מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[Shay_u]

לפני 10 דקות, Nemesis כתב:

 

תנסה להסביר מחדש את כל הפרטים כי לא הבנתי.

הדירה החדשה מוכנה עכשיו. הלוואת קבלן בתנאי 20/80 היא בדרך כלל עד המסירה. תסביר בדיוק את תנאי המימון של הדירה הזו.

80/20 לשנה מיום המסירה 
כלומר משלמים 20% מקבלים מפתח ואחרי שנה משלמים את שאר ה80%

[sperial]

@Shay_u מה שאתה מתכוון לעשות הוא לקחת משכנתא של 3.2 מיליון ש״ח: 1.3 מיליון ש״ח הלוואה קיימת, 700,000 ש״ח הלוואה חדשה ו-1.2 מיליון גישור, שהיא הלוואה לטווח קצר אבל גם כנגדה צריך למשכן משהו, מן הסתם הדירה.

 

אז דבר ראשון אתה צריך לבדוק האם הבנק בכלל מוכן לתת לך הלוואה כזו, ואם כן - מה תנאיה והאם אתה מסוגל לעמוד בהחזר החודשי שיהיה גבוה מאוד בתקופת הגישור.

 

דבר שני - אתה בונה על מכירת הדירה הקיימת ב-2.5 מיליון ש״ח. אבל אף אחד לא מבטיח לך הצלחה. אתה חייה להשלים את חוזה המכירה תוך 18 חודשים מחוזה הרכישה בגלל שיקולי מס רכישה, או לפני סיום הלוואת הגישור - מה שמגיע קודם. זה מכניס אותך לסד זמנים שעלול לאלץ אותך למכור בזול, ואז תהיה עם פער שיכול להגיע למאות אלפי ש״ח. יש לי טראומה בת 30 שנה ממשהו קצת דומה.

[Nemesis]

קודם כל צריך לבדוק מה התקופה בה נדרש למכור את הדירה הקיימת כדי לא לחטוף מס רכישה דירה שניה. עקרונית בדיקת קבלן נדרש למכור תוך 12 חודש מקבלת מפתח / טופס 4. אבל אולי בגלל שזו דירה מוכנה עם טופס 4 מתייחסים לזה כמו לרכישה מיד שניה, ואז ניתן למכור תוך 24 חודש לפני שתמוסה לדירה שניה.

 

בכל אופן כשלוקחים הלוואת קבלן, בסוף אתה הוא הלווה. הקבלן בדכ משלם את הריבית מראש לבנק. צריך להבין אם בהלוואה כזו עדיין צריך לעמוד ברגולציה של משכנתא, עד 70 אחוז מהדירה הנרכשת ועד 50 אחוז מהדירה הנמכרת בגישור. אם הסכום הזה נספר ברגולציה לא תוכל לבצע את המהלך. תבדוק היטב לפני התחייבות לקבלן שלא תעמוד בפני שוקת שבורה.

 

בכל אופן, בהנחה וזה אפשרי, אתה בכל מקרה צריך למכור תוך שנה כי אחרת אין לך מאיפה להביא את הסכום של הלוואת הקבלן. האמת היא שזה יותר קשוח מזה. אתה צריך למצוא קונה שישלם לך את רוב הכסף אם לא את כולו תוך שנה גג. כלומר אתה צריך למצוא קונה תוך בערך 6-7 חודשים. לא יודע כמה בדקת היטב את מחיר השוק של הדירה שלכם. קח בחשבון שהשוק עכשיו חלש.

 

בהנחה והכל הולך לך פיקס בלי תקלות, תצטרך להוסיף למשכנתא בסביבות 800 אלף שח, כי יש גם עלויות קניה ומכירה. מס רכישה, תיווך, עורך דין וכדומה. בהנחה ולא חל מס שבח. קח בחשבון גם שבדכ צריך להשקיע סכום לא פעוט בדירת קבלן כי היא מגיעה בסיסית מאוד.

 

אם הלוואה של 2-2.1 מיליון מתאימה לכם אתה יודע. זה עולה בסביבות 11 אלף שח לחודש ל 30 שנה, ועדיף לקחת לתקופה קצרה יותר.

[sperial]

לגבי אחוזי המשכנתא הבאתי בחשבון שהמשכנתאות יחולקו בין שתי הדירות. מה שעלול להיות טריקי הוא העברת המשכנתא מהדירה הקיימת לחדשה ופירעון הלוואת הגישור כדי לאפשר מסירת הדירה הישנה. זה מצריך בירור מול הבנק ואולי גם רו״ח או עו״ד מומחים.

 

וכפי שציין @Nemesis תצטרך למצוא קונה שישתף פעולה עם התרגילים האלה, לא פשוט כי גם הוא יצטרך לשעבד את הדירה - כלומר עוד הלוואה ובנק בתמונה, בקיצור פלונטר שצריך לבדוק היטב לפני שמסתבכים איתו.

עריכה אחרונה ב-9 לאוקטובר, 2025 על ידי sperial

[Nemesis]

אם הלוואת הקבלן נופלת לתוך הרגולציה אין מספיק מקום לחלק. הוא צריך מימון של 100 אחוז לדירה החדשה פלוס יש לו כבר 50 אחוז על הקיימת. בלתי אפשרי 

[sperial]

סידור 20/80 זה אומר הלוואת קבלן של 80% - מעבר למותר על ידי הרגולציה. התופעה נפוצה כך שאני מניח שיש לה הסדר משפטי.

 

שאלה נוספת היא האם לפות״ש יש רכוש נוסף שהוא יכול לשעבד (למשל כספים בבנק), כלומר הלוואה שאינה משכנתא.

 

בכל מקרה, כל הסיפור הזה נראה לי עיניים גדולות מידי

 

@Shay_u  באיזה קצב אתה מצליח לחסוך היום?

 

לשדרג דירה על בסיס הלוואה בלבד, אם אינך מצליח כיום לחסוך בקצב של לפחות החזר ההלוואה הנוספת, זה מתכון לצרות, גם בלי כל הסיפור הרגולטורי.

[ישה]

עכשיו יותר מובן ונלך על הפסימי לרגע 

 

דירה חדשה 3.2 מיליון פלוס מס רכישה פלוס שטויות עוד 100 אלף שווה 3.3 מיליון 

 

דירה נוכחית 2.5 מיליון תקבל 2.3  פחות משכנתא 1.3 יש לך מיליון 

 

משכנתא 70% מ 3.2  = 2.2. מיליון + המיליון מהדירה הקודמת חסר 100 אלף .

 

משכנתא 2.2 ל30 שנה זה החזר חודשי של כ 12K לחודש . מסתדר עם ההכנסה ?

 

כמה משלם היום לחודש על המשכנתא הנוכחית

 

מוקשים -הוצאות מכירת הדירה הנוכחית , מחיר שתוכל לקבל על הדירה הנוכחית. חיייב למכור תוך 12 חודש כדי לא להסתבך עם מס רכישה של עוד 200K 

 

שדר את תחושותיך ןתן את התשובות משם ננסה להתקדם

 

 

[Shay_u]

כיום אנחנו מחזירים 10,000 ש"ח בחודש וזה מסתדר לנו. אנחנו מצליחים לחסוך סכום חודשי דומה.

עד כה החיסכון החודשי בעיקר הלך לכיסוי חלקים אחרים במשכנתא (היה חלק של ריבית משתנה שסגרנו, המשכנתא החלה ב1.86 והיום עומדת על 1.3 - יש לציין שזו משכנתא מ2022 כלומר תוך 3 שנים סגרנו 560 אלף ש"ח).

 

מה שמניע אותנו זה שוב החשש ששוק הדיור "יברח" לנו - את הדירה הקיימת קנינו ב2.5 מיליון אחרי שנים ארוכות שבהם ראינו את מחירי דירות ארבעה חדרים בשכונה שלנו עולים מ1.2 מיליון ל2.5 תוך פחות מ8 שנים. כשקנינו את הדירה הנוכחית מיקסמנו כמעט לחלוטין את המשכנתא (1.86 מתוך 2.5 זה כמעט 75%) ונכנסנו למינוס בבנק כדי לממן את מעבר הדירה, שיפוצים הכרחיים, ריהוט וכו', ידענו מראש שדירת ארבעה חדרים תהיה קטנה לנו תוך כמה שנים אבל הייתה תחושה שזה או עכשיו או לעולם לא. כיום ברור שהמצב שלנו הרבה יותר טוב, לצערנו מחירי דירות ארבעה חדרים "נתקע" אבל אנחנו עדיין חוששים שמחירי הדירות הגדולות יעלו בשיעור ניכר ואנחנו לא רוצים להתעורר מאוחר מדי, במיוחד כשכרגע יש עסקה מאד משתלמת על השולחן.

 

זה קצת מפחיד למקסם (שוב) את היכולת שלנו עד הקצה ואני גם מתחיל לקבל תמונה שזו תהיה פרוצדורה מאד מסובכת מבחינה טכנית וביורוקרטית.

אנחנו כמובן שוקלים את הצעדים שלנו ויודעים שצריך מאד להיזהר כאן. מה הפרוצדורה הטכנית שצריך לעשות כאן? הלוואת גישור מהבנק או הלוואת קבלן? שניהם ביחד?  הבנק בכלל יאשר מהלך כזה?

עריכה אחרונה ב-10 לאוקטובר, 2025 על ידי Shay_u

[ישה]

שאלת השאלות מה תקבל על הדירה הנוכחית.

 

יושב עם  הקבלן מקבל ממנו אופציה לאיזה חודשיים מחד ומוריד אותו לאיזור ה 3 מיליון מאידך  ומנסה למכור את הדירה הנוכחית

 

ורואה אם הדברים מסתדרים

 

הלוואה מקה"ש ? מקורות אחרים?

[avargel]

כמו שישה זיקק את זה

עזוב רגע את הפרוצדורה

 

המהות היא שאתה הולך לקנות דירה ב3.3 מיליון, כשההון העצמי שלך הוא 1 מיליון

 

קח את ההחלטה הזאת ברוגע, בלי לחץ מהקבלן שהדירה בורחת לך

 

אנחנו בשוק של קונים

 

אגב

אני מאמין שביד2 תמצא דירות עם פרופיל דומה בפחות כסף

[פינדר]

זה שוק טוב לקונים ורע למוכרים של דירות יד 2. בתור משפר דיור אתה נמצא בשני הצדדים.

דעתי, העמד את דירתך למכירה. אם וכאשר תמכור במחיר טוב ובלי לחץ, תפנה לרכישת דירה משודרגת מתוך עמדת כח. גם אם הדירה הספציפית הזו תרד מהשוק, יהיו עוד הרבה מציאות. במיוחד ביד 2.

[sperial]

לפני כשעה, ישה כתב:

יש לך מיליון 

 

 

ישה, אתה לא פסימי. אתה אופטימי.

 

מתי נכנס המיליון? איך מגשרים על פער הזמנים?

 

מס רכישה על 3.2 מלש״ח הוא 55,000 ש״ח

 

דמי תיווך על מכירת הדירה הקיימת בסביבות 60,000 ש״ח (בתלות במחיר הסופי).

 

הנה, כבר כ-120,000 ש״ח לא מחושבים.

 

מה עם התאמת הדירה החדשה?

 

אתה מדבר על הזקקות לדירה יותר גדולה - אני מפרש את זה כילד(ים) נוסף(ים) - הכנסת את זה לתחשיב התזרים?

 

אתם עובדי הייטק - עד כמה ההכנסות שלכם יציבות?

 

קח את עצתו של אברג׳ל - זו לא חולצה, זו אפילו לא מכונית חדשה. אתה נכנס תחת לחץ לעיסקה מאוד בעייתית מבחינת יכולותיך (כולל מגבלות הרגולציה, שנועדה להציל אותך מעצמך). תנשום עמוק ותבדוק היטב מה מתאים לך.

[ישה]

לפני כשעה, sperial כתב:

מתי נכנס המיליון? איך מגשרים על פער הזמנים?

אין פער זמנים הדירה נמכרת במקביל לרכישה   אחרת יש סיכון אבל כאמור הקבלן מקבל את מה שהוא צריך לקבל 

לפני כשעה, sperial כתב:

 

מס רכישה על 3.2 מלש״ח הוא 55,000 ש״ח

 

דמי תיווך על מכירת הדירה הקיימת בסביבות 60,000 ש״ח (בתלות במחיר הסופי).

 

הנה, כבר כ-120,000 ש״ח לא מחושבים.

הכל חושב .

 

כאמור בהנחה שזו דירת החלומות אז הולך בדרך שהתוויתי 

 

מצליח למכור במחיר מתקבל על הדעת מתקדם עם הרכישה 

 

בן אדם  שם בצד 10K ומשלם 10K משכנתא ישלם על המשכנתא החדשה  לה הוא זקוק כ 12K בלבד!!

עריכה אחרונה ב-10 לאוקטובר, 2025 על ידי ישה

[redroze]

לפני 4 שעות, פינדר כתב:

זה שוק טוב לקונים ורע למוכרים של דירות יד 2. בתור משפר דיור אתה נמצא בשני הצדדים.

דעתי, העמד את דירתך למכירה. אם וכאשר תמכור במחיר טוב ובלי לחץ, תפנה לרכישת דירה משודרגת מתוך עמדת כח. גם אם הדירה הספציפית הזו תרד מהשוק, יהיו עוד הרבה מציאות. במיוחד ביד 2.

מחזק ומוסיף, אם תףהוא ימכור ויהיה עם כסף ביד, הוא יוכל למצוא מוכר שרכש ב-80/20 שלא יכול לממן את התשלום לקבלן וכספי ה-20% שלו בסכנה. זו תהיה עיסקה מאוד משתלמת.

עריכה אחרונה ב-10 לאוקטובר, 2025 על ידי redroze

[Nemesis]

אגב, לדעתי שווה לשאול את הקבלן בכמה ימכור את הדירה בלי "הלוואת קבלן".