עצות טרם שינויי דיירים, תכנון ושינוי הדירה

[איציק נ.]

לפני כשעה, flytomars כתב:

 

חיפשתי מה זה 3200 ולא מצאתי את ההקשר - 

היא מדליקה את הגריל גז וובר?

סיקה צמנט שמתקשה במהירות? (אולי זה?)

מג'ימיקס דגם 3200? (אולי הוא טוחן?)

קשישי הפורום שעוד היו מאזינים לתוכנית של דידי הררי (דידי לוקאלי) יודעים במה מדובר  

[Shaike.Zam]

לפני 51 דקות, natco כתב:

זה מתבסס על האמור לעיל:

 

זה גם הגיוני, כי מהנדסי האינס' תמיד אוהבים להעביר קווים ראשיים (6 צול) במסתורים, "כי נוח לתחזק".

היו לי הרבה מקרים שאישרו למעצבות להתחבר לשם בשינויי דיירים.

 

לגבי מטבח ללא חלון, אפשר להנמיך מעל הארונות ולעשות מפוח שאיבה רציני  שיוצא במסתור.

אבלמכן, זה מטבח ש"עובר" בתל-אביב, איפה שיש הרבה אופנועים של "וולט".

 

להפוך את הדירה הזו לפנינה, זו משימה בלתי אפשרית.

עדיין נשאר פה חדר אחד, עם חלון שאין לי מושג איך הוא עומד במינימום התקני (8 אחוז). 

יכול להיות שעם קובץ dwg ופרוגרמה ממוקדת, אפשר לעשות פה הרבה  יותר.

אבל זה ממש לא יעלה "כמה מאות שקלים אצל מעצבת", כמו שכתבו פה בזלזול אופייני.

זו עבודה רצינית מאד, שתצריך ליווי מלא של מישהי.ו מנוסה מאד בשינויי דיירים, כולל הבנת החומר הקיים, העברת סט תכניות מלא, חשמל, אינס', בינוי, וייצוג מול אדריכל.ית שינויי הדיירים של הקבלן.

זו עבודה בעלות של 5 ספרות.

 

 

 

המחיר של הדירה היא סדר גודל של כ 400K-600K מתחת למחיר השוק של דירות בגודל ומפרט דומה (200K-300K מתחת למחיר דירות יד 2 בגודל ומפרט דומה)

 

אם צריך להוסיף כ50K למעצבת + סכום מסויים של שינויי דיירים, ואז אני מקבל גם חדרים שהם צמודים לחלל הציבורי ואין מסדרון בדירה, לא בטוח בכללש העסקה כדאית.

 

תודה רבה לכל העוזרים כמובן

 

 

אבלמכן, זה מטבח ש"עובר" בתל-אביב, איפה שיש הרבה אופנועים של "וולט". - מה הכוונה?

עריכה אחרונה ב-10 במאי על ידי Shaike.Zam

[sperial]

לפני 43 דקות, איציק נ. כתב:

קשישי הפורום שעוד היו מאזינים לתוכנית של דידי הררי (דידי לוקאלי) יודעים במה מדובר  

בתור קשיש שלא היה מסוגל לסבול את דידי הררי אשמח להסבר. או קישור.

[SlowRide]

הכוונה שזה יכול להיות מטבח בדירה של אנשים שלא מבשלים ומזמינים אוכל כל הזמן.

לגבי עלות השינויים לעומת עלות הדירה, קח בחשבון שדירה שמתוכננת גרוע קשה למכור בלי להוריד במחיר. גם זה שאין מסדרון, למה זה משהו רע? ככל שהמסדרון יותר קטן זה סימן שהשטח של הדירה מנוצל יותר טוב.

[Shaike.Zam]

לפני 20 דקות, SlowRide כתב:

הכוונה שזה יכול להיות מטבח בדירה של אנשים שלא מבשלים ומזמינים אוכל כל הזמן.

לגבי עלות השינויים לעומת עלות הדירה, קח בחשבון שדירה שמתוכננת גרוע קשה למכור בלי להוריד במחיר. גם זה שאין מסדרון, למה זה משהו רע? ככל שהמסדרון יותר קטן זה סימן שהשטח של הדירה מנוצל יותר טוב.

 

בדיוק צריך להסתכל קדימה ולהבין כמה יהיה קל למכור אותה ובמחיר טוב.

 

בלי שום קשר, אנחנו מבשלים המון, לנו ולילדים הקטנים (פחות מאוהבי הוולט, מזמינים אולי פעם בחודש)

[natco]

אז במטבח "שלי", יש לך 6 מ"א משטח עבודה, כולל הכיור, הכיריים, וה"אי" (שהוא דו תכליתי-עבודה+ישיבה).

בנוסף, בבישול מאסיבי (חריימה), גם עם מפוח בהספק גדול, שיתוכנן היטב, יהיו ריחות בבית. 

ארוחה (אפילו סתם ארוחת ערב/בוקר שבת) משפחתית? רק בפינת האוכל. על האי יהיו לכם רק 3 מקומות ישיבה.

 

הכוונה שלי ב"וולט" היתה שבסגנון חיים קצת שונה, כשכל אחד מבני הבית מגיע בשעה אחרת, אוכלים לבד או מקסימום בזוג, מחממים שניצל במיקרו, או מבשלים פסטה מהירה, וכן, גם מזמינים אוכל מוכן פעם-פעמיים בשבוע, מטבח כזה יכול בכיף להיות די והותר.

תכננו מטבחים כאלה במגדלים תל-אביביים "יוקרתיים", והלקוחות מרוצים עד הגג.

בהרבה מקומות אחרים זה היה מביא לתלונות על "האדריכל חסר הכשרון".

 

הדירה הזו, זה כמו רכב עם קצה שילדה.

אפשר לחיות עם זה, זה אף פעם כבר לא יהיה  מושלם, אתה תוציא אותה במחיר טוב, אבל במכירה יקרעו אותך בחזרה. 😜

 

[Shaike.Zam]

נראה לי שמה שהעלת, זו התוכנית שהכי יכולה להשמיש דירה מוזרה שכזו, ועדיין צריך לדאוג למסביב; אישור קבלן לשינוי מסיבי שכזה, חדר מאסטר ושינה של ילד שהם חלק מהסלון, פינוי ריחות בישול טוב, ובידוד רעשים מהשכן במאסטר.

 

Having said that, נראה לי שכדאי לחפש מציאה אחרת

[avizaz]

SKIP

לא חסרות דירות בשוק, יותר מד בעיות ויותר מדי כסף בשביל לסדר אותה (ולא נראה שבכלל אפשר)

[איציק נ.]

לפני כשעה, natco כתב:

 

הדירה הזו, זה כמו רכב עם קצה שילדה.

אפשר לחיות עם זה, זה אף פעם כבר לא יהיה  מושלם, אתה תוציא אותה במחיר טוב, אבל במכירה יקרעו אותך בחזרה. 😜

 

 

מסכים ולא מסכים:)

 

העניין תלוי לוקיישן.

אם הדירה עוברת מייקאובר רציני והופכת להיות ייחודית, זה יכול להיות בונוס במכירה, שוב - בהנחה והלוקיישן טיל.

 

[Shaike.Zam]

לפני 19 שעות, natco כתב:

דירה רעה מאד.

לא מבין מה קרה למתכנן כאן.

כנראה נגרר משינוי רציני במקום אחר, ונוצר המצב הזה.

לא יודע לאיזה מגזר מתוכנן, (כנראה דתי/חרדי לפי הכיור מחוץ לשירותי אורחים), אבל למגזר כללי, שפחות מקפיד על גודל המטבח (ועל אוורור טבעי שלו), הייתי מתפשר על משהו כזה.

קחו בחשבון, שזה נסיון להוציא את הרע במיעוטו, ולא תכנון אידיאלי בשום צורה.

 

האמ שאני מתחיל להתחבר לשינוי.

 

מה לגבי שהמאסטר הורים יהיה במקום החדר החדש למטה משמאל, והחדר הנוסף יהיה במקום החדר הורים? ככה שתיהיה הפרדה של החדר הורים  מהחדרי שינה האחרים?

[natco]

בהחלט נראה שאפשרי. 
האמת, אחרי שהעליתי את הסקיצה שלי, חשבתי על זה. נראה לי שכך אפשר יהיה גם ליצור הפרדה טובה יותר של פרטי/ציבורי, כי אפשר יהיה להעביר את הכניסות לחדרים למיקום פנימי יותר.

אפשר להשאיר ברוחב הנוכחי (זה יתן יחידת הורים באותו שטח  כמו הקיימת) ואפשר גם להרחיב מעט ע"ח חדר המגורים, ולקבל יחידת הורים ראויה יותר מהקיימת, בשטח של 12 מ"ר, כמקובל היום.

 

כמו שכתבתי- זה לא רציני לתכנן כך. צריך לבקש מהיזם קובץ DWG של הדירה, ולשבת לתכנן סקיצות רציניות, שיהיו מבוססות על הדרישות האישיות (פרוגרמה) שלכם, ויושקעו בהן זמן תכנון ומחשבה ראויים.

מה שעשיתי על קובץ JPEG בעשר דקות זו רק "כוונה ראשונית". אם יש התכנות לעניין מבחינתכם, אתם צריכים מישהו שיעבוד עבורכם במשרה מלאה.

מקסימום - אתם יכולים לסגור איתו הסכם עם תחנת יציאה אחרי שלב התכנון הראשוני, וכך תוכלו לפרוש בנזק מינימלי (של כמה אלפים...), במידה ותחליטו שזה לא מתקדם מבחינתכם לקניה של הנכס.

 

עריכה:

לפחות לצורך המיקוח שלכם מול היזם- שים לב שיש מצב טוב שלפי חוק המכר-דירות, החדר עם החלון הקטן נופל לקטגוריה של חצי חדר.

יש לו חלק שקטן ברוחבו מ-2.60. החלק הזה לא נחשב לפי החוק במניין השטחים לחדר, ולפיכך החדר כולו עלול ליפול מתחת ל-8 מ"ר, ולכן = חצי חדר.

 

עריכה אחרונה ב-11 במאי על ידי natco

[Shaike.Zam]

בתאריך 11.5.2026 בשעה 11:19, natco כתב:

בהחלט נראה שאפשרי. 
האמת, אחרי שהעליתי את הסקיצה שלי, חשבתי על זה. נראה לי שכך אפשר יהיה גם ליצור הפרדה טובה יותר של פרטי/ציבורי, כי אפשר יהיה להעביר את הכניסות לחדרים למיקום פנימי יותר.

אפשר להשאיר ברוחב הנוכחי (זה יתן יחידת הורים באותו שטח  כמו הקיימת) ואפשר גם להרחיב מעט ע"ח חדר המגורים, ולקבל יחידת הורים ראויה יותר מהקיימת, בשטח של 12 מ"ר, כמקובל היום.

 

כמו שכתבתי- זה לא רציני לתכנן כך. צריך לבקש מהיזם קובץ DWG של הדירה, ולשבת לתכנן סקיצות רציניות, שיהיו מבוססות על הדרישות האישיות (פרוגרמה) שלכם, ויושקעו בהן זמן תכנון ומחשבה ראויים.

מה שעשיתי על קובץ JPEG בעשר דקות זו רק "כוונה ראשונית". אם יש התכנות לעניין מבחינתכם, אתם צריכים מישהו שיעבוד עבורכם במשרה מלאה.

מקסימום - אתם יכולים לסגור איתו הסכם עם תחנת יציאה אחרי שלב התכנון הראשוני, וכך תוכלו לפרוש בנזק מינימלי (של כמה אלפים...), במידה ותחליטו שזה לא מתקדם מבחינתכם לקניה של הנכס.

 

עריכה:

לפחות לצורך המיקוח שלכם מול היזם- שים לב שיש מצב טוב שלפי חוק המכר-דירות, החדר עם החלון הקטן נופל לקטגוריה של חצי חדר.

יש לו חלק שקטן ברוחבו מ-2.60. החלק הזה לא נחשב לפי החוק במניין השטחים לחדר, ולפיכך החדר כולו עלול ליפול מתחת ל-8 מ"ר, ולכן = חצי חדר.

 

 

אחרי שחשבתי על זה, וגם שאלתי את הקבלן, למרות שהם בשלבי גמר, בגלל שעוד לא הונח ריצוף, יהיה ניתן לעשות שינויי דיירים ללא תוספת תשלום (להוטים למכור).

 

במידה ואלך לאדריכלית, מה לספק לה בשביל לספק תוכניות משלי? מה היא צריכה להביא לי שאביא לקבלן? מה בערך המחיר שעולה דבר כזה אצל אדריכלית?

[natco]

כן, בטח. לפני חתימת החוזה, הכל אפשרי וכולם נדיבים מאד. בטח במצב של היום, בטח עם דירה שהיא מעט פחות אטרקטיבית מלכתחילה.

אתה צריך לעגן הכל בחוזה. את כל השינויים, וגם תנסה לסחוט שיפורים במפרט אם צריך (תוספת נקודות חשמל, עניין המפוח במטבח, הנמכות תקרה, מפזרי מיזוג משודרגים וכו'). 

כמו כן- תכניס את עלות השינויים אצל יועצי היזם (כשאתה מזיז נק' אינס',ספרינקלרים, שינויים במיזוג, תוספת המפוח במטבח, זה עובר דרך היועצים של היזם. והם כמובן לא עובדים בחינם...)

 

למעשה, אם תוכל להשהות את החתימה הסופית על החוזה לאחרי שיהיו לך תכניות מוכנות, ולחתום כשהן נספח לחוזה - זה יהיה מעולה.

 

אחראי.ת שינויי דיירים אצל הקבלן יספק לך קבצי אוטוקאד (dwg), אותם תספק לאדריכל.ית שלך, והיא תכין תכנית ראשונית לאישורך. אחרי שתאשר, היא תכין סט תכניות ליזם, שיעבור דרך אחראי.ת שינויי הדיירים לאישור היועצים, ומשם (כנראה אחרי םינג-פונג מול האדריכל.ית שלך) לביצוע בשטח.

האדריכל.ית מייצג.ת אותך מול היזם לכל אורך הדרך. עד חנוכת הבית. כולל במסירת הדירה, בה יתבצע על ידו/ה בדק מקצועי. אתה רק גורם מאשר. אל תתווך ביניהם, שלא יהיה מצב של "טלפון שבור".

בשביל זה אתה משלם.

 

כמה משלם? תלוי בטיב הליווי, ובאיזור בארץ. למשל, אם תרצה ליווי גם בתכנון המטבח מול חברת המטבחים של הקבלן, בבחירת ריצופים,חיפויים וכלים סניטריים, זה כמובן ייקר את החבילה.

זה תלוי גם בנסיון של המתכנן.ת שתבחר.

אדריכל מנוסה יגבה יותר ממעצבת צעירה שרוצה למלא תיק עבודות ולצבור נסיון על בזקן של לקוחות. מהאחרונות צריך להזהר- טעויות שלהן עלולות לעלות ביוקר, הרבה יותר מהחסכון בשכ"ט.

 

עבור חבילת תכנון מלאה, אצל מתכנן.ת מנוסה, (לא כולל "הלבשת" הבית), משלמים באיזור המרכז בין 30-40 אש"ח.

 

[Shaike.Zam]

תודה רבה על הפירוט

[borsood]

שייקה, הדירה הזו מזכירה לי את אלו שמוצאים את כל הקורולות אבדן להלכה שהמחיר הזול מסנוור אותם.

לדעתי לדירה יש יותר מדי דפקטים. אפשר לעשות שמיניות ולשפר אבל חלק  מהדפקטים לא ניתן לפתרון סביר.

אז אם זו קורולה תעבור לקורולה הבאה ותשאיר את הדירה הזו לאחרים.

רק אם זו דירה מיוחדת(מיקום?) שווה להמשיך להסתכל ולראות אבל חלק מהדפקטים יישארו.