התייעצות בנוגע לרכישת דירה להשקעה, כל דעה מבורכת!

[ohanaohad]

אהלן

 

נצבר הון עצמי, להגדיל אותו באמצעות רכישת נכס להשקעה בחיפה על ידי לקיחת משכנתא של כ-70%.

 

יש 2 אפשרויות:

1. לרכוש דירה יד2 אחת בלבד בסכום של 100% (הון עצמי +משכנתא), להשכיר אותה, ושדמי השכירות יכסו את דמי המשכנתא, במקרה הטוב ישארו לי כ200-300שח רווח.

 

2. לרכוש 2 דירות קטנות שעולות כל אחת 50% מהסכום מסעיף 1, ולעשות את אותו הדבר, רק שכאן לא רק שאכסה את המשכנתא, גם ישאר לי רווח כספי גדול יותר.

* יש איזורים בחיפה שאפשר בקלות למצוא דירות במחיר של סעיף 2' ככה שזה לא בעייתי מבחינתי

 

השאלה מה כדאי? מול מה יותר קל להתנהל? ואיך מוצאים במקביל 2 דירות? האם קונים אחת וברגע שסוגרים שוכר עם הראשון אז מתחילים בחיפוש השני? איך זה מתנהל מול הבנק?

 

תודה לכל מי שיענה.

[aka77]

ואם אני אגיד לך שלא כדאי להשקיע בדירות ? (לא עכשיו ולא אף פעם). האם זה ייעזור? או שאתה סגור על דירה?

[Alonyam]

בקשר להקדמה-

אתה מתכוון ל70% מימון או 70% הון עצמי?

אם אתה מתכוון למימון תדע שמנסיון אישי טרי אחוזי מימון כאלה לא אפשריים יותר. באיזה סכומים מדובר?

ראיתי בחיפה דירות גם ב200-300 אש"ח, קח בחשבון שמדובר במקומות מאוד מוזנחים שדורשים שיפוץ.

[ohanaohad]

aka77 -

תוכל להסביר למה לא?

 

מדובר ב70% מימון +/-, לא מדויק אבל זה לא רלוונטי.

ואפשרי בהחלט, על סמך ההכנסה שלי, יש אישור עקרוני.

מחיר דירה אחת הוא סביב ה700אלף, מחיר 2 דירות זה סביב ה350 לאחת.

ראיתי דירות סביב ה700, בתים בני 30-40שנה הזקוקים למגע קל.

וראיתי דירות סביב ה350-400 לאחת, באותו מצב בדיוק כמו ההיא של ה700, רק שמדובר ברחוב אחר באזור אחר של חיפה.

בכל מקרה, לפי החשבון שלי, הכנסת שכירות מ2 דירות תניב לי יותר מאשר הכנסה מדירה אחת.

 

דעתכם?

[Ron Poh]

אם היה לך את כל ההון לקניית דירה אזי זאת אפשרת לא רעה, ההייתי הולך על אופציה 2 כדי למזער נזקים אם יש דייר שלא משלם /עושה נזק/משאיר חובות.

אך לקחת הלוואה ולהסתכן לדוגמא בירידת ערך הדירה, זאת לא הייתי עושה.

אני מכיר מישהו באופן אישי, שהשכיר דירה, לאורך כל תקופת השכירות לא קיבל שקל שחוק, השאירו לו חובות, עשו נזקים לדירה, גם כשניגש למשפט וזכה לא הצליח לממש את הזכייה גם לא דרך הוצאה לפועל.

דירה שאני השכרתי בעבר, הדייר שילם ובאיזה שהוא שלב הפסיק לשלם, במזל הסכים לצאת מהדירה חובות שהשאיר חלקם הצלחתי לפדות, חלקם ויתרתי.

 

ערך דירת 5 חדרים שקניתי הכפילה את עצמה תוך תריסר שנים, כסף בבנק לא היה עושה זאת.

כך שבכל זאת אני חושב שהשקעה בדירה כדאית, אך לא ע"י לקיחת הלוואה.

[aka77]

נתחיל בבסיס - למה אתה רוצה לקנות דירה להשקעה?

על כמה תשואה אתה בונה? בדקת מה התשואה שעשו הדירות בשנים האחרונות לעומת האלטרנטיבות אחרות ?

יש את העניין של שיפוץ דירה, מציאת קונה, ריבית שהולכת לעלות בקרוב (לא שאני נגד מימון של 70% אבל רק אם אתה יודע מה אתה עושה).

כסף שלא יהיה יותר נזיל במקרה ואתה צריך אותו...

 

מה התשואה על דירות היום? 3-4% בשנה? הצחקת אותי לא שווה את הסיכון.

 

אתה רוצה להשקיע בנדלן? למה שלא תקנה מנייה של חברת נדלן? או אג"ח שלה ושיביא לך יותר תשואה מהדירה והכי חשוב הוא נזיל....

[HybridBoy]

נכון שהתשואה בדירות לא גבוהה, אבל הסיכון הוא הרבה יותר נמוך מהשקעות אחרות.

[Ziv]

בדקת על כמה יעמדו ההחזרים?

לרוב ההחזר גבוה מגודל השכירות שתקבל, לכן לבנות על זה שהתשלום שתקבל יכסה את גובה המשכנתא לא תמיד עומד במבחן המציאות. בוודאי כשקיים הסיכוי שיש חודשים שבהם הדירה תעמוד ולא תקבל תשלום כלל (כן, זה קורה), תיקונים, שיפוצים וכו'. במקרה כזה - תוכל לעמוד בהחזר?

 

זיו.

[Nemesis]

גם אני מנפגעי דיירים שלא משלמים. זוג צעיר עם תינוק שרק נולד, פוטרו שניהם.

עשו לי עיני עגל. חצי שנה שילמתי משכנתא + שכירות ולא ראיתי שקל.

החלטתי שזה לא בשבילי.

[Ron Poh]

תוספת לגבי השוכרים, בשלוש שנים האחרונות יש לי דיירת שמשלמת כמו שעון (שווצרי, תקין), כך שלא הכל שחור.

מה שכן נוטה להתקרצצות, לדוגמא לפני כחודשים עשיתי לה ריסוס בדירה למרות שזאת לא בעיה שלי בכלל.

 

יש לקחת בחשבון,דמי טירחת עו"ד ומתווכים. מיסים למדינה בקנייה ובמכירת הדירה.

[favorite 1]

לרוב כאשר אנשים משתמשים בביטוי "דירה להשקעה" הם מתכוונים לנכס נוסף מלבד הדירה בה הם מתגוררים.

 

החסרת פרט מהותי: האם יש בבעלותך דירת מגורים?

עריכה אחרונה ב-5 לדצמבר, 2014 על ידי favorite 1

[אדירכ]

אתה פועל נכון, ואני עד לא מזמן שקלתי לעשות בדיוק כמוך ואני רק בן 22, נכנסתי לכל החישובים הרלוונטים וכו'.

דירה זו ההשקעה הכי נכונה היום בארץ, מחירי הדירות תמיד במגמת עלייה, גם כאשר יש דעיכה זו עלייה איטית/עמידה במקום - מוכח מבדיקה מעמיקה.

היו מצבים שאיזורים מסויימים איבדו חצי מערכם והיו איזורים שריבעו את ערכם - הכל עניין של עין חדה, פונטציאל ולא מעט מזל.

בכל אופן, אני כמעט עשיתי זאת בעצמי, להביא הון עצמי של סדר גודל 200K להתחייב על משכנתא לגובה של 800K לקנות מקום, בשאיפה שהשכירות תכסה לי את המשכנתא שאני לקחתי, ועל פי החשבון שלי במידה ולא כך היה קורה אז מכיסי היו יוצאים מדי חודש לכל היותר 300 שקלים כל חודש שלגמרי שווים את זה מבחינתי. וכך עם הזמן הנכס לאט לאט הופך להיות "שלי" ויחד עם זאת, אם בחרתי נכון הנכס גם מגדיל את ערכו, כך שביום מין הימים שאחליט למכור, עשיתי את הרווח שלי.

כרגע ירדתי מזה כי אני מתכנן עבור הכסף שלי דברים אחרים כמו לימודים, ונכון לרגע זה - עזבתי את מקום עבודתי כך שהכנסה קבועה ויציבה לצערי אין בנמצא.

לגבי ההתלבטות שלך?

הייתי ממליץ שתבדוק אם יש דיבור על תמ"א באיזורים של הדירות עם הערך הנמוך שאתה מדבר עליו כנ"ל לגבי הדירה של ה700, אני אישית הייתי הולך על דירה אחת. יש כאן פרמטר של תחזוקה...

מחר יש פיצוץ בדוד שמש, על מי זה יפול? עליך.

צנרת בעייתית, בעיות חשמל וכו'.

[SurfHigh]

דעתי הצנועה, התשואה משכירות עומדת על 3%-4%, וזה אם הכל מתקתק. לטעמי לא שווה את הסיכון, אלא אם אתה מחזיק 10-15 דירות ואז הסטטיסטיקה לטובתך (כלומר גם אם נפלת עם דייר אחד או שניים סרבנים העסק ממשיך להזרים כסף).

מי שמשקיע בדירה אחת או שניים, בונה על זה שגם ערך הדירה יעלה, כלומר תשואה נוספת במכירה. לדעתי במצב הנוכחי מחירי הדירות לא ימשיכו לעלות למרות כל מה שמפמפמים בתקשורת. אולי באזורים מאוד ספציפים בגלל התחדשות עירונית, אולי בגלל חיבור לכביש מסוים, אבל לא עליה גורפת.

אני חושב שבשביל אותם 3%-4%, יש אפיקים אחרים כמו אגרות חוב ממשלתיות למשל, לאו דוקא ישראליות. הרבה פחות התעסקות, ראש הרבה יותר שקט.

[adi89]

חביבי, אם ברצנוך לעשות כסף - כרמי גת, כרגע הדירות נמכרות במחירים נמוכים ב-200K לפחות מהמחירים שיהיו בעוד שנה.

[zuzut5]

אני חושב שכדאי לך לחכות קצת עם רכישת הדירה למרות שזאת ההשקעה הנכונה ביותר עם הסיכון הנמוך ביותר, היום שוק הנדלן מאד מבולבל ונמצא באי וודאות, אתה בטח שומע מה קורה בממשלה, לפני בערך 3 וחצי שנים רכשתי דירה מקבלן (על הנייר) כיום נשאר לי 600 ש"ח רווח לאחר תשלום המשכנתא והערך של הבית עלה ב 350K.