שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[Nemesis]

לא כ"כ בא לי להציק לשוכרים סתם וגם 'לשרוף' אותה בשוק בתנאים לא אופטימליים. 

[farkash7]

לא יודע אם בעוד כמה חודשים התנאים יהיו יותר אופטמליים... זה כבר ראיית העתיד אין לי את היכולת.
לגבי השוכרים זה כבר עניין אחר.
אם לא בא לך להציק להם אתה אחלה בעל בית קודם כל.
חשבת מי יראה את הדירה כשהיא תהיה ריקה? אתה מתכנן לקחת מתווך?

[Nemesis]

חשבנו לקפוץ איזה פעמיים בשבוע להראות. אפשר גם לשים מנעול חשמלי שאפשר לפתוח מרחוק למרות שזה נראה לי פחות אופטימלי. 

[redroze]

אם הדירה מיועדת למשפחות אז שיא העונה בסגירת חוזים יהיה בין ינואר לאפריל. 

תהליך העברת בעלות לרוב לוקח כמה חודשים, לרוב רוצים לעשות שיפוץ קטן. משפחת תרצה להיכנס ביולי עד אוגוסט בגלל המסגרות של הילדים.

[Nemesis]

דירת שלושה חדרים בקומה רביעית בלי. לא יודע אם קהל היעד העיקרי יהיה משקיעים שימתינו להשבחה או דירה ראשונה לזוג צעיר עם ילד. 

[- XM -]

לדעתי תחכה קצת.

עכשיו השוק מת, הורדות ריבית בהמשך יקלו על אנשים לקחת משכנתא ואולי יעלו קצת את המחירים.

 

אני לא נביא ולא יועץ.

[Nemesis]

קצת בכל מקרה נחכה. היא נתנה אותה בבלעדיות לאיזה מתווך שחירטט אותה שהוא פונה לשוק הרוסי, עם פליירים ברוסית וכו'. היה לי ברור שהוא חרטטן כי הוא לקח אותה במחיר שכבר היה לא ריאלי לתנאי השוק, והיא לא היתה להוטה בכלל למכור. 

אז נשארו עוד 3 שבועות, וצריך להוריד לאיזה חודש לפחות את הפרסום מהלוחות. 

[nikitales]

האם לדעתכם זה זמן טוב לקנות עכשיו דירה להשקעה בעפולה כדי להשכיר אותה אחר כך? מדובר בדירה 3 חדרים קרובה למרכז העיר בבניין מסוף שנות ה-60. הדירה נמכרת במחיר של 11,600 ש"ח למ"ר. 

עריכה אחרונה ב-26 לדצמבר, 2023 על ידי nikitales

[תחבצ]

לפני 16 שעות, Nemesis כתב:

לא כ"כ בא לי להציק לשוכרים סתם וגם 'לשרוף' אותה בשוק בתנאים לא אופטימליים. 

אמנם לא עסקת מכירה אבל דירת ירושה במשפחה שלי שניסינו להשכיר שלושה חודשים ללא הצלחה בגלל 2 סיבות לדעתי:
א) ככל שהדירה יותר זמן על המדף ככה היא פחות אטרקטיבית (במיוחד בשכירות)
ב) הריהוט שחשבנו שיהיה בונוס, יחסוך לנו פינוי ולדיירים קניית ריהוט. בפועל העמיס על הדירה והקשה על המעוניינים לדמיין את הדירה בסטייל שלהם, וכמובן יש אנשים שרוצים את הריהוט שלהם אבל זה לא בעיה כי היינו מפנים.

בגדול לא היה לנו לחץ להשכיר כי זו דירת ירושה בלי חובות אז לא התפשרנו על המחיר (הזול) מה שעשינו בעצת חברים זה להעיף את הכל מהדירה, ככה היא נראית יותר גדולה ויש מקום לדמיון.

פרסום מודעה מחדש עם תמונות יותר מושקעות כאשר הדירה ריקה מתוכן, בנוסף; יש כלים שיכולים לראות מתי פירסמת וכמה זמן היא עומדת. אם מורידים מחירים (מה שלא עשינו) גם אפשר לראות.
אחרי שעשינו זאת תוך שבועיים הושכרה, היו 2 מתעניינים רציניים (משפחות) וסגרנו עם אחת מהן.
*אולי זה מזל אולי צירוף מקרים*

לדעתי האישית מהניסיון שלנו, תחכה שהשוכרים יצאו, תעיף את הדברים ותצלם ממש טוב, עדיף שתעלה ישר מודעה שהיא טובה ותמשוך אנשים מאשר שעוד שלושה חודשים אנשים יראו דירה שלא נמכרת והבעלים (אולי) מוריד במחיר.

בהצלחה!

[- XM -]

מעלה פה נתונים שרצים ברשת, אולי זה יוכל לעזור למלתבטים בקשר להגרלה הנוכחית.

 

1. האתר הזה מאוד מומלץ לצורך חישוב סיכויי זכיה, ומידע נוסף בקשר להגרלות.

כמובן הנתונים משתנים עד לרגע סגירת ההרשמה, אבל כבר אפשר לראות מגמות.

 

2. רווח צפוי בהגרלות השונות לדירות 4 חד' 100 מ"ר (הנתונים חושבו על פי מדלן על עסקאות דומות בדירות חדשות לעומת המחירים הצפויים).
אילת - 600K
אלעד - 650K
אשקלון - 600K
בית דגן - 1.1 מיליון
בני עי"ש - 400K
ירושלים - 900K
מודיעין - 900K
מעלות - 500K
פתח תקווה - 900K
צפת - 650K
קריית גת - 470K (צפון) 650K (מערב)
קריית מלאכי - 600K
קריית עקרון - 900K
קריית שמונה - 400K
רחובות - 550K (קרית ההגנה) 800K (קרית משה)
רכסים - 500K

 

3. בקבצים הבאים, כל מקום שכתוב מחיר שוק לא רלוונטי, ההנחה לא מוגבלת עד 600k ממחיר השוק, (מכרזים שיצאו לפני התקנה המגבילה הנ”ל), בהגרלות הבאות מתחמים מסוג כזה יפחתו.

 

[ArikM]

מה זה רווח צפוי? שוב פעם מוכרים לאנשים לוקשים. 

מישהו בעולם הזה יכול להתחייב לרווח? אם כן זו כנראה הונאת פירמידה.

אם אין כסף, לא קונים. לא משנה כמה "רווח" מציעים לך על הנייר.

לדעתי, 

אם יש לך חצי מיליון שקל, שים אותם על הsnp. בממוצע כל 7 שנים הוא מכפיל את עצמו. 

 

[- XM -]

רווח צפוי זה פער המחיר בין מחיר השוק כיום, למחיר הדירה שתשלם במסלול למשתכן.

יתכן שהרווח יהיה נמוך יותר, אבל יתכן שהוא יהיה גבוה יותר, לכן זה רק צפוי.

אגב, s&p ממש לא מכפיל את עצמו בממוצע כל 7 שנים.

עריכה אחרונה ב-28 לדצמבר, 2023 על ידי - XM -

[ArikM]

לפני 34 דקות, - XM - כתב:

רווח צפוי זה פער המחיר בין מחיר השוק כיום, למחיר הדירה שתשלם במסלול למשתכן.

יתכן שהרווח יהיה נמוך יותר, אבל יתכן שהוא יהיה גבוה יותר, לכן זה רק צפוי.

אגב, s&p ממש לא מכפיל את עצמו בממוצע כל 7 שנים.

תבדוק אותי. 

10 אחוז בממוצע כל שנה. 

תעשה ריבית דריבית. 

אם אתם מחפשים תשואה, אי אפשר להתחרות עם הבורסה. 

זאת עובדה

 

[- XM -]

אני לא מזלזל בשוק ההון, אפשר לעשות שם דברים יפים.

אבל - 

1. ממוצע שנתי של s&p הוא קצת פחות מ10%, וזה להשקעות ארוכות יותר מתקופה של 7 שנים, ל 7 שנים רנדומליות הוא פחות.

2. במחיר למשתכן אתה יכול בקלות לעשות גם 100% לשנה על ההון העצמי....

(90% משכנתא. ברוב המקרים אתה יכול להניח 100-150k הון עצמי, ולקחת את כל הרווח.)

3. זה אפילו לא 7 שנים אלא בד”כ פחות. (7 שנים מיום הזכייה, אתה מתחיל להזרים כסף בהדרגה רק אחרי חתימת חוזה שנעשה בממוצע בין שנתיים לשלוש אחרי הזכייה, בנתיים הכסף יושב בבורסה ואתה שם אותו בנדל”ן רק ל 4 שנים.)

[avargel]

לפני כשעה, ArikM כתב:

תבדוק אותי. 

10 אחוז בממוצע כל שנה. 

תעשה ריבית דריבית. 

אם אתם מחפשים תשואה, אי אפשר להתחרות עם הבורסה. 

זאת עובדה

 

 

אתה צודק (אולי) למי שקונה דירה במחירי השוק ובונה על עליית ערך בעתיד

 

מי שקונה *כיום* ב600,000 מתחת למחירי השוק, עם הון עצמי של 10-25%  ממחיר הדירה, עשה *היום* רווח של 100-300% על הכסף שלו, גם ללא כל עליית ערך עתידית

 

הבורסה לא יכולה להתחרות בזה

 

 

נ.ב. משקיע ב2 השווקים