מס על השכרת דירה

[p0p]

שלום,

 

שואל שאלה עבור חבר שמתעניין ברכישה של דירה להשקעה.

 

כיום יש לו כבר דירה ראשונה על שמו, אותה הוא משכיר לדיירים ב4800 ש"ח לחודש,

במקביל הוא שוכר עצמו דירה באיזור אחר עליה הוא משלם 6000 ש"ח בתל אביב.

 

מכיוון שהוא מקבל מהדיירים רק 4800 ש"ח הוא פטור ממס,

כיום הוא מתעניין ברכישת דירה שניה אותה הוא מתכנן גם להשכיר ב5000 ש"ח,

כלומר סך ההכנסות שלו מהדירות עלול להסתכם ב10,000 ש"ח לחודש.

 

הוא לא מצליח להבין מה מהמס השנתי אותו ישלם,

אמרו לו שזה 30% כלומר 3000 ש"ח בחודש, האם זה הגיוני?

מה בעצם עושים אנשים שיש ברשותם 3-4 דירות?

 

תודה

[wa11a]

יש 2 מסלולים. אחד עם הכרה בהוצאות ואחד בלי. בד״כ אנשים לוקחים את זה בלי ההכרה בהוצאות ואז זה 10% מס על כל הסכום.

[p0p]

לפני 11 דקות, wa11a כתב:

יש 2 מסלולים. אחד עם הכרה בהוצאות ואחד בלי. בד״כ אנשים לוקחים את זה בלי ההכרה בהוצאות ואז זה 10% מס על כל הסכום.

תודה,

את המס משלמים מין הסתם בסוף השנה,

כלומר, האם אתה יכול לקבל את ההחלטה באיזה מסלול לבחור בסוף השנה?

 

הרי יכול להיות שיהיו לך הוצאות של 40%,

ויכול להיות של 5%,

ואז תוכל לדעת מה כדאי עבורך.

האם זה אפשרי?

[wa11a]

https://www.kolzchut.org.il/he/ניכוי_מס_הכנסה_מדמי_שכירות_של_דירה_למגורים 

[Night Driver]

לא יותר חכם לקנות את הדירה שהוא גר בה (או דירה אחרת ולגור בה) ואז לא לשלם מס?

 

הוא למעשה הולך לגבות שכר דירה, לשלחם ממנו מס ולהעביר אותו לבעל הבית שבו הוא גר במקום לגבות שכר דירה מהדייר ואת שכר השירה שלו לקזז מול עצמו.

[DareDevil]

לפני 4 שעות, Night Driver כתב:

לא יותר חכם לקנות את הדירה שהוא גר בה (או דירה אחרת ולגור בה) ואז לא לשלם מס?

 

ואם מדובר בעיסקת flip?

[Night Driver]

סלח לי על הבורות אבל מה זו עסקת flip?

[DareDevil]

לפני 2 דקות, Night Driver כתב:

סלח לי על הבורות אבל מה זו עסקת flip?

עסקה שבה אתה רואה או יותר נכון צופה שתוכל להרוויח בה כאשר אם הנכס נמכר בפחות משווי השוק או הדירה מכילה בתוך מספר בעיות שאתה יכול לפתור, בין אם מדובר בשיפוץ או דיירים לא רצויים או סתם מדובר בשיווק  לא נכון של בעל הדירה.

זיהית את הנכס הנכון בזמן הנכון ובמחיר הנכון לטעמך, לאחר הרכישה ביצעת את השינוי (במידה ונדרש), מכרת את הדירה ברווח שמתאים למחיר השוק. 

אפשר לראות משקיעים שמתעסקים בדירות שעוברות תמ"א, דירות שעוברות פרצלציה, דירות מוזנחות או אזורים שמתחילים להתעורר ולהפוך למרחב מחייה נורמלי. 

יש משקיעים שישקיעו מאמץ בשכונה אחת בלבד וידעו מי נגד מי, מי ניגב למי את התחת ומי הפך לגרוש והלך עם הפילגש, לעומת זאת יש משקיעים שיעשו סקר שוק כללי ויקפצו למים. כל אחד ושיטות שלו, כל אחד והחושים שלו.

 

 

 

 

[garicho]

זה נכון אם היה מדובר בקניה-שיפוץ-מכירה, אבל פה מדובר על מישהו שמתכנן להשכיר את הדירה, אז אני מאמין שזה לא זה. בנוסף, אדם שמבין ומתעסק בזה היה יודע מה האופציות שעומדות בפניו מבחינת מיסוי. במקרה הזה אתה נמצא במינוס 1000 ש״ח כל חודש לפחות רק כי אתה משכיר 2 דירות. אתה לא יכול לקזז את העובדה שאתה שוכר דירה.

[Night Driver]

לפני 9 שעות, DareDevil כתב:

עסקה שבה אתה רואה או יותר נכון צופה שתוכל להרוויח בה כאשר אם הנכס נמכר בפחות משווי השוק או הדירה מכילה בתוך מספר בעיות שאתה יכול לפתור, בין אם מדובר בשיפוץ או דיירים לא רצויים או סתם מדובר בשיווק  לא נכון של בעל הדירה.

זיהית את הנכס הנכון בזמן הנכון ובמחיר הנכון לטעמך, לאחר הרכישה ביצעת את השינוי (במידה ונדרש), מכרת את הדירה ברווח שמתאים למחיר השוק. 

אפשר לראות משקיעים שמתעסקים בדירות שעוברות תמ"א, דירות שעוברות פרצלציה, דירות מוזנחות או אזורים שמתחילים להתעורר ולהפוך למרחב מחייה נורמלי. 

יש משקיעים שישקיעו מאמץ בשכונה אחת בלבד וידעו מי נגד מי, מי ניגב למי את התחת ומי הפך לגרוש והלך עם הפילגש, לעומת זאת יש משקיעים שיעשו סקר שוק כללי ויקפצו למים. כל אחד ושיטות שלו, כל אחד והחושים שלו.

 

 

 

 

תודה על ההסבר.

דירות כאלה מושכרות בסכומים כאלה?

מנסיוני הלא רב בנדל"ן (באמת לא רב) אני יודע שדירות כאלה בד"כ נותנות שכירות נמוכה יחסית לדרות "נורמליות".

[BloodFist]

נהג לילה יש כל מיני מצבים בהם אפשר לבצע עיסקה כזו וכל מיני סוגי נכסים.

כשעבדתי בישקר מישהי שעבדה במחלקה שלי התגרשה "רע", היא ובעלה היו לחוצים מאוד למכור את הבית כדי לפרק את החבילה בהקדם והבית נמכר בסד"ג של 300 אלף ש"ח מתחת למחיר השוק.

במקרה מי שקנה ממנה את הבית גר שם, אבל באותה מידה יכל לקנות את הבית מישהו ולמכור לאחר מכן במחיר השוק בלי לבצע שום שיפוץ ושום הכנה בבית.

[Night Driver]

ברור שיש. כבר עשיתי סיבובי נדל"ן לא רעים בכלל אבל כשזה ביותר מדירה אחת הכדאיות יורדת חזק בגלל מיסוי.

[GTאי]

בתאריך 27.11.2021 בשעה 13:20, wa11a כתב:

יש 2 מסלולים. אחד עם הכרה בהוצאות ואחד בלי. בד״כ אנשים לוקחים את זה בלי ההכרה בהוצאות ואז זה 10% מס על כל הסכום.

זה לא נכון.

החישוב יותר מורכב.

מציע לעשות סימולציה לפי הדוגמאות שלהם כאן:

https://www.kolzchut.org.il/he/פטור_ממס_על_הכנסה_מהשכרת_דירה_למגורים

[DareDevil]

לפני 6 שעות, Night Driver כתב:

ברור שיש. כבר עשיתי סיבובי נדל"ן לא רעים בכלל אבל כשזה ביותר מדירה אחת הכדאיות יורדת חזק בגלל מיסוי.

פה נכנסים תכנוני מס וכדומה. אם יש לך את הידע בענייני מיסים, הגדרות ומרחב התמרון שניתן לפעול בו, אפשר לעשות תרגילים כאלו ואחרים מבלי לעבור על החוק. 

במצב שתואר למעלה, אפשר להכניס משקיע נוסף שאיתו אפשר לעשות הסכם, לרשום את הדירה על שמו (עם הערת אזהרה על שמו של משקיע א') ובעצם לחסוך את המס הזה. חוקי וכשר.

 

לפני 8 שעות, Night Driver כתב:

דירות כאלה מושכרות בסכומים כאלה?

זה יכול להיות על כל סכום של שכר דירה, זה לאו דווקא מחייב שהשכר יהיה ברמה מסוימת בשביל שהדירה תכנס להגדרה של flip. דוגמה בארץ לעסקת flip היא התמ"א 38(פינוי בינוי וגם חיזוק בניינים)

שגם בתוך התמ"א אפשר למצוא המון המון הזדמנויות. תלוי מה המשקיע מחפש ואיזה אתגרים הוא מעוניין לעמוד מולם. 

 

[Night Driver]

התכוונתי לסכומים שעליהם השואל שאל.

 

ולגבי משקיע נוסף זה עמוק מאוד בתחום האפור.