האם ניתן לבנות ללא הון עצמי אך עם יכולת להחזרים גבוהים?

[Guest car4fun]

בבעלותי עסק מספר שנים , עד לפני כשנה שילמתי כ 9,000 ש"ח שכירות בלבד בחודש כל שנה. נוסיף על ההוצאה הזו את ההוצאה על המגורים המסתכמים בכ 2000 ₪ נוספים לחודש (יח' דיור).

בשנה האחרונה עזבתי איחדתי את העסק יחד עם מגורים ושכרתי וילה בעלת 3 מפלסים כאשר כל הקומה התחתונה משמשת את העסק והלקוחות. כמובן שזה איננו פיתרון בשבילי אלא רק מענה זמני, לצורך שיעורי בית, קבלת החלטות ונקיטה של צעדים.

העסק שלי עובד בצורה מדהימה (טפו טפו טפו), ולקוחותיי מרוצות וממליצות.

לאחרונה , הרבה יותר מהר ממה שחשבתי, התחיל להמאס עליי הסידור הזה של מגורים+עסק.

אז שמתי את הדברים על השולחן כפי שהם , ונשארתי עם 2 אופציות:

 

1. שלב א': למצוא חנות שתענה על דרישות העסק שלי (מבלי להשקיע יותר מידי כי כבר שפכתי המון) משמע שעל החנות להיות חדשה/משופצת ועליי רק להתקין את ענייני ומקסימום לתת איזה טאצ' קוסמטי בעלות כוללת של כ 5K ₪ של מעט עבודות גבס. החנות צריכה להיות מספיק גדולה כ 50-60 מ"ר מינימום. חנות בסדר גודל כזה + חדשה/משופצת נעה סביב ה 8000-15000 ₪ שכירות בחודש בהתאם למיקום בעיר, וכ 4000-6000 באיזורים פנימיים יותר כמו רחובות מגורים רחוקים מהעיר ואיזורי תעשיה ומשרדים (לא הכי אטרקטיבי).

שלב ב': למצוא בית אחר להשכרה, כיוון שהבית כיום משמש את העסק שלי ברובו (6 חד') , לא יהיה לי מה לעשות עם גודל כזה ברגע שהעסק יצא. ז"א לחפש בית באיזור סביר כמובן (לא שכונות מצוקה) של 3-4 חד' (לזוג+1). בתים סבירים אלו נעים סביב ה 4000-4500 שכירות. ז"א שהגעתי לכ 8000-11000 +/- ₪ שכירויות בלבד,לחודש!

או

2. לקחת משכנתא של סביב ה 1.8 מליון , לקנות שטח (משהו כמו 300-330 מ"ר יעלה כ 900,000- 1M), לבנות בית, ולבנות סטודיו (50 מ"ר) חיצוני מופרד אך צמוד לבית, לשימוש העסק.

 

כמובן שאופציה 2 היא המשתלמת והנכונה ביותר עבורי.

העניין הוא שאין לי הון אישי, אבל כן יש לי היכולת לעמוד בהחזרים חודשיים גבוהים של 8-10 אל"ש ואלי קצת יותר. במקום שילך לשכירות ילך למשכנתא. מה עושים במצבים כאלו?

כואב הלב על כל הכסף שאני זורק עבור שכירויות כאשר בכייף יכולתי לשלם עם זה משכנתא שאותה הייתי מחסל תוך 15 שנה.

וגם נהנה מבית וגם מעסק משלי.

 

האם ידוע על גופים המיועדים למצבים כאלו? אולי הלוואות ? אולי צדיקים? שוק אפור? (כמובן בצחוק)

אני רק בתחילתו של תהליך בירורים, כך שכל פיסת אינפו' תעזור בהקשר לעניין הזה.

 

אשמח לעזרה.

[Ron Poh]

ברור לך שבהנחת ריבית של 4.2%, ותשלום חודשי של 10,182 ש"ח, ייקח לך 23 שנים להחזיר הלוואה של 1,800,000 ולא 15 שנים.

כך שהייתי בודק את שאר ההנחות שלך אם הן נכונות.

[Guest car4fun]

אתה צודק. בשאר המספרים כמו עלויות שכירות קרקעות ובניה אני קצת יותר מבין ויש מי שיעזור. גם החזר כמו שציינת ל 23-25 שנים זו עסקה משתלמת עבורי. השאלה האם קיימים גופים שנותנים מענה במצבים כאלה.

[Ron Poh]

אם השנים זה הולך וקשה, לפני כ 20 שנה היה אפשר להשיג משכנתא של 95% (אולי רק לעולים, אך אני חושב שלכולם) כך שבתחמון קטן היה אפשר אף לקבל משכנתא של 100% ואף יותר מערך הנכס, כיום הנוהלים הוקשחו.

תנסה לבדוק בחברת EMI שם עדיין מאפשרים לרכוש נכס גם אם ההון העצמי קטן יחסית.

[Badi_Mami]

http://sba.economy.gov.il/Pages/default.aspx

[ST12345]

העניין הוא שגם אם ייתנו לך יש לך בעיה אחרת. קודם כל התשלום של 10 בחודש רק יגדל עם השנים בגלל הפרשי ההצמדה. דבר שני היום ברוך ה' העסק מתקתק, וכשתבנה כמובן אתה מתכוון להצהיר במס הכנסה על החלק בעלות הבניה שדרש העסק = ובהתאם להזדכות על זה כהוצאה.

 

1. מה יקרה אם ח"ו העסק ייחלש, לא תוכל לשלם משכנתא = הלך גם הבית וגם העסק במכה אחת.

2. נגיד שתצהיר על עלות בניה של העסק כחצי מיליון ש"ח מכלל העסקה, מה יהיה כשתרצה להעתיק שוב את מקום העסק? מס ההכנסה יגיד לך = קיבלת זיכוי חצי מיליון, "השתמשת" בשווי של כ 200 אלף, עכשיו תחזיר 300 אלף שקיבלת עליהם זיכוי מלא. למיטב הבנתי זה אומר שהעסק צריך להיות חי וממוקם אצלך בבית פחות או יותר עד שאתה תהיה מת זה בכל מקרה מה שהסביר לי רואה החשבון שלי כששאלתי אותו שאלה דומה

[צביקי]

האם יש הורים שיוכלו לקחת משכנתא כנגד הבית שלהם שאותה אתה תחזיר?

[falou]

אתה שוכח מפתח מאוד חשוב, שכבר השתמשת בו: התחייבות למשכנתא היא בלתי חוזרת ולטווח ארוך. שכירות משאירה אותך גמיש תזרימית, וכמובן תפעולית.

 

אתה מניח, באופן מאוד אנושי, שמה שהיה הוא מה שיהיה, וזה במקרה הכי גרוע. כלומר, יכול להיות רק יותר טוב...

כלכלית, זו האמא של ההנחות המסוכנות.

[nitch]

לא תמיד עפר. ההנחה שמה שהיה הוא שיהיה ושנדל"ן תמיד עולה היא דווקא די מבוססת ובטוחה...

[Night Driver]

לדעתי לא יתנו לת מימון כזה ובצדק.

 

למה שהבנק יקח סיכון שאם משהו לא ילך וא יצטרך לממש ת ה כס (והוא חייב למצוא לת דיור חלופי כך שמה 1.8 יש לו בטחונות של כ 1 בלבד וגם זה רק אם הצליח למכור במחירי השוק של היום).

 

מה שאתה כן יכול לעשות זה לקחת הלוואה לעסק בערבות אישית או ערב מהמשפחה (אני מניח שאין רכוש לשעבד ושזו לא חברה בע"מ שאפשר לשעבד בשיעבוד שוטף) ולקחת בנוסף משכנתא ליתרת הסכום כנגד הנכס.

[Guest car4fun]

קודם כל תודה על ההיענות.

 

אם השנים זה הולך וקשה, לפני כ 20 שנה היה אפשר להשיג משכנתא של 95% (אולי רק לעולים, אך אני חושב שלכולם) כך שבתחמון קטן היה אפשר אף לקבל משכנתא של 100% ואף יותר מערך הנכס, כיום הנוהלים הוקשחו.

תנסה לבדוק בחברת EMI שם עדיין מאפשרים לרכוש נכס גם אם ההון העצמי קטן יחסית.

שמעתי על החברה הזאת. אומנם לא ביררתי איתם כלום עדיין אך השמועות מספרות שהרביות שהם גובים הופכות את העניין ללא משתלם. אחרי שאעשה סבב בנקים , אדע יותר.

 

http://sba.economy.gov.il/Pages/default.aspx

מדובר על הלוואות לעסקים. לא מאמין שיתנו הלוואה למישהו שרוצה לבנות גם בית. זה נשמע לא הגיוני. אבל אולי שווה לנסות.

תודה..

 

העניין הוא שגם אם ייתנו לך יש לך בעיה אחרת. קודם כל התשלום של 10 בחודש רק יגדל עם השנים בגלל הפרשי ההצמדה. דבר שני היום ברוך ה' העסק מתקתק, וכשתבנה כמובן אתה מתכוון להצהיר במס הכנסה על החלק בעלות הבניה שדרש העסק = ובהתאם להזדכות על זה כהוצאה.

 

1. מה יקרה אם ח"ו העסק ייחלש, לא תוכל לשלם משכנתא = הלך גם הבית וגם העסק במכה אחת.

2. נגיד שתצהיר על עלות בניה של העסק כחצי מיליון ש"ח מכלל העסקה, מה יהיה כשתרצה להעתיק שוב את מקום העסק? מס ההכנסה יגיד לך = קיבלת זיכוי חצי מיליון, "השתמשת" בשווי של כ 200 אלף, עכשיו תחזיר 300 אלף שקיבלת עליהם זיכוי מלא. למיטב הבנתי זה אומר שהעסק צריך להיות חי וממוקם אצלך בבית פחות או יותר עד שאתה תהיה מת זה בכל מקרה מה שהסביר לי רואה החשבון שלי כששאלתי אותו שאלה דומה

אתה צודק. הסיכון הוא באמת מה יקרה אם חלילה..

מצד שני, מה יקרה אם חלילה אדם המשתכר מ 12000 ₪ קונה בית בשווי 1.2 מליון (שהיום זה לא בשמים) ומפטרים אותו, או מאבד את עבודתו? מה הסיכוי שימצא שוב עבודה במשכורת כזו? או כמה זמן יקח לו עד שיגיע ויצבור וותק ונסיון שיצדיק משכורת כזאת? מה יעשה בינתיים? סיכון יש בכל מקום. בלי לקיחת סיכונים, לא הייתי במקום בו אני נמצא היום (כמוני וכמו רבים נוספים) כי מהתחום שלי, כמו בכל תחום, יש בשפע.

 

האם יש הורים שיוכלו לקחת משכנתא כנגד הבית שלהם שאותה אתה תחזיר?

לא. אין הורים.

 

אתה שוכח מפתח מאוד חשוב, שכבר השתמשת בו: התחייבות למשכנתא היא בלתי חוזרת ולטווח ארוך. שכירות משאירה אותך גמיש תזרימית, וכמובן תפעולית.

 

אתה מניח, באופן מאוד אנושי, שמה שהיה הוא מה שיהיה, וזה במקרה הכי גרוע. כלומר, יכול להיות רק יותר טוב...

כלכלית, זו האמא של ההנחות המסוכנות.

נכון, שכירות משאירה אותי דינמי. אבל אני דינמי כבר שנים. נמאס לי להיות דינמי. רוצה מקום קבוע שגם אם תבוא אליי בתור לקוח בעוד 10 שנים תמצא אותי באותו מקום.

הדינמיות הזו עולה לי כסף בדיוק כמו שיעלה לי להיות בעל הרכוש.

שוב, סיכונים תמיד יש, צריך להתחשב בהם, אבל אי אפשר לתת להם לעצור אותך מלהתקדם.

אני מאמין שמכאן יהיה תמיד רק יותר טוב, ולכן אני משתדל להיות בשורת המובילים בתחום, ולתת את הטוב ביותר.

כשלקוח/ה מקבל את זה , בתחום שלי, זה לקוח/ה ברזל. לא יחליפו אותך גם אם תהיה במחסן. הוכחה לכך, זה המעבר לווילה, באמצע שכונה מגורים פינתית ולא בולטת בכלל. ללא שילוט וללא פירסום במדיה כלשהי. רק פה לאוזן.

אם לא נאמין שיהיה טוב..

 

לא תמיד עפר. ההנחה שמה שהיה הוא שיהיה ושנדל"ן תמיד עולה היא דווקא די מבוססת ובטוחה...

נדל"ן תמיד עולה . אין על זה עוררין.

 

ב"ה נברר, ונקווה לטוב.

אלא אם אני יתקל באיזה מליונר חביב ונוכל לסגור זאת בינינו . יש פה כזה ?

[falou]

לא תמיד עפר. ההנחה שמה שהיה הוא שיהיה ושנדל"ן תמיד עולה היא דווקא די מבוססת ובטוחה...

 

זה אחרי ששוק הנדל"ן האמריקאי הכניס את כל הגלובוס למיתון...?

 

car4fun, אם החלטת - החלטת.

הטענה שנדל"ן תמיד עולה, היא לא לגמרי לא משהו שאפשר לבסס עליו השקעה, כי אתה קונה נכס בודד. אולי הוא יעלה ואולי יירד.

תעשה, והלוואי ומצבך רק יהיה יותר טוב והכל ייגמר בהצלחה.

[נהג מתחיל]

משכנתא מסוכנת מאד, שלא בטוח שתוכל לקבל בתור עצמאי.

 

לגופו של עניין, נראה לי שהאופציה הטובה ביותר היא לשכור חנות במיקום טוב ולטווח ארוך מחד, ולתכנן את אופי מקום המגורים מאידך, בלי קשר ביניהם.

 

הכי פשוט, הכי טוב.

[AUDIO KING]

שום בנק בישראל לא יאשר לך משכנתא של 100% לרכישת נדל"ן ,אלו הוראות של בנק ישראל

הנועדו לצנן את שוק הנדל"ן בארץ ללא קשר ליכולת ההחזר שלך, ומעבר לכך למנוע אפשרות של משבר "סאב פריים" ישראלי.

[nitch]

זה אחרי ששוק הנדל"ן האמריקאי הכניס את כל הגלובוס למיתון...?

 

פספסת את הסרקזם, אני אדבוקט גדול של בועת הנדל"ן הישראלית שעל סף פיצוץ.