סערה בנדל"ן - מס על בעלי 3דירות ומעלה,שיגולגל כנראה לשוכרים

[A.E.M]

זה לא אחוז מכל דירה שלישית ואילך?

אז אחוז על דירה מספר 3 ועד דירה מספר 24... סה"כ 22 אחוזים בשנה מערך של מחיר ממוצע של דירה.

[sperial]

לא. זה 12000 ש"ח לשנה לבעלי 3 דירות, 22000 ש"ח לבעלי 3 דירות ו-37000 ש"ח לשנה לבעלי 5 דירות. מעבר לכך 15000 ש"ח בשנה.

כלומר בעל 24 דירות ישלם 37,000+19X15,000 שהם 322,000ש"ח בשנה.

[A.E.M]

נו, דקויות...

לא התעמקתי בחוק האמת. חשבתי משום מה שזה אחוז. בכל מקרה, 322 אש"ח בשנה זה כ 22% מדירה, של הרבה דירות בישראל אז לא הייתי מאוד רחוק...

[mogo]

למה שרגא בירן לא יושפע? נקבע כי השכרותיו אינן עולות לכדי עסק והוא רשאי לשלם מס מופחת של 10% על 24 דירותיו. שיתכונן לשלם בערך 22% של דירה כל שנה.

 

שרגא בירן, לפי פסה"ד (הצודק לטעמי) שניתן בעניינו, כן יושפע. הדגשתי שהוא לא יושפע *בהתאם לעמדת רשות המיסים* לפיה הכנסותיו משכירות הן הכנסות מעסק.

שרגא בירן הוא בסה"כ דוגמה - כוונתי הייתה שכמעט כל המשכירים הגדולים, כמו בירן, שאותם רשות המיסים מגדירה כעוסקים בהשכרת דירות (לרוב שלא בצדק), כלל לא יושפעו מכך ולפיכך גם השוק לא ממש יושפע.

[mogo]

דבר אחד אני לא ממש מבין, מה זה כל ההתפלפלויות והשגעונות האלה של דירה שלישית וכו', למה לא פשוט להכריז על השכרת דירה כהכנסה שחייבת במס כבר מהשקל הקראשון וכך לפשט מאוד את כל העניין וכמובן, להכניס הרבה כסף לקופת המדינה?

 

התשובה פשוטה: רשות המיסים לא מעוניינת בעוד עבודה. קשה להם עם חישובים וכדומה. הם רוצים מס פשוט ועקיף - כמו מע"מ (ואפילו יותר פשוט). שלא יהיה צורך להוכיח הכנסות ולהתווכח על הוצאות ולשלוח חוקרים וכו' וכו'. בשיטה שאתה מציע צריך לשכור עשרות עובדים חדשים לרשות המיסים. בשיטה המוצעת כיום לא צריך אפילו עובד אחד נוסף. מספיק מחשב ישן עם מערכת דוס

[A.E.M]

שרגא בירן, לפי פסה"ד (הצודק לטעמי) שניתן בעניינו, כן יושפע. הדגשתי שהוא לא יושפע *בהתאם לעמדת רשות המיסים* לפיה הכנסותיו משכירות הן הכנסות מעסק.

שרגא בירן הוא בסה"כ דוגמה - כוונתי הייתה שכמעט כל המשכירים הגדולים, כמו בירן, שאותם רשות המיסים מגדירה כעוסקים בהשכרת דירות (לרוב שלא בצדק), כלל לא יושפעו מכך ולפיכך גם השוק לא ממש יושפע.

 

בוודאי שהם יושפעו כי אין שום סיכוי שהם מדווחים על פעילותם כעסק. הם משלמים 10%, כמו שרגא בירן, ושלום על ישראל. החוק עכשיו יצר להם בעיה. לדווח על הפעילות כעסק ולשלם עד 50% מס, או לדווח על הכנסה פאסיבית ולהתמודד עם עשרות ומאות אלפי ש"ח של מס חדש.

 

התשובה פשוטה: רשות המיסים לא מעוניינת בעוד עבודה. קשה להם עם חישובים וכדומה. הם רוצים מס פשוט ועקיף - כמו מע"מ (ואפילו יותר פשוט). שלא יהיה צורך להוכיח הכנסות ולהתווכח על הוצאות ולשלוח חוקרים וכו' וכו'. בשיטה שאתה מציע צריך לשכור עשרות עובדים חדשים לרשות המיסים. בשיטה המוצעת כיום לא צריך אפילו עובד אחד נוסף. מספיק מחשב ישן עם מערכת דוס

 

אני לא חושב שזו הסיבה. מס על הכנסות שכירות היה משפיע על אותם בעלי דירה אחת להשקעה, או אפילו כאלה בלי שום דירות להשקעה אבל משכירים דירה ושוכרים במקום אחר. לא רצו כנראה לגעת בהם כי זה לא היה משרת את המטרה של "שחרור דירות לשוק" (לדעתם) וזה היה באמת מעיף את השכירות כלפי מעלה.

[redroze]

כמו שהעלו את המס בבורסה ל25% ובסוף קיבלו פחות כסף כי כולם עברו לנדל"ן.

 

סוף סוף צדיק אחד בסדום שהבין את מטרת החוק. להבריח את המשקיעים ו/או לצמצמם את הפעילות שלהם.

 

לכל האנשים שחושבים שפוגעים בהם, אתם תמיד יכולים למכור מספר נכסים ולרכוש נכס אחר במקום. יש לכם 5 דירות? אחת למגורים עבורכם, 4 מוכרים ורוכשים נכס אחד בשווי של הדירות שמכרתם וכך נמנעים מהמס.

 

כל כך הרבה בכי יש בשרשור הזה אבל אף מילה על הזוגות שעובדים, נאבקים לחסוך אבל לא רואים באופק אופציה להגיע למצב של רכישת דירה.

למי אתם חושבים שכדאי לתת עדיפות? למשקיע שימשיך להרוויח אבל במקום 4% ירוויח בערך חצי או לזוג שלא רוצה לשלם משכנתא במשך למעלה מ-2 עשורים על דירה ממוצעת.

 

אני כבר מסודר, יש לי דירה. לרוב החברים שלי יש דירות אבל כל אחד מכיר איזה זוג חברים שלהורים לא היה כסף לעזור, שישבו על הגדר וראו איך השוק טס למעלה בזמן שכולם מסביב צעקו בועה, שנכנסו לברוך כלכלי בגיל צעיר ש"דפק להם את כל התוכניות".

 

ברור לי שהתוכנית הזו לא תעשה מהפכה. בדיוק כמו שאר היוזמות שקדמו לה.

אבל אני חושב שהתשתיות שלפיד התחיל להניח, בשילוב עם החוק הזה שבא לטפל במשקיעים, עם הניסיון לחוקק חוק שיגן על השוכרים ואולי בעתיד גם יטפלו בעזרת חקיקה בדירות הרפאים.

רק שילוב של הכל ביחד יתחיל להזיז אותנו בכיוון הנכון.

[mogo]

בוודאי שהם יושפעו כי אין שום סיכוי שהם מדווחים על פעילותם כעסק. הם משלמים 10%, כמו שרגא בירן, ושלום על ישראל. החוק עכשיו יצר להם בעיה. לדווח על הפעילות כעסק ולשלם עד 50% מס, או לדווח על הכנסה פאסיבית ולהתמודד עם עשרות ומאות אלפי ש"ח של מס חדש.

 

 

 

אני לא חושב שזו הסיבה. מס על הכנסות שכירות היה משפיע על אותם בעלי דירה אחת להשקעה, או אפילו כאלה בלי שום דירות להשקעה אבל משכירים דירה ושוכרים במקום אחר. לא רצו כנראה לגעת בהם כי זה לא היה משרת את המטרה של "שחרור דירות לשוק" (לדעתם) וזה היה באמת מעיף את השכירות כלפי מעלה.

 

 

1. הם מדווחים או לא מדווחים כעסק, זה לא משנה - כיום רשות המיסים מקטלגת באופן אוטומטי בעלי נכסים מרובים (ו"מרובים" לדעת רשות המיסים זה החל מכמה נכסים בודדים) כעוסקים. ראה מקרה שרגא בירן, אבל יש עוד המון מקרים כאלו - שמסתיימים לרוב בצורה טובה יותר לרשות המיסים כי בית המשפט בדר"כ נוטה לטובתה (הרבה פעמים שלא בצדק, כאמור).

 

2. ברור שמיסוי החל מהשקל הראשון לכל דירה או לדירה שנייה, לא היה בהכרח משרת את מטרות הצעת החוק הנוכחית.

אני דיברתי על ההצעה להחיל מס מהשקל הראשון, אבל רק על הדירה השלישית. זה לכאורה היה יותר צודק ויותר נכון - ועדיין משרת את אותן מטרות.

אבל הסיבה לכך שלא עושים את זה - היא בשל מה שכתבתי.

[Nemesis]

סוף סוף צדיק אחד בסדום שהבין את מטרת החוק. להבריח את המשקיעים ו/או לצמצמם את הפעילות שלהם.

 

לכל האנשים שחושבים שפוגעים בהם, אתם תמיד יכולים למכור מספר נכסים ולרכוש נכס אחר במקום. יש לכם 5 דירות? אחת למגורים עבורכם, 4 מוכרים ורוכשים נכס אחד בשווי של הדירות שמכרתם וכך נמנעים מהמס.

 

כל כך הרבה בכי יש בשרשור הזה אבל אף מילה על הזוגות שעובדים, נאבקים לחסוך אבל לא רואים באופק אופציה להגיע למצב של רכישת דירה.

למי אתם חושבים שכדאי לתת עדיפות? למשקיע שימשיך להרוויח אבל במקום 4% ירוויח בערך חצי או לזוג שלא רוצה לשלם משכנתא במשך למעלה מ-2 עשורים על דירה ממוצעת.

 

אני כבר מסודר, יש לי דירה. לרוב החברים שלי יש דירות אבל כל אחד מכיר איזה זוג חברים שלהורים לא היה כסף לעזור, שישבו על הגדר וראו איך השוק טס למעלה בזמן שכולם מסביב צעקו בועה, שנכנסו לברוך כלכלי בגיל צעיר ש"דפק להם את כל התוכניות".

 

ברור לי שהתוכנית הזו לא תעשה מהפכה. בדיוק כמו שאר היוזמות שקדמו לה.

אבל אני חושב שהתשתיות שלפיד התחיל להניח, בשילוב עם החוק הזה שבא לטפל במשקיעים, עם הניסיון לחוקק חוק שיגן על השוכרים ואולי בעתיד גם יטפלו בעזרת חקיקה בדירות הרפאים.

רק שילוב של הכל ביחד יתחיל להזיז אותנו בכיוון הנכון.

הפתרון לא יגרום לאנשים לפלוט לשוק דירות זולות ולקנות מעט יקרות. התשואה על היקרות נמוכה יותר למרות המס, ואף אחד לא יחזיר למשקיעים את עלות הקנייה והמכירה, כולל מס רכישה נוסף, מס שבח, עורך דין, תיווך והטרטור. זה אולי ימנע מחלק מהאנשים שצריכים מינוף גבוה לרכוש כי התשואה לא מכסה את המימון. אבל את זה הריבית המטפסת של המשכנתא עושה בצורה טובה יותר. הדרך להוסיף דירות לשוק היא לבנות יותר דירות. אבל דירות הן תרנגולות המטילות ביצי זהב לממשלה. בינתיים הוסיפו עוד מס, הגדילו את ההכנסות ועולם כמנהגו נוהג.

 

Sent from my HTC 10 using Tapatalk

[redroze]

אני מודע לעובדה שהתשואה על דירה יקרה נמוכה יותר, זו הסיבה שציינתי שבעקבות החוק התשואה תרד כי המשקיע יצטרך לשלם את המס או לבצע המרה לנכס בודד.

 

לגבי עניין המכירה, גם ככה הוא ימכור מתישהו את הדירה והוא יצטרך להתעסק עם כל מה שרשמת.

גם בבורסה אתה משלם מס כשאתה מוכר, אז על אותו קו מחשבה אני לא אמכור את המניות לעולם.

[shugiflex]

הבעיה עם החוק הזה היא שקשה ויקר להעריך שווי של דירה, ובטח של 50,000 דירות. המערכת תקרוס.

[Night Driver]

אני מודע לעובדה שהתשואה על דירה יקרה נמוכה יותר, זו הסיבה שציינתי שבעקבות החוק התשואה תרד כי המשקיע יצטרך לשלם את המס או לבצע המרה לנכס בודד.

 

לגבי עניין המכירה, גם ככה הוא ימכור מתישהו את הדירה והוא יצטרך להתעסק עם כל מה שרשמת.

גם בבורסה אתה משלם מס כשאתה מוכר, אז על אותו קו מחשבה אני לא אמכור את המניות לעולם.

 

 

התשואה לא תרד אלא מישהו יצטרך לשלם יותר.

 

כיום הביקוש עולה על ההיצע וממילא רוב השוכרים לא עושים את זה מתוך אידאולוגיה אלא ממחסור בהון עצמי. אם המשקיעים ימכרו את הנכסים הנכסים ממילא יגיעו למשקיעים אחרים שימשיכו להשכיר אותם אבל לכולם יהיה תירוץ של מיסוי כדי להעלות את שכר הדירה כשלשוכרים לא תהיה ברירה אלא לשלם.

 

אם מישהו חושב שיקום מישהו בממשלה שיוריד את מחירי הדירות ב 10% תוך שנה כדאי לו מהר להתעורר. דבר כזה יגרום להתמוטטות רוב חברות הבנייה והקפצת הריביות על המשכנתאות לשמיים. ירידה תלולה לא תהיה יותר מ1-2% לשנה.

[NirLevi]

הבעיה עם החוק הזה היא שקשה ויקר להעריך שווי של דירה, ובטח של 50,000 דירות. המערכת תקרוס.

בשביל להוציא את העוקץ, הוחלט לבצע ממוצע למ"ר לפי שכונות באמצעות הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ואז להכפיל בשטח הדירה.

השיטה עקומה מאוד, מכיוון שהיא מכלילה לתוך המדגם דירות פנטהאוז, דירות גן ודירות מכל הגדלים ומכל הקומות.

 

לצערי הרב, כחלון יורה במטרות הלא נכונות שוב.

יש הרבה מאוד שטחים שניתן להסב אותם באזורי הביקוש כמו שטחים חומים (מבני ציבור) ובעיקר את כל שטחי ג' במושבים שעומדים מיותמים ויכולים לספק מאות אלפי יח"ד במכה אחת, תוך הבאת חברות בנייה סיניות שיבנו נגד הזמן.

 

כחלון קיבל הכל - כל מה שרק רצה לטפל בבעיה.

 

הוא נגרר אחרי השיגעונות והגרפים של הפקידים מאגף התקציבים אשר מתנהגים כמו אחרוני השיילוקים ומנסים לבזוז מיסים בכל דרך אפשרית, במקום לצאת מהמשרד ולהתחיל לדפוק על שולחנות.

 

המצב כרגע מבחינת הדיור הוא מצב חירום לאומי.

 

לא יעזרו ההגרלות למשתכנים ולא יעזרו המקלות שדופקים בראש למשקיעים. המחירים רק טסים למעלה.

[avargel]

+1 ניר

 

כל הנסיונות להוריד את מחירי הדיור מבלי לפתור את הבעיה האמיתית שזה אומר הגדלת היצע מסיבית, נדונו לכשלון במקרה הטוב ולהעלאה נוספת במקרה הפחות טוב.

 

 

אגב, מאיפה בא לאנשים הרעיון האוולי שהטלת מס תוריד מחירים?

 

בשום מוצר זה לא עובד ככה, ובטח שלא בדיור.

 

בעל עסק, בבואו לתמחר מוצר / שירות, הדבר הראשון שהוא עושה זה להעריך את העלויות שלו, ומשם לגזור את הרווח.

 

ברור שכחלק מהעלויות שהוא משקלל בפנים יש גם את נטל המס על כל צורותיו, כולל מע''מ / מס הכנסה / ארנונה/ מס שילוט / מכס / ...

 

רק, אבל רק מתן פטור ממס שבח למוכרי הדירה השלישית, יגרום אולי אולי לחלק מהאנשים לשחרר דירות לשוק.

 

כל אופציה אחרת פשוט תגלגל את המס הלאה לצרכנים שזה אומר השוכרים, בדיוק כמו בכל ענפי המשק.

 

זה למה כניסה למוסך למשל עולה לנו 1000₪

תורידו 170 למע''מ

תורידו 300 למס הכנסה

תורידו x למיסי עיריה

תורידו x לעלות מעביד בשכר העובדים (אני מדבר על מיסים לא על השכר עצמו)

תורידו x על ביטוחים ואגרות שונות

 

ואז נראה מה נשאר לבעל המוסך ביד

 

לנו זה מאוד יקר, אבל הוא רק צינור למיליון מיסים ישירים ועקיפים שאנו משלמים למדינה מתוך ה1000₪ האלה.

 

עכשיו תעשו את אותו הדבר בדיור...

[Fitch]

כיום הביקוש עולה על ההיצע וממילא רוב השוכרים לא עושים את זה מתוך אידאולוגיה אלא ממחסור בהון עצמי. אם המשקיעים ימכרו את הנכסים הנכסים ממילא יגיעו למשקיעים אחרים

 

זה בדיוק העניין. המדינה תקבל מס קח-לו או מס שבח/רכישה מהמשקיע הבא.

לזוגות הצעירים גם ככה אין הון עצמי. גם אם המחירים יהיו ב10% נמוכים יותר. וגם אם ב15% נמוכים יותר.

והם גם לא ייקנו את הדירות שהמשקיעים מוכרים (500-600K בעפולה/מגדל העמק וכו', הרי דירת 4 חד' מודרנית עם מעלית זו השקעה די גרועה שאף אחד לא מחזיק).