איך מגיעים לפני השיווק לפרוייקט מגורים בתחנה הישנה?

[shabydog]

היי!

 

אני רוצה לרכוש דירה למגורים בתחנה המרכזית הישנה בת"א.

האיזור כבר עכשיו משנה את פניו בחלק מסוים (בין סולומון לד' בגין).

 

העניין הוא שכל מה שמצאתי זה פרויקטים שבמקרה הטוב נשארו כמה דירות בודדות וברע SOLD OUT.

איך ניתן לאתר פרויקטים "בחיתולים" שניתן לקנות במחירים נמוכים יותר?

אני מניח שיש דרך למעט "מפה לאוזן", לא?

 

בנוסף:

- למישהו יצא להיתקל בפרויקטים מעניינים במחירים אטרקטיביים?

- האם לדירת 2-3 חדרים מחיר של 1.75-1.8K כבר נחשב לגבוה מידי?

- במידה והולך על פרויקט יזמי (בו היזם ממן את הפרויקט מכספי הרוכשים) - מה עלי לעשות ולבדוק לפני?

 

תודה רבה על זמנכם!

[מרק10]

אתה מכיר את הסביבה של התחנה המרכזית היישנה ? אתה יודע שלפחות 3 ניידות וכמה שוטרים בהליכה נמצאים באופן קבוע בסביבה בגלל סוג האוכלוסיה ?

אתה יודע שזונות ושיכורים ופושטי יד זה מחזה קבוע בסביבה הזו ?

 

את כול זה אני יודע מכיוון שבמסגרת העבודה שלי אני מסתובב באיזור לפחות פעמים בשבוע.

[Fitch]

בדר"כ חדשות כאלה על חיתולים מגיעים למקורבים, שועלי נדל"ן ומתווכים.

הכי נגישים הם המתווכים.

[NirLevi]

היי!

 

אני רוצה לרכוש דירה למגורים בתחנה המרכזית הישנה בת"א.

האיזור כבר עכשיו משנה את פניו בחלק מסוים (בין סולומון לד' בגין).

 

העניין הוא שכל מה שמצאתי זה פרויקטים שבמקרה הטוב נשארו כמה דירות בודדות וברע SOLD OUT.

איך ניתן לאתר פרויקטים "בחיתולים" שניתן לקנות במחירים נמוכים יותר?

אני מניח שיש דרך למעט "מפה לאוזן", לא?

 

בנוסף:

- למישהו יצא להיתקל בפרויקטים מעניינים במחירים אטרקטיביים?

- האם לדירת 2-3 חדרים מחיר של 1.75-1.8K כבר נחשב לגבוה מידי?

- במידה והולך על פרויקט יזמי (בו היזם ממן את הפרויקט מכספי הרוכשים) - מה עלי לעשות ולבדוק לפני?

 

תודה רבה על זמנכם!

 

אל הפרויקטים שב"חיתולים" אתה יכול להגיע בד"כ דרך קשרים בתוך החברות, או לחילופין לפתח לך קשרים.

 

אם אתה לא מכיר מישהו מבפנים, כנס לאתר רשות מקרקעי ישראל ובדוק מי החברות שזכו בקרקע באזורים הרלוונטיים אליך, ומשם תתגלגל.

 

הצדק איתך, הדירות ש"מפה לאוזן" לפני שהיזם התחיל לעלות על הקרקע ולחפש ליווי בנקאי, זו המכה האמיתית (אגב, תלוי בנכס).

מניסיון.

בדר"כ חדשות כאלה על חיתולים מגיעים למקורבים, שועלי נדל"ן ומתווכים.

הכי נגישים הם המתווכים.

 

יש תחום מקצועי שיודע הרבה מאוד לפני המתווכים ועו"ד...

עריכה אחרונה ב-2 לנובמבר, 2016 על ידי NirLevi

[hans]

ברררר...סולומון?

הרחוב הכי מזעזע בישראל. זונות בלי שיניים ברחוב יחד עם נרקומנים בלי שיניים שמזריקים על המדרכה לאור יום. לא ממציא, ראיתי.

 

אם ידוע לך בשושו על איזו תוכנית כוללת לשיקום האזור ויש לך סבלנות, אז סבבה, אבל לגור שם? תמורת שום הון שבעולם.

[ChemGuy85]

אתה מכיר את הסביבה של התחנה המרכזית היישנה ? אתה יודע שלפחות 3 ניידות וכמה שוטרים בהליכה נמצאים באופן קבוע בסביבה בגלל סוג האוכלוסיה ?

אתה יודע שזונות ושיכורים ופושטי יד זה מחזה קבוע בסביבה הזו ?

 

את כול זה אני יודע מכיוון שבמסגרת העבודה שלי אני מסתובב באיזור לפחות פעמים בשבוע.

 

אני מסכים שנכון להיום מדובר באזור מזעזע, אבל קיים פוטנציאל אדיר להתחדשות עירונית.

[אושריקו]

בעבר הייתי מבקר שם כדי לראות את הסביבה וגם למדתי במכללת עתיד שנצאת בהגנה - אתם לא יודעים איזה אוכלוסיות יש שם. לא מבין את הפרויקט הזה במקום הזה.

 

Sent from my LG-H815 using Tapatalk

[vadim6385]

זאת בדיוק הנקודה - משכו לשם אוכלוסיות כאלה, כדי לגרום לבעלי נכסים למכור את הנכס בכמה שנותנים, ולברוח על נפשם.

 

אני מאמין שתוך 5 שנים גג הנרקומנים/זונות/מסתננים עפים משם, והאיזור מתברגן והופך להיות עוד שכונה תל אביבית עם מחירים מופקעים.

 

אני חושב שפות"ש עושה בשכל שרוצה לקנות שם.

עריכה אחרונה ב-2 לנובמבר, 2016 על ידי vadim6385

[ChemGuy85]

אף אחד לא הביא אותם לשם דווקא. דרום תל אביב תמיד היה אזור מוזנח וכתוצאה מכך מחירי השכירות היו משמעותית יותר נמוכים בהשוואה לשכונות במרכז/צפון תל אביב. העיר נמצאת קרוב לעשור בתנופת התחדשות ועכשיו קבלנים הגיעו גם לדרום העיר. אם היה לי כסף בהחלט הייתי שוקל לרכוש דירה בשכונות הדרומיות.

[hans]

אני מאמין שתוך 5 שנים גג הנרקומנים/זונות/מסתננים עפים משם (...)

ועל זה אמרו חזלנ״ו, שהנבואה ניתנה לשוטים...

אין לי ספק שלאזור יש פוטנציאל אדיר (מיקום מיקום מיקום),

אבל אף אחד לא יכול לחתום לך על התאריך שבו זה יקרה. יכול להיות גם 10 שנים וגם יכול להיכשל.

המצב הנוכחי, נכון לכתיבת שורות אלה, הוא איום ונורא. אפילו המסתננים לא מעזים לגור שם.

[Kreios]

נניח ויש לי הון לרכוש שם דירה להשקעה. מה אני עושה איתה בינתיים?

האם באמת בא לי להתעסק עם סוג האוכלוסייה שרוצה לשכור שם את הדירה שלי?

זה עוד שיקול שצריך לקחת בחשבון, לא?

[מרק10]

אני מסכים שנכון להיום מדובר באזור מזעזע, אבל קיים פוטנציאל אדיר להתחדשות עירונית.

לא שמעתי על תוכנית טרנספר של כול הסודנאים ואריתראים לאיזור אחר במדינה. אישית אין לי שום דבר נגדם והם לא עשו לי רע אבל להסתובב באיזור שדרות הר-ציון והסביבה לא ממש מתאים לטיול עם ילדים קטנים.

 

אני מסכים איתך שבשלב מסויים האיזור עשוי להשתנות כמו הרבה איזורים בתל-אביב שהיו עד לפני 40-50 שנים מוכים בעבריינים ומסוממים ואכולוסיה חלשה, לדוגמא איזור רחוב הירקון וכרם התימנים.

 

שינויים דמוגרפים הם תהליך ארוך יחסית ואם קיים רצון של העירייה לשנות זאת אני מאמין שלפחות נצטרך להמתין 10-20 שנים.

עריכה אחרונה ב-2 לנובמבר, 2016 על ידי מרק10

[ChemGuy85]

מספיק שיעשו פינוי-בינוי נקודתי ויסדרו קצת את הרחובות כדי שהשכונה תקבל מראה אחר לגמרי. המחירים יהיו בהתאם וסודנים ואריתראים יעזבו בגלל שהם לא יוכלו לעמוד במחירי השכירות.

[מרק10]

תהליך פינוי-בינוי (תמא 38 ) וקבלת אישור בנייה בת"א הינו תהליך מאוד ארוך אשר במקרה הטוב לוקח כ-5 שנים. בעיר רמת-גן לעומת זאת תוך שנתיים אתה מקבל היתר בנייה.

 

ברור שהם לא יוכלו לשכור דירה בבניין מגורים חדש וייתרה מזאת גם אף אחד לא ישכיר להם דירה חדשה מקבלן.

 

לאן אתה חושב שהסודנים יעברו במידה ובעלי הדירות היישנות בסביבת הרחובות וולפסון/שדרות הר-ציון/נווה שאנן ושאר הרחובות סביב התחנה המרכזית היישנה וגם החדשה יחליטו על תהליך פינוי בינוי ?

[Fitch]

קרא כאן:http://www.tapuz.co.il/forums/viewmsg/579/181341714/%D7%9B%D7%9C%D7%9B%D7%9C%D7%94_%D7%95%D7%99%D7%99%D7%A2%D7%95%D7%A5_%D7%A4%D7%99%D7%A0%D7%A0%D7%A1%D7%99/%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%9F