מי רוצה לקנות דירת 4 חדרים חדשה 195 מ"ר בחצי מיליון ש"ח?

[yehuda-k]

היום ב"ידיעות" , כתבה של העיתונאית המצוינת סמדר פרי, על העיר החדשה "רוואבי" .לפי הכתבה, זוג קנה שם דירת 4 חדרים חדשה 195 מ"ר בחצי מיליון ש"ח. הכל בדירה "מתוכנן ברוחב לב: 3 חדרי שינה, סלון גדול עם פינת אוכל, מטבח, שלושה חדרי שירותים ושתי מרפסות, שמהם ביום יפה רואים את תל אביב."

 

"הדירות בעיר הן בגודל של 230-90 מטר כאשר טווח המחירים נע בין 180-60 אלף דולר לדירה ומכירתן מתבצעת במרכז אירוח מפואר - קצת מעל לאמפיתיאטרון המכיל 15 אלף מקומות. "

יזם העיר הוא המיליארדר משכם אל מסרי. "איך מסרי יכול למכור כל כך בזול? הוא חוצב את כל האבנים הדרושות לרוואבי במקום עצמו, חותך את האבנים במפעל שהקים בעצמו, וגם את כל החצץ הוא מייצר. כל השאר, עד רמת השתיל, הוא קונה בישראל."

 

לפי הכתבה לא מקבלים קונים מישראל. אבל עדיין ישראלי שרוצה לעקוף את האיסור ולקנות שם דירה במחיר רצפה (להשקעה?) יכול להתאסלם, להפוך לערבי ישראלי, ואז יוכל לקנות כי העיר מיועדת גם " לערבים הישראלים משפרי המגורים."

 

ומה שבאמת מטריד הוא איך זה שהדירה עולה הרבה פחות ממחיר הבניה של אותה דירה בישראל?

הבנו שחלק גדול מהסיבה למחירי הדירות המטורפים הוא מחיר הקרקע, אבל חוץ מזה, מדוע מחיר הבניה בארץ כל כך יקר כאשר ב"רוואבי" מחיר הדירה הוא פחות מחצי מעלות הבניה בישראל, שלא לדבר על הקרקע והפיתוח?

 

עלות הבניה בארץ יקרה כי בין השאר קוני הדירות מוכנים לשלם את המחיר הנדרש, וכך אפשר לשלם לפועל סיני במקצועות הרטובים שכר של כ 20000 ש"ח בחודש. אחת הדרכים להפחתת עלות הבניה היא תיעוש הבניה, כלומר הקמת מפעלים לבניה טרומית. בניה טרומית יכולה להיות איכותית כפי שחברת "אפריקה ישראל" הוכיחה במשך עשרות שנים בנתה שכונות בבניה טרומית, שלרוב נקראות סביוני XXX (למשל סביוני רמת אביב, סביוני גבעת שמואל). לדירות טרומיות אלה יש ביקוש טוב גם בתור יד שניה.

 

הבעיה היא שענף הבניה הוא מחזורי וכמות הדירות הנבנות בשנה נעות נניח בין 20000 דירות בשפל ל 50000 דירות בשיא. בשנות שפל צריך לסגור חלק מהמפעלים, ויזם שיקים מפעל למעט שנים, יפסיד עליו.

 

איך יוצאים מזה? הדרך היא פשוטה ולא עולה לממשלה כסף. הממשלה צריכה להודיע שבמכרזי קרקע על אדמות מינהל , הקרקע עבור לפחות 20000 דירות בכל שנה, תהיה מיועדת רק לבניה טרומית. כך יהיה ליזמי בניה טרומית אופק עבודה מובטח גם בשנות שפל.

 

קימות עוד אפשרויות להוזלת עלות הבניה כמו קיצור משך הזמן לבנית דירה. אבל הממשלה (ללא קשר למפלגה המובילה) עסוקה בבלבולי שכל, והפוליטיקאים מעסיקים אותנו בדחלילים כמו משא ומתן עם הערבים, זקיפות קומה , וכו'. לא נראה אור באופק. אולי נביא את היזם של "רוואבי" שיבנה גם בארץ?

[martines]

זה לא משנה מה תעשה הממשלה, כל עוד הריבית שקובע בנק ישראל כל כך נמוכה, כל מי שיש לו כסף בצד, וכל מי שיכול לקחת משכנתה זולה ולהיות יזם לרגע, ירוץ וישים את הכסף באפיק היחיד שנותן תשואה גם בתזרים מזומנים וגם בעליית ערך, - הנדל"ן.

 

וזה לא משנה גם אם יכפילו את קצת הבנייה פי 10, עדיין הביקוש יהיה גבוה מההיצע. אנשים עם הרבה כסף יקנו 10 דירות, יקנו 20 דירות כל אחד, כמה שהכסף מאפשר להם, ימנפו אותו ויקנו עוד דירות. ככה התחיל המשבר באירלנד לפני מספר שנים.

 

למי שמעניין אותו

הדימיון בין בועת הנדל"ן של אירלנס לשוק הנדלן בישראל :

UXja6JiBM4WGKSNoL

[SurfHigh]

בדיוק. ריבית, ריבית, ריבית.

למה כלב מלקק לעצמו את הביצים? מאותה הסיבה עם ישראל קונה דירה ביוקר.

נניח שזוג יכול לעמוד במשכנתא של 4500 - 5000 ש"ח בחודש (או לפחות חושב שהוא יכול). לוקח משכנתא ל 25 שנה, בריביות של היום הוא מקבל בערך מיליון שקל.

אם הריבית תעלה ב 2% הוא יקבל רק 750,000 שקל. אוטומטית מחירי הדירות ירדו ב 250,000 ש"ח.

[Night Driver]

הגורם הוא לא הריביות אלא היצע וביקוש. אם תהיה דירה אחת מיותרת אז גם מחירי השכירות וגם מחירמ הנדלן יתחילו לרדת.

[omar87]

איפה שיש צפיפות וביקוש יותר קרי (הערים המרכזיות) אז זה ימשיך לעלות ולהחמיר!

בכפר שלי, למשל, אני ואחי קנינו מגרש לבנייה (זוגי) ב280K שח בערך. שזה 140K שח לאדמה לאחד. בסכום דומה, ניתן לבנות דירת קוטג' שני מפלסים עם גגות ועמודים, לא רע בכלל. גמר זה עסק יקר, אבל אפשר לסיים אותו לאט לאט ובקצב שלי!

 

מה שאני מנסה להגיד, שצריכים לחפש במקומות פחות צפופים ולא ללכת עם העדר! בקלות הייתי לוקח משכנתא ומנסה לעבור לעיר הגדולה , אבל בשביל מה??? בשביל אוויר מזוהם והלוואות עד גיל 60 ?

 

זאת עצתי לזוגות הצעירים

[MadCat_LE]

הבעיה היא שלא תמיד מעניין את מנהל מקרקעי ישראל "לאכלס", אלא להרוויח כמה שיותר.

אצלנו בקיבוץ יש הרחבה (בדרך להיות ישוב גדול בהרבה...), במכירה הראשונה היו כמה ברי מזל שקנו אדמה בלבד באיזור ה-300-400, אחרים הוציאו בקלות כפול מזה, פלוס מליון או שניים לבתים עצמם.

מצד שני, לפי הבתים שבנו, כיוונו מראש לאנשים עם לא מעט ממון, ממש לא לאלפי משפחות שרק מחפשות קורת גג.

 

לדעתי, אין מנוס מלהשקיע כמו שצריך בצפון והדרום הרחוקים, לא בסגנון מודיעין, כי צריך מפעלים, משרדים, תחבורה ציבורית נורמלית - כדי שאנשים לא יקנו בית במקום X רק כדי לנסוע באוטו לגוש דן כמו השכנים שלהם.

[Uzi4u2]

איפה שיש צפיפות וביקוש יותר קרי (הערים המרכזיות) אז זה ימשיך לעלות ולהחמיר!

בכפר שלי, למשל, אני ואחי קנינו מגרש לבנייה (זוגי) ב280K שח בערך. שזה 140K שח לאדמה לאחד. בסכום דומה, ניתן לבנות דירת קוטג' שני מפלסים עם גגות ועמודים, לא רע בכלל. גמר זה עסק יקר, אבל אפשר לסיים אותו לאט לאט ובקצב שלי!

 

מה שאני מנסה להגיד, שצריכים לחפש במקומות פחות צפופים ולא ללכת עם העדר! בקלות הייתי לוקח משכנתא ומנסה לעבור לעיר הגדולה , אבל בשביל מה??? בשביל אוויר מזוהם והלוואות עד גיל 60 ?

 

זאת עצתי לזוגות הצעירים

איפה אני יכול לעשות דבר דומה? מצפה רמון?

[wa11a]

http://www.themarker.com/realestate/1.2712469

 

אני מסכים עם הכותב, ממש אין מחסור בדירות.

[sperial]

אפשר לסיים אותו לאט לאט ובקצב שלי!

 

עומר - לפי שמך והביטוי "כפר" אני מניח שאתה מתגורר בכפר ערבי. קשה להשוות את התנהלות הבניה בכפר ערבי לזו של עיר יהודית, אם מבחינה תרבותית (למשל, התרכזות משפחות במתחמים ובניה של כל בני המשפחה זה ליד ומעל זה) והן מבחינת דרישות הרשויות (הרבה בתים המשמשים למגורים בכפרים הערביים לא יקבלו טופס 4 בעיר שכן בנייתם לא הושלמה, ובהתאם לכך לא יחוברו לחשמל ומים, כלומר לא יהיו ראויי למגורים).

 

על כן המסקנות שלך שגויות. כאשר מדברים בארץ על קשיי הדיור של הדור הצעיר הכוונה לעלויות הגבוהות של רכישת דירה במגזר היהוד. במגזר הערבי יש קשיים משמעותיים, אבל שונים לחלוטין - כגון נושא תוכניות מתאר, תשתיות ציבוריות ובמקומות מסויימים גם צפיפות, אבל, כאמור, אלה קשיים שונים שמצריכים התיחסות נפרדת.

[omar87]

איפה אני יכול לעשות דבר דומה? מצפה רמון?

 

לא יודע מה לגבי הדרום, אבל בצפון יש אופציות!

ראיתי שיש גם בעוספיא (הר הכרמל) וזה אפשרי גם לא רק לתושבי המקום.

אפשר לחפש עוד, אבל לדעתי עוספיא זה מאוד אטרקטיבי, 20 דק נסיעה ממרכז הכרמל, רבע שעה מחורב..

 

SPERIAL, פה אתה טועה, במקום בו קניתי, אני כפוף למנהל מקרקעי ישראל, יש לי ערימה של דפים שאני אמור לבנות לפיהם, יש קווי בניה ברורים, יש תוכניות והכנות, של מים ביוב חשמל , והכנה לתשתיות וגנים ציבוריים, כל השכונה הינה שכונה חדשה בפיקוח של משרד הבינוי, המחיר גם קבוע מראש ולא היה מכרזים, וזה היה גם בעוד מקומות,

אז יש אופציות, והשוכות החדשות היום לא כמו שהיו פעם, ללא אישורים, אתה לא יכול להזיז חצץ מהמקום שלו !!

עוד משהו, אפילו החזיתות של הבתים בשכונה החדשה אמורים להיות מתאימים לדרישות של משרד הבינוי, אז , זה אפשרי, רק צריך להתחיל לדפדף במכרזי הבניה של משרד הבינוי ולראות איפה בונים שכונות חדשות באיזורי הפיתוח

עריכה אחרונה ב-21 לאוגוסט, 2015 על ידי omar87

[sperial]

עומר - אם יש תוכניות מתאר ודרישות לעמוד בהן, והרשויות לא יאשרו לך טופס 4 לפני השלמת הבניה (ולא פיניש בזמנך החופשי) - מדובר בשינוי חיובי, כמובן בתנאי שהתוכניותמתאימות לצרכים ולאפשרויות של אותה אוכלוסיה.

יש כמה דברים שבולטים לי בבניה בכפרים הערביים הוא בנינים שבנייתם מעולם לא הושלמה. אם המצב ישתפר, ויהיה שיתו, פעולה של התושבים והרשות המקומית - מה טוב.

ולידיעת הקהל - הרעיון של עוספיא כלל לא הזוי. למעשה הכרתי משפחה שעברה מדניה לעוספיה כבר לפני 30 שנה ויותר והיא לא היתה האחרונה, ונדמה לי שהיו רשויות ערביות שניסו למשוך תושבים יהודיים, אם כי ללא הצלחה.

[omar87]

..

ולידיעת הקהל - הרעיון של עוספיא כלל לא הזוי. למעשה הכרתי משפחה שעברה מדניה לעוספיה כבר לפני 30 שנה ויותר והיא לא היתה האחרונה, ונדמה לי שהיו רשויות ערביות שניסו למשוך תושבים יהודיים, אם כי ללא הצלחה.

 

בכלל לא הזוי,

אני למדתי וגרתי בחיפה תקופה (שנים), וביליתי בעוספיא ודליה לא מעט זמן, בין היתר סטאג' שכלל פעם ביקורים בעוספיא, וראיתי אנשים מכל הצבעים והדתות, גרים בהרמוניה.

 

לגבי הכפר שלי, כן , הכל לפי תוכניות קבועות מראש, והאמת יש לי דדליין עליי למשש בתוכו את זכותי ולבנות על האדמה, לא תהיה בעיה בעזרת השם, קבלני בניה, איסטלציה, חשמל יש בחמולה, אחי מהנדס בניין, והכל מתבצע לפי החוק בדיוק :lol:

[Night Driver]

http://www.themarker.com/realestate/1.2712469

 

אני מסכים עם הכותב, ממש אין מחסור בדירות.

 

והדירות שהמשקיעים קונים בחריש וקרית גת עומדות ריקות אי שזוגות צעירים גרים בהן בשכירות?

 

זה לא משנה מי קונה את הדירות. אם כולן מאוכלסות ועדיין יש דרישה בין אם לשכירית ובין אם לקנייה זה אומר שאין מספיק.

[wa11a]

אני רק אניח את זה פה :

[yehuda-k]

זה לא משנה מה תעשה הממשלה, כל עוד הריבית שקובע בנק ישראל כל כך נמוכה, כל מי שיש לו כסף בצד, וכל מי שיכול לקחת משכנתה זולה ולהיות יזם לרגע, ירוץ וישים את הכסף באפיק היחיד שנותן תשואה גם בתזרים מזומנים וגם בעליית ערך, - הנדל"ן.

בדיוק. ריבית, ריבית, ריבית.

למה כלב מלקק לעצמו את הביצים? מאותה הסיבה עם ישראל קונה דירה ביוקר.

נכון, אתם צודקים. הריבית הסופר נמוכה מושכת את המחירים כלפי מעלה. עדיין, הממשלה יכולה לפעול בענין יוקר הבניה, להבדיל ממרכיב הקרקע. בניה טרומית יכולה לשפר גם את איכות הדירות וגם תוזיל את עלות הבניה.

הגורם הוא לא הריביות אלא היצע וביקוש. אם תהיה דירה אחת מיותרת אז גם מחירי השכירות וגם מחירמ הנדלן יתחילו לרדת.

נכון, הצע והביקוש משפיעים חזק. בכל זאת, חלק מהאנשים קונים דירה במקום רחוק לאחר שלא יכלו לקנות במקום שרצו. זה לא בהכרח רע אבל יש לזה גם מגרעות. אני מכיר מישהו שעבר רחוק והתחיל לבלות שעות בנסיעה לעבודה ובחזרה. לאחר כמה שנים נשבר וחזר לאיזור המרכז.

 

צריכים לחפש במקומות פחות צפופים ולא ללכת עם העדר

יש לזה יתרונות וחסרונות. זוג עם תינוקות, חשוב לו לגור ליד ההורים כדי לקבל מהם עזרה כשהילד חולה, או לקחת אותו אחה"צ מהגן וכו'. זה לא תמיד מסתדר עם להתרחק מהעיר. בנוסף, אם המרחק מהעיר גדול, אז אין הצע גדול של עבודה.

בענין זה, הממשלה צריכה ללחוץ על מעסיקים גדולים להתרחק מאמצע הבועה ולזוז לפריפריה הקרובה, כך שחלק מאלה שמחפשים דירה יעברו גם הם לגור רחוק יותר מהבועה.

 

יהודה