איך מגיעים לפני השיווק לפרוייקט מגורים בתחנה הישנה?

[מרק10]

אכן מרחק הליכה מהתחנה המרכזית היישנה התמונה שונה לטובה.

[ChemGuy85]

תהליך פינוי-בינוי (תמא 38 ) וקבלת אישור בנייה בת"א הינו תהליך מאוד ארוך אשר במקרה הטוב לוקח כ-5 שנים. בעיר רמת-גן לעומת זאת תוך שנתיים אתה מקבל היתר בנייה.

 

ברור שהם לא יוכלו לשכור דירה בבניין מגורים חדש וייתרה מזאת גם אף אחד לא ישכיר להם דירה חדשה מקבלן.

 

לאן אתה חושב שהסודנים יעברו במידה ובעלי הדירות היישנות בסביבת הרחובות וולפסון/שדרות הר-ציון/נווה שאנן ושאר הרחובות סביב התחנה המרכזית היישנה וגם החדשה יחליטו על תהליך פינוי בינוי ?

 

כנראה יעברו לשכונות חלשות אחרות בגוש דן או ינדדו לפריפריה. בכל מקרה, 5 שנים במונחים של עולם הנדל"ן זה פרק זמן קצר. לדעתי מדובר בהזדמנות פז למי שרוצה להשיג נכס בתל אביב במחיר שפוי.

[shabydog]

שלום לכולם,

איך שאני אוהב את האוף טופיק פה.

תמיד פעיל ותמיד ניתן לקבל מענה נקודתי כמעט על כל דבר

 

אענה אחד אחד:

 

מרק10: אני תל אביבי מ-2004 כך שבוודאי שאני מכיר.

כיום המצב עדיין גרוע ולא הכי נעים.

מאידך, העירייה החליטה על תכנית מתאר נרחבת בתחנה המרכזית(גם החדשה).

הקרקעות נמכרו לכל מיני אילי הון.

ויותר מכך - העירייה מעניקה מלגות לסטודנטים שמתגוררים שם.

כך שהמצב אמור להשתנות...תוך כמה שנים? איני יודע. אך ניתן להיות אופטימיים שבתוך 7+- שנים האיזור ישתנה לחלוטין.

למה? משום שה-כ-ל יעלה שם ולאותה אוכלוסיה לא תוכל להרשות לעצמה להתגורר שם.

כמו-כן, ברגע שאוכלוסיה טובה תתגורר שם העירייה "תדאג לייצא" את אותן אוכלוסיות שכלכך מאפיינות את האיזור.

 

 

NirLevi + Fitch : אז פשוט לעבור מדי פעם אצל משרדי תיווך גדולים ולרחרח?

איך ניתן לפתח קשרים בחברות נדל"ן? אני די יבחוש צוקים...מה לי ולקשרים שם?

לגבי הצעתך(ניר) לבדוק באתר ממ"י על חברות שזכו בקרקעות - פשוט לפנות אל אותן חברות/יזמים ולהתעניין?

בקיצור, נראה שכל ה"מפה לאוזן" זה בעיקר לבעלי קשרים בתעשיית הנדל"ן או לאנשים שיודעים איפה לרחרח.

 

Fitch, מי הם אותן חברות(תחום) ו/או אנשים המיודעים לפני המתווכים ועו"ד?

 

מרק10: אני תל אביבי מ-2004 כך שבוודאי שאני מכיר.

לא מדובר ב"תכנית טרנספר" - אלא במעבר מוסדות לאיזור (דוגמת מכללת מנשר) וסטודנטים.

20 שנים נראה לי ממש הערכת פסימית. נראה לי ש-7 עד 10 שנים.

אם ההערכות לשינוי דמוגרפי היו כלכך פסימיות לא היו מתחילים כלכך הרבה פרויקטי מגורים (סביב 20).

ChemGuy85 צודק לדעתי.

 

hans: זה "ה" איזור. פוטציאל אדיר חרף המחירים כיום (1.7 מיליון +- לדירת 2 חדרים *לא כזה נמוך).

10-7 דקות הליכה מלבונטין + רוטשילד!

כפי שציינתי - כבר אושרה תכנית מתאר עצומה בגודלה באיזור...

לדוגמא - העברת מכללת "מנשר" לאמנות ומתן מלגות לימוד לסטודנטים ברחבי העיר שיבחרו לגור שם.

ואתה צודק - לא ניתן באמת לדעת בוודאות אם יקחו 5 או 10 שנים עד שגלגלי השיניים ממש ינועו והאוכלוסיות המדוברות יעזבו.

כן ניתן להעריך כמעט בוודאות שזה יקרה.

 

אושריקו: מדובר בשיפולי מרכז העיר - קרוב ללבונטין ורוטשילד. כמעט שאין יותר קרקעות.

הולכים לקום שם משהו כמו 20 פרויקטים והיד עוד נטויה.

עניין של כמה שנים ולאותה אוכלוסיה האופיינית לשכונה כבר לא תוכל להרשות לעצמה לגור שם ועיריית ת"א לא תוכל להרשות לעצמה שאוכלוסיות אלו ימשיכו לגור שם.

Fat Bastard צודק בדבריו.

 

לאור הדברים עולים בי לבטים...

מצד אחד - 1.7-1.8 מיליון לדירת 2ח' באיזור כבר מגלמת עליה גבוהה.

וגם אי הבהירות בנוגע לזמן שיקח לאיזור להתנקות.

מצד שני - האיזור ממש ממש מעולה (כיום גאוגרפית בלבד).

[Smiro]

תל אביב 5000 הינה תכנית מתאר לכלל העיר ולא רק לתחנה המרכזית. יש רצון לשפר את פני המקום אבל הדבר יכול לקחות עשרות שנים. כן, כן - עשרות. תל אביב 5000 פניה מועדות אם אינני טועה, ל-2035. מה גם שכל 5 שנים בוחנים תכניות מתאר ומעדכנים. אם אתה חושב לתת ״מכה״ , למה לא בסביבת התקווה? דירות 2-3 חדרים בפחות ממיליון ש״ח. גם שם יש חלומות על פינוי - בינוי. ואף תלו שלטים בחלק מהמקומות. עדיין, ייקח המון זמן. הפינוי-בינוי הכי קרוב בדרום העיר יקרה בלה גווארדיה. אם כבר לרכוש אז שם. אינני בקיא במחירים בכל הרובע, אבל משער סביבות 2 מ׳ ל-3 חדרים.

[מרק10]

שלום לכולם,

איך שאני אוהב את האוף טופיק פה.

תמיד פעיל ותמיד ניתן לקבל מענה נקודתי כמעט על כל דבר

 

אענה אחד אחד:

 

מרק10: אני תל אביבי מ-2004 כך שבוודאי שאני מכיר.

שי, היכן התגוררת לפני שהגעת לעיר הגדולה ?

 

אנוכי אינני כריש נדל"ן או מתעסק בתחום הנדל"ן אבל בתור אחד שגר קצת יותר מ-40 שנים בגוש דן במקומות הבאים: תל-אביב, חולון, גבעתיים ועכשיו אני מתגורר ברמת-גן אני קצת מכיר את הדינמיקה של הערים הללו ובמיוחד את העיר תל-אביב לכן אני רוצה לשתף אותך מנסיוני האישי בקניית נכס בסביבה.

[ChemGuy85]

התחדשות עירונית באזור לא תיקח עשרות שנים. התחנה המרכזית החדשה נמצאת בשלבי סגירה והמבנה יעבור הסבה למבנה מגורים ומשרדים. במקום התחנה המרכזית הישנה יבנו שכונת מגורים ומשרדים. לדעתי תוך 5 שנים האופי של האזור ישתנה. בינתיים הוא יכול לרכוש נכס באזור בשביל להשיג דריסת רגל בתל אביב, למסור את הנכס לשכירות לזוג צעיר ולגור במקום אחר.

[skull]

תל אביב 5000 הינה תכנית מתאר לכלל העיר ולא רק לתחנה המרכזית. יש רצון לשפר את פני המקום אבל הדבר יכול לקחות עשרות שנים. כן, כן - עשרות. תל אביב 5000 פניה מועדות אם אינני טועה, ל-2035. מה גם שכל 5 שנים בוחנים תכניות מתאר ומעדכנים. אם אתה חושב לתת ״מכה״ , למה לא בסביבת התקווה? דירות 2-3 חדרים בפחות ממיליון ש״ח. גם שם יש חלומות על פינוי - בינוי. ואף תלו שלטים בחלק מהמקומות. עדיין, ייקח המון זמן. הפינוי-בינוי הכי קרוב בדרום העיר יקרה בלה גווארדיה. אם כבר לרכוש אז שם. אינני בקיא במחירים בכל הרובע, אבל משער סביבות 2 מ׳ ל-3 חדרים.

 

דירה בתקווה בפחות ממליון שח?

[shabydog]

יש ממש דיעות חלוקות, האם?

 

Smiro, אני חייב לציין (ונכון, אני לא מבין גדול) שאם שיקום ת"מ תל אביב היה אורך כלכך הרבה שנים (עשרות) - המציאות היתה שיש מבחר דירות למכירה.

בשטח - אין המון דירות שנותרו.

ביררתי בפועל ב-3 פרויקטים ובאמת שרובם SOLD OUT.

 

מרק10, עד 2004 התגוררתי כל חיי בישוב כפרי המרוחק 75-80ק"מ מת"א.

מסכים איתך שאני די בחיתולי אך מאידך - דירה אחת כבר יש בבעלותי בפלורנטין (רביעיית פלורנטין) וידעתי לאתר את ההזדמנות בזמן והתשואה כיום מעל 100% (נקנתה ב-1,09 מיליון וניתן למכור כיום ב-2.25).

אני לא פוסל שאתה צודק. אך חושב כי אתה מתאר מצב מאד פסימי.

אולי בכל זאת הכיוון צריך להיות הישארות בפלורנטין - אם בדירה משופצת בבניין שאינו חדש או פרויקט יחסית חדש...

אין ספק כי מחיר של 1.65-1.75 לדירת 2 חדרים בהקמה בתחנה המרכזית כבר מגלמת עלייה, נכון?

ChemGuy85,

א. אני רוצה דירה למגורים עם אפשרות תשואה בכדי להשתדרג בעתיד שוב.

ב. אני חושב גם כן שאיזור התחנה המרכזית ישתנה מאד...אך בתוך איזה 7-10 שנים ולא 5.

 

דירה בתקווה ממש לא באה בחשבון.

למרות שיד אליהו הולך להיות הדבר הבא - מאד חשוב לי להישאר קרוב יותר למרכז העיר/לבונטין/פלורנטין.

[מרק10]

שי, אז אני אגלה לך סוד קטן. יישנם מספר פרוייקטים של תמ"א 38 בשלבי אישורים שונים באיזור הרבה יותר מוצלח - בסביבת יהודה המכבי-פנקס.

 

תבדוק אצל שמאים האם קיימות דירות בסביבה הזו.

[shabydog]

למה ששמאים ימסרו לי פרטים על פרויקטים של תמ"א? 38?

מה האינטרס שלהם?

 

בפרויקט שאני גר בו כיום אני יודע (דרך רשות המיסים) שאנשים רכשו דירות מקבילות לשלי ב-100-150K פחות ממני.

מן הסתם הם קנו כמה חודשים לפני כשזה היה לפני התגבשות לקראת שיווק.

 

הדרך היחידה שלי(אדם פרטי ללא קשרים) להגיע לפרויקטים טרם שיווקם - לדוג פרטים מאתר ממ"י ויצירת קשר עם שם הזוכה?

רוב התוצאות - יפו...מעניין למה בונים שם בכמויות שכאלו.

 

 

תודה!

עריכה אחרונה ב-2 לנובמבר, 2016 על ידי shabydog

[renault5]

מה עם פלורנטין?

נדמה לי שבמחירים האלו יש עוד דירות 2 חדרים חדישות.

[Fitch]

בפרויקט שאני גר בו כיום אני יודע (דרך רשות המיסים) שאנשים רכשו דירות מקבילות לשלי ב-100-150K פחות ממני.

מן הסתם הם קנו כמה חודשים לפני כשזה היה לפני התגבשות לקראת שיווק.

 

יכול להיות שהם סתם שילמו חלק מהכסף מתחת לשולחן.

אף משווק/קבלן/יזם הוא לא פראייר.

[shabydog]

מה עם פלורנטין?

נדמה לי שבמחירים האלו יש עוד דירות 2 חדרים חדישות.

בהחלט בא בחשבון...פשוט אבא שלי עוזר רבות.

הוא גם רוצה לעזור לאחי וזקוק לכסף...לכן, הוא רוצה למקסם את הרווח.

בפלורנטין המחירים גבוהים יותר מאיזור תתמ"ת.

הייתי שמח להישאר בפלורנטין.

[עידן.]

שי, אז אני אגלה לך סוד קטן. יישנם מספר פרוייקטים של תמ"א 38 בשלבי אישורים שונים באיזור הרבה יותר מוצלח - בסביבת יהודה המכבי-פנקס.

 

לא בהכרח, השאלה מה הוא מחפש ומה המחירים. מוכרים באיזור הזה מבקשים בקלות 50K למ"ר (לא אומר שיקבלו, אבל מנסיוני באיזורים האלה יש הרבה שפשוט "יושבים" על מחיר) וזה איזור די מנומנם. ממה שהבנתי הוא מחפש קרבה ללבונטין ורוטשילד והשבחה של כל האיזור, לא רק של בנין בתמ"א.

 

 

מה עם פלורנטין?

נדמה לי שבמחירים האלו יש עוד דירות 2 חדרים חדישות.

בהחלט יכול להיות,בין אפריל ליוני ביקרתי בערך בכל דירה שהוצעה למכירה בפלורנטין (בסוף ננעלנו על לבונטין) עד 2 מ', ואכן ניתן היה למצוא 45-50 מ"ר בבניינים בני 1-7 עם חניה בין 1.7-2, תלוי בקומה ובנוף. שווה לבדוק היום

 

אישית לא הייתי דואג יותר מדי מהאוכלוסיה הנוכחית. האיזור יעבור חילופי אוכלוסין כמו בהרבה ערים בעולם. המוצר הכי נדרש בת"א זו דירת 2-3 חדרים לזוג עד 5,000 ש"ח (במרכז העיר והצפון הישן מושכרות ב- 5.5-7.5 בקלות) והרבה יהיו מוכנים להתפשר על האיזור אבל עדיין לגור בת"א כי זה חוסך אחזקת רכב וקרוב לאיזורי בילוי, ים וכו. גם אם פות"ש לא ירצה לדור שם היום, הוא בקלות ימצא זוג שכן.

 

פות"ש, מה התקציב המקסימלי?

 

אגב יש בנין חדש שעבר שימור באלנבי 138-140 ליד כיכר המושבות במחירים די אטרקטיבים, נכנסנו למו"מ עם מספר מוכרים שם אבל ירדנו ממנו אחרי קצת מחקר- זה בנין משרדים שעבר שימור והסבה למגורים ועשו שם עבודה די גרועה לטעמי. עדיין מרגיש כמו בניין משרדים גדול עם מסדרונות אפלים, חלולים וגדולים. בנוסף, בחלק הזה של אלנבי עוברים עשרות קווי אוטובוסים והמערכת ניקוז של הבנין זה משהו חדשני והרפתקני שנוסה פעם ראשונה בארץ- ניקוז עם ואקום כמו במטוסים. דיברנו אישית עם המהנדס של הפרויקט שהסביר שיש מיכל ניקוז מאחורי קיר האסלה שאוגר הכל ומנקז פעם ב- (לא זוכר באיזו תדירות) לניקוז הראשי של הבנין. לא רוצה לחשוב מה יקרה במקרה של תקלה.

[Smiro]

shabydog - זה שכל הדירות נמכרו זה יגלם עליית מחירים מסוימת, בעיקר בגלל ספקולציות של אנשים שחושבים שיתנו את המכה. זה אכן יעלה מחיר דירה, אבל לא כמו שאתה שואף.

חוץ מזה, אם זו דירה להשקעה מה אכפת לך איפה לקנות? לטעמי יד אליהו זה האזור הכי אטרקטיבי כרגע מבחינת דרום תל-אביב. דירת 3 חד' סביבות 2 מ' ש"ח, אחרי תמ"א/2/38 תגלם עלייה יפה במחיר. הדירות לא כאלה קטנות, עם תמריצים וכו', בכיף תקבל דירה חדשה גדולה יותר, במגדל, שתעלה אז כבר 3 + בקלות. אבל גם אני לא מבין גדול.

 

נ.ב

זה עוד בתחזית קודרת. עם איך שהשוק מתנהג כרגע, לעת גמר בנייה תכפיל את ההשקעה שלך ואף יותר. מדובר באזור קרוב לעזריאלי, קרוב לאיילון, ליד היכל הספורט, אחרי התחדשות עירונית עם תכניות למרכזי קניות ותעסוקה, יביאו לערך גבוה של דירות.

 

בהצלחה.

עריכה אחרונה ב-3 לנובמבר, 2016 על ידי Smiro