רכישת דירה לזוג צעיר

[WarDevil]

אהלן חברים,

הייתי שמח לשמוע את עצתכם בנוגע לקניית דירה

יש דירה שאנחנו עומדים שלב לפני רכישתה, התהליך חל לפני שיצא ההודעה לציבור על הרפורמה של ביטול המע"מ בדירה ראשונה לזוג צעיר מה שגורם לנו לערער בהחלטה..

הדירה המדובר היא דירת 3 חדרים, בניין בן 15 שנים עם מעלית, מרפסת וחניה הבעיה בדירה היא שהיא לא רשומה בטאבו ויש רק הערת אזהרה בגלל חריגת בניה , דירה שהמוכרים ניסו למכור תקופה לא קצרה ובסוף לאחר מו"מ החלטנו לרכוש במחיר נמוך ממחיר השוק בגלל בעיית הטאבו, חשוב לציין שבמחיר זהה אנחנו נוכל לקנות רק דירה בבניין ישן בקומה גבוהה וללא מעלית.

 

מהניסיון שלי קשה לי להאמין לכול הודעה שהממשלה מוציאה , האם כדאי להמתין עם רכישת דירה? ממה שאני קורא הדעות חלוקות ואני לא יודע מה לעשות... הייתי שמח לשמוע את עצתכם

[renault5]

מה המחיר של הדירה אם אפשר לשאול?

אני לא כול כך מבין בזה באופן אישי אבל זה לא קצת בעייתי שהמרפסת לא רשומה בטאבו?

חניה מילא אבל בעיריה לא עשו בעיות לבעלים?

[WarDevil]

כול הבית לא רשום בטאבו לאף אחד מהדיירים אין רישום בטאבו, לא רק המרפסת

 

מחיר הדירה 1050000

[NirLevi]

כול הבית לא רשום בטאבו לאף אחד מהדיירים אין רישום בטאבו, לא רק המרפסת

 

מחיר הדירה 1050000

 

הבית רשום במנהל או שיש אישור זכויות מהחברה המשכנת (או שניהם יחד)?

[WarDevil]

הקרקע בבעלות פרטית בגלל זה היא לא רשומה במנהל ובעל הקרקע רשום עדין כבעלים , כול הדיירים רשומים כהערת אזהרה על שם בעל הקרקע.

לגבי חברה משכנת זה קצת מורכב כי העו"ד של אותה חברה קבלנית נכון להיום הוא הראש עיר שלנו

[NirLevi]

הקרקע בבעלות פרטית בגלל זה היא לא רשומה במנהל ובעל הקרקע רשום עדין כבעלים , כול הדיירים רשומים כהערת אזהרה על שם בעל הקרקע.

לגבי חברה משכנת זה קצת מורכב כי העו"ד של אותה חברה קבלנית נכון להיום הוא הראש עיר שלנו

 

איזו חריגת בנייה קיימת? האם הוצאת תכנית היתר בנייה מהוועדה המקומית וביצעת השוואה למצב הקיים?

מניסיוני, לפחות בעסקאות רכישה שאני רואה, אין מניעה בכך שיש הערת אזהרה לטובת הרוכש אך ברגע שיש חריגת בנייה, יהיה קושי לרשום את הנכס כבית משותף.

תסרוק את הנסח ותמחק ממנו את הגוש והחלקה ושמות הבעלים.

אנסה לעזור.

[Ahbarony]

בקיצור, בתור דירה ראשונה ונכס למגורים הייתי מתרחק.

בתור ירה להשקעה הייתי קופץ על זה.

[sperial]

מכונית עם פגיעת שלדה היית קונה?

דירה עם חריגת בניה היא כמו מכונית עם פגיעת שלדה - לא תוכל לרשום בטאבו, צפויה בעיה בקבלת משכנתא, צפוי קושי למכור את הדירה.

בקיצור - עבור לדירה הבאה

[sperial]

אולי הפוסט שלי לא לגמרי ברור, אז אני רוצה לחדד משהו:

הבנק לא יתן משכנתא לדירה שעלולה להיות בעייתית מבחינה משפטית (כויפרט על כך יואב).

מבחינת סדר הפעולות אתה חותם על חוזה לרכישת הדירה, ואז מבקש את המשכנתא. אחד השלבים המוקדמים הוא הערכת שמאי. אם השמאי קובע שיש בעיה משפטית הבנק עלול לא לאשר את המשכנתא, ואתה נשאר עם חוזה שאינך מסוגל לממש, כלומר צריך לשלם את ה"פיצוי המוסכם" שהוא בד"כ 10% מהעסקה. אני לא חושב שתרצה לאבד 100 אש"ח בגלל בעיה כזו.

עריכה אחרונה ב-7 לאפריל, 2014 על ידי sperial

[ניקו פ.]

לפני חתימת החוזה, אסוף את המסמכים הרלוונטיים וגש לבנק. בכל בנק יש "איש משכנתאות", שיריץ לך מספרים ונתונים. לאחר מכן, ברר עמו כמה משכנתה תוכל לקבל על הדירה אם בכלל. אנחנו שכרנו שמאי מטעמנו [אחד שעובד עם הבנק], שעשה לנו את כל העבודה וגם מילא את המסמכים על הבנק על הדרך.

אם יש לך עו"ד שמטפל בחוזה, וכדאי מאוד שיהיה לך, נתייעץ איתו. עורכי דין טובים מבינים אף הם במשכנתאות.

[קאררה]

נכון אך לא מדוייק.

הקונה הפוטנציאלי יכול להביא שמאי (את אותו שמאי של הבנק) בעלות של כ-1000 ש"ח שלא מסובסדת על ידי הבנק ולבצע הערכת שמאי מוקדמת טרם חתימת החוזה.

במקרה הזה במידה והערכת השמאי מתאימה לצורכי המשכנתא - לא תצטרך הערכת שמאי נוספת כיוון שמדובר על שמאי הבנק. במקרה הכי גרוע, איבדת 1000 ש"ח.

 

אולי הפוסט שלי לא לגמרי ברור, אז אני רוצה לחדד משהו:

הבנק לא יתן משכנתא לדירה שעלולה להיות בעייתית מבחינה משפטית (כויפרט על כך יואב).

מבחינת סדר הפעולות אתה חותם על חוזה לרכישת הדירה, ואז מבקש את המשכנתא. אחד השלבים המוקדמים הוא הערכת שמאי. אם השמאי קובע שיש בעיה משפטית הבנק עלול לא לאשר את המשכנתא, ואתה נשאר עם חוזה שאינך מסוגל לממש, כלומר צריך לשלם את ה"פיצוי המוסכם" שהוא בד"כ 10% מהעסקה. אני לא חושב שתרצה לאבד 100 אש"ח בגלל בעיה כזו.

[sperial]

לפני שמביאים שמאי צריך להוועץ בעורך דין. אני מהמר שעורך דין ימליץ לך להמנע מביצוע העסקה.

אני חייב לומר שמדובר בניסיון אישי שלי מלפני כשנה וחצי, כאשר חיפשתי בנרות דירה חדשה. דירה ראשונה שדי הלהיבה אותי התבררה כבעייתית ביותר כיון שהיתה הערת אזהרה לטובת הקבלן שבנה אותה כ-18 שנים קודם, ובינתיים פשט את הרגל. בעיה זו סודרה - אבל רק לאחר כשנה (כאשר מבחינתי הדירה לא היתה אקטואלית). דירה שניה נפסלה לאחר שבדיון ראשון אצל עורך הדין התברר כי יש חוסר התמה בולט בין הדירה שראינו לבין השרטוטים של תוכניות הבניה - פשוט סגרו קומת עמודים שלמה הפונה לרחוב, בלי היתרים.

[Eowyn]

אני במקומך לא הייתי קונה דירה שאין עליה את כל האישורים הדרושים - חבל להכניס ראש בריא למיטה חולה. כשבן הזוג שלי קנה דירה לא מזמן, יועץ המשכנתאות שלו דרש להכניס לחוזה סעיף שמדבר על כך שהמוכר מתחייב שיש בידיו את כל אישורי הבניה על כל השינויים שנעשו בדירה. אם לא הסעיף הזה, הוא היה צריך להפרד מעוד כמה עשרות אלפי שקלים כדי להשיג את האישורים הנדרשים מהעירייה.

 

נצל"ש - האם הטבות לזוגות צעירים תקפות גם לדירה ראשונה לאדם יחיד (אני לא נשואה - אבל עדיין צעירה)?

עריכה אחרונה ב-8 לאפריל, 2014 על ידי Eowyn

[sperial]

עד כמה שידוע לי - הלואת הזכאים ניתנת לרווקים מעל גיל 30, וצריך לעמוד בקריטריונים נוספים. מפשי בגוגל זכאות משכנתא או מחרוזת דומה.

העניין הוא שכיום הלואות בנקאיות רגילות בד"כ עדיפות על הלוואת הזכאים ועל כן הן הפכו הרבה פחות אטרקטיביות.

[misterb]

ההטבה של ביטול המע"מ לפי הצעת החוק אמורה להיות תקפה לרווקים מעל גיל 35 שרוכשים דירה ראשונה, או לזוגות עם ילד אחד לפחות.

 

http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4500176,00.html