתף (בשטח קומת הקרקע), קומת קרקע (עד שטח 35% משטח המגרש), קומה עליונה וניצול חלל גג רעפים.

שיא גובה הבית הוא 8.5 מ"ר, כך שאי אפשר לבנות יותר קומות מהקומות שציינתי.

יש פירוט בנושא המרתף (מידת "קבירתו" באדמה), לגבי מחסנים, פרגולות, חניות לרכב, קוי הבנין וכו'.

 

בשורה התחתונה - בית פרטי, ולא בנין מגורים / מגדל.

הערות נוספות ראה באדום:

כס/1/1/ד - תוכנית בתוקףסה"כ אחוזי בניה או מטרים%70כס/מק/1/1/גג/ג - תוכנית בתוקףהוראות לבניית פרגולות - במסגרת קוי הבניה אין הגבלה לשטח הפרגולות המתוכננות. מעבר לקוי בנין מוגבל שטחן עד 15 מ ר.

לדעתי יש טעות - לפי חוק התכנון והבניה שטחי הפרגולות מוגבלים עד 50 מ"ר, ולא כפי שמצויין פה (ללא הגבלה בתוך קוי בנין).

בבנינים ללא קומת עמודים של 4 יחידות ומעלה "שכונים" קיימים, מתן היתר למחסנים דירתיים ומקלטים יותנה בפתרון תכנוני לכל הבנין, כולל מיקום ודרכי גישה בתחום המגרש. לכל יחידת דיור תותר הקמת מחסן עד 6 מר'. במקרים מיוחדים תותר הקמת המחסנים בקו אפס עפ"י אשור מהנדס העיר.

למה יש התיייחסות לבנייני מגורים ? צריך לברר.

[cocAIn]

לא ציינת מהו שטח המגרש.

לפי המידע הנ"ל, על המגרש ניתן לבנות בית פרטי בלבד (יחידת דיור אחת).

מרתף (בשטח קומת הקרקע), קומת קרקע (עד שטח 35% משטח המגרש), קומה עליונה וניצול חלל גג רעפים.

שיא גובה הבית הוא 8.5 מ"ר, כך שאי אפשר לבנות יותר קומות מהקומות שציינתי.

יש פירוט בנושא המרתף (מידת "קבירתו" באדמה), לגבי מחסנים, פרגולות, חניות לרכב, קוי הבנין וכו'.

 

בשורה התחתונה - בית פרטי, ולא בנין מגורים / מגדל.

 

 

הערות נוספות ראה באדום:

 

 

 

 

0.721: שטח בדונםאזור מגורים ב273:חלק ממגרש כס/מק/11/62: תוכנית בנין עיר0.028: שטח בדונםדרך חדשה או הרחבת דרך370:חלק ממגרש כס/1/1/ג: תוכנית בנין עיר

0.749

:שטח חלקה רשום

 

 

 

 

לגבי מה שאמרת לברר על ההתחייסות לבניין,האם זאת עילה לכך שיהיה בניין ביום מן הימיים?

[razmel]

לא.

זה נראה כמו פסקה שהשתרבבה לשם בטעות.

[cocAIn]

רז,בכל הבתים בסביבה יש את ה"טעות" הזאת.

איך יתכן?

[razmel]

יש אותן תוכניות החלות על כל הבניינים לפי התב"ע.

המלל מועתק לכל אחד מהמגרשים, עם שינויים קטנים בקוי בנין (במגרש פינתי למשל), או בציון שטח כל מגרש.

לפי הבנתי המלל הזה לא רלוונטי למגרש הנ"ל, והוא מועתק בטעות כל פעם מחדש גם למגרשים האחרים.

 

אם אתה מחפש להקים בנין מגורים - עדיף שתחפש כאלו בסביבה של מגרשי מגורים.

יש עדיין במרכזי הערים, בתב"ע של בנייני מגורים בתים פרטיים ישנים של תושבים ותיקים, שעדיין לא ניצלו את אחוזי הבניה.

פנה לאחד כזה, וקנה ממנו את המגרש (לאחר שבדקת שאכן הוא לבנית מגורים שאתה רוצה) או הצע לו עסקת קומבינציה. (הוא יקבל נניח X דירות בבנין שאתה תבנה - תמורת המגרש).

[cocAIn]

אבל למה שאותו דייר וותיק לא יזמין פשוט קבל"ן שיעשה לו את העבודה ואז ה-X יהיה יותר גבוה.

[razmel]

אם היה להם שכל - הם היו עושים את זה בעצמם.

חלקם, או יורשיהם עושים זאת.

חלקם לא מכירים את הפרוצדורה, חוששים מהתהליך, ומעדיפים שינוהל ע"י יזם, למרות שהוא לוקח להם נתח מהרווח.

[cocAIn]

אם למשל נותנים לבנות 8 דירות מתוכן 6 רגילות ו2 דופלקסים.

תמורת כמה % יסכים הקבלן להרים את הפרוייקט?

אני מדבר על עסקת קומבינציה.דיברתי עם קשישה אחת שיש לה 800 מ"ר באמצע העיר והיא אומרת שהיא לא עוזבת את המקום בשום מקרה אבל אני מניח שאפשר לשכנע אותה.

היא טוענת שהציעו לה כבר 4 דירות קבלנים שונים.מה הרווח שאני יכול לעשות במידה ואני המתווך בינה לבין הקבלן?

אמרת לי שקבלן ירצה 50% כלומר 4 דירות ובעלת השטח גם מקבלת 4 דירות

מה אני יכול להרוויח ?