מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[stum]

גם אם תיקח יועץ משכנתאות, תמיד מומלץ לבדוק אותו, ככה שזה לא יחסוך לך את הללכת ל2-3 בנקים להבין כמה היועץ באמת חסך לך, אם בכלל.

מקום טוב להתחיל ממנו זה סדרת הרצאות של חבר הפורום @oryo

 

 

 

[- XM -]

צהריים טובים

משכנתא 950 אל''ש.

ככל הנראה תיפרע לגמרי בעוד 10-12 שנה.

הבנק מציע 2/3 פריים (1.6 +0.5) סה''כ 2.1% ריבית. 30 שנה.

1/3 קל''צ 2.7% ריבית. 18 שנה.

החזר חודשי כ 4400 לחודש.

1.35 לשקל.

השיקול הוא בגלל הפירעון הצפוי לקחת 2/3 פריים שעליו אין פירעון מוקדם.

לא חושב שבעשור הקרוב תהיה עלייה בריביות..

נקודה נוספת לדירה כרגע אין פרצלציה מה שקצת מקשה עליי במו''מ מול הבנק.

מה אומרים המומחים?

עריכה אחרונה ב-20 לאפריל, 2021 על ידי איצי בר

[ישה]

הייתי מבקש הצעה לשליש פריים שני שליש קל"צ

 

מה ייפרע את ההלוואה בתוך 10-12 שנים.

[- XM -]

^

מייקר משמעותית, אני יבדוק בדיוק כמה.

הדירה תימכר כנראה לאחר תקופה זו. (השקעה בשביל הילדה)

 

ישה

אתה חושב שעדיף 2 שליש קל''צ,

לספוג עליה בריבית הכללית +  עמלת יציאה

הכל בגלל עליות ריבית בשנים הקרובות?

עריכה אחרונה ב-20 לאפריל, 2021 על ידי איצי בר

[ישה]

אני מגר סיכונים ולא מחפש את התשואה הגבוהה ביותר

 

מי הרוכש? הילדה שהיא מעל גיל 18 ? או אתה עבורה?

 

כי אם כן קח בחשבון גם מס רכישה ברכישה וגם מס שבח במכירה

[- XM -]

אני עבורה, כל המיסים נלקחו בחשבון.

הבנק מוכן להישאר עם הריביות האלו לא משנה כמה אני ישנה את היחס.

אני מסופק האם לקחת 50/50, מה שיגרום לריבית הכללית להיות קצת גבוהה יותר כי לקל''צ יהיה משקל גדול יותר.

כרגע הקל''צ גבוה מהפריים ב 0.8 אחוז, גם אם בעוד 6-7 שנים הריבית תעלה באחוז וחצי!!

אני עדיין לא מפסיד לאורך תקופת ההלוואה המתוכננת.

 

 

[yd b-4]

היי לאחר קושי קל באישור עקרוני (רוב המשכורת שהבנק מכיר בה היא מעסק עצמאי ובקורונה מסתכלים על זה לא משהו)

 

החלטנו להיעזר ביועץ משכנתא.

 

המימון הוא 70%

 

וזה ההצעה הסופית היא בסדר?

היועץ טוען שמרווח הבנק הוא על המינימום ל% 70 מימון.

[אליהו שבת]

מה הרווח במשתנה לא צמודה?

תחליף למשתנה צמודה

כמו כן תעלה מעט את הפריים ותוריד את הקלצ מתחת ל3

[yd b-4]

על צמודה אני מוותר למרות שבשנים האחרונות המדד לא עלה. "לפי הספר" זה לא מצב תקין. מה יהיה אני לא יודע אבל מעדיף טיפה סולידיות. 

 

מה הסיבה שהיא קיימת? 

 

במשחק התמהילים עם היועץ ראינו שמעבר לסכום מסוים הריבית על קל"צ מזנקת. זה הייתה נקודות האיזון.

 

על התמהיל עצמו אין לי כרגע השגות. השאלה אם הריביות נורמליות לאחוז מימון/סכום. (אם כי אני כבר מביון שנסיון להשוות ריבית עם אחרים זה ניסיון דומה להשוות מחירי ביטוח  )

[אליהו שבת]

מדוע אתה חושב שמשתנה לא צמודה היא באמת לא צמודה?

היא כן צמודה כי היא תשתנה במועד הבא לפי הלך השוק

אתה משלם יקר כביכול על מידור סיכון אך אתה לא ממדר כלום וחשוף כמו בצמוד למדד.

לכן כדאי לקחת את זה בצמוד מדד סביב ה2% וזה יעזור כנראה גם מעט לקלצ לרדת ל3%

 

[avargel]

לפני 11 שעות, אליהו שבת כתב:

מדוע אתה חושב שמשתנה לא צמודה היא באמת לא צמודה?

היא כן צמודה כי היא תשתנה במועד הבא לפי הלך השוק

אתה משלם יקר כביכול על מידור סיכון אך אתה לא ממדר כלום וחשוף כמו בצמוד למדד.

לכן כדאי לקחת את זה בצמוד מדד סביב ה2% וזה יעזור כנראה גם מעט לקלצ לרדת ל3%

 

 

משתנה = גובה הריבית

צמודה = הקרן

 

 

[yd b-4]

שניכם צודקים:)

 

נכון שהצמודה/לא זה בקרן. אבל הריבית מושפעת מעליית המדדים.

נניח ויש אפשרות לחזות שתהיה אינפלציה רצחנית בעשור הקרוב. שום בנק לא יתן ריביות בחירים שפויים.

 

[bv12]

ערב טוב,

 

לקראת חתימה על המשכנתא (לאחר סבב בנקים וקבלת אישור עקרוני) , אשמח להערות/הארות בנוגע לתמהיל שנסגר (מימון בגובה 53% מערך הנכס) :

 

[אליהו שבת]

להחליף את המשתנה לא צמודה בפריים

משתנה לא צמודה זאת השליה שעוד 5 שנים תראה לך את פרצופה, אל תתן לה משקל כל כך גדול במשכנתא, היא לא באמת ריבית 1.4

[LimP]

פריים או משתנה צמודה, מה יותר מסוכן?

מחיר 2M

משכנתא 1.2M

 

500K צמודה משתנה כל 2.5 ל30 שנה בריבית 1.1

300K צמודה משתנה כל 5 ל30 שנה בריבית 1.98

400K קבועה לא צמודה ל18 שנה בריבית 3.2

החזר חודשי של 5,112ש"ח

 

או מנגד תמהיל עם פריים

400K צמודה משתנה כל 2.5 ל30 שנה בריבית 1.9

400K פריים-0.4 ל30 שנה בריבית 1.2

400K קבועה לא צמודה בריבית 3.2 ל18 שנה

החזר חודשי 5150ש"ח