קניית דירה והערת אזהרה

[AssafO]

בהמשך לחיפוש אחר דירה מצאתי דירה דרך מתווך. על מנת לקדם את העסקה הדפסתי נסח טאבו ושם מופיעה הערת אזהרה שהמוטב זו חברה בע"מ. למטה בהערות מופיע להמנע מלעשות עסקה (תמ"א 38).

 

הוצאתי נסח טאבו של עוד 2 דירות בבניין באופן אקראי וגם להם יש את אותה הערת אזהרה.

 

ביררתי בעירייה ובאמת הוגשו תוכניות לתמ"א 38 שכרגע נמצאות בשלב ההתנגדויות.

 

האם זה מקובל שחברה שמבצעת תמ"א 38 תכניס הערת אזהרה בטאבו?

 

אסף

[michaelbe6]

כמובן.

ברגע חתימת ההסכם, הדבר הראשון שהיזם עושה הוא הערת אזהרה בטאבו לטובתו על כל הדירות.

בהמשך רשות המיסים שולחת הודעת תשלום לבעל הדירה על מס שבח שאותו היזם אמור לשלם(בד"כ הוא דוחה שוב ושוב את התשלום עד לביצוע הפרוייקט ככה שכל שנה מקבלים את בקשת התשלום מחדש).

בגדול אין לך מה לדאוג, זהו הליך סטנדרטי בתמ"א, כמובן שבכל מקרה כל פעולה אמורה להתבצע ע"י עורך דין מטעמך.

בהצלחה.

[רוכב בודד]

היות והיזם מקבל זכויות בניה - מייד לאחר חתימת ההסכם נרשם על שמו חלק בבניין, אפילו פיקטיבי. ולו רק כדי שלא יעשו עסקה עם קבלן אחר.

בקש מהמוכרים להראות לך את ההסכם איתו, לבדוק היטב ולהתייעץ במידת הצורך - הוא צריך להיות חלק מהשיקולים שלך.

בדוק עם עו"ד של הדיירים מה האפשרות/מגבלות של עסקה במצב הנתון.

 

תן דעתך שהפרוייקט רק בשלב ראשוני שלו. עיין בתוכניות וראה אם מתאים לך. שים לב שיכולות לעבור שנה-שנתיים לאישור תוכניות מלא ומתן היתר בניה.

עוד שנתיים שלוש לביצוע (מכיר את 'אז הבטיחו סיום מהיר' ועמידה בלו"ז? ומה תעשה אם זה לא יקרה? תתבע מישהו תוך כדי עבודה? זה רק יקפיא את ההליך)

הפרוייקט יכול/עלול (לפי זוית הראיה) להכניס אותך להוצאות של שיפוץ והתאמה בעשרות אלפי ש"ח, שריין את התקציב.

שים לב ששימוש והנאה מהדירה יתאפשרו רק עוד כמה שנים. לגור שם תוך כדי עבודה יהיה קשה עד סיוט, להשכיר תוך כדי עבודות כמעט בלתי אפשרי, ואת כל רעיונות העיצוב דחה לאחרי הפרוייקט כי צפויות בעיות, ונזקים, במהלך העבודות.

[Momo1111]

קח בחשבון שהעברת זכויות מהמוכר לך מחייבת קבלת ההסכמה של היזם. לכן, צור עמו קשר ותבדוק מה הדרישות שלו כתנאי להעברת הזכויות. בדוק מה המחוייבות כלפי היזם שכן אתה תיכנס בנעלי הבעלים הנוכחי.

[ישה]

החשוב ביותר

 

בנקים לא ששים לתת משכנתא לדירה כזו, נכון יותר לאמר כמעט לא נותנים.

 

בדוק את הסוגיה לפני כן בבנקים למשכנתאות

[vladclar]

רוכב בודד - אם מדובר בתמ"א 38 תיקון 3 , פירושו הריסה של הבניין כולו ובנייה מחדש. לכן שיפוץ או שהיה בבניין תוך כדי העבודות לא על הפרק.

לשואל , תבדוק באיזה סוג של תמ"א חתמו הדיירים. במידה ומדובר בתמ"א 38 תיקון 2 או 3- תקבל בהמוכר את כל המסמכים הקיימים ( חוזה, מפרט, תרשים של הבניין החדש, תכנית הדירה החדשה ותיגש לעו"ד שמתמחה בעסקאות תמ"א.

בחוזה שהבניין חתם מול היזם חייב להיות סעיף שמאפשר מכירת הדירה תוך תהליך תמ"א. שים לב לערבויות לדירה החדשה ולשכר דירה, גובה שכר דירה, סטייה באחוזי בנייה מהתכנית המקורית, מה בדיוק מקבלים במקום הדירה החדשה.

תזכור, עו"ד שמייצג את הדיירים בסופו של דבר ממומן ע"י היזם. לכן חוות דעת על העסקה מעורך דין שאתה משלם לו לדעתי חובה. תבדוק מה המחירים בשכונה לדירות ישנות וחדשות. היזם נותן מפרט בסיסי ביותר - תצטרך אולי לשדרג מטבח, ריצוף, חיפויים , אולי לשנות תכנית הפנים. לאחר כל השיקולים תחליט האם כל הסיפור משתלם לך, שיש בשביל מה לעבור את הטרטור של שני מעברי דירה.

אני עכשיו בדיוק מוכר דירה בבניין שחתם על עסקה דומה, רק שאני לא חתמתי עליה כדי שלא יהיו לי מכשולים במכירה, כמו הוראת הזהירה לטובת היזם.

עריכה אחרונה ב-8 למרץ, 2014 על ידי vladclar

[AssafO]

תודה לכל מי שענה.

 

מדובר בתמא 38 2 (הסוג שמוסיף מעלית ומרפסת) ולא הסוג שהבניין נהרס ונבנה במקומו בניין חדש.

 

בדקנו את נושא התמא מכל הכיוונים - עברנו על החוזה + בדיקה מול העירייה + שיחה עם היזם ובנוסף העברנו את החוזה לבדיקה של עורך דין. הנושא גם נבדק מול הבנקים ובגדול מסתבר שאין ממש בעייה כמו שאמרתם.

 

הנושא של לגור בתוך אתר בנייה בעתיד נלקח בחשבון.

 

כרגע מכל הדירות שראינו באזור ראשון - רחובות זאת עם הכי הרבה פוטנציאל. מבחינת הפלוסים - אזור לא רע ויחסית מרכזי בראשון, דירה גדולה חזיתית ומוארת (אפשר באמצעות קיר גבס בודד להוסיף חדר), יש חנייה בטאבו , הבניין עצמו מסודר ונמצא ברחוב שקט.

 

המינוסים - קומה רביעית בלי מעלית , המצב הפנימי לא משהו - רואים ומרגישים שהדירה משנות ה 70. אנחנו לא מפונקים וכרגע נצטרך לחיות עם הדירה במצבה הנוכחי.

 

כרגע העורכי דין מנסחים חוזה מכירה קנייה לדירה ובתקווה שעוד כמה ימים נחתום והעניין ייסגר.