דירה ראשונה להשקעה לטווח קצר

[Aviram-C]

אז ככה, אני ואשתי רוצים לקנות דירה באיזור מגורינו (כפר יונה) אך המחירים גבוהים מדי עבורנו.

בעוד שנתיים וחצי כשייפתחו לנו קרנות השתלמות (או לחלופין נספיק לחסוך עוד - יש לנו יכולת חסכון גבוהה יחסית, השכר שלנו ביחד מגרד את ה-30 נטו מלמטה) שישלימו לנו את ההון העצמי הדרוש עבור דירה כאן נוכל להרשות לעצמנו דירה כזו אך אם תהיה עליית מחירים (סביר להניח) נצטרך להשלים יותר ממה שהיום.

 

לכן, חשבנו לקנות דירה להשקעה לטווח קצר, שנתיים שלוש, אפילו כזו על הנייר שתהיה מוכנה בסוף התקופה הרצויה אך כזו שבמידה של עליית מחירים תגלם את העליה גם אצלה ונוכל למכור אותה עם הרווח הצפוי וככה לא להפגע מעליית מחירים גם באיזור שלנו (שׁכבר ״ספג״ עליית מחירים דיי משמעותית).

 

כמובן שאף אחד לא יכול לנבא את השוק ואי אפשר לדעת מה יהיה, אך נדמה שזו האופציה הטובה ביותר.

 

אשמח לקבל קצת מידע מהמומחים כאן, האם זו אסטרטגיה טובה ואם כן, היכן שווה לנו לקנות דירה להשקעה לטווח קצר, או שיש אופציות אחרות טובות יותר.

 

למכור את הרכבים - לא אופציה.

 

תודה מראש.

[Nemesis]

דירה היא לא השקעה טובה לטווח קצר.

אתה מדבר על עליית מחירים, אבל אף אחד לא יכול להבטיח לך המשך עליית מחירים.

מצד שני, בעת רכישה ומכירה יש לך עלויות שקועות. עו"ד, תיווך, עמלות פתיחת תיק, אגרות שונות ומשונות.

אם מדובר בדירה על הנייר המצב חמור שבעתיים. אם המחירים עלו, אתה חייב להמתין 18 חודש מיום קבלת טופס 4 (דירה מוכנה וראויה למגורים) לפני שתוכל למכור בפטור ממס שבח. אם המחירים לא עלו או ירדו, אז בשביל מה קנית?

מעבר לכך, ברכישה מקבלן ייתכנו עיכובים, סיכון מימוני, מועד רישום וכו'.

 

אלא אם כן אתה חרד מאוד מהמשך עליית מחירים דרמטית, לא רואה הגיון במהלך כזה.

[oryo]

במילים אחרות, מה שאתה רוצה זה 'להצמיד עצמך לעלויות רכישת הדירה בישראל'.

בהינתן שאתה מבין ש:

א. יש עלויות נלוות שאתה 'מפסיד' באפיק ההשקעה הזה

ב. קיימת אפשרות שאותו מדד יישאר סטטי, ואף ירד

אז אני לא רואה בכך צעד רע.

אדרבה, לדעתי האישית - אם אתה יודע שחשוב לך דירה למגורים בארץ, זה נשמע לי די סביר לבצע את המהלך שאתה מתאר כאן. אתה מסביר שברצונך לשמר את 'כוח קניית הדירה' שלך', והמהלך שאתה מתאר יעשה קירוב די טוב של זה, במיוחד אם אתה רוכש באותו אזור גאוגרפי בו אתה מתכנן לרכוש דירה אחרת בעתיד.

רק חשוב להבין שכן קיימת אפשרות שהכסף שלך מושקע בצורה לא נבונה (קרי: ייתכן שנכון יותר להשקיע אותו בשוק ההון, ברמה הפיננסית נטו), ושתבין שמדובר בהשקעה עם סיכונים כאלו ואחרים ולא איזה sure thing כמו שאוהבים למתג את העניין.

 

בנוסף חשוב שתבין מהי היכולת שלך, ושתבנה משכנתא מתאימה לסצנריו שתיארת.

[Igalz]

לא חייבים לקנות דירה בשביל לקשור את עצמיך למחירי הדיור.

לדוגמא אתה יכול לקנות תעודת סל של מדד תשומות הבניה. הקורלציה בין המדד הזה למחירי הדיור גבוהה מאוד.

הרבה יותר פשוט, הרבה הרבה פחות בירוקרטיה וכאב ראש.

[Aviram-C]

המטרה היא אכן לקנות בסביבה (כרגע חשבנו על פרדס חנה) שזו אופציה גם למגורים. כלומר לגור שם בשנים הראשונות, לא להשקיע הרבה בדירה ולאחר תקופה למכור אותה ולשדרג. הרצון הוא גם לשלם משכנתא אגרסיבית יחסית (עד כמה שאפשר) על מנת לאפשר שדרוג מהיר.

 

לצערי, אנחנו לא מבינים הרבה ולכן מחפשים מידע. כמו שאמרתי אף אחד לא יודע להעריך מה יהיה מצב השוק עוד שנתיים שלוש.

השאלה כאן כמה באמת עליה במחיר מגולמתת ברווח עתידי בהסתכלות על כל שאר ההוצאות וההפסדים של רכישת דירה כמו שציינתם עו״ד וממד תשומות הבניה לדוגמא שמדוברות בעשרות אלפים ויותר.

 

לחכות שנתיים זו אופציה? צריך להכניס למשוואה גם את שכ״ד שאנו משלמים כיום. נשלם אותו בכל מקרה בשנתיים הקרובות ואם רק עוד שנתיים נקנה על הנייר אז מדובר על תקופה ארוכה יותר, כסף שפשוט הולך לפח.

[oryo]

הקורלציה בין המדד הזה למחירי הדיור גבוהה מאוד.

לפי המידע כאן, מ2006 עד עכשיו היתה עליה של פחות מ30% במדד תשומות הבניה.

בכלליות, נדמה לי שמחירי הדיור מאז 2006, ברוב הארץ, עלו ביותר מ30% - לא?

 

המדד מתייחס לכלל המחירים בכל הארץ, ויש כל מיני דברים אחרים שמשפיעים עליו. להשוות אותו לרכישת דירה ולומר שההתנהגות "דומה מאוד" זה תמוה בעיני, ההתנהגות של שני הדברים האלו שונה מאוד (הן לטוב והן לרע).

עריכה אחרונה ב-21 למרץ, 2017 על ידי oryo

[oryo]

לחכות שנתיים זו אופציה? צריך להכניס למשוואה גם את שכ״ד שאנו משלמים כיום. נשלם אותו בכל מקרה בשנתיים הקרובות ואם רק עוד שנתיים נקנה על הנייר אז מדובר על תקופה ארוכה יותר, כסף שפשוט הולך לפח.

הכסף הולך לפח רק אם אתה זורק אותו לשם - מה הכוונה?

אם את ההון העצמי שלך אתה משאיר בעו"ש, אז אתה אכן "זורק כסף לפח" בדמות התשואה שאתה לא עושה איתו.

אם אתה לוקח את ההון העצמי איתו תיכננת לרכוש דירה, ומשקיע אותו רוחבית בכל מיני אפיקים לא מסוכנים מדי, אז יש הרבה תרחישים בהם הפעולה הזו תהיה טובה יותר (פיננסית) מרכישת דירה. כמובן שיש גם מקרים הפוכים.

 

האקסיומה הזו שלגור בשכירות זה לזרוק כסף לפח, נובע בעיקר מבורות פיננסית. לגור בשכירות זה אפיק לגיטימי לחלוטין כל עוד אתה לא 'שוחק' את ההון העצמי שלך - ועם מצב המשכנתאות ומחירי הדיור כיום - האפיק הזה נראה לגיטימי מתמיד, במיוחד למי שאין לו מספיק אחוזי מימון כנגד הנכס בו הוא מעוניין.

[avargel]

בדיוק.

 

כשאתה מתדלק בתחנת דלק אתה "זורק את הכסף לפח" כי היית צריך במקום זה לרכוש תחנת דלק?!

פרה במקום שקית חלב?

עץ במקום תפוז?

 

הרעיון מובן. תשלום שכ''ד הוא על צריכה, ורק אם מתקיימים יחד 2 התנאים הבאים: א. יש לך את הכסף לרכישת דירה במקום שכירות. ב. אתה שם אותו בבלטות וערכו נשחק. - רק אז זרקת את הכסף לפח.

 

עכשיו, לגופה של שאלה. אני לא הייתי נכנס בתנאי השוק הנוכחיים לעסקה קצרת טווח. תצטרך להיות עליה מאוד משמעותית כדי שזה יכסה את העלויות הנלוות + ישאיר לך רווח (כי אם זה "רק" מכסה את העלויות, בעצם לא עשית כלום).

 

 

מה שכן, אפשר לחשוב בצורה קצת יותר יצירתית - למשל רכישת דירה מקבלן בשלב הכי מוקדם שניתן למצוא (פרי סייל), והגעה להסכמה עם הקבלן על לוח תשלומים פשוט של 15٪ בחתימת חוזה / בהיתירי בניה, וכל השאר בקבלת מפתח.

 

ואז למכור את הדירה לפני קבלת המפתח (כנראה ברווח משמעותי) מה שאומר שאחוזי התשואה יחושבו על ההון הנמוך ששמת, 15٪ כאמור, ולא על כל מחיר הדירה.

 

כמובן שיש גם סיכונים, אבל רק נתתי דוגמא.

 

 

 

בהצלחה בכל מקרה.

[pooh-bear]

לא לקנות להשקעה לטווח קצר.

 

כבר כתבתי את זה פעם באריכות (אני אחפש לינק בהמשך), כשאתה קונה במינוף (מה שאתה די בוודאות הולך לעשות) אתה מרוויח או מפסיד על ההון העצמי פי רמת המינוף שלך בעליית או ירידת ערך הנכס.

 

אם תשים הון עצמי של 25٪, בעלייה של 10٪ תרוויח 40٪ על ההון העצמי, אבל אותו דבר בירידה. אם ח"ח תהיה ירידת מחירים בתקופה המדוברת, תפסיד המון.

 

כל זה בלי שבכלל לקחת בחשבון את כל העלויות הקבועות (עו"ד, משכנתא, מתווך, ווטאבר).

 

ובנימה טיפה יותר אישית - איך זוג בלי ילדים שמרוויח 30 נטו לא מצליח לחסוך להון עצמי לדירה בכפר יונה? לא רוצה להגיד משהו מעליב ח"ח, אבל הגיע הזמן שתתחילו לחסוך. זו הכנסה עצומה.

[Fitch]

נאמר כבר הכל.

לדעתי זה רעיון לא כל כך טוב כרגע.

[Aviram-C]

לא לקנות להשקעה לטווח קצר.

 

כבר כתבתי את זה פעם באריכות (אני אחפש לינק בהמשך), כשאתה קונה במינוף (מה שאתה די בוודאות הולך לעשות) אתה מרוויח או מפסיד על ההון העצמי פי רמת המינוף שלך בעליית או ירידת ערך הנכס.

 

אם תשים הון עצמי של 25٪, בעלייה של 10٪ תרוויח 40٪ על ההון העצמי, אבל אותו דבר בירידה. אם ח"ח תהיה ירידת מחירים בתקופה המדוברת, תפסיד המון.

 

כל זה בלי שבכלל לקחת בחשבון את כל העלויות הקבועות (עו"ד, משכנתא, מתווך, ווטאבר).

 

ובנימה טיפה יותר אישית - איך זוג בלי ילדים שמרוויח 30 נטו לא מצליח לחסוך להון עצמי לדירה בכפר יונה? לא רוצה להגיד משהו מעליב ח"ח, אבל הגיע הזמן שתתחילו לחסוך. זו הכנסה עצומה.

 

איפה נאמר שלא הצלחנו לחסוך? להיפך, אנחנו נשואים רק שנה (סך הכל 3 שנים יחד) ובעלי הון עצמי של 250 אלף (צריכים 400) פלוס שני רכבים ששווים כ-220 אלף ש״ח. לדעתי זה יפה מאוד, בהתחשב בזה שהעזרה מההורים שלנו היא 0. אין לי חבר אחד שהצליח לרכוש דירה ללא עזרה מאחד ההורים. ואנחנו ממש לא בוכים, מצבנו בהחלט טוב וזה רק עניין של זמן וכמובן איפוק כלכלי (לא ממהרים ונסחפים להפיל על עצמנו משכנתא מוגזמת). אגב, כפר יונה לא כפר יונה, דירה כאן מקבלן מתחילה ב 1.6, לא מעט כסף.

 

ולגבי שאר התשובות מסתמנת הבנה חד משמעית. תודה רבה! כרגע התכנית היא ככל הנראה להמשיך לחסוך בשנתיים הקרובות ויחד עם קרנות השתלמות להכפיל לפחות את סכום ההון העצמי (או אפילו ללא הקרנות) ולרכוש דירה באיזור שאנחנו רוצים.

עריכה אחרונה ב-21 למרץ, 2017 על ידי Aviram-C

[pooh-bear]

אז תחסכו עוד שנה, גג שנתיים ותקנו דירה. מה הלחץ המטורף לקנות היום? קונים כשאפשר, לא כשאי אפשר וכשצריך לעשות כל מיני תרגילים פיננסיים. בכמה כבר אתה מעריך שתעלה דירה בכפר יונה בשנה שנתיים הקרובות? בעוד חצי מיליון?

[Aviram-C]

אז תחסכו עוד שנה, גג שנתיים ותקנו דירה. מה הלחץ המטורף לקנות היום? קונים כשאפשר, לא כשאי אפשר וכשצריך לעשות כל מיני תרגילים פיננסיים. בכמה כבר אתה מעריך שתעלה דירה בכפר יונה בשנה שנתיים הקרובות? בעוד חצי מיליון?

 

בהחלט נראה שזה הכיוון. הפחד שלנו קצת מהרגע שיהיו ילדים וההוצאות יגדלו. למרות שזה לא אמור להשפיע באופן דרמטי.

וכמו שאמרתי, שאלתי כאן מתוך חוסר הבנה ולראות אם יש טעם כן לקנות עכשיו. לא ידעתי שזה יהיה כל כך נוטה ל-״לא״.

 

ולהעריך כמה יעלה (אם בכלל) זה בטח לא משהו שאני יכול. אני רק יודע שהדירה שאני גר בה וקיבלה טופס 4 לפני שנה וחצי, נרכשה על הנייר ב-1.2 ושווה היום כ1.7. אם העליה תמשיך ובקצב הזה? אם מישהו היה יודע את זה בוודאות אני בטוח שזה היה שווה לו מספיק כסף.

[pooh-bear]

אתם מרוויחים יפה מאוד כדי לגדל שניים שלושה ילדים ועדיין לחסוך (בהנחה שמנסים לחסוך, כן?). אין מה לדאוג.

 

אני גם הייתי משקלל בקניית דירה את השקט הנפשי שלך כפרמטר באיכות חיים, שנובע מזה שלקחת משכנתא שתוכל להחזיר גם אם ח"ח מצבך יורע קצת, ושבאופן כללי אתה לא חנוק מעל הראש בהחזר משכנתא. נראה לי חשוב לפחות כמו על שם מי רשומה הדירה שאתה גר בה וכמה היא גדולה. הרבה אנשים משום מה מתעלמים לגמרי מהפרמטרים האלו.

[Matan g]

איזה דירה ניתן לקנות בפרדס חנה עם הון עצמי של כ250 אש"ח?

כפול מזה יהיה בערך שליש מעלות דירת 4/5 חדרים בבניין (תלוי בקומה ובמפרט)